אז מה זה זכויות בניה בכלל?
זכויות בנייה מתייחסות להיתרים שניתנו על ידי הוועדה לתכנון ובנייה, אשר קובעים את אחוז השטח בו מותרת הבנייה.
זכויות הבניה מגדירות מה מותר לבנות במגרש, מה הגודל, ובאיזה תחום במגרש ניתן לבנות, הם מכתיבים את הגודל המותר של המבנה (או המבנה ביחס לקרקע), תוך התחשבות בגורמים כמו אורך, רוחב, עומק וגובה, כמה יחידות דיור, מספר הקומות וכד’.
כאשר מעבירים בעלות על הקרקע, בדרך כלל מעבירים גם זכויות בנייה אלו. הן משמשות בסיס להגשת בקשה להיתרי בנייה במסגרת אחוזי השטח המוגדרים.
מבחינה מעשית, לזכויות הבנייה תפקיד משמעותי בקביעת שווי הנכס. לזכויות אלו יש השפעה ישירה על הערך הפוטנציאלי של הנכס, במיוחד בעת מכירה, שכן הן מיידעות את הקונים על פוטנציאל הרווח הכרוך במימוש זכויות הבנייה.
בעיקרו של דבר, זכויות בנייה כוללות לא רק את היכולת לבנות על הקרקע או להרחיב מבנים קיימים, אלא הן גם בעלות ערך כספי משמעותי בכל הנוגע למכירת קרקע או נכס.
הבנה והתחשבות בזכויות בנייה היא חיונית לבעלי נכסים ולרוכשים כאחד, שכן הם מספקים מסגרת לאפשרויות פיתוח, ויכולים להשפיע באופן משמעותי על הערך הכולל של העסקה.
מי קובע את החוקים בנוגע לזכויות בנייה?
זכויות הבניה נקבעות על ידי רשויות התכנון והבניה ומעוגנות בתב”ע (תוכנית בניין עיר). חשוב לציין שזכויות בניה אינן נחשבות כזכות במקרקעין ולכן לא ניתן לרשום אותם בפנקסי המקרקעין. עם זאת זכויות הבניה עוברות יחד עם הבעלות על המקרקעין.
מחשבון זכויות בניה – האם זה מדויק?
מחשבון זכויות בניה בודק את שווי זכויות הבניה כאשר מעוניינים למכור, כולל כל העלויות הנלוות, כמו עלויות לעורכי דין, מתווכים ושמאים, עלויות של מיסים כמו מס רכישה, מס רווח הון ומס שבח והוצאות אחרות.
כדי לחשב את זכויות בניה בית פרטי עדיף לגשת לאגף ההנדסה ברשות המקומית כדי לקבל את הנתונים או לשכור איש מקצוע הבקיא בנבכי הבירוקרטיה שיברר עבורכם.
איך מחשבים אחוזי בניה?
כדי לחשב את אחוזי הבנייה המותרים עבור מגרש ספציפי, צריך לקחת בחשבון 3 דברים עיקריים:
שטח המגרש הכולל: הכוונה היא לכל שטח המגרש, כפי שנרשם במסמכים הרשמיים, לאחר שנעשו התאמות נדרשות לחלקים שהם לשימוש הציבור.
שטח מותר לבניה: הכוונה לזכויות הבניה הניתנות למגרש הספציפי, כפי שמצוין בתב”ע. תכנית הבנייה מפרטת את השטחים המאושרים שבהם מותרת בניה על קרקע.
אחוזי בנייה: אחוזי הבנייה מחושבים על ידי חלוקת השטח המותר לבניה בשטח הכולל של המגרש. זה מספק אינדיקציה לגבי איזה חלק מהשטח הכולל של המגרש ניתן לנצל לבנייה.
חשוב לציין שקבלת היתר לבנייה אפשרית בדרך כלל רק בקרקע שהוגדרה והוסדרה באופן רשמי, לרבות חלוקה למגרשים ושטחים ספציפיים המיועדים לבנייה. המשמעות היא שאי אפשר פשוט ליצור תוכנית כוללת לשטח גדול מבלי להקפיד על התקנות והליכי האישור המסדירים שימוש בקרקע.
בדיקת זכויות בניה בבית פרטי: כיצד זה מתבצע?
בחינת זכויות בניה במגרש, בין אם לבנייה חדשה או כתוספות למבנים קיימים, היא תהליך מורכב הדורש מומחיות ובדיקה על ידי אנשי מקצוע בתחום.
על מנת להגיע למידע מדויק צריך לנתח את כל התוכניות החלות על המגרש או הבית, לאסוף את כל הנתונים האפשריים, כמו ייעוד הנכס, קווי המבנה, השימושים הקיימים והצפויים, גובה קיים ועתידי; רצוי לכלול נתוני ארכיון על מנת לסגור את כל הקצוות בצורה שתאפשר לקבל תמונה מלאה של זכויות הבניה הקיימות, וגם לברר האם ישנה אפשרות להרחיב אותן.
ישנן מספר אפשרויות לקבלת נתונים שיעזרו בבדיקת זכויות בניה בית פרטי, בדרך כלל באמצעות רשות התכנון והבנייה האחראית על הקרקע הספציפית:
-הגשת בקשה לדף מידע לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה. זה מספק מידע כללי להבהרת הזכויות הקשורות למגרש ספציפי. הבקשה לקבלת דף מידע מתבצעת בדרך כלל באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של הרשות, והמידע נמסר בדרך כלל תוך 30 ימי עבודה. לרוב נדרש תשלום עבור שירות זה.
-הזמנת מידע מקדים על פי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה. ניתן לבקש מידע תכנוני המוגש במסגרת בקשה להיתר. מידע זה נגיש רק לפונים באמצעות מערכת רישוי. לאחר אישור עמידה בתנאי הסף, המידע נמסר בדרך כלל תוך 30 ימי עבודה, והוא כרוך בתשלום עבור שירות זה.
-פנייה למחלקת המידע באגף ההנדסה של הרשות הרלוונטית בבקשה למידע הנמצא ברשותם לגבי זכויות הבניה של אתר מסוים.
-פנייה למינהל מקרקעי ישראל בבקשה לקבל מידע.
חשוב להבין שהמידע שיתקבל הוא כללי, ושלצורך הערכה מקיפה מומלץ להעסיק אנשי מקצוע ולהתייעץ עם הגורמים הרלוונטיים על מנת להבטיח מידע מדויק ועדכני עבור מגרש או פרויקט בנייה ספציפי.
זכויות בניה אישיות
אם נאמר למעלה שזכויות בנייה מועברות כאשר הבעלות על הקרקע מועברת, הרי שמדובר בזכויות בנייה מובנות שהן חלק מתוכנית התב”ע, והן חלות על השטח גם אם הוא נמכר או עובר בעלות.
זכויות בניה בית פרטי אישיות הן זכויות המוענקות לבעל הקרקע באופן ספציפי ואישי על ידי הועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית, ואין לו אפשרות להעביר אותן במקרה של העברת בעלות או מכירה.
מס שבח על זכויות בניה שלא מנוצלות
התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעת שבמקרה שיש זכויות בנייה בית פרטי שלא מומשו יהיה צורך לשלם מס שבח בשווי של 50% מהרווח שנוצר מזכויות אילו. המס ישולם גם במקרים בהם מוכרים את הנכס אך גם כאשר מגישים בקשה להיתר בניה. שני המקרים נחשבים מימוש הזכויות ומחייבים תשלום של מס שבח.
