תב”ע הוא מנוח המתאר תוכנית כתובה בתחום התכנון העירוני, שיש לה משמעות בקביעת ייעוד מטרת הקרקע והשימוש בה. תב”ע, כלומר תוכנית בניין עיר, מגדירה באילו צורות מאושר לבצע פיתוח בשטחים עירוניים או ביישובים אחרים, תוך איזון בין אינטרסים של גורמים שונים מקרב הציבור – בעלי הקרקע, יזמים, תושבים בסביבה ואחרים. ניתן להצביע על כמה סיבות מרכזיות שבהן עשוי להידרש שינוי תב”ע. למשל:
- צורך בשינוי בגלל תכנון שהיה מתאים לתנאי העבר, אך לא מתאים כיום, לאור שינויים שחלו לאורך השנים.
- צורך בהוספת יחידות דיור או צורך בביצוע שינויים במבנים קיימים.
- התגבשות ההבנה שיש דרך נאותה יותר לעשות שימוש בקרקעות כאלה ואחרות.
מה המשמעות של שינוי תב”ע?
על מנת להבין מהו שינוי תבע, יש לדעת כי בישראל כל חלקות הקרקע והמגרשים כפופים לתוכניות מתאר לאומיות. מדובר הן בתוכניות מתאר ארציות והן בתוכניות מתאר ברמה המקומית הצרה יותר. תב”ע, כלומר תוכנית בניין עיר, זו תוכנית שמכתיבה באיזה אופן ניתן לפתח נכסים, לבנות, לבצע שינויים ותוספות וכדומה. תוכנית מתאר מפרטת מה מותר ואילו הגבלות קיימות בכפוף לתב”ע קיימת.
שינוי תב”ע פירושו שינוי ביחס למצב הנתון, למשל במשמעות של היקף הבניה. למשל, כאשר מדובר על היקף הבנייה המותרת בכל חלקה, הרי שישנה מגבלה נקובה הנתונה באחוזים מגודל השטח ופירוש הדבר – אחוזי בניה שניתן להגיע אליהם באופן מקסימלי. שינוי התב”ע כרוך בעדכון, שינוי או החלפה של תב”ע קיימת, באופן שעשוי לאפשר קבלת זכויות בנייה נוספות שלא היו זמינות לשימוש קודם לכן.
תהליך מסוג זה איננו פשוט כלל וכלל. למעשה מדובר במהלך מורכב וסבוך, שיכול לקחת זמן ולכן צריך להתאזר בסבלנות ולהתקדם בגישה מקצועית. משמעות הדבר היא שהתהליך מלווה באדריכלים המנוסים בעניין זה. יש לפעול לצורך העניין מול נציגי הרשות ומול הוועדות שעוסקות בתכנון ובניה.
ממה מורכבת התב”ע?
תב”ע מורכת בעיקרה משילוב של תשריט ותקנון. תשריט, הוא הייצוג הגרפי של תוכנית בניין העיר והוא מבוסס על מפה ובה תיאור חלוקה של מגרשים, הצגת תשתיות, כבישים, קווי הבניין באזור וכדומה. התקנון נועד להרחיב ולפרט, היבטים ונושאים שאינם מיוצגים או שאינם מיוצרים באופן מספק בתשריט.
שני אלמנטים אלה, התשריט והתקנון, הם אלה שמגדירים את הייעוד של הקרקע (למשל כזו המוגדרת למטרת מגורים, למסחר, למבנה ציבור וכדומה). בנוסף, הם קובעים מהם אחוזי הבניה המותרים, לעיתים מתואר אופי הבניה המותר ואפילו סגנון אדריכלי שנועד לייצר אחידות מסוימת.
על פי מסמך התב”ע ניתן להבין באיזה אופן ניתן לפתח נכס, ומהם המגבלות וההגבלות המוטלות. היקף הפיתוח המותר במגרש מוגדר באחוזי הבניה. אחוז זה המכתיב על כמה מתוך הקרקע ניתן לבנות. לדוגמה, נניח שיש לנו מגרש הוא בגודל של 1,000 מ”ר. אם התב”ע מדברת על אחוזי בניה בהיקף של 50 אחוזים, הרי שניתן לפתח ולבנות על המגרש 500 מטר שטח בנוי.
יש לשים לב איך מוגדרת החלוקה, שכן אפשרי שהמרכיב הבנוי עשוי להיות מחולק בין שטחי מגורים (דירות), שטחים משותפים, שטחים ציבוריים ועוד. עוד נציין כי כאשר בעל נכס מבקש תוספת בנייה, עליו לבדוק קודם לכן האם יש זכויות בנייה נוספות ולאחר מכן להגיש בקשה להיתר דרך וועדת התכנון המקומית. על הבקשה לעמוד בתנאי מסמך התב”ע המתאים.
כך ניתן לאתר תב”ע:
זה המקום להבהיר כי על מנת לאתר פרטים לגבי תב”ע עדכני במיקום המעניין אתכם, יש כמה אפשרויות. ניתן להיעזר בגורמים רלוונטיים כגון רמ”י (רשות מקרקעי ישראל), עיריות או מנהל התכנון שבמשרד האוצר. בזכות שיפורים בשירות הממוחשב, ניתן כיום לאתר לפחות בחלק גדול מהמקרים את התוכניות באופן מקוון דרך האתר של מנהל התכנון או באמצעות פונקציית איתור התוכניות המקוונת, של מנהל מקרקעי ישראל.ֿ
אלו סוגים של שינויי תב”ע קיימים
ניתן לתאר כמה סוגים חשובים של שינוי תב”ע, שנחשבים לנפוצים יחסית. למשל:
- סגירת מרפסות – שינוי מסוג זה מאפשר לסגור מרפסת חיצונית (מרפסת שמש), על מנת להקנות תוספת שטח מגורים לדירה קיימת. במהלך שינוי תב”ע מסוג זה מבצעים בדיקות בעניינים כגון חריגה מקווי הבניין, מימוש אחוזי בניה, היתר לסגירת מרפסת שמש ועוד.
- שינוי תב”ע מסוג הוספת קומה – מדובר בהוספת שטח בנוי מעל מבנה קיים או מתוכנן, תוך בדיקת עומסים, זכויות בנייה וכיוצא בזה.
- שטח מסחרי – מטרת השינוי היא לאפשר פיתוח כלכלי, מסחר ותעסוקה. לאחר השינוי מוגדר השטח שבו מדובר כשטח המיועד לתכלית מסחרית (לעיתים גם בשילוב תכלית נוספת, כגון מגורים).
- הסדרת תמ”א 38 – סוג זה של שינוי בתב”ע נועד להקצות תוספת זכויות בניה על מנת לאפשר חיזוק מבנים ישנים, שקיבלו היתר בניה לפני עשרות שנים. החיזוק משפר עמידות בפני רעידות אדמה ולעיתים כולל לצד עיבוי יסודות ועמודים גם חיזוקים כגון ממ”דים ותוספות אחרות.
- פינוי בינוי – מטרת השינוי היא לאפשר הריסה של מבנים ישנים, לצורך הקמת מבנים חדשים בתהליך של התחדשות עירונית. לעומת תמ”א 38, פינוי בינוי כולל בדרך כלל תוספת כמות יותר נכבדה של יחידות. יחידות אלה מתווספות על ידי הקמת מבנים רבים וחדשים לחלוטין, כדוגמת רבי קומות ואף מגדלי מגורים.
- הוספת חניות – שינוי מסוג זה בתוכנית בניין עיר נועד להתמודד עם מצוקת החניה המאפיינת אזורים שונים בארץ. לשם כך בודקים את עומסי התנועה באזור ואת התשתיות הקיימות והנדרשות.
- שינוי להסדרת מצבים של חריגות קיימות – שינוי תב”ע מהסוג הזה נועד להפוך חריגות שנוצרו בעבר לחוקיות, תוך מניעת מצבים לא רצויים כגון צווי הריסה או פינוי הנכס. הדבר נעשה תוך איזון אינטרסים ובדיקה של מהות החריגה והיקפה.
- הרחבה – שינוי מסוג זה מאפשר להרחיב מבנה קיים.
- שינויי ייעוד – שינויים מסוג זה מאפשרים לשנות את אופי השימוש. לדוגמא, שינוי ייעוד של מבנה למגורים, למבנה המשמש למסחר, או שינוי מייעוד חקלאי לייעוד למגורים.
- שינויי מספר יחידות – שינויים בצפיפות המותרת על שטח נתון. מדובר בשינוי שעשוי להגדיל או להקטין את מספר היחידות במגרש מסוים או באזור מסוים.
- שינויי גובה – שינויים מסוג זה מאפשרים למשל בנייה גבוהה יותר, היכן שקודם לכן הייתה מותרת אך ורק בנייה צמודת קרקע או בנייה לא רוויה.
- תוכניות פיתוח מקיפות – מדובר בשינויים רחבי היקף, למשל תוכנית פיתוח של רובע עירוני שלם או פיתוח מחודש של שכונות ושטחים קיימים לצורך פינוי בינוי, פיתוח של הכנסת תשתיות חדשות, בנייה ציבורית ועוד. יש לציין כי ישנם עוד סוגים רבים נוספים של שינויים אפשריים בתב”ע. כך למשל הוספת יחידות במגרש, שינויים בנחלות ובמשקים (למשל פיצולים), ביצוע שינויים בקווי בניין ועוד.
כיצד מבוצע השינוי בתב”ע?
תב”ע מוסדרת בחוק, כאשר החוק העיקרי הדן בכך, אך לא היחיד, הינו חוק התכנון והבניה. על פי חוק זה, ישנה אפשרות לבצע שינויים בתוכנית מתאר או תב”ע, על ידי תכנון ולאחר מכן קבלת אישור של התוכנית החדשה המתייחסת לאזור מסוים. השינוי, שמלווה פעמים רבות על ידי אנשי מקצוע כגון משרדי אדריכלות המתמחים בכך, צריך לעמוד בתנאים מסוימים על מנת לעבור אישור של הוועדה המקומית או גוף אחר שהוסמך לכך (כדוגמת וועדה מחוזית). השינוי צריך לכלול:
- מסירת הודעה על התגבשות כוונה להכנת תוכנית מתאר מקומית והגשתה לוועדה המקומית.
- הכנת מסמכי התוכנית, שבהם נכללים תשריטים, הסברים והבהרות כנדרש.
- הפקדת התוכנית ומתן מסגרת זמן להגשת התנגדויות מטעם הציבור.
- לאחר שלב שמיעת ההתנגדויות, אם ישנן כאלה, הוועדה רשאית לאשר את התוכנית. לעיתים, שינוי תב”ע יאושר בכפוף להתאמות או שינויים בתוכנית שהוגשה.
הליך שינוי התב”ע כמו גם קבלת זכויות בנייה נוספות מתבצע באופן הבא:
- ראשית, לפני שמגישים בקשה להיתר בנייה לשם ביצוע שינויים או תוספות במבנה, חשוב לוודא האם יש זכויות בנייה נוספות שניתן לנצל. הבקשה לתוספת בנייה והתוכניות האדריכליות שמגישים אמורים לעמוד בתנאי התב”ע הנוכחית. לרוב, כאשר מדובר בשיפוצים בתוך המבנה הרי שאין צורך בהיתר. אם מדובר בשינוי חיצוני ופנימי גם יחד, נדרש היתר.
- כעת ניתן להגיש בקשה לוועדת התכנון והבניה המקומית. כחלק מהתהליך ישנה החובה לפרסם את הבקשה ברבים כחוק, על מנת לאפשר לשכנים ולכל צד המושפע מהשינוי המבוקש, להגיש התנגדויות.
- ההליך ממשיך בקבלת היתר בניה, במידה והוועדה מאשרת את התוכניות או שבוצעו שינויים בתוכניות לפי הצורך. לאחר קבלת היתר בנייה, יש לעמוד בתשלומי מיסים ואגרות, ורק אחר כך ניתן להתחיל בבנייה.
יש לציין כי עם השנים תב”ע עשויה להשתנות ולהתעדכן, בין אם ביוזמת רשות מקומית ובין אם ביוזמת רשות ממשלתית. שינויים מסוג זה עשויים להקנות אפשרות לזכויות בנייה נוספות, שלא ניתן היה לקבל קודם לכן.
אולי יעניין אותך:
בניית מרתף בבית קיים | תוספת חדר לבית קרקע
איך מגישים בקשת שינוי תב”ע?
הגשת בקשה לשינוי תב”ע כרוכה בשורה של שלבים, למשל:
- בירור עם אדריכל הבקיא בתחום זה – בשלב זה מדובר בעניין מקדמי, שבו האדריכל יוכל לסייע להבין מהם סיכויי ההצלחה של השגת שינוי. האדריכל מביא בחשבון היבטים כגון הייעוד הנוכחי של הנכס או הקרקע וכמובן מדיניות התכנון של הרשות המקומית.
- הגשת בקשה בליווי תוכנית – אם מחליטים להתקדם הלאה, בשלב הזה מגישים בקשה לוועדת התכנון המקומית, בליווי של תכנית אדריכליות תואמות ומפורטת.
- תיקונים לפי תגובת הוועדה – על פי תגובת העירייה דרך הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובניה, ניתן יהיה לבצע התאמות ותיקונים בתוכניות לפי הצורך. יש לבדוק האם ניתנו התנגדויות שכנים או ביקורת מקצועית.
- אישור שינוי תב”ע על ידי ועדות התכנון עשוי להתקבל בתוך פרק זמן שמתחיל בחודשים ועשוי אף להימשך שנים.
מי רשאי לשנות תב”ע?
אישור של שינוי תב”ע נמצא כאמור באחריות הוועדה המקומית. כאשר השפעת השינויים הנדרשים או המבוקשים חורגת מהסמכות של הועדה המקומית, שינוי התב”ע יימצא בסמכות הוועדה המחוזית.
על פי תקנות שעוסקות בתכנון ובניה, במידה ורוצים להוסיף אחוזי בניה ניכרים, עשוי להידרש אישור מטעמו של משרד הפנים.
כלומר במקרים כאלה, שר הפנים הוא זה שיצטרך לאשר, לאחר שהוועדה המקומית נתנה את אישורה.
תהליך שינוי תב”ע יכול להתחיל ביוזמה של אנשים פרטיים, יזמים ובעלי נכסים אשר יש להם צורך או רצון לפתח חלקה או מבנה קיים. הבקשה לשינוי תב”ע יכולה להתחיל ביוזמת:
- בעלי בתים פרטיים שרוצים להרחיב את גודל הנכס הבנוי.
- יזמים המעוניינים להגדיל את גודל הדירות בבניין שאותו הם מקדמים.
- גורמים המעוניינים לבצע פרויקטים המחייבים ביצוע שינוי של אופי השימוש המיועד במבנה, לרבות שינוי שלא תואם את המגבלות שמטילה התב”ע הנוכחית.
יש לציין כי ההצלחה לבצע את שינוי התב”א איננה מובנת מאליה. השינוי נשען במידה רבה על המדיניות הנוכחית של ועדות התכנון והבנייה המחוזיות והארציות.
כמה זמן לוקח שינוי תב”ע
מכיוון שישנם סוגים שונים של שינויי תב”ע אפשריים ונדרש תהליך מקצועי מעמיק, הרי שישנה מסגרת זמן די רחבה. כאשר מדובר למשל בשינוי נקודתי של תב”ע, דבר רלוונטי במקרה של צמודי קרקע (בית פרטי), הרי שהשינוי עשוי להצריך כשנה וחצי ולעיתים אף פרק זמן כפול מזה. כאשר מדובר על צורך בשינוי תב”ע מורכב או נרחב יותר, הרי שמסגרת הזמן יכולה להיות ארוכה בהרבה. כך למשל אפילו חמש שנים, עשר שנים וגם יותר.
מונחים בתחום שינוי תב”ע
נסיים עם מילון מונחים קצר, המסביר ומציג כמה מונחים מקובלים בשינויי תב”ע:
- שינוי תב”ע להוספת קומה – בהתאם למגבלות של עומס וקווי בניין, שינוי זה מאפשר להוסיף קומות נוספות למבנה בתהליכי הקמה, למבנה בתכנון או למבנה קיים (למשל במסגרת תמ”א 38).
- שינוי תב”ע נקודתי – תהליך יחסית מהיר, כאשר מבקשים שינוי לא מהותי, נקודתי.
- שינוי תב”ע של הסדרת חריגות בניה – בהתאם לאופי החריגה, תוך שיקולים של אפשרות הפגיעה בשטחים פתוחים או בשכנים ולפי קווי בניין, ניתן לשקול הסדרה של חריגות קיימות.
- שינוי תב”ע לתוספת בנייה – תוספת זכויות מעבר למה שמוגדר כעת, לצורך הגדלת אחוזי הבניה.
- שינוי פרצלציה – פעולה שנועדה לאפשר שימוש טוב יותר בקרקע, על ידי פיצול של המגרש למגרשים קטנים יותר.
- שינוי ייעוד ממסחר למגורים – מתוך שיקולים שונים כגון התחדשות עירונית וגידול אוכלוסייה, ניתן לשנות ייעוד משטחי מסחר לייעוד למגורים.
איך אייפק יכולה לעזור לך בשינוי תב״ע?
כפי שניתן להבין כל שינוי תב”ע, אפילו הקטן ביותר, הינו הליך מורכב שצריך עבודה, שלבים שונים וייעוץ מקצועי לאורך הדרך. מדובר בתהליך סבוך, עם בירוקרטיה לא פשוטה, צורך בהבנה עמוקה בתשריטים ובתוכניות בניה, יכולת הגשת תוכניות לגורמים המתאימים ומתן מענה מול התנגדויות אפשרויות. אצלנו באייפק שירותי תכנון והנדסה, בקיאים ומנוסים בתכנון, הוצאת היתרים וליווי בתהליכי שינוי תב”ע. כאן לרשותכם:
- צוות מומחים שעומד לשירותכם בזמינות גבוהה.
- שקיפות, מקצועיות וניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום.
- ניסיון רב בעבודה מול הגורמים ברשויות ובעיריות וגורמים נוספים.
- בחברה צוות של מומחים בתחומי ניהול פרויקטים, הנדסה, פיקוח בניה, עיצוב פנים ועוד.
