למה בחירת יזם היא נקודת האל חזור בפרויקט
לבחור יזם שיעמוד מאחורי פרויקט התחדשות עירונית זה לא עניין של מה בכך. מדובר למעשה בנקודת מפתח, אולי ההחלטה הכי חשובה שנציגות הדיירים תצטרך לקבל. זו לא רק סוגיה כלכלית או הנדסית, הבחירה ביזם עתידה להשפיע על חייכם ועל חיי השכנים שלכם למשך שנים! צריך לזכור שפרויקט ממוצע של התחדשות עירונית לוקח כ-5 עד 8 שנים כך שמדובר על שותפות ארוכה ביניכם לבין היזם. זו נקודת אל חזור בפרויקט משום שהסכם בין הדיירים לבין היזם הוא הסכם מחייב וזו שותפות שברגע שיוצא לדרך קשה מאוד לצאת ממנה.
ברגע שבוחרים את יזם צריך להביא בחשבון שהוא אחראי מאותו רגע על כל ההיבטים בפרויקט. זה אומר התכנון, הביצוע, בחירת קבלנים, הכל עד למסירת המפתח לדירות החדשות. היזם מקבל החלטות שישפיעו על איכות הבניה, אופי והיקף התמורה שתקבלו, לוחות זמנים. זו איכות החיים והשקט הנפשי שלכם במהלך הפרויקט. יזם בלתי מתאים עלול להוביל לעיכובים, איכות בניה פחות טובה, אובדן זמן וכסף.
"לא כל יזם מתאים לכל פרויקט. צריך שאופי היזם יהלום את גודל הפרויקט, מיקום המבנה, אופי התכנון הצפוי, עבודה מול מספר מסוים של דיירים. כל אלה משפיעים מאפייני היזם האידיאלי. לדוגמא יזם שמצטיין פרויקטים גדולים עשוי להיות פחות מתאים להתחדשות עירונית של בניין קטן, ולהיפך."
אילו סוגי יזמים פועלים בהתחדשות עירונית?
בתחום ההתחדשות העירונית פועלים מספר סוגים של יזמים, כאשר לכל אחד מהם מאפיינים, יתרונות וחסרונות אופייניים:
- יזמים גדולים – מדובר למשל בחברות בניה גדולות ומוכרות. אלה חברות בעלות ניסיון רב ומשאבים שמעידים על איתנות פיננסית. היציבות והניסיון הרב מהווים יתרון חשוב אולם לעיתים הקשר עם החברה פחות אישי.
- יזמים בינוניים – מדובר ביזמים וחברות בגודל בינוני עם ניסיון בלתי מבוטל. יזמים בינוניים יכולים להעניק שירות ויחס יותר אישי לעומת חלק מהחברות הגדולות בתחום.
- יזמים קטנים – יכולים להיות מנהלים של חברות בניה בעבר, אנשי ביצוע או לעיתים אנשים חסרי ניסיון יזמי אמיתי (מכך צריך להיזהר). שירות אישי הוא מאפיין מרכזי ויש יותר גמישות לאורך הדרך אולם החיסרון הוא איתנות פיננסית בסימן שאלה ולעיתים חוסר בידע מקצועי או קשרים עם ספקים ורשויות רלוונטיות.
- קבלנים מנוסים שפנו לדרך יזמית – מדובר בזן ייחודי של קבלנים מנוסים, שעברו לתחום היזמות. יש להם ידע מעולה בבניה, לעיתים בניהול פרויקטים, אך צריך לוודא שהם גם בקיאים בפן היזמי.
שאלות שחייבים לשאול כל יזם
בפנייה ליזם, ולא משנה איזה סוג של יזם או מהו המוניטין שלו, חשוב לשאול שאלות בענייני ניסיון מקצועי קודם, שאלות לגבי איתנות כלכלית, שאלות בעניינים תפעוליים וגם לגבי התמורה שאתם אמורים לקבל. למשל:
- כמה פרויקטים של התחדשות עירונית היזם השלים, מתי והיכן הם התבצעו?
- האם התנסה בפרויקטים דומים בגודלם, בהיקף הכספי או באופי ההנדסי אדריכלי?
- האם היזם מאפשר לשוחח עם דיירים בפרויקטים קודמים?
- האם היו פרויקטים שלא הושלמו? אם כן, מדוע?
- מה ההון העצמי של הישם?
- האם מקבלים ערבות בנקאית?
- מי הבנק המממן?
- מה מצבו הכלכלי של היזם, כפי שמתבטא בדוחות כספיים מבוקרים? (בקשו לראות בעיניים את הדוחות הכספיים)
- מי איש הקשר עם הדיירים?
- עם אילו קבלני ביצוע היזם נוהג לעבוד? (וודאו שמדובר בקבלנים מורשים שרשומים בפנקס הקבלנים)
- מה לוח הזמנים הצפוי לכל שלב משלבי הפרויקט?
- איך מתמודדים עם עיכובים באישורי בניה אם יהיו כאלה?
- מה התמורה לדיירים?
- איך נוהגים לגבי דירות בגדלים שונים?
- מה קורה אם בסוף אי אפשר לבנות את מה שהובטח?
סימני אזהרה בבחירת יזם
ישנם מספר סימני אזהרה שצריכים להדליק אצלכם נורה אדומה:
- תמורה נדיבה מדי – יזם שמציע תמורה גבוהה משמעותית מכל יזם אחר, למעשה מעורר חשד. ייתכן שהוא לא בדק את הפרויקט לעומק, שהוא לא מבין מהי הרווחיות הנדרשת להשלת הפרויקט בהצלחה, אולי מדובר בתחבולה להשיג חתימות.
- אי גילוי נאות בנושאים שונים – יזם שלא מוכן לדבר לגבי פרטים שונים, בין אם כלכליים ובין אם אחרים, או שלא מספק הוכחות לדבריו ומתחמק משאלות, זה מאוד בעייתי.
- היזם לוחץ לחתום ומהר – יזם שדוחק בדיירים לחתום, מנסה לעורר רושם של הזדמנות שלא תחזור, מנסה בעצם למנוע מכם לבצע את כל הבדיקות החשובות.
- מעט ניסיון קודם, או ללא שום ניסיון בתחום – יזם ללא הוכחות לפרויקטים מוגמרים בהתחדשות עירונית או שיש מאחוריו פרויקטים שהופסקו באמצע, זה מאוד בעייתי ומסוכן.
- הסתבכות משפטית קודמת או סימנים לחוסר יציבות כלכלית – יזם שמאחוריו תביעות בעבר או בהווה, או שיש לו חובות לספקים, לקבלנים וכדומה (או עבר של פשיטות רגל), לא כדאי לחתום מולו.
תפקיד היועץ התכנוני בבחירת יזם
יועץ תכנון ראוי לשמו צריך להיות מקצוען אמיתי וגם עצמאי ובלתי תלוי בשיקולים זרים. יועץ תכנוני יכול לעשות את ההבדל כאשר רוצים לבחור את היזם המתאים ביותר. תפקידו של היועץ לבדוק את ההיבטים התכנוניים אבל במקביל גם לסייע בהערכת טיב היזם או היזמים ששוקלים לבחור.
למשל, יועץ תכנוני מנוסה יכול לבדוק את הצעות היזמים על בסיס תכנון מפורט או כללי. היועץ יוכל לוודא שהתכוניות ריאליות ובנות ביצוע. הוא יוכל לבדוק האם התמורה שמציע היזם הגיונית, סבירה, לא מוגזמת או פחותה לאור הפוטנציאל. יועץ תכנוני אמין צריך להכיר היטב את התחום, להבין מהן תמורות סבירות ואילו הבטחות יזמיות אינן תלושות מהמציאות אלא הגיוניות ומשאירות שולי רווח שיאפרו ליזם להשלים את הפרויקט כמו שצריך.
כמו כן יועץ מנוסה מכיר יזמים מתוך הפרויקטים שהוא היה מעורב בהם והוא יכול לעזור עם המלצות בעלות ערך רב. היועץ אף יכול לסייע בהתנהלות מול היזם, בין אם בבחירת יזם אחד מתוך כמה הצעות ובין אם בהשלמת החתימות של הדיירים או הנציגות מול היזם.
"חשוב לבחור יועץ תכנוני שאינו קשור ליזמים מבחינה עסקית. תמיד העדיפו יועץ שלא גובה עמלות מהיזם כדי שתוכלו לדעת שהוא אובייקטיבי ומקצועי לחלוטין."
טעויות נפוצות של נציגויות דיירים
כנציגות דיירים, חשוב להיזהר מטעויות כגון:
- בחירת יזם רק על סמך התמורות – רבים שמים דגש על גובה התמורה ומתעלמים מכל שאר הפרמטרים לבחירת יזם. למעשה תמורה גבוהה מצד יזם לא מנוסה או ללא איתנות פיננסית עלולה לתקוע את הפרויקט לגמרי באמצע הדרך, כך שיוצאים קירחים מכאן ומכאן.
- דילוג על בדיקת היזם לגופו של עניין ולעומק – אסור להסתנוור ממצגת יפה והבטחות בעל פה בלבד. עם כל הכבוד למצגת נוצצת, צריך לבדוק באמת ובתמים מהי היכולות של היזם והאיתנות הכלכלית שלו לצורך השלמת הפרויקט. נציגות שרוצה לסגור מהר, בגלל שהיזם “נראה אמין” או בגלל שהוא מדבר יפה צריכה לעצור ולבדוק. רושם ראשוני אישי איננו תחליף לבדיקה מלאה ולהסכם מפורט שקוראים היטב לפני שחותמים.
- התמקדות רק ביזמים גדולים – לפעמים יזם בינוני או קטן יותר יכול להתאים טוב יותר לפרויקט מסוים.
- מוותרים על ליווי מקצועי – הניסיון לדלג על שלבים או לחסוך בהוצאות על יועץ תכנון או עורך דין מלווה עלול לעלות ביוקר בסופו של דבר.
שאלות נפוצות
לחליף יזם אחרי החתימה זה לא עניין של מה בכך. האפשרות הזאת תלויה בהסכם, רוב ההסכמים כוללים סעיפים המאפשרים להפסיק את שיתוף הפעולה במקרים מאוד מוגדרים. למשל אי עמידה בלוחות זמנים, אי קיום התחייבויות עקרוניות וכו’. כלומר החלפת יזם אפשרית אך מאוד מסובכת, עדיף פי כמה להשקיע את הזמן בבחירת היזם המתאים ביותר מלכתחילה.
כלל האצבע הוא לבדוק כ-3 או 5 יזמים. פחות מזה, לא יאפשר לערוך השוואה אמיתית. יותר מזה, גורם לעומס, לבלבול, קשה להתמקד בצורה רצינית מול עודף מועמדים. כמו כן חשוב שכל היזמים יקבלו מכם את אותו מידע בדיוק ויתנו לכם תשובות בדיוק באותם נושאים. כך תוכלו להשוות בצורה נוחה ומתאימה.
לא בהכרח היזם החזק עדיף תמיד. יזם “חזק” (כלומר גדול, שהשלים הרבה פרויקטים) מביא יציבות ואיתנות. אבל עם זאת במידה והפרויקט קטן מדי עבורו אז הוא (ואתם) לא יקבל את תשומת הלב שאתם מצפים לה. כלומר אפשר להביא בחשבון גם יזם בינוני שהפרויקט שלכם יהיה עבורו מרכזי והוא יעשה עבורכם מעל ומעבר.
