מהו היטל השבחה ואיך ההיטל משפיע על בעלי נכסים בישראל
היטל השבחה הוא סוג של מס, שאיננו ממשלתי. זהו מס שהרשות המקומית גובה מבעלי נכסים כאשר ישנה עלייה בערך הנכס בעקבות שינוי תכנוני, כגון אישור של תוספת בנייה או הרחבה. עלייה בערך הנכס המחויבת בהיטל השבחה יכולה לנבוע מאישור של תוכנית חדשה לגבי הנכס, ממתן הקלה בענייני תכנון ובנייה או מאישור לשימוש חורג.
גובהו של ההיטל עומד על חמישים אחוז מערך ההשבחה בערך הנכס – כלומר, מחצית מההפרש בין שווי הנכס לפני כן לבין שוויו לאחר מכן. ההיטל משולם בדרך כלל בעת מכירת הנכס או עם קבלת היתר בנייה חדש, ולעיתים גם בהעברת בעלות.
המשמעות של ההיטל על בעלי נכסים משמעותית מאוד, ולעיתים הוא עשוי להוסיף מאות אלפי שקלים לעלות הכוללת של העסקה. אם אינכם בטוחים כיצד לבדוק את חבותכם בהיטל או האם מגיע לכם פטור – מומלץ להתייעץ עם מומחי IPAC לקבלת בדיקה מקצועית לפני כל צעד.
"המשמעות של ההיטל על בעלי נכסים משמעותית מאוד. ההיטל עשוי להוסיף עלויות של מאות אלפי שקלים, בעיקר כאשר מדובר בנכס המצוי באחד מאזורי הביקוש, שבהם אושרה על ידי הרשות תוכנית המאפשרת הרחבה של נכס או זכויות בנייה נוספות."
כיצד מחושב היטל השבחה
אחרי שהסברנו בקצרה מה זה היטל השבחה, כמה מילים על אופן החישוב של ההיטל. גובה ההיטל נשען על עריכת שומה על ידי שמאי מקרקעין. השומה מציגה את ערך הנכס לפני ההשבחה וכן אחרי ההשבחה. הנה דוגמה מספרית קצרה שתבהיר את הדברים:
נניח שיוסי, בעל מגרש בתל אביב, החזיק בזכויות בנייה לשתי קומות. לאחר אישור תוכנית חדשה, יוסי יכול לבנות ארבע קומות. שמאי קובע כי לפני השינוי שווי הנכס היה 2 מיליון ש”ח, ולאחר השינוי שוויו 3 מיליון ש”ח. מכאן נובע כי ההשבחה היא בסך מיליון ש”ח, ולכן היטל ההשבחה הוא 50% – הווה אומר 500,000 ₪.
ניתן לבצע חישוב ראשוני בעזרת מחשבון היטל השבחה, אך לצורך הערכה מדויקת כדאי לפנות ל־IPAC – שירותי אדריכלות והנדסה,שמעניקים ליווי הנדסי ושמאי מלא כולל סימולציות, בדיקת זכויות בנייה ותכנון עתידי.
במקרים שבהם בעל הנכס סבור שהשומה אינה משקפת את ערך הנכס האמיתי, ניתן להגיש ערר או שומה נגדית – תהליך ש־IPAC מתמחים בניהולו מול הוועדות המקומיות.
"במקרים שבהם בעל נכס סבור כי השומה אינה משקפת את ערך הנכס הממשי, ניתן ערור כדי לקבל חוות דעת של שמאי מכריע"
טעויות נפוצות של בעלי נכסים בתשלום היטל השבחה
רבים מבעלי הנכסים שהושבחו נופלים לטעויות שניתן היה למנוע לו היו פונים ליעוץ מבעוד מועד. למשל:
- תשלום ההיטל לפי שומה לא מעודכנת – כלומר בעל נכס משלם את ההיטל על סמך שומה ישנה או שומה לא מדויקת שנערכה מזמן. כדאי לדעת ששויי נכסים וקרקעות משתנה מאוד לאורך השנים. לעיתים חלות תוכניות נוספות המשפיעות על ערך הנכס העדכני. אם לא בודקים את הדברים בעזרת שמאי ואיש מקצוע בזמן המתאים, בעל נכס עלול לשלם לפי הערכה לא נכונה.
- לא בודקים לעומק האם ניתן לממש פטור - ישנה שורה של מצבים שבהם ניתן לקבל פטור, לעיתים מלא ולעיתים חלקי. לדוגמה, כאשר מדובר בבנייה מסוימת למגורים, כאשר מעבירים נכס בירושה, במבני ציבור מסוימים או בהתחדשות עירונית ניתן לקבל הנחות. מי שלא מודע לכך ולא בודק, עלול לשלם סכום מופרז.
- לא מגישים שומה נגדית - לאחר שמקבלים דרישת תשלום מהרשות המקומית, יש פרק זמן שבו תוכלו להגיש שומה נגדית. בעלי נכסים רבים אינם מודעים לפרק הזמן המוקצב (45 ימים) ובכך מאבדים את זכותם לערער. שומה נגדית יכולה להפחית את ההיטל בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.
- בלבול בין היטל השבחה למס שבח - בלבול בין היטל השבחה למס שבח - היטל השבחה מוטל על ידי הרשות המקומית, בעוד שמס שבח הוא מס רווח הון שנגבה על ידי רשות המיסים (בדומה למס על רווחים בבורסה, או מס הכנסה). בעלי נכסים עלולים להניח בטעות כי מדובר באותו תשלום או סבורים כי תשלום אחד מבטל את השני. שימו לב שמדובר בשני מיסים שונים, לכל אחד אופן חישוב משלו ודרך גבייה משלו.
- לא בודקים האם יש היטל, לפני שמוכרים את הנכס - ישנם בעלי נכסים שמופתעים לגלות את קיומו של ההיטל רק לאחר שכבר נחתם הסכם למכירת הנכס. במקרים כאלה הסכם המכירה לא מדגיש מי נושא בתשלום – דהיינו המוכר או הקונה – מה שמוביל לבעיות במימוש העסקה ולעיתים הדבר מגיע לפסים משפטיים.
- הסתמכות על מידע לא מדויק - יש בעלי נכסים שנעזרים במידע כללי מהאינטרנט או הערכות לא מקצועיות למשל של מתווכים שאינם שמאים. מאחר שהיטל ההשבחה נקבע לפי שמאות, כדאי להימנע מהערכות לא מדויקות לפני שנוקטים צעד כזה או אחר. שמאי מקרקעין מוסמך יכול להעריך את גובה ההיטל בצורה מדויקת.
- לא שומרים מסמכים חשובים לשעת הצורך - כדאי לשמור אישורים הנוגעים לעניין. אם לא שומרים תוכניות שאושרו, היתרי בניה ישנים וכדומה, זה עלול לעורר קשיים למשל אם רוצים לערער על גובה ההיטל, אם רוצים לבקש הנחה או להציג שומה נגדית.
היטל השבחה והתחדשות עירונית – מה חשוב לדעת לפני פרויקט פינוי־בינוי
בפרויקטים של פינוי־בינוי והתחדשות עירונית, היטל ההשבחה עשוי להתבטל או להיות מופחת באופן משמעותי. מטרת ההטבות היא לעודד דיירים ויזמים לקדם חידוש שכונות ישנות והוספת יחידות דיור.
עם זאת, הפטור אינו אוטומטי ותלוי בהחלטת הרשות המקומית. יש רשויות שמעניקות פטור מלא, אחרות מציעות הנחה של 25%, ויש שממשיכות לגבות את מלוא ההיטל. לפני חתימה על הסכם יזמי חשוב לבדוק מי נושא בתשלום – הדיירים או היזם – כדי למנוע מחלוקות בהמשך.
ב־IPAC תוכלו לקבל ייעוץ מקיף לשלב ההסכמים ולבדוק מראש את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט מול חובת ההיטל.
מה צופן העתיד: היטל השבחה והכנסת שינויים בחוק התכנון והבנייה
מעת לעת המדינה מעדכנת את חוק התכנון והבנייה, ובפרט את הסעיפים הנוגעים להיטל השבחה. המגמה היא לייצר אחידות בין הרשויות, לקצר תהליכים ולהגדיל את השקיפות לציבור. במקביל, נשקלת הרחבת הפטורים לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, במטרה לעודד השקעות ובנייה מחודשת גם מחוץ לאזורי הביקוש.
IPAC – שילוב של ידע הנדסי ומשפטי לניהול נכון של היטל השבחה
אנחנו ב- IPAC שירותי אדריכלות והנדסה מספקים מגוון פתרונות ושירותים, הן לעניין התחדשות עירונית והן לעניין היטל השבחה מתוקף שינויים תכנוניים ואחרים. אנו מספקים ליווי אישי מקצועי לגבי היטלי השבחה והיתרי בנייה, היתרים בדיעבד ועוד. לרשותכם מהנדסים ועורכי דין בעלי ניסיון מטעמנו.
שאלות נפוצות
ניתן להגיש ערועור על שומת היטל ההשבחה, במידה ופועלים במסגרת הזמן המתאימה. ניתן לערער ולהציג שומה, כאשר מסגרת זמן לערעור עומדת על 45 יום. ערעור על גובה השומה צריך להגיש לוועדה מחוזית והשמאי המכריע מתייחס לערעורים לגבי גובה השומה.
גובה היטל ההשבחה, כלומר שומת המס, נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית. השמאי מביא בחשבון את ערך הנכס לפני ההשבחה לעומת הערך לאחר מתן אישורי בניה, תוכנית או כל הקלה אחרת בעניין חריגות וכיוצא בזה.
ברוב המקרים, העברת נכס בירושה אינה מחויבת בהיטל השבחה – שכן לא מדובר בעסקה שמגדילה את ערך הנכס או יוצרת רווח כלכלי ישיר ליורשים. עם זאת, כאשר נעשה שימוש בנכס לאחר מכן (כגון הרחבה, מכירה או שינוי תב”ע), ההיטל עשוי לחול בעתיד.
במקרה של העברת נכס כמתנה, הכל תלוי בנסיבות: אם אין תמורה כספית, ניתן לעיתים לבקש פטור מלא או חלקי, אך הרשויות בוחנות האם מדובר בעסקה אמיתית ולא “העברה מוסווית”. לכן מומלץ להתייעץ מראש עם שמאי או גורם מקצועי כדי להבין את ההשלכות.
לא מומלץ. חישוב היטל ההשבחה מבוסס על שומות מקצועיות של שמאי מקרקעין, הלוקחות בחשבון תוכניות בניין עיר, זכויות בנייה, ערכי שוק עדכניים ומדיניות הרשות המקומית.
ניסיון להעריך לבד את ההיטל עלול להוביל לשגיאות משמעותיות ולתשלום יתר. במקום זאת, כדאי להשתמש ב־מחשבון היטל השבחה לצורך הערכה כללית בלבד, ולאחר מכן לפנות לגורם מקצועי שיבצע שומה מדויקת, במיוחד לפני מכירת נכס או בקשת היתר בנייה.
ההיטל משולם בדרך כלל באחד משני מקרים:
בעת מכירת הנכס – כתנאי להעברת בעלות בטאבו.
בעת קבלת היתר בנייה או מימוש זכויות – לדוגמה, כאשר מבקשים לבנות, להרחיב או לשנות את ייעוד הנכס.
החייב בתשלום הוא בדרך כלל בעל הזכויות בנכס בזמן שאושרה התוכנית או בעת מימוש הזכויות. עם זאת, במכירות רבות נקבע בהסכם שהקונה או המוכר יישאו בתשלום – ולכן חשוב להבהיר זאת מראש בחוזה כדי למנוע מחלוקות.
למרות הדמיון בשם, מדובר בשני מיסים שונים לגמרי:
היטל השבחה נגבה על ידי הרשות המקומית, ומטרתו לגבות חלק מהעלייה בערך הנכס שנוצרה בעקבות אישור תכנוני (כמו הרחבת זכויות בנייה או שינוי ייעוד).
מס שבח, לעומת זאת, נגבה על ידי רשות המיסים והוא מס על רווח ההון מהמכירה – כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הנכס.
במילים פשוטות: היטל השבחה חל לפני שמוכרים (על עליית הערך מתכנון), ומס שבח חל לאחר המכירה (על הרווח בפועל).
