בתחום התכנון והבנייה אנחנו מוצאים פעמים רבות את המושג – זכויות בניה. מה זה בעצם זכויות בניה? איך בודקים אותם? איך מחשבים את זכויות הבניה והכי חשוב – איך מממשים את זכויות הבניה?
על כך ועוד בהמשך.
מהן הזכויות לבנייה בישראל?
ההגדרה – זכויות בנייה זהו ביטוי לפוטנציאל התכנוני כמו גם התועלת הכלכלית אותם ניתן להפיק מהקרקע הנתונה. כלומר אפשרויות הניצול של הקרקע והשימוש אותם אפשר לעשות בו. זה בעצם מה שגם קובע במידה רבה את ערכה של אותה קרקע.
איך לחשב זכויות בניה?
את זכויות הבניה מחשבים על פי אחוזי בניה. שזה אומר מה היחס בין השטח הנתון הכולל שמותר לבנות בו לבין המגרש כולו. החישוב נעשה באופן כזה –
הכפלת שטח החלקה באחוזי הבנייה. לרוב קיימת חלוקה באחוזים שמיועדים לשטח העיקרי לשמו יועד השטח מול שטחי השירות שהם השטחים הנלווים. כמו למשל חדרי מדרגות, לובי, חניה, חדר אשפה וכן מרחבים מוגנים.
זכויות הבניה מוגדרות באחוזים והם קובעים למעשה באיזה חלק מתוך המגרש אפשר לבנות, מה מותר לבנות שם, מהו השטח בו אפשר לבנות, מה יהיה הגובה המקסימלי שאפשר יהיה לבנות בשטח, כמה יחידות דיור וכן הלאה.
דוגמא לחישוב זכויות בניה
מגרש שהוא בגודל כולל של 1,000 מ”ר שעליו זכויות בנייה למגורים בהיקף של 200%. 150% עבור שטח עיקרי ו50% שטחי שירות. במקום כזה אפשר יהיה לבנות מבנים שיהיו בשטח כולל של 2,000 מ”ר כאשר 1,500 מ”ר מתוך השטח יוכל לשמש כחדרי מגורים ולעומת זאת 500 מ”ר ייועדו לשטחים נלווים.
מי קובע את זכויות הבניה?
מי שקובע את זכויות הבניה אלו הן רשויות התכנון והבניה. הזכויות הללו מעוגנות בתב”ע – תוכנית בניין עיר. חשוב להבין כי זכויות בניה אמנם עוברות יחד עם בעלות על מקרקעין אך זכויות הבנייה אינן נחשבות כזכות במקרקעין, כך שאי אפשר לרשום את הזכויות הללו בפנקסי המקרקעין.
אנשים המתגוררים בבניינים משותפים, הרי שזכויות הבניה שנובעות מתוך הבעלות על הקרקע שייכות לכל הדיירים בשווה, אך זאת יחסית לחלק שלהם בקרקע. ישנה אפשרות להעביר זכויות בניה מאחד לשני כאשר זה חייב כמובן להיעשות בצורה נאותה ומוסכמת על הצדדים.
מס שבח על זכויות בנייה
על פי חוק מיסוי מקרקעין מחיר של בית או דירה שיש לו זכויות בניה תמיד יעלה בעקבות זכויות הבנייה הקיימות.
על כן, על פי הלוגיקה של רשות המיסים לכל דירה או בית צמוד קרקע שיש לה זכויות בנייה , גם אם הן עדיין לא קיימות אך הן צפויות, הרי שקיים רווח נוסף הודות לזכויות הבנייה הללו. על החלק הזה חל מס שבח.
זכויות בנייה שונות
אז איך מחשבים את הערך של זכויות הבנייה לצורך החישוב של מס השבח?
יש לחשב את ערך הנכס עצמו כמה הוא שווה לפני זכויות הבנייה שלו. את המחיר אפשר לחשב בהשוואה לדירות מגורים דומות באותו אזור ובאותם תנאים.
הדרך הכי פשוטה לכך היא להיעזר בשמאי מקרקעין.
חשוב לדעת כי יש מצבים אשר בהם ישנה זכאות לפטור ממס שבח מה שאומר שלא יהיה כל מס על שווי הדירה.
כך למשל ישנם מקרים אשר בהם הערך של הדירה הוא נמוך מאוד מה שעשוי להוביל לפטור ממס שבח עבור זכויות הבנייה הקיימות בנכס.
כיצד ניתן לבדוק זכויות בנייה?
אדם שרוצה לבדוק את זכויות הבניה שיש לו בנכס, יכול בהחלט לעשות זאת באמצעות המידע המקוון. חשוב לסייג כי בדיקה כזו היא לא תמיד מהימנה ועל כן גם לא יהיה לה כל תוקף משפטי מחייב.
המקומות שם אפשר לקבל את המידע הם –
- באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל. בדיקת הזכויות נעשית על פי מספר גוש חלקה. בדיקה כזו הינה כרוכה בתשלום אגרה.
- באתר של הרשות הממונה על המקרקעין תחת הלשונית – מידע תכנוני.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים לבנות?
כל בנייה חדשה כמו גם תוספות בניה למבנה קיים כרוכים בהרבה מאוד שלבים. זה מתחיל באיסוף ההון לצורך ביצוע העבודה, ממשיך בתכנון, משם לביצוע בפועל עד לסיום הטוב של השלמות הבניה וביצוע כל עבודות הגמר. חשוב מאוד לבדוק היטב את הפוטנציאל התכנוני של השטח הקיים כדי להגיע לניצול מקסימלי עד כמה שהדבר יתאפשר.
הנתונים אותם צריך לבדוק הם –
- הקלה – הליך כזה עשוי לאפשר לכם את הגדלת זכויות הבניה שיש לכם במגרש מסוים כאשר זה עשוי להגיע לתוספת של עד 20%. הליך זה נקרא היתר לשימוש חורג
- ניוד זכויות – יש סיטואציות בהם אתם יכולים לנייד את זכויות הבנייה שלכם ממגרש אחד לאחר. כך שאתם עשויים ליהנות מהגדלת זכויות הבניה. ניצול כזה אפשרי במצבים כמו הוספת חדרי ממ”ד שנחשבים כאזורי שירות ואפשר לבנות אותם בלי לנצל את זכויות הבניה, כך שאפשר יהיה לבנות בחלק אחר של המבנה תוך ניצול זכויות הבנייה הקיימות. כך גם במקרים של מבנים לשימור או אפילו הקלה ממגרש שכן (כשזה כמובן נעשה בהסכמה מלאה מצדו)
- תב”ע נקודתית – לפני שמגישים את הבקשה להיתר כדאי לבדוק את זכויות הבניה שיש לכם במגרש. על ידי אישור תב”ע נקודתית אתם יכולים למקסם את הזכויות שלכם וליהנות מתוספת משמעותית.
למה לבחור בנו לעזרה בנושא זכויות בנייה?
החישוב של מס השבח על זכויות הבניה הוא חישוב מורכב יחסית ולרוב יהיה צורך במעורבותו של איש מקצוע שמכיר את התחום. זה יכול להיות שמאי מקרקעין וזה גם יכול להיות עורך דין או רואה חשבון. אלו יחשבו עבורכם בצורה מדויקת את ערך הנכס ואת זכויות הבנייה מול זכויות המס שאתם זכאים להם.
חשוב תמיד לבצע את כל הבדיקות ואת כל החישובים לפני שחותמים על העסקה וזאת כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך.
החישוב שאתם צריכים לעשות הוא השוואה בין זכויות הבנייה לבין ערך הדירה בלי זכויות הבניה. ככל ששווי הזכויות לבנייה תהיינה נמוכות יותר בהשוואה לשווי של הדירה עצמה, הרי שתוכלו ליהנות מהפחתה משמעותית של תשלומי מס השבח על זכויות הבניה. לעיתים יהיה זה אפילו פטור מלא.
אייפק שירותי אדריכלות והנדסה החברה שתסייע לכם לעשות סדר בכל הנושא הזה של זכויות בניה כדי שתיכנסו לעסקה בצורה מסודרת וראש שקט.
