מהו תפקידו של עו״ד ליקויי בניה?
תפקידו העיקרי של עורך דין לליקויי בניה הוא לייצג את לקוחותיו מול הקבלנים, במצבים שבהם נתגלו ליקויי בניה בנכס שקנו. עו”ד לליקויי בניה מספק ייעוץ משפטי בנוגע לזכויותיו של הלקוח לגבי הסדרת הליקויים ופריסת מכלול אפשרויות הפעולה כפי שנציג בהמשך.
חשוב לומר כי עו”ד לא בהכרח שואף להגיע לבית המשפט. לרוב עדיף לנהל משא ומתן עם הקבלן או עורך דינו, על מנת להסדיר את תיקון הליקויים, ללא הליך משפטי יקר וממושך. רק במקרה שהקבלן מתנער מחובתו לתיקון הליקויים, עורך הדין יגיש תביעה על מנת ללבן את הדברים בבית המשפט.
נדגיש כי עו”ד שעוסק בתחום ליקויי הבניה יכול להיכנס לתמונה בשלבים שונים. למשל, הוא יכול לקבל מהלקוח רשימה של ליקויים, על מנת להעביר אותם לקבלן בדרישה לבצע תיקונים. עורך הדין יכול לעבוד במשותף עם מהנדס או אדריכל, על מנת להגדיר במדויק מהם הליקויים שנמצאו ומה נדרש על מנת לתקן אותם.
כמובן שעורך הדין יבסס את הטענות המשפטיות על בסיס החקיקה ופסקי דין רלוונטיים, כדוגמת חוק המכר (דירות), חוק התכנון והבנייה וכיוצא בזה.
חשוב לציין כי עורך דין יעיל יצליח במקרים רבים להסדיר את הטיפול מול הקבלן או עורך דינו, בצורה מזורזת יחסית וללא צורך להגיע להתדיינות בבית המשפט שמעכבת את תיקון הליקויים.
עוד בנושא: תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.
מהם ליקויי בניה?
ליקויי בניה הם פגמים בבניין או בדירה מסוימת, שנובעים מעבודת בנייה לקויה. הליקויים יכולים לנבוע משימוש בחומרים באיכות נמוכה, עבודה לא מקצועית, תכנון שגוי או חוסר התאמה למפרט שנמסר ללקוח (קונה הנכס).
ליקויים כאלה יכולים להשפיע על איכות החיים של הדיירים (למשל היווצרות רטיבות בשל איטום לקוי) אך גם להוביל לעיתים לסיכון של ממש.
ליקויי בניה מורידים את ערך הנכס וגורמים לעוגמת נפש עבור רוכשי דירות ששילמו במיטב כספם וקיבלו תוצאות שאיננה משביעת רצון.
ניתן לציין כמה סוגים נפוצים של ליקויי בניה:
- רטיבות וחדירת מים
- סדקים בקירות או ברצפה
- בעיות אינסטלציה
- ליקויים במערכת החשמל
- בידוד לקוי
- איטום לקוי של גגות או מרפסות
- שקיעת רצפות
- שימוש בחומרים נחותים
חשוב להדגיש כי ליקויי בניה יכולים להיות גלויים לעין או נסתרים. ליקויים גלויים, כלומר שניתן להבחין בהם בקלות, כמו סדקים בקירות או רטיבות נראית לעין. לעומת זאת ליקויים נסתרים הם כאלה שאינם נראים במבט ראשון.
ניתן לאתר אותם בעזרת בדיקה מקצועית של מהנדס או כאשר הליקויים מחמירים והופכים לגלויים.
כך למשל בעיות באיטום של הגג שמתגלות רק בעונת הגשמים או ליקויים במערכת החשמל שמתגלים רק לאחר שמופיעות בעיות חוזרות ונשנות.
מתי בודקים האם יש ליקויי בניה בדירה?
בדיקת ליקויי יכולה להתבצע בנקודות זמן שונות. נקודת הזמן האפשרית הראשונה, והמומלצת ביותר, היא לפני רכישת הדירה.
בשלב זה מומלץ לשכור שירותיו של מהנדס או מפקח בניה כדי לבצע בדיקה מדוקדקת של הנכס. בדיקה זו יכולה לאתר ליקויים קיימים ולספק חוות דעת לגבי מצב הנכס באופן כללי.
על פי חוות הדעת ניתן להחליט האם לקנות, לסגת מהעסקה או להתנות את השלמת הרכישה בתיקון הליקויים או במתן הנחה במחיר הנכס.
נקודת זמן נוספת שניתן לבדוק ליקויי בניה היא בזמן קבלת הדירה מהקבלן (במקרה של דירה חדשה כמובן).
החשיבות של נקודת זמן זו טמונה בכך שמרגע מסירת הדירה, מתחילה תקופת האחריות שאליה מחויב הקבלן. רצוי שהבדיקה תתבצע עוד לפני טופס 4 (אישור אכלוס) ולפני קבלת המפתח, במידת האפשר.
ליקויים שמתגלים בשלב זה צריכים להירשם בפרוטוקול של מסירת הדירה. לאחר מכן, ישנם פרקי זמן נוספים שניתן לבצע בדיקת ליקויים.
כך למשל בשנת הבדק וכן לאורך תקופת האחריות (נסביר על כך עוד בהמשך).
סוגי התביעות בגין ליקויי בניה
כאשר מתגלים ליקויי בניה, ישנם מספר סוגי תביעות שעורך דין יכול להגיש.
- תביעה לתיקון הליקויים – משמעות התביעה היא שהלקוח דורש מהקבלן לתקן את הליקויים שהתגלו בנכס. המטרה היא להביא את הנכס למצב שבו היה אמור להימסר, בדיוק על פי המפרט ובתקן.
- תביעה לפיצוי כספי – אם תיקון הליקויים אינו אפשרי, ניתן לתבוע פיצוי. לעיתים הלקוח עצמו יעדיף לקבל פיצוי כספי בכדי לבצע את התיקונים על ידי אנשי מקצוע מטעמו.
- תביעה לביטול עסקה – במקרים חמורים וכאשר הליקויים מאוד משמעותיים, הלקוח יכול לתבוע לבטל את העסקה ולהשיב את כספו ואפילו בתוספת פיצוי. נדגיש כי תביעות מסוג זה אינן נפוצות ביחס לסוגים הקודמים
כיצד ליווי של עו״ד לליקויי בנייה יפתור לכם את הבעיות?
ליווי של עורך דין המתמחה בליקויי בנייה יכול לסייע במספר היבטים. למשל, עורך הדין מכיר את מכלול הזכויות המגיעות לרוכשי דירות, על פי החוקים, התקנות, התקנים המקצועיים והמפרט שהובטח.
עורך הדין שפונה לקבלן בשם הלקוח, מראה על רצינות ומחויבות ומקשה על קבלן להתנער מהמחויבות שלו. ניסיונו של עו”ד בתחום מאפשר משא ומתן מקצועי, לא רגשי ולא מונע מתוך כעס. באופן זה ניתן להעלות את הסיכויים להגיע לפתרון מהיר ומוסכם.
כמובן, במקרה שהקבלן לא מספק מענה משביע רצון, עורך הדין יגיש תביעה וייצג את הלקוח בבית המשפט. עו”ד אחראי על הכנת כתב תביעה, שימוש בחוות דעת של מהנדסים מומחים, ייצוג בדיונים וכן הלאה.
אפשר לציין כי אם הקבלן לא מתקן את הליקויים כנדרש, ניתן להגיש במקביל תלונה לרשם הקבלנים. זהו אמצעי לחץ נוסף.
עוד בנושא: עבירות בנייה.
המשמעות של שנת בדק בליקוי בניה
לשנת הבדק משמעות מיוחדת להגדרת חבות הקבלן לתיקון ליקויי בניה. שנת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה לקונה ונמשכת שנה אחת, אך חשוב לציין כי יש ליקויים שבהם שנה זו מתארכת עד לתקופה של 7 שנים (תלוי בסוג הליקוי).
במהלך אותה שנה הקבלן מחויב לתקן כל ליקוי שמתגלה בדירה, אלא אם כן הוא מצליח להוכיח שהנזק נוצר באשמתו של הרוכש. אפשר לומר כי זו תקופה של אחריות מורחבת.
במהלך שנת הבדק, מומלץ בכל מקרה של חשש מליקוי להזמין בדיקה מקצועית (ונזכור כי חלק מהליקויים האפשריים הם נסתרים). אם מתגלים ליקויים, יש לדווח עליהם לקבלן בכתב ולדרוש את תיקונם. אם הקבלן מתעלם או מסרב, זה הזמן לערב עו”ד.
חשוב לציין כי גם אחרי ששנת הבדק הסתיימה, עדיין חלה אחריות קבלן למשך 3 שנים. בתקופה זו, הקבלן יצטרך לתקן ליקויים אם הרוכש מצליח להוכיח כי הנזק או הליקוי נוצרו באשמת הקבלן.
עורך דין לליקויי בניה: מעטפת שירות מלאה
עורך דין המתמחה בליקויי בנייה מספק ללקוחותיו מעטפת שירות מלאה. למשל:
- מיד כאשר הלקוח פונה, עורך הדין יתרשם מנסיבות המקרה אפילו עוד לפני שהוצג דוח ליקויים (אם טרם הוכן דוח כזה). לדוגמא, עורך הדין יוכל לעיין במסמכי הרכישה, לבדוק את חוזה המכר, לבדוק את המפרט הטכני של הדירה כפי שהובטח לרוכש. עורך הדין יוכל יתרשם מצילומי הדירה כפי שהציג הלקוח.
- עורך הדין יפנה לקבלן בדרישה לתיקון הליקויים. במידת הצורך עורך הדין ייעזר במהנדסים או אדריכלים מקצועיים, בכדי להיטיב להעריך את חומרת הליקויים ולפרט את העלות המשוערת של תיקונם על פי המידע הקיים. כלומר, עורך הדין יעביר לקבלן דוח ליקויים מפורט, שנערך על ידי מהנדס המתמחה באיתור ליקויי בניה. הדוח כולל רשימת ליקויים והערכת עלות התיקון במונחי כסף.
- אם הקבלן לא מגיב או מנסה להתנער מחובותיו, עורך הדין יגיש תביעה בבית המשפט, לתיקון הליקויים או לקבלת סעד אחר כפי שהצגנו קודם לכן. לפי הצורך, עורך הדין ינסח כתב תביעה, יכין תיק ראיות, יזמן עדים מקצועיים ויהיה אמון על הייצוג בבית המשפט.
ממה מורכב שכר הטרחה של עורך הדין לליקויי בניה?
שכר הטרחה של עורך דין לליקויי בנייה מורכב מתשלום קבוע ומוסכם לצד החזר הוצאות. עורך הדין עשוי לגבות תשלום לפי שעות ומאמץ שהושקע בתיק, במיוחד אם לא ניתן להגיע להסכמה עם הקבלן ויש ללבן את הדברים בתביעה דרך בית המשפט.
לעיתים שכר הטרחה יכלול אחוז מסוים מהפיצוי או מערך עלות התיקונים שמבצע הקבלן עבור הלקוח. תשלום ראשוני פירושו התשלום עבור פגישת ייעוץ ראשונית, עיון במסמכים כמו חוזה הרכישה והכנת מכתבי דרישה שנשלחים לקבלן.
אם הייצוג מגיע לכדי תביעה ויש צורך בטיפול נוסף, עורך הדין יסביר מראש על מודל התשלום ומהו האחוז מתוך סך הפיצוי שיהווה שכר טרחה.
