היתר לשימוש חורג – הקלה

מהו שימוש חורג?

המונח “שימוש חורג בנכס” מציין שימוש שחורג מהיעוד המקורי בקרקע, בבניין או במקרקעין, כפי שהוגדר בתכנית בניין עיר (תב”ע). 

מי שרשאי לאשר שימוש חורג בנכס היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

שימוש חורג מתקיים בשני מצבים: 

  1. בעל הנכס רוצה לקבל היתר שימוש במבנה, אשר לא מאושר באותו אזור על פי התב”ע. 
  2. התב”ע עצמה שונתה, והמבנה, שהיה חוקי עד אותו רגע, הפך להיות בלתי חוקי. לוועדה המקומית לתכנון ובנייה יש סמכות להמליץ על תקופה מוגדרת, שלבעל הנכס יותר להשתמש בנכס לצרכים המקוריים. 
  3. כמה עולה להגיש בקשת היתר לשימוש חורג?

    הסיבה לכך שאין תשובה חד משמעית היא שישנם הרבה גורמים שעשויים (לא בהכרח) להיות מעורבים בהגשה בשלב זה או אחר:

    • עלויות ישירות של הוצאת היתר בניה – בעיקר עלויות שכ”ט למשרד שעורך את הבקשה. זו נעה בין 15,000 -40,000 ₪, תלוי במורכבות ובמספר שעות העבודה, וכמובן בתוספת מע”מ. להוצאה זו צריך להוסיף עלויות יועצים שיעבדו עם הרשות כמו מודד, יועצי אינסטלציה ובטיחות;.
    • עלויות עקיפות של הוצאת היתר בניה – תשלומי אגרות בניה, היטלי השבחה, תשלומים לרמ”י.
    • עלויות משתנות של הוצאת היתר בניה – יועצים נוספים שיכולים להתבקש ע”י הרשות, כמו: רשות העתיקות, סוקר קרקע, משרד עו”ד, אגרונום וכו’.
היתר לשימוש חורג - תמונה להמחשה

ממי משיגים היתר לשימוש חורג?

בכל בקשה לבנייה או תוספת בנייה יש לקבל היתר מהועדה המקומית. לועדה המקומית יש סמכות לאשר הקלות בעת הצורך וכן אישורים לשימוש חורג.

  • הקלה – מתן הרשאה לבצע עבודה כלשהי בבניה אשר יש בה סטייה מהוראות התוכנית המקורית או מתקנה אחרת ושאין בה שימוש חורג
  • שימוש חורג – כאשר השימוש בקרקע או במבנה הינו לא למטרה אשר עבורה הותר להשתמש בהם. כאשר יש שינוי מהתוכנית המקורית או מתקנה אחרת אשר חלה על אותה קרקע או אותו מבנה לפי ההיתר של ועדת התכנון והבנייה.
  • בקשת היתר לשימוש חורג – שלב אחרי שלב

    • בקשה להיתר שימוש חורג יש להגיש בהתאם לאמור בתקנות רישוי הבנייה בנושא של הקלות ושימוש חורג, כמפורט בסעיף 149 של תקנות התכנון והבניה (פטור סוגי בקשות מתחולת סעיף 149 לחוק).

    החוק אינו מגביל את מי שמורשה להגיש בקשה להיתר מעין זה, אך הוא מגדיר בבירור כי מי שיכול לערוך את הבקשה הוא אחד הבאים: מהנדס/הנדסאי בניין, הנדסאי אדריכלות, אדריכל.

    • באופן כללי, השלבים בבקשה להיתר לשימוש חורג זהים במתכונתם לשלבים של בקשת היתר בניה רגיל, אלא שיש לציין בנוסף פרטים בקשר לבקשה לשימוש חורג, כמו השימוש המבוקש, והנימוקים לקבלת ההיתר.
    • בין מועד ההגשה של הבקשה (לוועדה המקומית), למועד הדיון בבקשה על ידי הוועדה, על המבקש חלה חובת פרסום של הבקשה ברבים. הפרסום יופיע בערוצי התקשורת הבאים: 2 עיתונים יומיים בעברית (כשלפחות אחד מהם בתפוצה ארצית), באתר האינטרנט של הוועדה או הרשות המקומית, וגם בחזית הבניין או על גדר השטח שלגביהם מבקשים את השימוש החורג.
    • לאחר מכן יש דיון בוועדה, בו מתייחסים לבקשה, מקשיבים ולוקחים בחשבון התנגדויות (במידה ויש), ומקבלים החלטה. 
    • אם מגיש הבקשה אכן מילא את כל הדרישות (כמו פירוט דרכי גישה, חניה, שעות הפעילות, היבטים של בטיחות, מקלטים וכיבוי אש, ועוד), וגם עמד בדרישות הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (אם הבקשה היא לשימוש חורג בקרקע חקלאית), שילם את האגרות הנדרשות ומילא את הוראות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), מוענק לו היתר זמני לביצוע שימוש חורג.
    • בתום תקופת השימוש החורג, יש לפנות ולבקש שוב היתר מהגופים הרלוונטיים. 
    • בהמשך לאמור קודם, בקשר לתקופת ההיתר, יש להבחין בין:
      • שימוש חורג מהיתר – זו בקשה לשינוי השימוש שנקבע בהיתר הבנייה, אבל עדיין מותר על פי התכנית המקומית. היתר כזה אפשר לבקש לצמיתות.
      • שימוש חורג מתכנית בניין ערים (תב”ע) – זו בקשה לשינוי שימוש שנקבע בתכנית התב”ע; למשל שימוש תעשייתי באזור של מבני מגורים. ההיתר במקרה זה יינתן ע”י הוועדה לתקופה מוגבלת בלבד.

על מנת לתת אישור לשימוש חורג או הקלה על הועדה לוודא שלא תיווצר סטייה גדולה מדי ויש לעמוד בתנאים הבאים:

  1. יש לפרסם הודעה בעיתונות על השימוש החריג המתוכנן
  2. יש להציג הודעה בחזית הבניין או הקרקע לאורך כל תקופת התהליך
  3. יש לאפשר הגשת התנגשות של בעלי דירות נוספות בבניין או בעלי קרקע נוספים או צמודים לאותו בניין או קרקע.

כאשר מדובר בסטייה או בשינוי בתוכנית מתאר מחוזית או ארצית לא מספיק אישור של הועדה המקומית ויש לקבל אישור של המועצה הארצית.

כאמור, אישור חורג או הקלה יש לבקש מראש ולא תמיד יסופק ויאושר וזאת על כל סטייה ניכרת בבנייה.

להלן סטיות ניכרות שעבורן יש לקבל אישור שימוש חורג או הקלה:

  1. כאשר השימוש במבנה או בקרקע שונה מהשימוש שאושר בתוכנית המתאר שלו והוא עלול לשנות את אופי הסביבה בה הוא נמצא.
  2. בנייה בשונה מתוכנית הבנייה המקורית שבנוסף לשינוי אופי הסביבה עבר שינוי בלתי הפיך.
  3. הוספת יותר בניינים בקרקע מסוימת מאשר מספר הבניינים המקורי שאושר. יש לוודא שהמרחק בינם יעלה על שישה מטרים ושלא מדובר באיזור חקלאי.
  4. בנייה החורגת מקו הבנייה הקדמי של הבניין כאשר רובה הבניינים בקטע הרחוב באותו הקו, למעט מרפסת בגובה 2.5 מטרים (במידה והחריגה היא עד שני מטרים או עד 40% מהרווח שקיים המידה תהיה קטנה יותר)
  5. בנייה החורגת מקו הבנייה הצדדי של בניין מעל 10% כאשר מדובר בקיר עם פתחים או שהבנייה משאירה מפחות מ2.7 מטרים בקיר ללא פתחים.
  6. בנייה חורגת מקו הבנייה האחורי של הבניין מעל 10% משטח הבנייה. למעט מרפסת בגובה 2.5 מטרים (במידה והחריגה היא עד שני מטרים או עד 40% מהרווח שקיים המידה תהיה קטנה יותר)
  7. תוספת קומה שמשנה את פני הבניין ואינו משתלב בבניין או בסביבתו הבנוייה. לצורך כך יש טבלה מסודרת עם נתונים שמציגה הועדה המקומית. לדוגמא- הוספת מרתף לצרכי שירות אינו נחשב לתוספת קומה. כמו כן עליית גג שגובהה בין 1.80 ל2.20 ומשמשת כשטח שירות אינה נחשבת לתוספת קומה.

8. תוספת בנייה של מעל 20% במספר הדירות במגרש מעבר לתוכנית המקורית. ישנן הקלות אך יש צורך בבקשה חתומה על ידי כל בעלי זכויות המגרש.

9. שינוי בעיצוב הבניין או הסביבה שלא כפי התוכנית המפורטת הראשונית שנקבעה.

10. בנייה היוצרת מפגעים סביבתיים כמו קרינה רעש וכדומה.

11. בנייה הפוגעת ואף משחיתה איזורים שקושרים בערכי דת, שימור מבנים, נוף והיסטוריה.

12. בנייה המפריעה לתנועה.

13. בנייה שלא מאפשרת חנייה כחוק.

כאשר השימוש העיקרי של שטח הבניין אינו כמפורט בתוכנית כשימוש לשטח המקורי של הבניין

14.כל שינוי או סטייה מהוראות התוכנית המקורית או האישור השימוש שניתן בהתחלה תיחשב בסטייה ניכרת ותחייב קבלת אישור לשימוש חורג. או הקלה.

תמונה להמחשה

שימוש חורג בקרקע חקלאית

חוק ההתיישבות החקלאית נועד להבטיח כי השימוש בקרקעות של רמ”י יהיה לצרכים חקלאיים בלבד. באופן דומה מתייחסים גם לקרקעות פרטיות. לכן, שימוש שאינו חקלאי בקרקע חקלאית, מצריך היתר. המטרה היא להסדיר את ניצול הקרקע החקלאית לפעילויות לא-חקלאית, כמו למשל: השכרת מגורים/משרדים, הקמת מחסנים, בניית אזור בתי מלאכה ומסחר, ועוד.

בעל הקרקע נדרש להגיש בקשה להיתר שימוש חורג בקרקע. עליו לשלם היטל השבחה, עקב עליית ערך הקרקע כתוצאה משינוי ייעוד.

כמו במקרים אחרים, הבקשה תציג אישור מטעם רמ”י, והוכחת תשלום היוון או השבחה שנתית על השטח. האישור במקרים אלה הוא זמני.

שימוש חורג לבית פרטי

השימוש החורג בדירה פרטית נפוץ  מאוד בארץ. הרבה עסקים קטנים – כמו לדוגמה פעוטון, מרפאה, משרד עיצוב, משרדי עו”ד וכו’ – פועלים מתוך דירות פרטיות. 

מבחינת הרשות המקומית וועדות התכנון הכפופות אליה, הפיכת דירה לעסק דורשת קבלת היתר שימוש חורג. החוק הרלוונטי כיום הוא מפורט ומורכב מאוד, ולכן מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים בתחום – כמו למשל חברת ipac שירותי אדריכלות והנדסה, אשר מתמחים בכל ההיבטים הקשורים לתכנון בנייה וקבלת האישורים הנחוצים.

היתר שימוש חורג לבית פרטי מוגבל בזמן. מי שרוצה לקבל היתר לצמיתות, צריך ליזום שינוי בתב”ע; תהליך זה מתנהל מול הרשות המקומית.

שימוש חורג למחסן

במקרה שרוצים להמיר מחסן (המוגדר כמחסן בהיתר הבנייה) למגורים, או משרדים, יש להגיש בקשת שימוש חורג בין אם “בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים”, או “בקשה להיתר לשימוש חורג למשרדים”. 

הדבר מותנה באישור הרשויות. שינוי שימוש במחסן יאושר במידה והוא אינו גורם לסטייה ניכרת מהתוכנית של המקום, ואינו שונה מהותית מהשימוש המוגדר בתב”ע.

איך יודעים?

השימוש החוקי הוא בהתאם להיתר המאושר האחרון. בהיתר עצמו מופיע כיתוב בגוף התכנית, לציון השימוש באותו חלק:. למשל דירה, משרד, מחסן, וכו’.

Ipac מתגייסת לעזור לכם בכל בקשת חריגה

אנחנו ב – IPAC מבינים שהתמודדות עם בקשות להיתרי בנייה יכולה להיות משימה לא פשוטה. לכן אנו מתחייבים לעזור לכם בכל בקשת חריגה. בין אם אתם זקוקים לסיוע בהשגת אישורים, בניווט בין תקנות מורכבות או פתרון בעיות, אנו כאן כדי לעזור. לצוות המומחים שלנו יש את הידע והניסיון להדריך אתכם בתהליך ולהבטיח שהפרויקט יישאר במסלול. עם IPAC, אתם יכולים לסמוך על כך שחלום הבנייה שלכם נמצא בידיים טובות. פנו אלינו עוד היום כדי לראות כיצד נוכל לעזור.

מה למדנו בכתבה:

אייפק - שירותי אדריכלות והנדסה

אייפק - שירותי אדריכלות והנדסה

חברת Ipac שירותי אדריכלות והנדסה הוקמה על מנת לתת שירות להוצאת היתרי בניה. החברה הוקמה לתת מענה מקצועי מהיר ויעיל לתושבים למימוש והוצאת זכויות הבניה בנכס שבבעלותם.

אנו בחברת Ipac שירותי אדריכלות והנדסה מבינים ויודעים את צורכי הלקוח ומיישמים את הצרכים תוך כדי תכנון מיטבי של הבניה המבוקשת. חשוב לנו לתת מענה אמין בהליך הוצאת ההיתר, לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו, ככל שתלוי בנו, ולתת שירות יוצא דופן ללקוחות.

לינקים שימושיים:

אודות | הצוות שלנו | גוגל | פייסבוק

פגישת יעוץ ואבחון הכוללת בדיקה ראשונית הינה ללא עלות