מהו צו הריסה מנהלי ומתי הרשות המקומית מוציאה אותו?
צווי הריסה מנהליים הם צווים שיוצאים מטעמה של הרשות המקומית, מכוח סמכותה ולפי חוק התכנון והבניה. צווים מסוג זה יוצאים כאשר הרשות המקומית מאתרת עבירות בנייה או חריגות בנייה מהותיות. מדובר באמצעי של אכיפה מינהלית, המופעל כלפי מבנים בתחום השיפוט של הרשות.
הרשות המקומית מוציאה צווים כאלה במצבים כגון:
- בנייה ללא היתר בניה – בנייה חדשה, תוספת בנייה או כל עבודה הטעונה היתר.
- חריגה מ־היתר בניה - בנייה בשטח גדול יותר, בגובה שונה או במיקום שאינו תואם את ההיתר.
- שימוש לא חוקי במבנה -למשל שימוש מסחרי בנכס מגורים או הקמת יחידת דיור ללא אישור.
- בנייה החורגת מתוכנית המתאר החלה על המקרקעין.
באילו מקרים ניתן להגיש בקשה לביטול צו הריסה מנהלי?
חשוב לדעת, לא כל צו הריסה מנהלי חייב להגיע לכדי הריסת המבנה או הריסת תוספת הבניה. ישנם מצבים מסוימים שבהם ניתן להגיש בקשה לצורך ביטול צו הריסה מנהלי. את הבקשה נהוג להגיש דרך ערעור לוועדה המקומית או בדרך של עתירה מינהלית לבית המשפט. מקרים לדוגמא:
- חל פגם בצו או בדרך שהוציאו אותו, למשל צו ההריסה הוא בניגוד לנוהל או שלא התקיים לפני כן שימוע ראוי לבדיקת הטענות של בעל הנכס.
- ישנה אפשרות ריאלית לקבל אישור בנייה בדיעבר (הכשרת הבניה), כלומר ביטול הצו אפשרי כאשר הבניה עשויה להיות חוקית בהליך של היתר בדיעבד. למשל כשניתן להראות שהבניה מתאימה לתוכנית המתאר.
- ביטול הצו בטענה של בניה בתום לב. אם המבנה או התוספת הוקמו בהסתמך על הנחה סבירה שמדובר בבניה חוקית, כאשר ניתן להמחיש שהבניה נעשתה בתום לב, ישנו סיכוי טוב לביטול הצו.
- הבניה לא מפריעה לסביבה או לציבור. כאשר ניתן להראות כי המבנה או התוספת אינם פוגעים בזכויות השכנים, כאשר המבנה תקני, לא מסוכן ולא סותר את התכנון העירוני.
- אם חלו טעויות בצו. כלומר, אם הצו מבוסס על נתונים שגויים או שאין הוא הולם את המציאות בשטח.
איך מתנהל הליך ביטול צו הריסה מנהלי, שלב אחר שלב
הליך לביטול צו הריסה במיטבו מתנהל בשלבים הבאים:
- קבלת הצו – ברגע שקיבלתם את צו כדאי להגיב בהקדם אך גם בצורה מקצועית. בדקו בעזרת איש מקצוע את תוכן ומהות הצו, הבינו מה היא העבירה, מהן לוחות הזמנים להגשת תגובה. הזמן “מתחיל לרוץ” מרגע שקיבלתם את הצו ותוכלו לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי הולם וללא דיחוי.
- ייעוץ מקצועי – חשוב לפנות בהקדם לעורך דין המתמחה בדיני תכנון ובניה ולאדריכל או מהנדס. נוכל לעמוד לשירותכם ולבדוק אפשרות להכשרת הבניה ומהם הסיכויים לביטול הצו.
- בקשה לעיכוב ביצוע – רצוי להגיש בקשה במהירות לעיכוב ביצוע צו ההריסה. בקשה מסוג זה מגישים לוועדה המקומית ובמקרים מסוימים לבית המשפט. כך מקבלים זמן נוסף להסדרת העניין.
- הגשת ערעור לוועדה המקומית – בתוך המועדים שנקבעו בחוק מגישים ערעור מפורט ומקצועי לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
- דיון בערעור בוועדה המקומית – הוועדה המקומית דנה בערעור, תוך כדי כך שבעל הנכס רשאי להעלות את טענותיו מול הרשות המקומית. חשוב לגבות את הדברים עם ראיות, חוות דעת מומחים והגשת בקשה לביטול הצו או הכשרת הבניה דרך היתר בדיעבד.
- החלטת הוועדה – הוועדה המקומית מוסרת החלטה, לקבל את העירעור, לדחות אותו או להתנות את ביטול צו ההריסה בתנאים מתאימים כגון תיקון ליקויים, הגשת תוכניות מפורטות וכדומה.
- ערעור – אם הערעור לא מתקבל ניתן להגיש ערעור דרך הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. לחלופין, ניתן להגיש עתירה מינהלית.
אילו הוכחות חייבים להציג לבית המשפט כדי לבטל צו הריסה מנהלי?
הסיכויים שתתקבל הבקשה לביטול צו הריסה מנהלי עולים ביחס ישר לראיות, מסמכים, תוכניות וכל מידע מקצועי שמגיעים לוועדה או לבית המשפט. ההוכחות שחייבים להציג יהיו למשל:
- חוות דעת אדריכלית – חוות דעת מטעם אדריכל ובה פרטי המבנה, מאפייניו ביחס לתוכנית המתאר וכדומה. חוות הדעת תתבסס על תוכניות בניה, שרטוטים וכיוצא בזה.
- חוות דעת קונסטרוקטור – חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה המאשרת שהמבנה בטיחותי, תואם את תקנות הבניה ואיננו בעייתי מבחינת יציבות ועמידה בתקני הבניה.
- מסמכי תכנון ורישוי – כל המסמכים מטעם הרשות המקומית כגון תוכניות מתאר, היתרים מהעבר במידה וישנם, מסמכי התכתבויות עם הרשות וכיוצא בזה.
- תצלומים רלוונטיים – למשל של המבנה, הסביבה, חזית הרחוב. המטרה להמחיש כי הבניה אינה פוגעת בשכנים, אינה סותרת או אופי הבניה מסביב אלא תואמת את אופי האזור.
- חוות דעת של מומחים – במידת הצורך ניתן להיעזר בחוות דעת כגון של שמאי מקרקעין, יועצי תנועה (אם ההריסה נוגעת לחניה או שביל גישה).
- תוכנית בניה מפורטת – אם מבקשים להכשיר את הבניה בדיעבד. התוכנית תהיה ככל האפשר בהתאם לחוק התכנון ולאור תוכנית המתאר.
- תצהירים – למשל תצהיר שמראה כיצד לאור הנסיבות מדובר בבניה או תוספת שנעשו בתום לב. ניתן להצהיר עם הקשיים שייגרמו לבעלי הנכס ו/או משפחתו עקב צעד בלתי הפיך כגון הריסה.
טעויות נפוצות שמונעות ביטול צו הריסה ואיך להימנע מהן
להלן הטעויות הנפוצות שעלולות לסכל את ביטול צו ההריסה המנהלי:
דחיינות
אסור להתעלם מהצו או לדחות את הטיפול. כל עיכוב מגדיל את הסיכוי להריסת המבנה או התוספת ולכן, אל תדחו את הגשת התגובה הראויה.
הגשת ערעור ללא ייעוץ מקצועי מתאים
הסיכויים שערעור לא מקצועי ולא משכנע יתקבל הם קלושים.
בקשה לביטול צו הריסה ללא נימוקים מתאימים
אם לא נעזרים בחוות דעת של מהנדס, אדריכל, עורך דין, ללא תוכניות בניה, צילומים וכל היתר, קטנים הסיכויים לביטול צו ההריסה.
מיקוד בנימוקים או טיעונים רגשיים
כדאי לציין קשיים אישיים שיגרמו עקב הריסת מבנה, אולם הם לא עומדים בפני עצמם. חשוב לשלב טיעונים משפטיים, הנדסיים ואדריכליים מקצועיים.
לא מגישים תוכנית בניה או שהתוכנית שמגישים לא ראלית לקבלת הכשר בדיעבד
זו טעות להתמקד אך ורק בביטול הצו. חשוב במקביל גם להגיש בקשה מתאימה לצורך הכשרת הבניה. התוכנית צריכה להיות מקצועית, ריאלית וכזאת שעומדת בדרישות תוכנית המתאר.
שאלות נפוצות
כן, במקרים מסוימים ניתן לבטל צו הריסה מנהלי, אך הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה. ביטול אפשרי כאשר קיים פגם בהליך הוצאת הצו, כאשר לא התקיים שימוע כנדרש, כאשר הצו מבוסס על נתונים שגויים, או כאשר קיימת אפשרות ריאלית להכשיר את הבנייה בדיעבד באמצעות היתר בנייה. חשוב לפעול במהירות ולבחון את הצו בליווי אנשי מקצוע בתחום התכנון והבנייה.
הסיכוי תלוי באיכות הראיות ובבסיס התכנוני והמשפטי של הבקשה. כאשר מוגשות חוות דעת מקצועיות (אדריכל, מהנדס), מוצגת התאמה לתוכנית המתאר, ומוכח כי הבנייה אינה מסכנת את הציבור או פוגעת בסביבה – הסיכוי לקבלת הבקשה עולה משמעותית. מנגד, כאשר מדובר בבנייה שאינה ניתנת להכשרה או שנעשתה תוך התעלמות מהחוק, הסיכוי קטן. כל מקרה נבחן לגופו.
במקרים רבים ניתן להגיש בקשה לעיכוב ביצוע של צו ההריסה בתוך זמן קצר מרגע קבלתו – לעיתים אף בתוך ימים ספורים. העיכוב מאפשר לעצור זמנית את ההריסה עד לבירור הערעור או העתירה. עם זאת, לוחות הזמנים קצרים מאוד, ולכן כל עיכוב בפנייה לייעוץ מקצועי עלול להביא לביצוע הצו בפועל.
כן, במקרים מסוימים ניתן לפעול להכשרת הבנייה בדיעבד במקום להרוס אותה. הדבר אפשרי כאשר הבנייה תואמת את עקרונות התכנון, אינה חורגת מהותית מתוכנית המתאר, ואינה פוגעת בציבור או בשכנים. לצורך כך יש להגיש תוכנית בנייה מפורטת, חוות דעת מקצועיות ולעמוד בדרישות הרשות המקומית. חשוב לדעת שלא כל חריגה ניתנת להכשרה, אך במקרים מתאימים זו חלופה מועדפת על פני הריסה.
