כל מי שרוצה להוציא היתר בניה, צריך לדעת כי בהחלט יתכן שיהיה מי שיתנגד לכך. בשורות הבאות נסביר על הדברים העיקריים שצריך לדעת לגבי התנגדות להיתר בניה. נסביר מהו הליך ההתנגדות, מי רשאי להתנגד ואל מי ניתן לפנות לקבלת סיוע מקצועי בהוצאת היתרים והתמודדות עם התנגדויות או ייצוג בערר.
תהליך תוכנית בנייה: על קצה המזלג
כדי שניתן יהיה לבנות בשטח מסוים מבנה כזה או אחר, יש צורך להוציא היתר בניה. אישורו של היתר הבניה מתקבל, בדרך כלל, על ידי ועדת תכנון ובניה הרלוונטית לאזור שבו אמורה להתנהל הבניה (או תוספת הבניה). החלטת הוועדה תינתן על בסיס הגשת מסמכים, עריכת תוכנית ולעיתים גם לאחר ביצוע שינויים בתוכנית על פי הוראת הוועדה. על פי החוק ועל מנת שהתוכנית תאושר סופית, יש צורך לאפשר לציבור להגיש התנגדויות. אי לכך, תוכניות הבניה חייבות להתפרסם: בעיתונות, באינטרנט (אתר הוועדה שבה מופקדת התוכנית), בלוחות מודעות ובשילוט נוסף לפי הצורך.
מהו שלב התנגדות להיתר בניה ואיך הוא מתנהל
שלב ההתנגדות להיתר בניה הוא חלק אינטגרלי מתהליך קבלת היתר, והוא מחויב על פי חוק. זה מתנהל כך:
- קבלת עדכון מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בין אם במכתב בדואר, בין אם על ידי לוחות מודעות או בפרסום בשלט באתר הבניה המיועד (או בדרך אחרת).
- פרק הזמן להגשת ההתנגדות עומד על שישים ימים, וזאת לאחר הפקדת התוכנית. במידה והועדה רואה לנכון, פרק זמן זה יכול להתארך בחודש נוסף.
- הגשת ההתנגדות יכולה להיעשות באמצעות פניה פיסית לוועדה, שליחת מכתב או בהעברת ההתנגדות בדואר אלקטרוני (שליחה במייל).
- בשלב זה ישנה תקופת המתנה לתגובה מצד מי שביקש לאשר את תוכנית הבניה.
- הוועדה דנה בהתנגדויות, לאחר שמזמינים לדיון את שני הצדדים – את המתנגדים ואת מי שהגיש את תוכנית הבניה לאישור.
- במהלך הדיון, שני הצדדים יציגו את טיעוניהם.
- תוצאות הדיון יכולות להיות קבלת ההתנגדות, דחיית ההתנגדות, קבלה חלקית של התנגדויות. כמו כן, לפי ההתנגדויות, יתכן מצב שבו התוכנית תאושר אך בכפוף לשינויים.
>> תהליך קבלת היתר לתוספות בניה
איך מגישים התנגדות שכנים לבנייה?
החוק מאפשר לגורמים שנפגעים מתכונית בניה שהופקדה בוועדה, להגיש התנגדויות. כלומר, התנגדות שכנים להיתר בניה נעשית על פי רוב על ידי שכנים או גורמים אחרים הרואים עצמם נפגעים אישית, ממצב שבו תאושר התוכנית ככתבה וכלשונה.
על מנת להגיש התנגדות שכנים, יש לפרט בכתב את הנסיבות והסיבות להתנגדות:
- על השכנים המתנגדים לציין את פרטיהם האישיים.
- השכנים יציינו מהי הפגיעה הצפויה להם, במידה והתוכנית או שינוי המבנה הקיים הבניה יאושרו.
- להתנגדות צריכים לצרף מסמך חתום על ידי עורך דין, המאמת את הפרטים שצוינו על ידי המתנגדים.
- במקרים מסוימים, כאשר יש אינטרס ציבורי רחב, ניתן להגיש התנגדות אישית, אך בתור נציג קבוצה.
איך לטפל בהתנגדויות שכנים?ֿ
טיפול בהתנגדויות שכנים לתוכנית בנייה עשויה להיות עניין סבוך שדורש “הליכה בין הטיפות” ולעיתים צורך בפשרות. יש להיות ערים לזכויות וחובות משפטיות ובעיקר, לא כדאי לפעול בצורה נמהרת.
ניתן לשקול נקיטת צעדים כגון:
- דיאלוג והקשבה – ברגע שאתם מבינים שישנה התנגדות שכנים, או אפילו אם אתם מעריכים שתהיה התנגדות בעתיד, נסו להיפגש ולשוחח. לפעמים, התנגדויות נובעות מאי הבנות שניתן לפתור על ידי שקיפות או משא ומתן.
- בדקו היטב מהן ההתנגדויות. האם החשש הוא מפגיעה בפרטיות, ירידת ערך הנכס של השכנים או סיבה אחרת.
- פנו לייעוץ מקצועי, למשל חברה לשירותי הנדסה או אדריכלות, עם ניסיון בנושא של הוצאת היתרי בניה והתמודדות עניינית עם התנגדויות. לעיתים ניתן להיעזר בעורך דין או במגשר.
- אם ההתנגדויות סבירות, אפשר לשקול שינוי יזום עוד לפני שההתנגדויות מובאות לדיון. לעיתים די בשינויי עיצוב קטנים או בפשרות אחרות, על מנת להגיע לעמק השווה.
- חשוב לשמור תיעוד, הקלטות או פרוטוקולים מכל שיחה את הסכמה אליה הגעתם מול הצד המתנגד או עורכי דינו.
- רק במידה ולא נותרה ברירה והעניין הופך לדרך ללא מוצא או אם ההתנגדויות אינן ענייניות ורק נועדו להפריע ותו לא, אפשר לשקול פעולה משפטית נחרצת. במידת האפשר, רצוי להימנע מכך ולנסות לפתור את הדברים ברוח טובה ובהסכמות.
הגשת התנגדות להיתר בניה: שני סוגי התנגדויות
ישנן סיבות רבות להגשת התנגדות להיתר בניה אך ניתן לחלק אותן בגדול לשני סוגים. מצד אחד התנגדויות תכנוניות ומצד שני התנגדויות קנייניות.
- התנגדות תכנונית להיתר בנייה מתעוררת כאשר אדם או קבוצת אנשים סבורים כי פרויקט בנייה או פיתוח אינם עומדים בחוקי התכנון והבניה. התנגדות מסוג זה עשויה להיות על רקע חששות מפגיעה צפויה בסביבה, הכבדה על התשתיות, שינו דרמטי של אופי הקהילה או פגיעה בערכים של שימור. שכנים, קבוצות פעילות בתחומי סביבה או גורמים אחרים בעלי נגיעה לעניין יכולים להגיש התנגדות תכנונית. ההתנגדות מהסוג הזה צריכה לגעת בעקרונות תכנוניים שתוכנית הבניה, על פי הנטען, צפויה להפר.
- התנגדות קניינית להיתר בנייה נוגעת במשהו אחר – בזכויות ובאינטרסים ישירים של בעלי הנכסים או קרקעות באזור. התנגדות כזאת מוגשת כאשר בעל נכס חושב שבנייה או פיתוח מהסוג שאושר צפויים לפגוע בזכויות הקניין או יגרמו נזק ישיר וברור אחר. כך למשל, התנגדות על רקע בניה שתסתיר את אור שמש או הנוף, היווצרות פגיעה בפרטיות, ירידה בערך הנכס וכדומה. ההתנגדות הקניינית באה לטעון שאישור הבניה חורג מן הראוי, משום שהוא פוגע בנכסים ובזכויות של השכנים. התנגדות זו עשויה להיפתר בדרך של משא ומתן או, לעיתים, בהליך משפטי. בשני סוגי ההתנגדויות, התנגדות להיתר בניה חייבת להינתן בצירוף עובדות ונתונים שמבססים את הטענות.
התנגדות להיתר בנייה: הגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית
הליך התנגדות להיתר בנייה עשוי במקרים מסוימים להסלים. הדבר יבוא לידי ביטוי בהגשת ערר (ערעור), על החלטת הוועדה המקומית. הערעור מוגש, על פי רוב, לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. וועדה זו אמורה לבדוק את הדברים בצורה עמוקה ויסודית יותר.
הגשת הערר נועדה לוודא שההחלטה תעמוד בדרישות החוק ותינתן תוך התחשבות בכל השיקולים הרחבים וכן תוך איזון בין האינטרסים השונים. כדי להתחיל בהליך זה, על המערער להגיש טיעונים מפורטים לפי העניין, בנושאים משפטיים, תכנוניים, טכניים ואחרים. יש לשים לב לפרק הזמן המוגדר שבו ניתן להגיש ערר על ההחלטה.
הוועדה המחוזית תיכנס לעובי הקורה, תבחן את הראיות והטיעונים, המסמכים והעובדות. תהליך בדיקה זה יכול לכלול זימון של הצדדים לצורך שימוע, הזמנת עדויות של מומחים, סקירה של מסמכים תכנוניים וכיוצא בזה.
החלטת הוועדה המחוזית יכולה להיות אחת מאלה:
- להשאיר את החלטת הוועדה המקומית כפי שהיא.
- להכניס שינויים בהחלטת הוועדה המקומית.
- לבטל את ההחלטה של הוועדה המקומית.
יש לציין שקיימת אפשרות להגיש ערעור נוסף, במידת הצורך, לגורם המוסמך – המועצה הארצית לתכנון ובניה. אפשרות נוספת היא לפנות לבקשת סעד מבית המשפט.
איך חברת Ipac יכולה לעזור לי בנושא התנגדות להיתר בנייה
מתמודדים עם התנגדות להיתר בניה וזקוקים לעזרה? חברת אייפק, שירותי אדריכלות והנדסה ערוכה לסייע בכל מה שנדרש. Ipac חברה מנוסה בתחומים כגון הוצאת היתרי בניה, תכנון ואדריכלות כמו גם בייצוג בוועדות ערר. להתייעצות פרטנית וליווי אישי, פנו אלינו ונסייע בכל הדרוש.
