מהו תמא 38?
תמא 38 מוגדרת כתוכנית המתאר הארצית שמטרתה לקדם חיזוק של מבנים ישנים, שאינם עמידים מספיק בפני נזקים של רעידות אדמה צפויות. במקביל לחיזוק, במסגרת תמ”א 38 מוסיפים למבנה יחידות דיור נוספות.
"אפשר לומר כי מטרת תוכנית המתאר היא לשלב בין הצורך לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני שהונהגו תקני הבנייה החדישים לעמידות מבנים לבין הצורך בהגדלה של מלאי הדירות באזורי הביקוש. תוכנית המתאר מאפשרת ליזמים לחזק ולשפץ מבנים ישנים תמורת מתן זכויות בניה נוספות, שמאפשרות לבנות יחידות דיור כך שמכירתן מאפשרת רווח יזמי. הדיירים זוכים ליהנות ממבנה מחוזק ומשופץ ללא תשלום מצידם."
הדירות המשופצות זוכות לתוספת שטח, תוספת ממ”ד, לעיתים מעלית, מרפסת שמש וכדומה.
חשוב להוסיף כי תמ”א 38 מאושרת בשני מסלולים אפשריים, המסלול הראשון נקרא – תמא 38 א (תמ”א מסוג 1) והמסלול השני הוא תמ”א 38 ב’. נסביר להלן על ההבדלים בין המסלולים הן מבחינת המבנים והן מבחינת היזמים.
היקף החיזוק הנדרש ורמת ההתערבות במבנה
- מבנים נמוכים יחסית (עד 4 קומות).
- מבנים שנבנו בהיקפים גדולים בשנות ה-60, וה-70.
- מבנים אלה מאופיינים בקירות נושאים עבים למדי.
- מבנים בעלי תקרות גבוהות ויסודות שניתן לחזק בצורה טובה כך שליסודות המחוזקים תהיה היכולת לשאת עומס נוסף של קומות נוספות.
המבנים שמתאימים לתמ”א מסוג זה הם בניינים יחסית קטנים, בעלי 8 עד 16 דירות והם מצויים באזורי ביקוש במרכז. לעומת זאת, תמא 38 מהסוג השני פירושו תוכנית שמיועדת למבנים גבוהים יותר ואשר יכולים להתאים מבחינה הנדסית וכלכלית לפרויקט של הריסה ובניה מחדש.
עשוי לעניין אתכם: היתר להריסת מבנה – מאיפה מתחילים?
תמא 38 מהסוג הראשון פירושו התוכנית שמיושמת בעיקר במבנים ישנים מלפני 1980. המאפיינים העיקריים:
בתמא מהסוג הראשון החיזוק נשען על:
- קירות תמיכה נוספים או עיבוי קירות קיימים.
- חיזוק מסיבי של יסודות ועמודים בנויים.
- שדרוגים נוספים לפי הצורך.
רמת החיזוק או ההתערבות ההנדסית במבנה יחסית מתונה, הדיירים יכולים להמשיך להתגורר בדירותיהם במהלך כל (או רוב) שלבי העבודה.
עבודות החיזוק משלבות:
- יציקת קירות בטון מזוין
- חיזוק מסגרת המבנה
- שיפוץ חזיתות
- שדרוג מערכות למי המוסכם עם היזם
לעומת זאת, תמא 38/2 שמוכרת גם בתור תמא 38 ב נעשית באופן אחר, שפירושו למעשה הוא הריסה ובנייה מחדש של חלקים משמעותיים של המבנה או כולו.
לצד בנית המבנה לאחר הריסת הקיים, מקימים למעשה תשתית מלאה. יחידות הדיור החדשות וגם הדירות של הדיירים הוותיקים נבנים ממש כמו בבניה קבלנית רגילה, חדשה. במהלך הפרויקט הדיירים צריכים לפנות את הדירות והם מקבלים דיור חלופי לתקופת הבניה.
עשוי לעניין אתכם: איך משפיעה התחדשות עירונית על ערך הנכס?
כמות היחידות החדשות שניתן להוסיף
תמא 38 א’ מאפשרת ליזם להוסיף תוספת יחסית מצומצמת ומוגבלת של יחידות דיור נוספות. אפשר להוסיף מספר קומות צנוע למיד (1 עד 2 על פי רוב). מספר היחידות הנוספות מהוות תוספת של כ-20-30% מכמות הדירות הקיימת. התוספת מושגת על ידי הקמת קומה או שתיים ולעיתים גם חלוקה מחדש של שטחים בקומת הקרקע או על הגג. זו מגבלה הנובעת מיכולת ההעמסה על גבי המבנה המחוזק.
בפרויקט מסוג תמא ב’ ניתן להקים תוספת משמעותית הרבה יותר של יחידות דיור. תוספת זו יכולה להגיע ל- 50% ואפילו יותר, הכל בהתאם לגודל השטח, אופי המבנה, תוספת הבניה שאושרה וכיוצא בזה. התוספת יכולה להישען על הקמת בניין גבוה יותר ולעיתים הרחבה בצורה של מעטפת נוספת סביב המבנה או שילוב של שני הדברים יחד. בבניין החדש כושר הנשיאה גדול הרבה יותר בשל התכנון החדש והביצוע שלא נשען על מבנה ישן.
משך זמן הפרויקט ושלביו
בפרויקטים מסוג תמא 38 א’ קצב העבודה מהיר יחסית שכן אין צורך בהריסה, פינוי ובניה מלאה. אלה פרויקטים שאורכים כשנתיים עד שלוש, לאחר שהתקבלו כל האישורים ועד להשלמת הבניה. שלבי הפרויקט המרכזיים:
תכנון החיזוק
כחצי שנה
קבלת היתרים
כשנה
ביצוע עבודות החיזוק
שנה עד שנתיים אם לא צצים עיכובים
השלמת פרויקט מסוג תמא 38 ב’ יכולה לארוך 3 עד 5 שנים:
- תכנון המבנה יכול לארוך פרק זמן כפול או יותר לעומת תמ”א 38 א
- הוצאות האישורים יכולה לארוך אף היא פרק זמן ארוך יותר, כגון שנה או שנה וחצי
- השלמת הבניה עד כ-3 שנים
עלויות הפרויקט והתמריצים הכלכליים
עלויות תמא 38 א’ צנועות יותר בהשוואה לעלויות של השלמת תמ”א ב’, מסוג הריסה ובניה. העלויות הנמוכות יותר מאפיינות את האופי המצומצם יותר של התכנון ושל בניה. התמריצים מבחינת היזמים הם התגמולים של מכירת 2 עד 4 יחידות דיור. פרויקטים מסוג זה יכולים להתאים ליזמים קטנים בעוד שתמ”א 38 ב’ מתאים יותר ליזמים גדולים יותר או וותיקים ומנוסים בהרבה (כאן לעיתים היזם הוא בעצמו גם הקבלן המבצע).
עלויות של תמא 38 ב’ יכולות להאמיר הרבה יותר שכן יש צורך לממן את הריסת המבנה, הקמה מבנה חדש, מימון מגורים חלופיים לדיירים בזמן ההמתנה להשלמת העבודות ועוד. עם זאת, התמריצים ליזם הרבה יותר גבוהים שכן כמות הדירות הזמינות למכירה עם השלמת העבודות גבוהה הרבה יותר.
