האם מותר לבנות יחידת דיור בבית פרטי

ערך יחידות הדיור בבתים פרטיים חווה בשנים האחרונות מגמת עלייה בולטת, המשקפת את הביקוש הגובר לדירות זולות יותר להשכרה.

ההיצע המצומצם של דיור ברחבי הארץ הביא למגמה של הרחבת מעגלי החיפוש של דירות להשכרה מחוץ למעגלים העירוניים.

אנשים כיום מעדיפים נסיעה יומיומית מאשר שכר דירה לא ריאלי’ מה שגורם לביקוש הולך וגובר של יחידות דיור צמודות לבתים פרטיים’ שהן קטנות יותר וזולות יותר למשכירים. הביקוש הרב הביא לא רק לעליית ערך של הנכס, אלא לתמורה שווה וריווחית למי שהחליט להוסיף לבית הפרטי שלו יחידת דיור.

מהי יחידת דיור?

יחידת דיור למגורים מתייחסת למרחב מגורים עצמאי בתוך מבנה, או צמוד למבנה, המשמש בעיקר למגורים. היא נועדה להכיל משק בית בודד או משפחה. יחידות מגורים יכולות לשמש את בעלי הבית לאירוח, למגורים של הורים מבוגרים, למגורים לילדים או לצרכי השכרה.

ישנן כמה צורות נפוצות של יחידות דיור:

1. תוספת לבית פרטי צמוד קרקע.
2. פיצול דירה גדולה ליחידות דיור שאינן קטנות מ-45 מ”ר, כשכל אחת היא עצמאית, עם כניסה משלה, מטבח וחדר רחצה משלה. 
3. יחידת דיור במרתף הממוקמת במפלס התחתון של הבית, בדרך כלל מתחת לפני הקרקע. 
4. יחידת דיור על גג בית פרטי.
5. יחידת דיור שהומרה מחלל קיים, כגון מחסן, לופט וכד’ ליחידה ראויה למגורים. 

אישור לבניית יחידת דיור – מה זה אומר?

כששואלים האם מותר לבנות יחידת דיור בבית פרטי התשובה היא כן! אך כמו כל  סוג אחר של בניית יחידת דיור – ולא משנה מה האופי, האם היא צמודה למבנה, במרתף, על הגג, בחלל קיים או באמצעות פיצול דירה.

לפני הבנייה יש צורך להשיג היתר בנייה, מאחר והבנייה עומדת לשנות את הייעוד, ההגדרה והתכנון המקוריים של המבנה עבורו ניתן היתר הבניה בעבר, ועל פי חוק התכנון והבנייה, כל בנייה או שינוי במבנה קיים מחייבת היתר ואישורי בנייה חדשים.

האם חייבים להוציא היתר לבניית יחידת דיור

רבים שואלים האם מותר לבנות יחידת דיור בבית פרטי? התשובה היא כן, אבל חובה להשיג היתר בניה, אחרת זוהי חריגת בניה ועל פי החוק זאת עבירה פלילית שעונשים בצידה.

מה ההשלכות של בניית יחידת דיור ללא היתר בניה?

בניית יחידת דיור ללא היתר בניה רשמי היא, כמו שצויין, עבירה על החוק. העובר אותה עומד בפני עונשים כמו קנסות כספיים כבדים, הוצאת צווי הריסה למבנים, ואף מאסר בפועל.

בניית יחידת דיור מחיר

מחיר בניית יחידת דיור מושפע מגורמים רבים שיש לקחת בחשבון כאשר מתכננים מסגרת תקציבית לבניה:

• האם היחידה אמורה להיות בחצר, במרתף או על הגג
• גודל יחידת הדיור משפיע ישירות על העלויות. 
• סוג הבניה גם היא פרמטר חשוב בעלות – האם זאת בניה קלה, בניה מעץ, בטון וכד’
• עלויות אדריכל או מהנדס
• מורכבות התכנון, העיצוב החיצוני והפנימי.
• השגת היתר בניה ואישורים מתאימים.
• עלויות שכר עבודה – קבלן ופועלים
• איכות חומרי עבודה, מטבח, שירותים ועיצוב
• זמינות ונגישות תשתיות 
• תנאי אתר הבניה

לכל סוג של יחידת דיור יש מאפיינים שעלולים מצד אחד לייקר את המחיר, אך מצד אחר להוזיל את הבנייה; תלוי איפה ואיך בונים. לדוגמה:

בבניית יחידת דיור במרתף קיים אין עלויות ליסודות, אך יהיה צורך להשקיע באיטום ובניקוז, בריצוף מחדש, בהוספת חלונות לאור ואוורור, בהוספת שירותים ומטבחון, בהרחבת מערכת החשמל,  וכד’.

תוספת בנייה של יחידת דיור על הגג תצטרך לקחת בחשבון שיקולים מבניים וצורך בבדיקה מקצועית על ידי מהנדס קונסטרוקטור שיעשה הערכה של מבנה הגג הקיים ויכולת נשיאת עומס של היחידה.

תכנון של גישה פרטית לגג, החלטה על סוג הבניה כולל כל אינסטלציה, חשמל, תקשורת ועוד. יחד עם זאת, קל לבנות על גג, מה שיוזיל עלויות.

יחידת דיור בחצר היא למעשה תוספת בניה לכל דבר כולל תכנון, היתרים, בניה, עיצוב וכד’.

טווח המחירים הוא גדול בהתאם לפרמטרים השונים והוא יכול לנוע מ-3,000 ש”ח למ”ר עד ל-10,000 ש”ח למ”ר ואף יותר. 

כיצד מגישים בקשה לבניית יחידת דיור?

כל בנייה דורשת היתר בניה – כולל בניית יחידת דיור. הגשת הבקשה היא תהליך תכנוני ובירוקרטי ורוב האנשים בוחרים לשכור את שירותיו של אדריכל שיכול לבצע הן את התכנון והעיצוב והן לטפל בהגשת הבקשה להיתר, מאחר ולא ניתן להגיש אותה ללא חתימה של אדריכל או מהנדס בניין.

שלבים בבקשה להיתר לבניית יחידת דיור:

1. שוכרים אדריכל או מהנדס בניין/קונסטרוקטור להגשת הבקשה שצריכה להיות חתומה על ידיו.  הוא יערוך את הבקשה בצירוף כל המסמכים הנדרשים וחתימות בעלי התפקידים הרלוונטיים. הבקשה צריכה לכלול את מטרת הפרויקט, את החומרים הדרושים, את השטחים הקיימים, את אחוזי הבנייה וכו’. 
2. בדיקת ועדה ברשות המקומית – בוועדה יעברו על הבקשה ויבדקו אם כל הנתונים והמסמכים הוגשו כחוק. אם כן, יהיה צורך בתשלום מקדמה, ואז הבקשה תועבר לשלב הבא.
3. בקרה מרחבית – בודקים האם התוכנית שהוגשה מתאימה לתב”ע. הועדה אמורה לאמת את זכויות הבניה, חישובי השטחים וכד’. 
4. בקרת תכן – אם הבקשה נמצאה מתאימה היא מועברת מועברת לבקרה הנדסית, לבדוק האם התכנון עומד בדרישות בטיחות, האם יש אישור של גורמי כיבוי, משרד הבריאות וכד’. אם יש אישור, הבקשה מועברת לטיפול של הוועדה המקומית . 
5. פרסום לשם בירור התנגדויות – לפני אישור יש שלב של בירור התנגדויות. צריך לפרסם את הבקשה בתפוצה ארצית, ובמקומון אזורי וכן לשלוח את הבקשה לבעלי הנכסים הגובלים בשטח המדובר כדי לתת הזדמנות להתנגד לה. 
6. החלטה של הועדה המקומית – בדיון זה יוחלט על אישור, בקשות נוספות או אי הסכמה לתת היתר בניה.

איך הופכים מרתף ליחידת דיור?

על מנת להפוך מרתף ליחידת דיור יש צורך לארגן כניסה נפרדת מהבית. במקרה כזה יש חובה להגיש בקשה לקבלת היתר בניה על מנת לבצע שינוי. (בעל בית שמעוניין להפוך את המרתף ליחידת דיור ללא כניסה נפרדת אינו זקוק לאישור בניה).

הפיכת מרתף ליחידת דיור מלאה מחייבת תוספת של מטבח ושירותים, מערכת חשמל, אינסטלציה, חימום -קירור, אוורור, חלונות וריצוף. תלוי בצורה בה המרתף מתוכנן. לעיתים גם יש צורך לארגן את חלוקת החלל מחדש.