מהו חוק המרפסות?
חוק המרפסות, או חוק הפרגולות, הוא הכינוי העממי לתיקון 101 לחוק תכנון, רישוי ובנייה, משנת 2014, שמטרתו היתה לצמצם את הבירוקרטיה בתחומים אלו במדינת ישראל. זאת, כדברי החוק, תוך מתן הקלות משמעותיות לאזרחים שמעונינים לסגור מרפסת או להקים פרגולה, ועד אז היו נאלצים להגיש בקשה להיתר הוספת מרפסת, מה שעלול היה להימשך זמן רב.
מטרות הרפורמה בתהליכי הרישוי, כפי שמופיעות בחוק:
- קיצור, ייעול ופישוט הליכי רישוי הבניה
- שיפור השירות שניתן לציבור
- הסרת העמימות – מידע שלם ומלא לפני הגשת הבקשה להיתר
- מכוני בקרה כזרוע של מהנדס הוועדה בתהליך הרישוי ובמהלך הביצוע
- ריכוז הליכי האישור של גורמים חיצוניים במקום אחד – מכון הבקרה
- רישוי זמין – הגשה מקוונת וניהול תהליך הבקשה מתחילתו ועד לסיום הבניה
- מסלולי רישוי קצובים בזמן
חוק הרחבת מרפסות – אז מה אומר החוק בנושא?
החוק מדבר בין השאר על עבודות שונות שלגביהן יחול פטור מהצורך לבקש אישור בניה. לשם כך הוא מגדיר קודם כל באופן כללי את התנאים לפטור.
מבנים ופרויקטים של בניה יהיו פטורים מהיתר אם יעמדו בכללים הבאים:
- הם פשוטים מבחינה הנדסית
- אינם יוצרים סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש
- השפעה מועטה על חזות הבניין והסביבה
- אינם פוגעים בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו
חשוב לציין כי הפטור חל רק על הפרוצדורה של הוצאת היתר, וכי כל יתר הדינים חלים על בעלי הבית ועל מבצעי העבודה, כמקובל.
הפטור לא יחול במקרים הבאים:
- השטח הוא של מתקן בטחוני
- השטח הוא בתחום אתר המיועד לשימור
החוק מתייחס לסוגים שונים של תוספות בנייה (הרשימה המלאה מתפרסת על 8 עמודים שלמים!) כולל גדרות, שערים, גגונים, סככות, מבנים טכניים, מבנים זמניים, שימושים נלווים למבנה וכו’. החוק אינו מזכיר מרפסות באופן מפורש, אך הוא נוגע באלמנטים שהם רלוונטים לפרויקטים של הרחבה, סגירה או בניית מרפסת.
חוק המרפסות ועדה מקומית לתכנון ובניה
לפני תיקון 101, ועדות מקומיות לתכנון ובניה היו מסווגות על פי חלוקה גיאוגרפית; לכל הועדות המקומיות היו אותן סמכויות, והן נבדלו זו מזו בהתאם לפריסה הגיאוגרפית.
בתיקון 101 הוגדרו ארבעה סוגים שונים של ועדות מקומיות, כאשר החלוקה של הועדות מבטאת את רמת המקצועיות ואת הכלים שברשות כל ועדה בתחום התכנון:
- ועדה מקומית “רגילה” – סמכויות בסיסיות שנמצאות אצל כל הועדות המקומיות.
- ועדה מקומית “עצמאית” – בעלת סמכויות נוספות. בסמכותה לאשר תכניות שעשויות לשנות תכניות שאושרו על ידי הועדה המחוזית, וגם להוסיף זכויות בניה בסוגי שטחים שונים כמו שטחי ציבור, שטחי מגורים, אזורי תעסוקה, אתרי מלונאות, תשתיות מקומיות, חניונים ציבוריים, וכו’.
- ועדה מקומית “עצמאית מיוחדת” – כל הסמכויות של הועדה שתחתיה, בתוספת סמכות לאשר תוכניות פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, אף אם התוכניות הללו חורגת מהסמכויות של ”ועדה עצמאית”.
- ועדה מקומית “עצמאית” שיש לה תכנית מתאר – מוותרת על סמכויותיה בתור ”ועדה עצמאית”, וועדה עצמאית מיוחדת, ובסמכותה כל התוכניות שתואמות את תכנית המתאר הכוללנית.
כמה זמן לוקח התהליך מהתחלה ועד שהמרפסת מוכנה
הוספת מרפסת כשלעצמה אינה תהליך ארוך. למעשה, הבניה היא החלק הקצר של התהליך, שכולל מספר שלבים:
- השגת הסכמת הדיירים – במידה ומדובר בבית משותף. יש לכך גם משמעות תכנונית; אם כל הדיירים רוצים להוסיף מרפסת, אפשר לבנות מרפסות הנשענות על מרפסות נמוכות יותר, בעוד שאם לא כולם מסכימים, ייתכן שהפתרון היחידי הוא מרפסות תלויות (גם פה צריך הסכמת דיירים).
- תכנון המרפסת – בשלב הזה קובעים את קווי המתאר של המרפסת; מרפסת מלבנית, רבועה, בצורת “ריש” וכו’. בין שאר הדברים מחליטים על גובה הקירות בהיקף, מעקה, ריצוף, תשתיות מים, חשמל, ניקוז, ועוד. בשלב הזה מומלץ לחפש בעלי מקצוע בתחום, ואפילו כדאי לשקול שימוש בשירותי אדריכל, שיבצע את התכנון, ויוכל להביא רעיונות מצד אחד, ולהסביר מגבלות מצד שני. חשוב לוודא שכל תכנון של המרפסת יקבל אישור ממהנדס בניין מוסמך לגבי מבנה המרפסת והתאמתה לבניין.
- הוצאת היתר בנייה – הוספת מרפסת משפיעה על נראות הבניין וסביבתו, ולכן יש לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית. לכל עיריה או רשות יש העדפות משלה, ובהחלט ייתכן שברשות אחת תקבלו היתר בניה “גנרי”, שמגדיר רק גבולות וקווי מתאר מקסימליים, שמהם אין לחרוג, ובאחרת הועדה תדרוש תוכנית בנייה של המרפסת כדי לדון בכל הפרטים.
- בחירת שיטת בניה – זהו הזמן להחליט איך בונים את המרפסת:
- מרפסת תלויה או מרפסת עמודים: תלוי אם מוסיפים מרפסת בודדת, או שמדובר בהוספת מספר מרפסות.
- מרפסת בטון או מרפסת פלדה:
- מרפסת בטון משמעותה יציקת בטון על פלטפורמת פלדה. התהליך דומה לבניית בית, והחסרון הגדול הוא שזה גורם להפרעות רצינית יותר לסביבה בזמן הבניה.
- מרפסות פלדה, שמזמינים מראש. זו למעשה בניה טרומית. יתרונה בכך שהיא חוסכת הרבה זמן.
- תחילת ביצוע – התחלת הבניה. יש לקחת בחשבון שמדובר בבניה מתוך הבית, עם כל האבק והרעש הכרוכים בה. ייתכן שיהיה צורך לשבור חלק מקיר כדי ליצור יציאה למרפסת. בכל מקרה כדאי להיעזר באנשי מקצוע כדי להבין למה לצפות, להכין את הבית (ואת המשפחה) בהתאם.
- גמר ועיצוב – סוף סוף מגיעים לשלב של עיצוב המרפסת, ויצירת המראה והאווירה שחלמתם עליה לאורך כל הפרויקט. זה עשוי לכלול צמחים, גגון / פרגולה, תאורה, רהיטי גן, צביעה, ריצוף וכו’ – בקיצור, כל מה שתורם לאווירה במרפסת. גם פה מומלץ להתייעץ עם מקצוענים בתחום, כדי לא “לבזבז” את המומנטום.
מה קורה במצב בו קיימת התנגדות לבניית מרפסת?
תרחיש נפוץ הוא שדיירים מתנגדים לבניית מרפסת בנכס משותף, במיוחד כאשר יש זכויות בנייה משותפות. חוק המקרקעין קובע כי קבלת אישור מ-75% מבעלי הדירות נחוצה להרחבת דירה, לרבות בניית מרפסת, ובלבד ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
למרות שקיים צורך ורצון אמיתיים בבניית מרפסת, חשוב להכיר בכך שבנייה כזו עלולה לפגוע משמעותית באיכות החיים של התושבים השכנים ולשנות את חזית המבנה. כתוצאה מכך, הטיפול בסכסוכי שכנים הוא מורכב, הן במישור האישי והן במישור המשפטי, ומומלץ לשכור איש מקצוע שמבין הן בבנייה, הן בחוקי בנייה והן בתקשורת וגישור בין אנשים, שיסייע בפתרון הבעיה.
האם נדרש לשלם ארנונה על הוספת מרפסות?
לכל רשות יש את הזכות המלאה לגבות ארנונה על שטחי מרפסת וכל רשות קובעת את התעריפים שלה ואת התקנות על פיו היא תגבה את הארנונה. לכן כדאי לבדוק כל מקרה לגופו בכל רשות ספציפית
חוק הרחבת מרפסות – הקפידו להבטיח כי הקבלן פועל בהתאם לתכניות
בעת הרחבת מרפסת יש חשיבות מכרעת להקפדה על חוקי הבנייה והתקנות הרלוונטיים, וכן על כל הרשאות התכנון שניתנו על ידי הרשות המקומית. כמו כן, חשוב לוודא כי קבלן הפרויקט יעבוד בהתאם לתוכניות ולמפרטים המאושרים כדי למנוע מחלוקות פוטנציאליות עם דיירים או שכנים.
כדי להבטיח את זה מומלץ להעסיק קבלן בעל מוניטין ורקורד של ביצוע מוצלח של פרויקטים דומים. בנוסף, לדאוג לתקשורת שוטפת עם דיירים ושכנים לאורך תהליך הבנייה, מה שיכול לעזור לטפל בכל חשש או בעיה שעלולה להתעורר, ולמנוע מחלוקות פוטנציאליות.
אייפק ליווי מלא בכל ההליך וחסכון בבירוקרטיה (פסקה שיווקית)
הגישה המקיפה של IPAC לשירות לקוחות מבטיחה שהלקוחות מקבלים תמיכה מלאה לאורך כל התהליך, מהייעוץ הראשוני ועד השלמת הפרויקט. זה כולל סיוע בניווט בנוף הרגולטורי המורכב, וניהול כל מכשול בירוקרטי שעלול להתעורר. על ידי מתן ליווי מלא, IPAC יכולה לעזור ללקוחות לחסוך זמן ומאמץ, ולאפשר להם להתמקד בהיבטים אחרים של חייהם או עסקיהם.
יתרה מכך, המומחיות של IPAC יכולה לעזור ללקוחות לחסוך כסף גם על ידי הימנעות ממלכודות נפוצות וייעול התהליך. IPAC יכולה למזער את העלויות הכרוכות בעיכובים, שגיאות ובעיות אחרות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט.
בזכות היתרונות המקצועיים של IPAC, הליווי המלא והמומחיות שלה במבוכי הבירוקרטיה, החברה יכולה למצב את עצמה כשותפה חשובה עבור לקוחות המעוניינים לייעל ולהוזיל את הפרויקטים שלהם.
