מהי תמורה בהתחדשות עירונית?
תמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית היא למעשה המכלול של כל מה שהדייר מקבל בתמורה להשתתפותו ולחתימתו על הצטרפות. התמורה היא הסיבה שבגללה דיירים בוחרים להיכנס לפרויקט, מה שמאפשר ליזם לפתח את האזור, להוסיף יחידות דיור ולבנות מבנים חדשים במקום הישנים.
במסגרת פרויקט פינוי בינוי, התמורות באות לידי ביטוי בדירה חדשה הכוללת ממ”ד, מרפסת, תוספת שטח ביחס לדירה הישנה ועוד. הנכס החדש כמובן שווה הרבה יותר ביחס לדירה הישנה.
התמורה היא לא רק שאלה כמה מטרים בנויים מקבלים אלא גם אופי ואיכות הבניה. ערך התמורה נקבע על סמך פרמטרים כמו מהי הקומה של הדירה, כיווני אוויר והמפרט הטכני. יש משמעות גם לתנאים נוספים כגון עלויות שדרוגים מעל הסטנדרט.
"התמורה בהתחדשות עירונית מבחינת כל דייר היא החבילה שהיזם מעניק, וזאת בהתאם לאופי הדירה הישנה. גודל הדירה, הצמדות לדירה כגון חניה, מחסן וכדומה, את כל אלה צריך להביא בחשבון. התמורות המקובלות הן דירה חדשה גדולה יותר מהישנה, ממ"ד, לעיתים גם תשלום כספי נוסף או דירה נוספת (לדוגמא אם הדירה הישנה הייתה דירת גג או דירה גדולה במיוחד)."
אילו סוגי תמורה קיימים לדיירים?
סוגי התמורות שניתן לצפות להן בהתחדשות עירונית:
- תמורה המתבטאת בשטח הדירה – כל דייר מקבל תוספת למטרז’. התוספת בפינוי בינוי לרוב גדולה יותר לעומת זו שמקבלים בתמ”א 38. התוספת יכולה להתבטא בעוד חדר, מרפסת, חדר שירותים נוסף וכדומה.
- איכות – מעבר לתוספת בגודל הדירה הדייר מקבל למעשה דירה משופרת או חדשה. האיכות נמדדת באיכות החומרים, איטום ובידוד משופרים, חלונות יוקרתיים, מערכות חדשות של חשמל, ביוב ומים, ממ”ד תקני ועוד.
- תוספות – לעיתים הדייר מקבל שדרוג מחוץ לדירה, חניה, מחסן, גינה פרטית (אם זו דירת גן), מרפסת או חדר בגג. במקרים מסוימים ניתן לקבל במקום דירה אחת גדולה, שתי דירות קטנות יותר.
- כיסוי הוצאות – בפינוי בינוי היזם מממן את עלויות מעבר הדירה לתקופת הבניה, לעיתים פיצוי על אי נוחות לדיירים מבוגרים ועוד וכדומה.
איך נקבעת התמורה בפועל?
התמורה נקבעת במשא ומתן בין נציגות הדיירים לבין היזם. התמורה בפועל ניתנת בהתאם לכמה עקרונות. למשל:
- בהתאם להיקף שניתן לפתח ולבנות במקום – אם התכנון מאפשר בניה של פי 3 מהקיים, היזם יוכל להציע תמורה גבוהה יותר. בדיקה מקצועית של הזכויות נעשית במסגרת ליווי אדריכלי ותכנוני בהתחדשות עירונית, המאפשר להבין את הפוטנציאל האמיתי של המתחם.
- בהתאם למחירי הנדל”ן במקום – אם מדובר באזור מבוקש עם מחירים גבוהים, היזם ירוויח יותר ממכירת הדירות העודפות ולכן יוכל לתת יותר תמורות. באזורים פחות מבוקשים, התמורה תהיה בהתאם.
- בהתאם לגודל הפרויקט – אם בונים מספר בניינים וזו תוספת של עשרות דירות חדשות, היזם יהנה מרווחים גבוהים והדבר יתורגם גם לתמורות גבוהות. פרויקט פחות גדול מאפשר פחות תמורות.
- בהתאם לעלויות הפרויקט – מביאים בחשבון את עלויות הבניה, עלויות התכנון, עלויות פינוי הדיירים (בפינוי בינוי), היטלים וכדומה. כל אלה מופחתים מהרווח של היזם ומשפיעים על מה שהוא יכול לתת לדיירים.
- בהתאם לכוח המיקוח של הדיירים – כאשר הדיירים מאורגנים ומקבלים ייעוץ תכנוני, הם מבינים טוב יותר מה שווה הנכס שלהם וגם הקרקע שעליו הוא בנוי. כך הם מבינים כמה היזם יוכל להרוויח. בהתאם לכך יוכלו לבקש מקסימום תמורות (צריך לאפשר רווח יזמי נאות, משום שרק כאשר הפרויקט עדיין רווחי הוא יוכל להתקדם).
באיזה שלב בתהליך נקבעת התמורה?
התמורה למעשה נקבעת לא בנקודת זמן אחת אלא נבנית בהדרגה לאורך הדרך, עד שמגיעים לפירוט המדויק ביותר.
- התמורה הראשונית נקבעת כאשר הדיירים פונים ליזמים או מפרסמים מכרז לצורך פניית יזמים אליהם. היזמים מגישים הצעות, כאשר רמת הפירוט של התמורות עדיין כללית. זה נותן לדיירים מושג מה אפשר לקבל פחות או יותר.
- לאחר שבוחרים את היזם או כמה יזמים שעולים לשלב הבא, נכנסים לעומק המשא ומתן. בשלב זה יורדים יותר לפרטים, למשל באיזה תוספת מדובר, איזה חדר נוסף, איך ייראה הסגנון של הדירה, איכות הגימור וכו'. הדיירים (בעזרת יועץ שמלווה אותם) יכולים לנסות להתמקח ולשפר את ההצעה.
- כאשר מגיעים להסכמה עקרונית, אפשר לחתום על הסכם. בהסכם מפרטים את התמורה המדויקת. גודל הדירות, הקומה של הדירה לכל דייר, סטנדרט בניה וחומרים וכדומה. שימו לב שרק הסכם חתום כזה נחשב למחייב ורק התמורה שמפורטת בו רלוונטית (לא מה שסוכם בכלליות לפני כן).
טעויות נפוצות שגורמות לדיירים לקבל פחות
רצוי לשים לב ולהיזהר מהטעויות הללו:
- אם לא בודקים את ההיבט התכנוני מראש, אי אפשר באמת לדעת מה וכמה אפשר לבנות. כך קורים מקרים שבהם מקבלים הצעה מיזם והיא נראית טובה אבל למעשה לא מבינים שניתן לקבל הרבה יותר. יזם שמבין שהדיירים לא יודעים מהן היקף זכויות הבניה שניתן להשיג, ישאיר לעצמו רווח מקסימלי על חשבונם.
- אם מתמקדים רק בתוספת שטח לדירה אפשר לפספס בכל מה שמסביב. למשל איכות הבניה, איכות הגימור, מיקום הדירה בבניין, כיווני אוויר וכדומה. לקבל נניח 40 מ"ר נוספים זה טובה ויפה אבל אם איכות הבניה ירודה, זו לא תמורה מיטבית.
- אם מסתמכים על הבטחות בעל פה, בסופו של דבר מתאכזבים. יזם שאומר מהו כמו "אל תדאגו, יהיה בסדר", במקום להעלות את הדברים על הכתב, זה תמרור אזהרה. זיכרו - אם זה לא כתוב בהסכם, זה לא קיים.
- לא נעזרים ביועץ מקצועי, יועץ תכנון ועורך דין הבקיא בפינוי בינוי. מי שלא נעזר בליווי מקצועי בדרך כלל משלמים ביוקר. דיירים ללא יועץ מטעמם יתקשו להבין על מה בדיוק הם חותמים ומה באמת מקבלים.
- כאשר חלק מהדיירים מנהלים משא ומתן בנפרד ולא דרך הנציגות, היזם יכול לנצל את זה לטובתו. במצב כזה אפילו אם חלק מהדיירים מקבלים יותר, בסופו של דבר כולם יקבלו פחות מכפי שיכלו לקבל בצורה מאורגנת.
איך יועץ תכנון מגן על התמורה של הדיירים?
יועץ תכנון מגן על התמורה של הדיירים בכמה דרכים.
- היועץ בודק מה תכנית המתאר המקומית מאפשרת לבצע בהתחדשות העירונית. כלומר בודק כמה ניתן לבנות ומה התמורה ההוגנת שהדיירים יכולים וצריכים לקבל.
- כאשר בודקים כמה יזמים במקביל, היועץ יכול לבדוק את ההצעות ולהסביר אילו מהן ריאליות, האם הן הוגנות, האם אפשר לשפר אותן וכן הלאה.
- יועץ מנוסה יכול לסייע בניהול משא ומתן מול יזמים. הוא יודע איך ומתי ללחוץ בנקודות הנכונות אבל גם מתי להתפשר. הוא לא פועל מתוך רגש אלא מתוך ידע, הבנה ומתוך האינטרסים והאילוצים של שני הצדדים.
- היועץ יכול לבדוק שההסכם עם היזם מכיל כל מה שהובטח, שאין בו פרצות ושזכויות הדיירים מקבלות את המקום הנכון. לעניין התמורה הוא מוודא שהיא מפורטת בצורה ברורה ומחייבת.
- אחרי החתימה היועץ ממשיך ללוות את הפרויקט ברמה של התכנון האדריכלי. הוא מוודא שהתכניות תואמות למוזכר בהסכם ומוודא שלא יהיו שינויים שיגרעו מהתמורות של הדיירים.
שאלות נפוצות
לא כל הדיירים חייבים לקבל בדיוק אותו הדבר, מהטעם שגם הדירות הישנות אינן אותו הדבר. ניתן להגיע לתמורות שונות עם דיירים שונים, בגלל היבטים כגון גודל הדירה הקיימת, מיקום הדירה בבניין, ערך הדירה, האם היא עברה שיפוץ יקר ועוד. עם זאת רצוי לשמור על הוגנות יחסית.
בהנחה שההסכם כבר נחתם, קשה מאוד לשפר את התמורה. ההסכם הוא חוזה מחייב והיזם לא נדרש לשנות אותו. עם זאת, במקרים מיוחדים למשל אם התכנית שאושרה מאפשרת בניה נוספת מעבר למה שתוכנן מלכתחילה או אם תנאי השוק משתנים באופן משמעותי, יש מה לעשות. ניתן לנסות לנהל משא ומתן מחדש על רקע שינויים משמעותיים. שימו לב כי כדי להצליח בכך חשוב להיעזר ביועץ מנוסה, יעיל ואסרטיבי ועדיין יש צורך ברצון טוב מצד היזם וזה לא מובן מאליו. כלל האצבע הוא שתמיד עדיף להשקיע את המאמץ בהשגת תמורה טובה לפני החתימה.
אם הוועדה לא מאשרת את מה שהובטח עשויה להתעורר בעיה. אם למרות הבטחת היזם מתברר לאורך הדרך שהוועדה המקומית או המחוזית לא מאשרת את התכנית, עדיף שתהיה לכך התייחסות מראש בהסכם. כלומר עדיף ההסכם יכלול מההתחלה סעיפים שמגנים על הדיירים למשל אפשרות לבטל את ההסכם בתנאים מוגדרים, אפשרות לקבל פיצוי כספי או להגדיר פתרון מוסכם חלופי. אם ההסכם לא התייחס לכך מראש אז הדיירים עלולים למצוא עצמם “תקועים” עם תמורה נמוכה ממה שהובטח.
