מה זה התיישנות חריגות בניה?
המובן של התיישנות, הוא שלא ניתן להגיש תביעה בגין עבירות ישנות. בשורות הבאות נחבר את הנושא הזה עם הנושא הרחב של חריגות בניה. חריגות בנייה הן תוספות של בניה אשר מהוות סטייה מהתכנון שניתן לו היתר. לעיתים החריגה נובעת מאי התאמה צורנית, מבעיה של חריגה מתקני הביצוע ראויים או חריגה כללים אחרים. מכיוון שחריגה מסוג זה היא למעשה פעולה בלתי חוקית, וידוע כי על רוב החוקים יש מה שנקרא “התיישנות” עולה סוגייה מעניינת. סוגיה זו היא לגבי חריגות בניה והתיישנות – האם ניתן לצפות לכך שחריגות שבוצעו בטעות או בכוונה תחילה בעבר, יכולות להתיישן ולהיחשב לדבר חוקי עם חלוף הזמן?
המושג “התיישנות” בהקשר זה מתייחס לירידה בחשיבות של חריגות בנייה בחלוף הזמן. ככלל, ישנו העיקרון המשפטי של חוק ההתיישנות, הקובע מסגרת זמן שבה ניתן לנקוט בהליכים משפטיים בגין ההפרה. אולם הדברים אינם כה פשוטים במקרה של חריגות בניה. ישנם מקרים שבהם חריגות הבניה עבירות התיישנות לאחר פרק זמן של כ-5 שנים. ישנם מקרים שבהם אפילו בחלוף פרק זמן ארוך יותר ולאחר הרבה מאוד שנים, עדיין עבירות הבניה ייחשבו לעבירות המפרות את החוק לכל דבר ועניין.
איך לנהל תהליך של התיישנות חריגות בניה?
לתקופה של התיישנות חריגות בניה יש משמעות רבה, כאשר רוצים לנהל נכון את התהליך. למהות ההתיישנות יש נגיעה לאופי ההתנהלות מול הרשויות ולסיכויים של הגשת תביעה נגד מפר החוק. כמו כן חשוב לציין כי טווחי זמן של ההתיישנות צריכים להתחיל ממועד כלשהו, ולא תמיד יש הסכמה מאיזה מועד בדיוק יש להתחיל למנות את ראשית התקיימות חריגות הבניה. האם מדובר בתהליך התכנן או שמע מדובר ברגע שבו בוצעו כל העבודות הקשורות לחריגה.
על כל פנים, על מנת לנהל בצורה נכונה תהליך של התדיינות בנושא של חריגות בנייה בכלל ובנושא של התיישנות בפרט, יש להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים. הדבר המובן מאליו הוא להיעזר בייעוץ משפטי, במידה והדברים מגיעים לבית המשפט. אולם חשוב לא פחות להיעזר באנשי מקצוע מתחום האדריכלות ותכנון מבנים. אחרי הכל, לא רק פרק הזמן הינו משמעותי אלא גם העניין המהותי של אופי הליקויים, עד כמה הם נחשבים למסוכנים, האם החריגה הינה מהותית או שניתן לקבל את היתר הבניה בדיעבד. זוהי נקודה חשובה, שכן אכן ישנם מצבים שבהם ניתן לפעול על מנת לקבל היתר בניה אפילו אם חלפו לא מעט שנים מרגע שנוצרו הליקויים. שימו לב שכל מקרה נבדק לגופו ולכן – חשוב להיעזר במומחים.
השפעת חריגות בניה שהתיישנו על ערך הנכס
מבחינה מעשית, חוק התיישנות על חריגות בנייה איננו מגדיר כל פרט ואינו יכול לתאר כל מקרה ומקרה. יש מקום נרחב לפרשנות, יש משמעות לנסיבות של ביצוע החריגות, למועד שבו הן אירעו. חשוב לא פחות, יש משמעות לפעולה שנקטה הרשות המקומית, ביחס לחריגות בתוך פרק זמן סביר. אבל נקודה חשובה לא פחות היא מהי ההשפעה של חריגות בנייה שהתיישנו על ערך הנכס. בעניין זה ניתן לומר כמה דברים:
- באופן כללי, חריגות בנייה נחשבות לאלמנט שפוגע בערך הנכס, בשל הממד של אי הוודאות שבכך ובמובן של הסנקציות שעשויות להיות מוטלות. אפילו אם חריגת הבנייה מרחיבה את החלק הבנוי (ולכאורה נכס גדול שווה יותר), הרי שחריגה פירושה שהרשות עלולה להוציא צו הריסה.
- מה שמשפיע לא פחות מההתיישנות, זה הסיכוי לקבל היתר בניה בדיעבד. במידה וניתן לפעול מול הרשות המקומית על מנת למנוע קבלת צו הריסה, הרי שחריגות הבניה עשויות להעלות את ערך הנכס ביחס לנכס דומה שלא בוצעו בו פעולות כגון הוספת חדר, בניית מרפסת וכדומה. חשוב להבין שאין בכך כדי להמליץ על ביצוע חריגות בניה. תמיד עדיף לפעול על פי חוק שכן לא ניתן לדעת מראש עד כמה הרשות תהיה נחרצת בפעולה נגד עברייני בניה.
- במקרים רבים, עורך דין ימליץ ללקוחותיו שלא להסתבך ולא לרכוש נכס שיש בו חריגות בניה. כלומר, מבחינת בעלי נכסים ששוקלים למכור, הרי שחריגות שלא טופלו, בין אם התיישנו ובין אם לאו, עלולים לגרום להתבטלות עסקה. אפילו שמאים מתקשים להעריך בצורה נאמנה את ערך הנכס, של מבנה פרטי או מסחרי שבוצעו בו עבודות ללא היתר.
חריגות בניה רגילות לעומת חריגות בניה שהתיישנו
הבחנה בין חריגות בנייה רגילות ובין חריגות בנייה שהתיישנו, איננה תמיד חד משמעית וברורה מאליה. מצב זה שונה מחוקים רבים אחרים שמגדירים התיישנות של 7 שנים. יחד עם זאת, ניתן לציין כמה הבדים עקרוניים:
| חריגות בניה רגילות | חריגות בניה שהתיישנו |
|---|---|
| בחריגות בניה רגילות, הרשות המקומית עלולה להגיש תביעה משפטית. ישנם סיכויים גבוהים שהתביעה תאושר ויוטלו סנקציות על בעל הנכס, בין אם הוא ביצע את חריגות הבניה ובין אם רכש את הנכס מבלי לבדוק אם חלות עבירות בנייה. | כאשר מדובר בחריגות קלות שהתיישנו, הסיכוי שתוגש תביעה קטן יותר. יחד עם זאת, מכיוון שהנושא מורכב, כאמור גם בחריגות ישנות עשוי להיות מצב שבו הרשות תבחר להגיש תביעה והדברים יתבררו בבית המשפט. |
| בביצוע חריגות בניה רגילות, עשוי להתקבל צו שיורה לבעל הנכס להחזיר את המצב לקדמותו. פירוש הדבר הוא שבעל הנכס ישא בעלויות שונות כגון הריסת תוספת בניה, סילוק חלק של מבנה וכדומה. | בחריגות בניה שהתיישנו, קיים סיכוי גבוה יותר לכך שניתן יהיה לקבל היתר בניה בדיעבד. משמעות הדבר היא שלא יהיה צורך לבצע פעולות של הריסה או פירוק של תוספת. |
| בביצוע עבירות של חריגות בניה, עשויים לחול קנסות או תשלומים עקב הפרת החוק. | במקרה של חריגות בניה שהתיישנו, עדיין יתכן מצב שבו יחולו על בעל הנכס עלויות שונות כגון היטלים בשל השבחה וכדומה. |
השלכות משפטיות של חריגות בניה שהתיישנו
ההשלכות בהיבט המשפטי של בחריגות בנייה, לרבות כאלה שהתיישנו, יכולות להיות מגוונות.
- בחלק מהערים מנהלים מדיניות של אפס סובלנות ואכיפה נוקשה. זאת אומרת שבערים אלה אפילו אם ישנה חריגת בניה ישנה מאוד, שהתגלתה במאוחר, עדיין ינקטו צעדים נגד בעל הנכס.
- מדיניות של אכיפה קפדנית נגד כל חריגה מתוכניות בנייה מאושרות, עשויה לחול במשנה תוקף כאשר מדובר באזור מתחדש, או באזור בעל משמעות היסטורית או עם ייחוד אדריכלי. גישה זו מצביעה על כך שגם אם ליקויי בנייה מסוימים התיישנו, הם עדיין עלולים לעמוד בפני בדיקה קפדנית וצעדים משפטיים בשל ההפרה.
- כאשר חריגות הבניה גורמות לסכנה בטיחותית, אזי אין משמעות להתיישנות. למעשה, במקרים של סכנה בטיחותית, במבנה ישן האכיפה עשויה לחול במשנה תוקף.
- ככלל במקרים של בנייה בלתי חוקית או בנייה ללא היתרים מתאימים, גם לאחר שנים עשויות לצוץ בעיות משפטיות. לכן, מומלץ להתייעץ באדריכל בעל ניסיון בתחומי הוצאת היתר בניה, קבלת היתרים בדיעבר והגשת חוות דעת עבור הרשויות.
