מהו היתר בניה ?
היתר בנייה הוא למעשה הרשאה לבנייה על סמך תכנית מקיפה שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. וכוללת תיעוד מפורט כמו:
- שמות המבקש האדריכל או המהנדס שמגישים את הבקשה. כמו כן יש לצרף תוכניות בניין עיר רלוונטית, זיכיונות, מידע חניה ועוד.
- שרטוטים מפורטים של שטחי הבנייה כולל ציון שטחים קיימים ואזורי בנייה מותרים.
- מפה טופוגרפית של החלקה המדוברת.
- חישובי שטח.
- תוכניות קומה בקנה מידה סטנדרטי, ושרטוטי חזית הבניין.
בנוסף, מצורפים אישורים מרשויות רלוונטיות המעורבות בפרויקט, כולל חשמל, מים, ביוב ועוד.
המסמכים והשרטוטים המפורטים בבקשה מבטיחים שהבנייה תהיה על פי התקנות וההנחיות, עם דגש על בטיחות ועמידה בקודי הבנייה.
בכל מה שקשור בפעולות בניה מכל סוג, ישנה חשיבות רבה למודעות לעובדה שבנייה או שינויים במבנה ללא היתר בנייה תקף וחוקי, זו עבירה פלילית, על כל מה שמשתמע מכך.
באילו מקרים צריך היתר בניה?
חוק התכנון והבניה קובע כי יש חובה להוציא היתר בנייה בכל אחד מהמקרים הבאים:
- הקמת בניין חדש
- הריסת בניין.
- כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים.
- שינויים פנימיים המשפיעים על הקונסטרוקציה של הבניין, או פוגעים בתשתית משותפת כמו צנרת.
- תוואי דרך, סלילת דרך, סגירת דרך, חפירות, הנחת תשתיות.
- שינוי בשימושים מעבר להיתר קיים.
- הצבת מבנה זמני, מחסן פריק, מכולות, מבנים ניידים, שלטים וכו’.
בהכללה, היתר בנייה מתבקש לכל מבנה בהגדרה הרחבה של החוק, כולל מבנים כמו שובך, עמוד חשמל, תמרורים וכו’.
מהן עבירות בניה ?
חוק התכנון והבנייה מפרט את העבירות.
- אדם שמשתמש במקרקעין ללא היתר.
- אדם שעושה שימוש במקרקעין תוך סטיה מהיתר או מתכנית.
- אדם שמשתמש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות.
- אדם שעושה שימוש חורג במקרקעין לאחר התקופה שאושרה לו בהיתר
החוק גם מפרט את מי הוא רואה אחראי במקרה של עבירות בניה:
- בעל ההיתר .
- מי שהוטלה עליו חובה להשיג את ההיתר.
- בעל המקרקעין בזמן ביצוע העבירה (אם יש שותפים – אז כל השותפים).
- מי שמבצע בפועל את העבירה.
- מי שמשתמש בפועל במקרקעין.
- מי שאחראי לעבודה או לשימוש, כולל האדריכל או המהנדס האחראים לביצוע, וגם הקבלן הראשי.
חשוב לדעת שבמקרה ולא נמצא אחראי, או שלא הצליחו להוכיח מי עבר את העבירה, בית המשפט רשאי להורות על הריסה!
מהו העונש הצפוי בגין עבירות בניה?
בנייה ללא היתר בנייה היא עבירה פלילית. לא מעט רשויות מקומיות מפעילות כיום רחפנים לשם איתור עבירות וחריגות בנייה, מה שמקל עליהן לאכוף את החוק לעיתים קרובות יותר וביעילות רבה יותר.
בדרך לענישה על ביצוע עבירת בנייה יש מספר שלבים:
- תלונה או חשד – בעבר מקור המידע העיקרי על עבירות בנייה היה הלשנות. כיום, הטכנולוגיה (רחפנים וכו’) מאפשרת פעולה יותר אקטיבית מצד הגופים המפקחים. בשלב ראשון שולחים פקחים למקום, והם בודקים את המצב בשטח מול תיק הבניה והיתרי הבנייה. הם מצלמים את הנכס ואת העבודות או השימוש, עורכים שרטוט של הנכס, מראיינים את בעל הנכס או מישהו מטעמו.
- ראיות – לאחר מכן מזמינים את בעל הנכס לתת גרסה בנוגע לממצאים. לאחר שנציגי הועדה המקומית השיגו את הראיות הדרושות, מתחיל הליך פלילי (או מנהלי) נגד בעל הנכס או מי שמופיע ברשימת האחראים.
- הליכים משפטיים (כולל הגשת כתב אישום) – ההליך המשפטי יתנהל בבית המשפט לעניינים מקומיים. במסגרת הגשת כתב אישום הנאשם נדרש להשיב לכתב האישום ולענות לשאלה האם הוא מודה או כופר באשמה.
אם הנאשם אינו מודה בעובדות, עוברים לשלב שמיעת הוכחות.
אם התובעים לא הצליחו להוכיח את האשמה “מעבר לכל ספק סביר”, בעל הנכס יזוכה.
במידה והתביעה הוכיחה את אשמתו “מעבר לכל ספק סביר” הוא מורשע.
לאחר הכרעת הדין על פיה הורשע הנאשם (או שהוא הודה באשמה) מגיעים לטיעונים לעונש. כשמדובר בבנייה בלתי חוקית, התביעה בדרך כלל מבקשת צו הריסה, ובאשר לחריגות שימוש יתבקש צו הפסקת שימוש.
התביעה רשאית גם לבקש בנוסף להטיל קנס כספי על הנאשם, כאשר הסכום הוא בהתאם לחומרת העבירה, תוך התייחסות להרשעות קודמות, נסיבות מיוחדות, ועוד. במקרים חמורים אף מאסר (על תנאי או בפועל).
- לפני שמגיעים למשפט עומדת לרשות הוועדה אפשרות להפעלת הליכים מנהליים או צו הריסה מנהלי, הליך מהיר שיכול להתבצע תוך מספר ימים על חשבון בעל הנכס.
סיכונים של בנייה לא מורשית
בנייה ללא היתר עלול להוביל לתוצאות קשות, כמו:
שלבים לקבלת היתר בניה: פישוט התהליך
הדרך לקבלת היתר בניה כוללת 5 שלבים
באופן כללי; התקשרות עם עורך בקשה, קבלת מידע להיתר, תכנון, קבלת היתר בנייה, מהלך הביצוע.
- גיוס אדריכל מוסמך (או מהנדס) שיהיה אחראי על התכנון של הבנייה וגם ילווה את הליך בקשת ההיתר.
- קבלת המידע הדרוש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כולל זכויות ושימושים על פי התב”ע המעודכן, תנאים להשלמה, ותנאים למילוי הבקשה.
- אפשר להתחיל בתכנון.
- בקשה לקבלת היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות.
- ֿישנם מספר שלבים נוספים לתהליך קבלת היתר הבנייה:
- בדיקת סף לוודא שכל המסמכים והאישורים מצורפים לבקשה.
- בקרה מרחבית, לבדוק האם התוכנית עומדת בתקנות לגבי חישובי שטח וכד’.
- בקרת תכן, לוודא שהמבנה המוצע עומד בדרישות הבטיחות.
- תשלום אגרות, היטלים וכו’.
- ביצוע הבנייה עם קבלת ההיתר. צריך למצוא קבלן ביצוע, ולקבל אישור תחילת עבודה.
