- התחדשות עירונית - מה חשוב לדעת
- פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים כיום למנוע המרכזי בחידוש פני הערים בישראל, עם תרומה משמעותית לשיפור איכות החיים, חיזוק מבנים קיימים והגדלת היצע הדיור.
- חברת IPAC מתמחה בליווי וניהול פרויקטי התחדשות עירונית מקצה לקצה - החל מבדיקת היתכנות ראשונית, דרך התכנון האדריכלי והניהול המשפטי, ועד לפיקוח מלא על ביצוע הבנייה.
- הצוות הרב־תחומי שלנו - כולל אדריכלים, שמאים, עורכי דין ומהנדסים בעלי ניסיון רב, הפועלים יחד בשקיפות מלאה ובתיאום מול הרשויות המקומיות והמדינה.
- ב־IPAC הדגש הוא על אחריות, מקצועיות וניהול מדויק של כל שלב – כדי להבטיח תהליך יעיל, בטוח ונטול סיכונים מיותרים לכל המעורבים בפרויקט.
מהי התחדשות עירונית של שנת 2025?
התחדשות עירונית בשנת 2025 מתקדמת שורה של תכניות ביישובים שונים, פרויקטים בעלי תכלית מאוד ברורה. מטרת ההתחדשות היא לשפר את המרחב העירוני, להביא לחיזוק מבנים ישנים, הוספת יחידות דיור תוך עלייה באיכות החיים ובתשתיות של אזורים שהתיישנו.
השנה ובעתיד הנראה לעין משתדלים להתניע יותר פרויקטים לעומת השנים הקודמות. ככלל, ניתן לראות גידול של ממש במספר היתרי הבנייה שניתנים לפרויקטים של התחדשות עירונית. בעידוד הרשויות נראית קפיצה של ממש בשנים האחרונות, במתן אישורי בניה. נקווה כי המגמה של התחדשות עירונית בקצב מואץ ועם פחות חסמים – תמשיך גם הלאה.
המטרות של התחדשות העירונית
התחדשות עירונית במיטבה נועדה לתת מענה לכמה היבטים המאפיינים רבים מהאזורים העירוניים בארץ, בייחוד באיזורי הביקוש. המטרות העיקריות של התחדשות עירונית:
חיזוק מבנים כך שיעמדו איתן בפני רעידות אדמה
זוהי מטרה בטיחותית ראשונה במעלה. מבנים ותיקים ברחבי הארץ הבניינים הוקמו לפני שנוסח התקן הרלוונטי לפי ההבנה של היום. התחדשות העירונית מאפשרת לחזק מבנים קיימים או להרוס מבנים ישנים לצורך הקמת מבנים חדשים ועמידים הרבה יותר. הסטטיסטיקה מלמדת כי זה עניין של זמן עד שרעידות אדמה רציניות יפקדו את ישראל, כפי שקרה בעבר.
קראו על: הסרת צו מבנה מסוכן
מענה למשבר הדיור ויוקר הדיור
הוספת יחידות דיור חדשנות מאפשרת להשיג מטרה חשובה ומשולבת. מצד אחד הגדלת היצע הדירות ומצד שני שימוש בקרקעות עירוניות ללא צורך ב"נגיסת" שטחים פתוחים. זו דרך שתורמת להורדת מחירי הדיור תוך מתן מענה לזוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות.
שיפור איכות החיים במרחב העירוני
שדרוג המרחב הציבורי הינו מטרה חשובה שניתן לקדם בעזרת התחדשות עירונית שמתוכננת היטב. בפרויקטים המובילים ניתן לשלב מבנים חדישים ומודרניים המשולבים עם שטחים ירוקים ופארקים, שיפור התשתיות ופתרונות נוספים. התחדשות עירונית מאפשרת לחדש שכונות ישנות באמצעות חשיבה תכנונית מחודשת.
השלבים הפרקטיים בתהליך התחדשות עירונית
תהליך ההתחדשות העירונית מורכב ממספר שלבים עוקבים, הדורשים תיאום הדוק בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית והגופים המקצועיים.
ב־IPAC אנו מלווים את הפרויקט לכל אורך הדרך, תוך ניהול יעיל ומדויק של כל שלב:
| שלב | תיאור הפעולה |
|---|---|
| 1. בדיקת היתכנות והגשת בקשה ראשונית | ניתוח המגרש, מצב הבניינים הקיימים והפוטנציאל התכנוני, ובחינת הכדאיות הכלכלית מול הרשויות. |
| 2. תכנון אדריכלי והנדסי | גיבוש תוכנית בנייה חדשה בשיתוף אדריכלים ומהנדסים, הכוללת ניצול מיטבי של הקרקע, עמידה בדרישות הבטיחות והנגישות ותכנון סביבתי בר־קיימא. |
| 3. אישור תוכנית תמ״א 38 או שינוי תב״ע | בהתאם לסוג הפרויקט, נדרשת התאמה תכנונית ואישור הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה. |
| 4. אישור מהנדסי בטיחות ורשויות כיבוי אש | שלב חיוני להבטחת תקני הבנייה, העמידות בפני רעידות אדמה ועמידה בתקנות הבטיחות המעודכנות. |
| 5. תיאום מול הדיירים וחתימה על הסכמים | איסוף חתימות הדיירים, קביעת מנגנון פיצוי הוגן והבטחת שקיפות מלאה בתהליך. |
| 6. התחלת ביצוע ופיקוח מקצועי | לאחר קבלת היתר בנייה, מתחיל שלב ההריסה והבנייה החדשה, בליווי מנהלי פרויקט, מפקחי בנייה ועורכי דין. |
| 7. לוחות זמנים אופייניים | משך התהליך משתנה בהתאם לגודל הפרויקט: לרוב בין 24 ל־48 חודשים, מרגע אישור התכנון ועד לאכלוס המבנים החדשים. |
ב־IPAC אנו דואגים שכל אחד מהשלבים ינוהל באופן מקצועי, מדויק ובתיאום מלא עם כל הגורמים המעורבים – כדי שהפרויקט יעמוד ביעדים ויושלם לשביעות רצון כל הצדדים.
סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית
ישנם מספר מסלולים וסוגים מרכזיים של התחדשות עירונית:
- תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) – תמ”א 38 היא תכנית המייצג חשיבה ממשלתית לקידום חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית פועלת כבר יותר מעשור. מסלול זה מתחלק לשני סוגים עיקריים: תמ”א 38/1 שפירושו חיזוק המבנה הקיים והוספת יחידות דיור תוך תוספת קומות ותמ”א 38/2 שפירושו הריסה ובניה. תמ”א מהסוג השני מאפשרת להוסיף קומות נוספות ויחידות דיור רבות יותר.
- פינוי-בינוי – מסלול מקיף ורחב יותר, שנשען על הריסת כמה מבנים באזור מסוים ולאחר מכן בנייה מחדש של מתחם מגורים שלם (כלומר כמה וכמה בתים סמוכים). פרויקט פינוי בינוי נשען על תכנון סביבתי נרחב ונדרש גם שינוי תב”ע (תכנית בניין עיר) במתחם. המטרה היא להקים מתחם מגורים חדש לחלוטין עם תכנון מודרני, ותשתיות חדשות.
- סוגים נוספים – התחדשות עירונית במובן הרחב ניתנת לביצוע גם בפרויקטים “צנועים” יותר, אך גם הם בעלי חשיבות במרקם העירוני. למשל מתן אישורי בניה והרחבה, שדרוג המרקם העירוני על ידי שיפוץ חזיתות ושיפור תשתיות, הוספת אלמנטים כמו מרפסות שמש במבנים קיימים וכיוצא בזה. לרוב כאן מדובר בפרויקטים במימון מלא של הדיירים (ולא במימון יזמי כמו בשני הסוגים הראשונים).
השוואת אפשרויות – תמ״א 38 או פינוי־בינוי?
בעת בחינת מסלול ההתחדשות העירונית המתאים, עולה לא פעם השאלה: האם עדיף לבצע פרויקט במסגרת תמ״א 38 או דווקא פינוי־בינוי?
שני המסלולים נועדו לחדש מבנים ישנים ולחזקם מפני רעידות אדמה, אך הם שונים בגישה, בהיקף ובתוצאה הסופית.
להלן ההבדלים המרכזיים שחשוב להכיר:
| נושא | תמ״א 38 | פינוי־בינוי |
|---|---|---|
| היקף הפרויקט | מתמקד בבניין בודד – חיזוק שלד קיים ותוספת קומות או דירות. | כולל הריסה מלאה של בניינים ישנים ובנייה מחדש של מתחם שלם. |
| משך ביצוע | קצר יותר – לרוב בין 18 ל־30 חודשים. | ארוך ומורכב – עשוי להימשך 3–5 שנים בהתאם לגודל המתחם. |
| מעורבות דיירים | הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך חלק מהעבודות (בתמ״א 38/1). | הדיירים מפונים לדיור חלופי עד סיום הבנייה. |
| רווחיות והרחבה עתידית | מתאימה לבניינים עם רווחיות מוגבלת או שטח קרקע קטן. | מאפשרת תכנון מחדש של השטח, תוספת דירות ושטחים ציבוריים. |
| אישורים ותב״ע | אינה דורשת שינוי תב״ע נרחב – מתבססת על תוכנית ארצית מאושרת. | דורשת שינוי תב״ע ואישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. |
| תוצאה סופית לדיירים | דירה מחוזקת עם תוספת שטח, מרפסת וממ״ד. | דירה חדשה לגמרי בבניין מודרני עם תשתיות מתקדמות. |
| מתאים ל… | בניינים קטנים במרכזי ערים שבהם אין מקום להריסה. | מתחמים ישנים או בניינים במצב פיזי ירוד עם שטחים נרחבים. |
בסופו של דבר, הבחירה בין תמ״א 38 לפינוי־בינוי תלויה במאפייני הנכס, במיקום ובכדאיות הכלכלית.
ב־IPAC אנו מבצעים ניתוח מקצועי לכל מגרש ובניין, כדי להמליץ על המסלול הנכון ביותר עבור הדיירים והיזם – ולוודא שהפרויקט יתנהל ביעילות, בביטחון ובשקיפות מלאה.
רגולציה עדכנית בתחום ההתחדשות העירונית
תחום ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתהליך מתמשך של שינוי והתעדכנות רגולטורית.
בשנים האחרונות בוצעו מספר רפורמות משמעותיות המשפיעות ישירות על יזמים, דיירים ורשויות מקומיות:
- חוק התחדשות עירונית (2023) – מסדיר את היחסים בין דיירים ליזמים, כולל מנגנוני פיקוח, שקיפות וחובת גילוי מלא של תנאי העסקה. החוק מחזק את ההגנה על הדיירים ומפשט את הליכי קידום הפרויקט.
- סיום תוקפה של תמ״א 38 והחלפתה במתווים חדשים – לאחר סיום תוקף תמ״א 38 באוקטובר 2023, נבנו מתווים עירוניים (כמו תמ״א עירונית) המאפשרים לכל רשות להתאים את תוכנית ההתחדשות לצרכים המקומיים שלה.
- הקלות בהליכי שינוי תב״ע - כיום ניתן לבצע שינוי תב״ע נקודתי במסלול מהיר, מה שמקצר את זמן קבלת האישורים במקרים של בניינים בודדים או מתחמים קטנים.
- דרישות בטיחות מעודכנות – תקנות חדשות מחייבות תכנון עמיד בפני רעידות אדמה, התקנת ממ״דים בכל דירה חדשה, והקפדה על תקני נגישות ותחבורה.
- תמריצים מוניציפליים – רשויות רבות מציעות הקלות באגרות והיטלי השבחה לפרויקטים העומדים בקריטריונים של בנייה ירוקה והתחדשות סביבתית.
ב־IPAC אנו עוקבים באופן שוטף אחרי השינויים בחקיקה ובמדיניות התכנון הארצית, כדי להבטיח שכל פרויקט ינוהל בהתאם לעדכונים האחרונים – ובכך להימנע מעיכובים ואי־ודאות במהלך הדרך.
מהי חשיבותה ותרומתה של ההתחדשות העירונית?
"ההתחדשות העירונית מביאה עמה יתרונות מבחינת סטנדרטים של בניה, בטיחות, נראות. ההתחדשות העירונית מספקת פתרונות מגורים איכותיים לאלפי משפחות, תוך הגדלת היצע הדיור באזורי ביקור ובשכונות מתיישנות. הפרויקטים הללו מאפשרים לתושבים הוותיקים לקבל דירות חדשות ומשודרגות בסביבת המגורים המוכרת להם והמועדפת עליהם."
בנוסף, מבחינה כלכלית ההתחדשות העירונית אף מניעה וממריצה את הכלכלה. פרויקטים אלה תורמים להוספת מקומות עבודה בענף הבנייה ובתחומים נלווים של ספקים, יצרני חומרי בניה וכדומה.
השקעות הענק בתחום מזרימות מיליארדי שקלים לכלכלה ותורמות לצמיחה. כמו כן שיפור השכונות מעלה את ערך הנכסים באזור ומושך אוכלוסייה חדשה, זוגות צעירים ואחרים.
סיכונים ואתגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית
לאחר שהצגנו כמה מהיתרונות החשובים, כדאי להיות מודעים לאתגרים ולסיכונים אשר לרבים מהם יש פתרונות טובים למדי במידה ונערכים לכך.
- עיכובים בלוחות זמנים וחריגה מהעלויות המשוערות – פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים לפגוש בדרך גורמים רבים שאינם צפויים וקשה לחזותם באופן מלא. השפעות כמו מזג האוויר קיצוני, קשיים בשרשרת האספקה הנובעים מגורמים גיאופוליטיים או מסחריים, בעיות תכנון או עיכובים של הגורמים המאשרים. חריגות מלוח הזמנים עלולות להעלות את עלויות הבניה ולעורר אי נוחות בקרב הדיירים.
- התנגדויות ומחלוקות בין דיירים – לעיתים נוצר קושי לקדם את התוכנית אשר זקוקה להסכמה מצד רוב הדיירים בבניין. מוגדר כי יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מבעלי הזכויות בניין כדי לקדם למשל תמא 38. חילוקי דעות בין דיירים ולעיתים התנגדויות מצד דיירים סרבנים עלולים "לגרור" את הפרויקט, להביא לעיכובים ואף למנוע ממנו לקרום עור וגידים.
- בירוקרטיה מסובכת - התחדשות עירונית כרוכה בהליכים רבים ולא פשוטים מול רשויות התכנון והבנייה. יש לדאוג להוצאת אישורים ולהקפיד על עמידה בקריטריונים וסעיפים מגוונים. אם לא נערכים לכך נכון, הרי שהיבטים בירוקרטיים עלולים להוביל לעיכובים, עליה בהוצאות וקשיים משפטיים שונים.
- עליה במחירי תשומות הבניה – כמו כל פרויקט גדול בבניה, עלולים לחול בדרך שינויים בענף הנדל"ן, עליה במחירי תשומות הבנייה, גידול בהוצאות המימון והליווי הבנקאי ליזמים וקבלנים. היבטים אלה עלולים להביא לקריסה של יזמים שאינם מנוסים דיים ו"תקיעת" פרויקטים שכבר יצאו לדרך.
איך משפיעה התחדשות עירונית על ערך הנכס?
ההתחדשות העירונית ברוב המוחלט של המקרים תורמת לעליה בערך הנכסים הנוגעים לפרויקט. הדירות החדשות שנבנות במסגרת הפרויקטים של תמ”א 38 ושל פינוי בינוי מקבלות תג מחיר גבוה יותר ביחס לדירות הוותיקות באותה השכונה. אלה דירות יותר גדולות, משופרות, מודרנית.
גם העובדה שהשכונה עצמה מתחדשת, תורמת לעליית ערך הנכסים באזור. עוד נכסים בסביבה נהנים מעליית ערך כתוצאה משיפור הנראות והמרחב הציבורי, שיפורי התשתיות ושדרוגים נוספים. אפילו נכסים ששוכנים בסמוך לפרויקטים המדוברים לרוב יהיו שווים יותר בזכות הגעה של אוכלוסייה חדשה וחזקה לאזור, פתיחת עסקים חדשים וכיוצא בזה.
הדרך הבטוחה להתחדשות עירונית מתחילה בליווי הנכון של IPAC
התחדשות עירונית היא לא רק פרויקט תכנוני – היא חזון לשיפור פני העיר וליצירת סביבת מגורים מודרנית, בטוחה ונגישה יותר. ב־IPAC אנו רואים בכל פרויקט אחריות כוללת כלפי הדיירים, היזמים והרשות המקומית – ומתחייבים לליווי אישי, שקיפות מלאה ומקצועיות ללא פשרות.
הצוות שלנו מנהל את כל שלבי הדרך – מהבדיקות הראשוניות, דרך התכנון והאישורים ועד למסירה – תוך הקפדה על עמידה בלוחות זמנים, תקנים וביטחון כלכלי לכל הצדדים.
רוצים לבדוק האם הבניין שלכם מתאים לפרויקט התחדשות עירונית?
צרו איתנו קשר לייעוץ מקצועי וללא התחייבות – ונשמח לבדוק יחד את פוטנציאל ההתחדשות בבניין שלכם.
שאלות נפוצות
פרויקט התחדשות עירונית כולל חידוש של מבנים ישנים ושכונות ותיקות באמצעות תוספת בנייה, חיזוק מבנים או הריסה ובנייה מחדש.
בדיקת התאמה נעשית לפי גיל הבניין, מצב התשתיות, גודל המגרש ומצב התכנון באזור. ב־IPAC מבצעים בדיקת היתכנות ראשונית ללא התחייבות, הכוללת בחינת כדאיות כלכלית ותכנונית.
בתמ״א 38 מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים דירות או קומות, בעוד שבפינוי־בינוי הורסים את המבנה ובונים מחדש.
תמ״א מתאימה לבניינים קטנים יחסית עם שלד תקין, בעוד שפינוי־בינוי מתאים לשכונות שלמות או מבנים ישנים מאוד.
IPAC מלווה שני סוגי פרויקטים ומסייעת לבחור את המסלול המתאים ביותר לכל מקרה.
האחריות מתחלקת בין היזם, האדריכל ומהנדסי הפרויקט, אך הגוף המנהל – כמו IPAC – מרכז את כלל האישורים:
תיאום מול הרשות המקומית, שינוי תב״ע (אם נדרש), קבלת היתר בנייה ואישור מהנדסי בטיחות.
המטרה היא להבטיח תהליך חלק ומבוקר, ללא עיכובים מיותרים.
זכויות הדיירים מעוגנות בהסכמים משפטיים מפורטים הכוללים ערבויות, ביטוחים ולוחות זמנים.
IPAC פועלת מול צוות עורכי דין ייעודי לתכנון ובנייה, שמוודא שכל דייר יקבל הגנה מלאה על הנכס והזכויות העתידיות שלו.
הסיכונים המרכזיים הם עיכובים באישורים, קשיים במימון או חוסר הסכמה בין הדיירים.
ניהול נכון ומנוסה, בשילוב שקיפות ותקשורת שוטפת, מצמצמים את רוב הבעיות.
IPAC מיישמת מנגנוני בקרה מקצועיים שמונעים טעויות יקרות ומבטיחים עמידה ביעדים.
הצעד הראשון הוא פנייה לגוף ניהולי מקצועי שיבצע בדיקת היתכנות כלכלית ותכנונית.
לאחר מכן מגובשת תוכנית פעולה הכוללת גיוס רוב דיירים, בחירת יזם וליווי משפטי.
צוות IPAC מספק ליווי מלא משלב הבדיקה הראשונית ועד למסירה הסופית.
