כל בניה שבוצעה ללא היתר בניה כחוק או בניגוד/סטייה מהיתר שניתן נחשבת לחריגת בנייה. לרוב חריגות הבניה נעשות בתום לב על ידי אנשים שאינם מודעים לכך שהשינויים שהם מבצעים בנכס מחייבות היתר כגון- הוספת חדר, בניית גגון או מרפסת, מחסן או חניה וכדומה. הבעיה מתעוררת בעיקר כאשר מעוניינים למכור את הנכס או כאשר מחלקת הפיקוח על הבנייה בודקת ומגלה שנעשתה חריגת בנייה ויש לקבל היתר על השינוי שבוצע.
במצב שכבר בוצעה חריגת בנייה ללא היתר אך ללא ידיעת המבצע יש לבצע תהליך שנקרא לגיליזציה שהוא אישור מצב קיים. התהליך מנוהל על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה שאחראית על מתן היתרי בנייה לבנייה מחדש, שינויים, תוספות בנייה וכן חריגות בנייה.
אילו שינויים נחשבים לחריגות בנייה שמחייבות היתר?
- הוספת חדר במבנה קיים
- הוספת מרפסת או גגון למרפסת
- בניית ממ”ד בדירה
- הוספת מחסן
- הוספת חנייה
- הצבת דוד שמש
- סגירת מרפסת קיימת על ידי קירות גבס או על ידי תריסים.
- הפיכת חלק מהבית לשימוש אחר כמו חנות או גן
- שיפור הנגישות לבניין
- התקנת מערכת מיזוג אוויר או טיהור אוויר
- הגבהת חדר
- פתיחת פתח חדש שלא היה קיים קודם לדלת או חלון
- שינוי חלל בנכס לחלל שונה מהיעוד המקורי של אותו חלל
כאמור, רוב האנשים אל מודעים שעליהם לקבל היתר בנייה לצורך חריגות אלה אך יש להגיש בקשה להיתר גם אם כבר החל תהליך הבניה או אף הסתיים. יש להיועעץ ביועץ מוסמך שימדוד את הנכס, את הנתונים המקוריים ואת נתוני החריגה שבוצעו. בנוסף לבקשה יש להציג את הפירוט המדויק של כל הנתונים- ההתחלתיים והמקוריים של הנכס ביחד עם השינויים שבוצעו או השינויים שאותם מבקשים לעשות ולאחר מכן להגיש את הבקשה לועדה המקומית ביחד עם תשלום אגרות והיטלים כחוק.
לצורך הגשת הבקשה יש לבדוק בצורה מקצועית אם ניתן לאשר את חריגות הבנייה שבוצעו בנכס ואם הן מתאימות לפי הוראות התכנית של בנין העיר ועומדות בתקנות התכנון והבנייה. במידה וטרם התחילו לבנות- יש לקבל היתר מקדים של הועדה המקומית שמתיר בנייה וחריגות בנייה לפי תקנות התכנון והבנייה.
ישנם מצבים שחריגות הבנייה מהוות סטייה גדולה ואף הפרה של חוק התכנון והבנייה כמו למשל במקרים של סטייה מהגבולות של המגרש, סטייה בגובה ובמידות של הנכס וכיו”ב. במקרים כאלה לא ניתן לקבל היתר בנייה חריגה רגיל ויש לעבור תהליך מיוחד בועדה, שלעיתים לא תאשר את החריגות.
בכל חריגת בנייה יש נתונים שיש להתחשב בהם- גובה הבנייה, גבולות הבניין שרשומים בטאבו, חריגה בשטח הבנייה ויחס בין השטח הבנוי לקרקע המאושרת לבנייה. כל שטח יש לו את הנתונים הרלוונטיים עבורו- חניה, בית פרטי, בית משותף, סוג מדרגות, מעליות ואפילו פתח דלת או חלון. כאשר מבצעים חריגת בנייה יש לוודא שלא חורגים מההיתר הקבוע באיזור ולא משנים את ייעדו המקורי של הנכס לפי תוכנית בניין העיר הראשונית.
התוקף של היתר חריגת בנייה יינתן לפי סוג החריגה- כאשר מקבלים היתר לחריגה מתוכנית בנייה האישור יהיה תקף לשנה בעוד כאשר מבקשים היתר לשימוש חורג מהיתר קבוע וקיים- האישור אינו מוגבל בזמן.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה בודקת את תרשים הנכס (או המגרש/חלקה אם טרם נבנה), את תרשים הסביבה בו הוא נמצא ואת תרשים השינויים והחריגות המבוקשות ובהתאם לכך ובבדיקה מול תוכנית בניין העיר אשר חלה על כל נכס ונכס בעיר ועל האיזור מסביבו תחליט על מתן היתר בהתאם.
הדרישות לקבלת היתר לחריגת בנייה:
- הוכחת בעלות על הנכס (על המבקש להיות בעל הנכס)
- החתמה של כל בעלי הזכויות בקרקע (במידה ומדובר בבית משותף או בשטח משותף)
- מפה מעודכנת של אתר הבנייה או של הנכס הבנוי
- תוכנית שינויים מפורטת וחתומה על ידי מודד ואיש מקצוע מוסמך
לאחר קבל היתר חריגות בנייה יש לקבל אישורים מתאימים במידת הצורך בגופי כמו חברת החשמל, ביוב, שירותי כבאות והצלה ותקינות חומרי הבנייה.
לפני פנייה לבקשת היתר לחריגות בנייה או במהלך התהליך מומלץ להתייעץ עם יועץ משפטי המתמחה בענייני מקרקעין. חריגת בנייה ללא היתר נחשבת לעבירה פלילית, בין אם מדובר באדם פרטי או קבלן בנייה מוסמך- אדם החשוד בחריגת בנייה ללא היתר יועמד לדין וכן יוצא נגד הבנייה צו הפסקת עבודה או הריסה. לפני שאתם רוכשים דירה חדשה או מוכרים את שלכם רצוי לוודא שלא חרגתם מהאישורים בחוק ושיש בידיכם את כל ההיתרים הרלוונטיים.
