מהי פרצלציה?
המונח פרצלציה בא לתאר תהליך של חלוקת שטח מסוים לחלקות קטנות יותר. הפעולה הזאת נדרשת לפני שאפשר יהיה לרשום את כל החלקות לפי בעלות. את הפעולה הזאת מבצעים כך שניתן יהיה לרשום את החלקות בפנקס רישום המקרקעין (שידוע גם בתור טאבו). את הפרצלציה ניתן לבצע על פי האמור בחוק התכנון והבניה.
לעיתים מדובר בצעד יזום שעליו מחליטים הבעלים של הקרקע שצריך לחלק לחלקות נפרדות. לעיתים התהליך לא נעשה ביוזמת הבעלים של הקרקע אלא כחלק מתוכנית של איחוד קרקעות ביחד עם קרקעות נוספות וחלוקה מחדש. כאן מדובר בתוכנית שמקדמת רשות התכנון ובהתאם לכך מבצעים גם שינוי ותיקון של רישומי הבעלות בפנקס רישום המקרקעין.
סוגי קרקעות הדורשים הליך פרצלציה
לפני שמוציאים אישור פרצלציה, כדאי לדעת כמה דברים לגבי סוגי הקרקעות שדורשים הליך פרצלציה מסודר.
מגרשים באזורים בנויים
כאן מדובר בפרצלציה על קרקע הסמוכה לשטחים בנויים, כאשר על הקרקע הפנויה חלה תוכניות בניה . לאור תוכנית הבניה על המגרש יש צורך לחלק את השטח למגרשים קטנים שיכולים לשמש לבנייה בפועל.
קרקעות מדינה
בקרקעות שנמצאות בבעלות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), פרצלציה היא חלק מהתהליך של העברת הקרקעות למכירה, תוך העברת הקרקע לסטטוס של בעלות פרטית.
קרקע חקלאית
כאשר קרקע חקלאית עוברת לדור הבא כמו בן ממשיך או כאשר קרקעות מופשרות לבניה, יש צורך בפרצלציה. למשל לגבי נחלה במושב, החלוקה למגרשים מאפשרת לחלק את השטח בין הבעלים החדשים.
קרקעות ושטחים משותפים עם כמה בעלים
כאשר עומדת קרקע אשר אוחזים בה במשותף כמה בעלים, הפרצלציה מאפשרת להם להסדיר באופן המתאים את הבעלות לפי חלוקה מתאימה.
התחדשות עירונית
פרצלציה עשויה להידרש לגבי שטחים עירוניים באיזורי ביקוש בדרך כלל, כאשר יוזמים תהליכים של התחדשות עירונית , פינוי בנוי וכדומה. כאשר מוסיפים יחידות בניה יש קודם לכן לבצע חלוקה מתאימה.
שלב אחר שלב: איך מתבצע תהליך רישום פרצלציה בפועל?
את התהליך של רישום פרצלציה נוכל להציג לנוחות הקורא על פי השלבים הבאים:
- בדיקה בטאבו – תחילה כדאי להוציא נסח טאבו ולבדוק איך רשומה הקרקע ומהו רישום הבעלויות. בדקו מהן הזכויות, אפשר בשלב זה לבדוק האם חלים עיקולים או שיעבודי משכנתא או שהקרקע נקייה משיעבוד. לפי הטאבו ותוכנית המתאר אפשר לבדוק האם ניתן להמשיך בפרצלציה.
- ארגנו את כל המסמכים הקשורים לקרקע - ארגנו אצלכם במסודר את כל מסמכי הבעלות (טאבו), צווי ירושה אם יש, הסכמי מכר וכדומה.
- מדידה - מזמינים מדידה של הקרקע על ידי מודד מורשה. את המדידה יש להכין לפי קנה המידה המקובל. יש לצרף מסמכי תכנון במידה וישנם.
- פרסום הבקשה לפרצלציה - כחלק מהתהליך צריך לפרסם את הבקשה לפרצלציה על מנת לאפשר לציבור להגיש התנגדויות. מפרסמים את הפרטים בעיתונות ובלוחות המודעות באזור. אם ישנן התנגדויות, הן מגיעות גם כן לוועדה לתכנון ובניה.
- אישור הפרצלציה - בהנחה ומתקבל היתר לפרצלציה על ידי הוועדה, תוכלו לראות מהם התנאים לחלוקת המגרש. בהתאם לכך מעדכנים את המדידות, לפי החלטת הוועדה.
- רישום בטאבו - על סמך החלוקה אפשר לרשום את הבעלות על המגרש המחולק בטאבו.
מהם התנאים לקבלת אישור פרצלציה והאם אפשר לקצר תהליכים?
בכדי לקבל אישור פרצלציה צריך לעמוד במספר תנאים. למשל, צריך להוכיח במסמכים שאתם הבעלים החוקי הרשום של הקרקע. צריך להמציא אישורים לכך שאין עיקול על הקרקע או חילוקי דעות בנושא בעלות (למשל בין יורשים).
תנאי נוסף הוא שניתן יהיה מבחינה מעשית לפצל את הקרקע האמורה. כלומר, שלכל מגרש תהיה גישה מתאימה וכי החלוקה תתאים לתוכניות מתאר ולתוכניות הפיתוח כיום וכאלה המתוכננות לביצוע בעתיד.
כל חלק מהשטח המחולק צריך לעמוד בסטנדרט של גודל מינימלי, הן על פי תקנות הבניה והן על פי רשויות התכנון. על הגורמים להתרשם שהחלוקה הולמת את האזור ואת התשתיות, תוך התאמה לתוכניות פיתוח שאושרו או שצפויות לקבל אישור לגבי האזור הסמוך.
"כדי לקצר תהליכים כדאי להכין את כל המסמכים הרלוונטיים, נסח טאבו, אישורי זכויות, צוואות במידה ויש וכדומה. היעזרו בשירותים של מודד אמין ומוסמך ותוכלו לפנות אלינו באייפק, על מנת שנסייע לכם לצלוח את כל התהליך והבירוקרטיה על סמך הידע והניסיון המקצועי העשיר שלנו. בעזרת הליווי הנכון ניתן לקצר תהליכים בחודשים רבים."
פרצלציה לעומת איחוד וחלוקה – מה ההבדל ומה מתאים למצב שלכם?
בפרצלציה הכוונה לחלוקה של מגרש אחד או יותר למספר מגרשים קטנים יותר. ככלל, במקרה כזה לא צפוי להתבצע שינוי במבנה הבעלות או איחוד עם מגרשים נוספים. מדובר בחלוקה של שטח למגרשים לצורך פיתוח פרטני שלהם או לצורך מכירה.
לעומת זאת איחוד וחלוקה נחשב ליותר מורכב. מדובר באיחוד של מספר מגרשים לשטח אחד גדול. בשלב שלאחר מכן מחלקים את השטח המאוחד כולו למגרשים חדשים. באופן זה ישנה יותר גמישות בהיבטים של תכנון ופיתוח השטח.
| פרצלציה | איחוד וחלוקה |
|---|---|
| חלוקת מגרש למגרשים קטנים יותר | איחוד מגרשים נפרדים ולאחר מכן חלוקה מחדש |
| לפני הפעולה ישנו מגרש אחד | לפני הפעולה ישנם כמה מגרשים שונים בשטח הקיים |
| לאחר הפרצלציה מתקבלים כמה מגרשים | לאחר סיום הפעולה מספר המגרשים יכול להיות קטן, גדול או זהה למספר המגרשים בהתחלה |
| מבחינה משפטית זו פעולה פחות מורכבת, ניתן להשלים אותה בתוך כחצי שנה או שנה | לרוב פעולה מורכבת יותר וגם ארוכה יותר, עשויה לארוך אפילו מספר שנים |
| על השטח יתכן שיש בעלים רשום אחד או יותר | ישנם מספר בעלים ידועים על השטח, יש צורך בהסכם ביניהם |
| עשויות להיות התנגדויות, פחות מאשר באיחוד וחלוקה מחדש | ניתן לצפות ליותר התנגדויות שכן יש יותר גורמים המושפעים מהתוכנית |
כמה עולה תהליך של רישום פרצלציה נכון לשנת 2025?
התהליך של רישום פרצלציה כרוך בכמה סוגי תשלומים. כך למשל יש לשלם אגרה בהתאם לאופי הבקשה, האם מדובר בפרצלציה או שיש גם איחוד לפני החלוקה. לכך יש להוסיף את העלויות של המודד, על פי גודל השטח ואופי המדידה. העלויות יכולות להגיע לאלפי שקלים ויותר.
בהנחה שנעזרים באנשי מקצועי כגון אדריכל, עורך דין וכדומה, יש להביא בחשבון את העלויות הנלוות. שכר הטרחה של עורך דין בתחום המקרקעין וכן מחירי הייעוץ בנושאי תכנון ופיתוח תלויים בסוג הפרצלציה, כמות המגרשים שעל הפרק, גודל השטח והמיקום שלו.
איך אנו באייפק מלווים בעלי קרקעות בהליך פרצלציה עד לרישום בטאבו
בחברת אייפק אנו מספקים מגוון רחב של שירותי אדריכלות, פתרונות הנדסיים ושירותי תכנון ובניה. יש מאחורינו ניסיון רב בכל סוגי הפרצלציה, איחוד וחלוקת מגרשים וכן משתפים פעולה עם משרד עורכי דין המתמחה בתכנון ובניה לרבות שירותי נוטריון.
הצוות שלנו מורכב ממהנדסים קונסטרוקטורים, מנהלי פרויקטים, מפקחי בניה ומנהלי פרויקטים, אנשי מקצוע בתחומי הכספים, עיצוב פנים ועוד. יש לנו ניסיון עשיר בעבודה מול וועדות הבניה ומול גורמים נוספים בתחומי התכנון והבניה.
אנו יכולים להשתלב בכל שלב בתהליך ונוכל לסייע לכם להתמודד ביתר בהצלחה עם בירוקרטיות שונות ועם מגוון פתרונות לקיצור תהליכים מבלי לוותר על הגישה המקצועית המלאה שאנו שוקדים לפעול לפיה.
