הבנת התהליך: מהו היתר בניה ומדוע הוא חשוב?
היתר בנייה איננו דבר של מה בכך. ההיתר מאפשר לכם מבחינה חוקית להתחיל בתהליכי בנייה או שיפוץ של מבנה, דירה, בית או נכס אחר. זהו מסמך שמנפיקה הרשות המקומית, שפירושו שהרשות בדקה את בקשתכם לערוך בניה או שיפוץ וכי הבנייה שאושרה עומדת בכל התקנות, חוקי תכנון וכללי הבטיחות. לא ניתן להמעיט בחשיבותו של היתר הבנייה ולכן, גם חשוב לדעת איך בודקים אם יש היתר בניה.
השפעות המיסים והאגרות על עלות הבניה
למותר לציין כי קבלת היתר בנייה בישראל כפופה לתנאים שונים, מלבד הגשת בקשה מסודרת. כך למשל יש צורך לשלם מיסים ואגרות לרשות המקומית. יש להסדיר את כל הנושא של היטלים עירוניים. אגב מיסים אלה עשויים להשפיע על עלות הבניה באופן משמעותי, ולכן כדאי לקחת זאת בחשבון בתכנון תקציבי. אם כן, הוצאת ההיתר צריכה להילקח ברצינות הן מבחינת חוקיות הבניה והן מבחינת שיקולי עלויות מלאים.
היבט חשוב נוסף שיש להביא בחשבון, רלוונטי מאוד לבעלי זכות ברכוש משותף (כגון בעלי דירות או בעלי משרדים בבניינים משותפים). בדרך כלל זכויות הבנייה מוענקות ברמת הנכס השלם, ולא ניתן היתר לדירות שהן חלק מפרויקט.
זה יכול להוביל למצבים שבהם חלק משמעותי מתוך זכויות הבנייה ששייכות לבניין מנוצלת על ידי בעל דירה יחיד. המשמעות היא שזה שמשאיר מעט זכויות או אפילו לא משאיר בכלל זכויות בניה נוספות לדיירים אחרים בבתים משותפים. לעיתים עשוי להיווצר מצב שבו אפילו בנייה בלתי חוקית וללא היתר למעשה מכרסמת בזכויות בניה ותשפיע על זכויות בניה שדיירים אחרים בבניין ירצו לממש בעתיד.
אם כן, תהליך של היתר בניה הוא בעל משמעות עבור כל מי שרוצה לבצע בניה או שיפוץ על פי חוק, וכן לשם מניעת פגיעה בזכויות של אחרים או מניעת פגיעה בזכויות שלכם, על ידי דיירים אחרים.
שלבים לבדיקת היתר בניה: מאיפה מתחילים?
כאשר יוצאים לדרך עם פרויקט בנייה או שיפוץ, יש משמעות לשאלה איך בודקים אם יש היתר בניה. בדיקת קיומו ותוקפו של היתר בנייה הוא שלב שאין לוותר עליו. זה מבטיח שהפרויקט שלכם יעמוד בתקנות ואפשר להיעזר בכמה שלבים עיקריים.
- התייעצות עם אדריכל אמין – הצעד הראשון והטוב ביותר הוא להתייעץ עם אדריכל אמין (או חברת אדריכלות). אדריכל מנוסה יודע להתייחס לעומק לכל הסוגיות הרלוונטיות, בדרך להיתר. הוא לא רק עוסק בתכנון אלא גם מתייחס לחוקי התכנון והבנייה. בחברה לשירותי אדריכלות Ipac מכינים את הבקשה להיתר הבנייה בקפדנות מירבית. אנשי החברה ילדו אתכם בתהליך הבירוקרטי באופן צמוד. האדריכל יגיש בקשה למחלקת התכנון בהתאם לתב”ע הרלוונטית ולפי כל הזכויות הקנייניות. כך אפשר לוודא שהתכנון המבוקש יעמוד בתנאים לקבלת כל האישורים.
- הגשת בקשה לוועדת התכנון המקומית – לאחר שווידאתם שהתוכנית האדריכלית שלכם תואמת את פרטי התב”ע, השלב הבא הוא הגשת בקשה להיתר בנייה, על ידי פניה מתאימה לוועדת התכנון המקומית. תהליך זה עשוי להיות כרוך בהתנגדויות של שכנים או אחרים המושפעים מאופי הבנייה המבוקשת על פי התוכנית. ניתן להיערך מראש על מנת להקטין את ההתנגדויות ולצפות לפחות חלק מהבעיות מראש.
- קבלת ההיתר והאישורים – ברגע שבקשת היתר הבניה וכל תוכניות הבניה יבדקו, ולאחר שהמיסים והאגרות ישולמו, תקבלו היתר להתחיל בבנייה. אגב, לאחר סיום הבנייה וכל הבדיקות הנדרשות מטעם הגורמים השונים (חברת חשמל, כבאות והצלה וכדומה), הרשות המקומית תנפיק אישורים שמאפשרים אכלוס – טופס 4. הטופס ניתן על סמך בדיקות שיוודאו כי הבניה בפועל תואמת את ההיתר שאושר בתחילת הדרך.
מי צריך היתר בניה ומתי?
קבלת היתר בנייה, כאמור, היא זו שמאפשרת להתחיל לבנות. להלן נציג שלוש דוגמאות הממחישות מצבים בהם אנשים פרטיים או קבלנים צריכים לקבל היתר בנייה.
- פרויקטים חדשים של בנייה – עבור כל פרויקט בנייה חדש, כגון בניית בניין מגורים חדש או בית צמוד קרקע, קבלת היתר בנייה היא לא זכות אלא חובה. ההיתר פירושו שהבנייה הרצויה תקנית, עומדת בחוקי התכנון המקומיים, ותואמת את התכנונים הכוללניים לבניה באזור המבוקש. תהליך ההיתר כרוך בהגשת תכניות מפורטות לרשות המקומית, אשר נבדקות בעין בוחנת.
- הרחבות בניה או הקמת שינויים במבנים קיימים – אם בעל נכס מעוניין להרחיב או לשנות את ביתו מבחינה הנדסית, יש צורך בהיתר. כך למשל אם רוצים בהוספת חדר או סגירת מרפסת לחדר מגורים, חייבים לוודא תחילה כי קיימות זכויות בנייה עבור השטח הנוסף. לשם כך יש להגיש בקשה לוועדת התכנון המקומית לקבלת היתר בנייה. במקרים בהם בוצעו שינויים בלתי מורשים, התייעצו עם אדריכל מנוסה בהקדם. יש מקרים שבהם ניתן יהיה לקבל היתר בנייה בדיעבד, בהתאם לנסיבות ולאופי התב”ע.
- פרויקטים של תמ”א 38 – על פי תמ”א 38, דיירים בבתים משותפים יכולים לקבל זכויות בנייה בתמורה להסכמתם לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה. זה יכול להיות כרוך בחיזוק המבנה הקיים או בבניית בניין חדש לחלוטין לאחר הריסת הישן (תמ”א 38 – 2). פרויקטים מסוג זה דורשים היתר בנייה, המותנה בכך שאחוז מינימלי מדיירי הבניין יסכים לחיזוק. תהליך הוצאת ההיתר עשוי להתבצע בשיתוף יזם שמתמחה בכך ובליווי משרד אדריכלות.
הבדלים בין סוגי היתרי בניה: מה חשוב לדעת?
סוגי היתרי הבנייה נבדלים זה מזה לא ברמה העקרונית אלא בעיקר במובנים של היקף או מורכבות. לדוגמה, היתר לשיפוץ בקנה מידה קטן, כמו הוספת שטח לצורך הגדלת מטבח בבית פרטי, שונה באופן משמעותי מקבלת היתר לבניית בניין מגורים חדש. המקרה הראשון יצריך בדיקה קפדנית פחות ופחות אישורים. במקרה השני ההיתר כרוך בבדיקה מקיפה של תוכניות הבנייה המפורטות, כולל היבטים כגון קונסטרוקציה, עמידה בחוקי התכנון, השפעה על הסביבה וכדומה.
הבדל מרכזי נוסף טמון בבעלי העניין המעורבים ובתהליך הבדיקה. פרויקטים קטנים עשויים להזדקק לאישור ממחלקות העירייה המקומיות. לעומת זאת, פרויקטים גדולים יותר, כמו אלה שנמצאים תחת תמ”א 38 או בהיתרי בנייה חדשים למגורים, נדרש לרוב תהליך מורכב יותר.
זה כולל שלב מקדים שבו יש להכין תכנון ראשוני ולבקש תיק מידע. נבדקים לעומק התנאים של הבקשה ויש לפרסם הודעות פומביות על בקשה להיתר (כדי לאפשר התנגדות שכנים). רק לאחר מכן יושלמו הבדיקות וינתנו אישורים סופיים אם הרשות תאשר. בכל שלב מעורבים גורמים כגון מחלקת הנדסה בעירייה, שכנים, גופים בעלי עניין ציבורי, אדריכל מלווה ועוד. משך תהליך ההיתר תלוי, אם כן, באופי הפרויקט ובמספר הגורמים המעורבים או שעשויים להתנגד.
חשיבות הקפדה על היתר בניה לעסקים ויזמים
עבור עסקים ויזמים, קבלת היתר בנייה היא עניין מהותי. בנייה או שיפוצים, במיוחד שיפוץ משמעותי ללא היתר, עלולים לגרור תוצאות חמורות. אם נעשו עבודות בלתי מורשות, העירייה רשאית לאכוף את החוק. כלומר, הם עשויים להתעקש על החזרת הנכס למצבו המקורי.
לעיתים יהיה אפשר לבקש היתר מאוחר יותר לשינויים שבוצעו, אך לא תמיד. אי הוצאת היתר עלולה לגרום לבעיות ולהוצאות יקרות, במיוחד עבור עסקים ויזמים. למשל בנייה ללא היתר עלולה לגרור קנסות ואף הריסת מבנה או חלקי מבנה לא מאושרים.
בנוסף, אם הבנייה הבלתי חוקית מתגלה לאחר שהושלמה עסקת נדל”ן (מכירת הנכס), הרוכש עשוי לשאת באחריות, ואין זה משנה מי היזם ומי ביצע את עבירות הבניה. דוגמא זו באה להבהיר עד כמה חשוב תמיד ובכל עסקה לבדוק את הדברים מראש (גם בנכסים מסחריים).
לבנייה ללא היתר יכולות להיות השלכות כלכליות משמעותיות על עסקים. למשל, במקרה של מקרקעין המיועדים להיות דירות למכירה או נכס מסחרי להשכרה, השמאים אינם רשאים לגלם ערך כספי לבנייה שנוספה שלא כדין וללא היתר. המשמעות היא שזה יכול להפחית באופן דרסטי את שווי השוק של הנכס. יתר על כן, בנקים עשויים להערים קשיים ואף לסרב לתת ליווי בנקאי ליזם או לקבלן, בכל מקרה שבו יש שאלה פתוחה בעניין היתרי הבניה.
זה בהחלט חסם משמעותי לעסקים, קבלנים ויזמים המבקשים הלוואות או משכנתאות עסקיות. לפיכך, הקפדה על הליך ההיתר אינה רק עניין של עמידה בחוק היבש. זו נחוץ והכרחי למניעת הוצאות כספיות שונות ונדרש גם מטעמים של מוניטין עסקי לגורמים יזמיים ולכל העוסקים בבנייה.
באותו נושא | אילו סוגי עבודות פטורות מהיתר בניה?
טיפים למניעת עיכובים ובעיות בתהליך ההיתר
התמודדות עם הוצאת היתר מבלי לדעת מה בדיוק עושים, יכולה לגרום לעיכובים ניכרים. כדי למנוע עיכובים ובעיות מיותרות, עסקים ויזמים או בונים בבנייה פרטית יכולים להיעזר בטיפים הבאים:
- התייעצות מקדימה עם מומחים – צרו קשר בתחילת הדרך עם חברה לשירותי אדריכלות. במקרים מסוימים שילוב עם ליווי משפטי בנוסף יכול לסגור עוד פינות. בחרו אדריכל שבקיא היטב בחוקי התכנון ויש לו ניסיון עם וועדות התכנון הרלוונטיות לכם. המומחיות והידע יכולים לסייע בהכנת בקשה להיתר, תוך דילוג על מכשולים ובעיות מבעוד מועד.
- הכנת מסמכים מקיפה והכנת תוכנית מפורטת – ודאו שתוכניות הבנייה והמסמכים שלכם מלאים ומקיפים. וודאו שהם משקפים במדויק את הבנייה או השיפוץ הרצויים לכם. הגשת בהקשה להיתר באופן חלקי או לא מדויק עלולה לעורר בעיות ולגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך קבלת ההיתר.
- בדקו היטב לגבי תב”ע – הבינו את המגבלות החלות על המגרש או הנכס שלכם. זה יעזור בתכנון פרויקט שתואם את התקנות המקומיות וכך תקטינו את הסיכון להתנגדויות חריפות או לדחיות.
- פנו מפעם לפעם לרשות המקומות – זה עוזר לשמור על ערנות מול הרשויות הרלוונטיות לאורך כל התהליך. זה יכול לעזור לזהות במהירות כל בעיה או תיקון שצריך לבצע. כך תוכלו להפחית את הסיכוי לעיכובים או דחיות נוספות.
השפעת חוקי התכנון והבניה על היתרים
חוקי התכנון והבנייה משפיעים באופן עמוק ומשמעותי על הוצאת היתרי בנייה. חוקים אלה מכתיבים את אופי הבנייה והיקפה, בהתבסס על גורמים כגון גודל שטח הקרקע, ייעוד מוגדר, תוכניות מתאר המכונות תב”ע. כך למשל, מגרש של 1,000 מ”ר עם תב”ע שמקנה 75% זכויות בנייה, מאפשר להקים 750 מ”ר בנוי.
תקנות אלה מבטיחות כי הבנייה תתאים לתוכניות הארציות והעירוניות, תוך איזון בין צרכי הפיתוח לבין שיקולים סביבתיים וקהילתיים. דוגמה זו מבהירה שבמיוחד באזורים עירוניים שבהם יזמים המעוניינים לפתח נכסים, יש לבדוק היטב ומראש מה קובעת התב”ע. אם מנסים לקדם פרויקט החורג מזכויות הבנייה שנקבעו, גדול מאוד הסיכוי לדחייה של הבקשה. יש להתייחס במלוא הרצינות לתקנות, לחוק ולתב”ע לגבי השאלה מה ניתן לבנות ואיפה.
הפרת חוקים אלה עלולה להוביל להשלכות לא נעימות בלשון המעטה. אם הבנייה מתבצעת ללא היתרים או אם פרויקט חורג באופן משמעותי מתוכניות מאושרות, הדבר עלול להוביל לתביעה משפטית. לרוב יחולו גם קנסות ואף צווים להריסת המבנים הבלתי חוקיים. לדוגמה, בעל עסק המרחיב את המבנה העסקי שלו ללא היתר עלול לעמוד בפני קנסות ותהליך יקר של החזרת המבנה למצבו הקודם – על חשבונו.
הקשר בין חוקי התכנון והבניה לבין היתרים
חוקי התכנון והבנייה קובעים את המסגרת החוקית נורמטיבית שבמסגרתה ניתנים היתרי בנייה בישראל. חוקים אלה מתווים את הקריטריונים והתנאים לבנייה כחוק, תוך שיקולי סביבה, בטיחות, והתאמה לתכנון עירוני. ישנם חוקים שמגדירים את סמכויותיהן של ועדות התכנון המקומיות, האחראיות לבחון ולאשר בקשות להיתרים. לאורך השנים הונהגו תיקונים ותוספות לחוק, באופן שלפעמים מונע מהוועדות המקומיות לאשר חריגות בניה משמעותיות כפי שהיה מקובל בחלק מהרשויות בעבר.
תוספת בניה לבית פרטי: מה זה כולל וכמה עולה? >>
הקשר בין חוקי התכנון להיתרים הוא כזה שנועד לוודא שאיכות הבניה תהיה טובה וראויה לימינו. ישנם תיקונים לחוק שנועדו להקל ולפשט את הליך קבלת ההיתר, תוך העברת סמכויות רבות יותר לידיהן של הוועדות המקומיות על חשבון וועדות מחוזיות. המטרה היא בסופו של דבר להקל על הציבור בהליך הבירוקרטי תוך המשך ההקפדה על איכות הבנייה.
איך להתמודד עם סירוב בבקשה להיתר בניה?
כאשר בקשה להיתר בנייה מסורבת, זה יכול להיות מכשול של ממש. עם זאת זה לא סוף פסוק וישנם שלבים שבאפשרותכם לנקוט כדי להתמודד עם בעיה זו.
- להבין את הסיבות לסירוב – ראשית בדקו ובררו מהם הנימוקים שהובילו את רשויות התכנון לסרב לבקשה. רק כך תוכלו לתכנן היטב את הצעדים הבאים שלכם.
- שקלו את האפשרות לשנות את הבקשה להיתר – השינויים שתיזמו יצטרכו לעמוד בתקנות או בחוקי התכנון שהתוכניות המקוריות לא עמדו בהם.
- התייעצו עם אנשי מקצוע – פנו לאדריכל המתמחה בחוקי הבנייה. בחברת Ipac יכולים לספק לכם מידע מקיף לגבי הסיבות והמשמעות של סירוב שהתקבל. לאחר מכן אדריכלי החברה יוכלו לגבש הצעות להתמודדות והכנת תוכנית פעולה שיאפשרו להגיש בקשה מחודשת או תיקונים עם סיכויים טובים להצלחה.
- ערער על ההחלטה לדחות את הבקשה – אם אתם סבורים שהסירוב אינו צודק, שרירותי או שגוי, תוכלו לנסות לערער על ההחלטה. זה יהיה כרוך בדרך כלל בהתייעצות עם חברה לשירותי אדריכלות שמתמחה בהגשת בקשות להיתרים ובהגשת ערעורים.
איך לבדוק אם יש היתר בניה באופן מקצועי
בדיקה מקצועית בעניין קיומו של היתר בנייה צריכה להתבסס על עבודה שיטתית, מאורגנת ומעמיקה. מקום טוב להתחיל בו יהיה פניה לרשות המקומית ולגורמים הקשורים באישור תוכניות והיתרים. גורמים כאלה ברשויות מנהלים רישומים של כל היתרי הבנייה שהונפקו בעבר. בקשו מידע על הנכס הרלוונטי, תוך שימוש בפרטים ידועים כגון גוש, חלקה וכדומה. חלק מהמידע מצוי כיום און ליין.
לבירור מעמיק במידת הצורך, תוכלו להיעזר באיש מקצוע, אדריכל מוסמך. בחברת Ipac עומדים לשירותכם אנשי מקצוע בתחום הבניה, אדריכלות והיתרים, ותוכלו להיעזר בשירותיהם כדי לוודא האם קיים היתר או איך ניתן לקדם קבלת היתר בניה כחוק.
