מה ההבדל העקרוני בין תמ״א 38 לפינוי בינוי?
תמ״א 38 היא תכנית ארצית שמטרתה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט מחזקים את המבנה באמצעות עיבוי עמודים, חיזוק יסודות ושדרוג תשתיות. ניתן להעמיק בתהליך המלא בעמוד הייעודי של תמ״א 38.
לעומת זאת, בפינוי בינוי הורסים את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין. הדיירים מפונים לתקופת הבנייה ובסיום מקבלים דירות חדשות לחלוטין, לרוב גדולות ומשודרגות משמעותית.
הבדל נוסף הוא בהיקף הזכויות: בפרויקטים של תמ״א 38 הזכויות מוגדרות בתכנית הארצית ואילו בפינוי בינוי ניתן להגיע להיקף בנייה משמעותי יותר, מה שמאפשר תמורה גבוהה יותר לדיירים.
תמ"א 38 - יתרונות וחסרונות
בין היתרונות המרכזיים של תמ”א 38:
- הדיירים לא צריכים לעזוב את הדירות שלהם וניתן להמשיך להתגורר במקום לפחות לאורך רוב תקופת הפרויקט. אמנם ישנה אי נוחות מסוימת (בשל רעש, אבק וכדומה), אך לא צריך לטרוח לחפש דירה אחרת בשכירות, לא צריך את כל הפרוצדורה של שכירות, לארוז, לעבור למקום חדש, סביבה אחרת. זה במיוחד מקל על זוגות עם ילדים ודיירים קשישים.
- משך ביצוע העבודות קצר יותר. פרויקט תמ"א 38 ניתן לסיים בתוך כשנתיים שלוש לעומת פרק זמן יותר מכפול בפינוי בינוי. הסיבה פשוטה, לא צריך להרוס את הבניין ולבנות אותו מאפס. כמו כן הליכי התכנון פשוטים יותר כך שעבור דיירים שרוצים לראות תוצאות מהר יותר, זהו אכן יתרון.
- התהליך פשוט יותר, שכן תמ"א 38 היא תכנית מתאר שמאפשרת מיסודה להתקדם מהר יחסית, ללא שינויים רבים בתכנית המתאר הקיימת. ההליכים פשוטים יותר ולרוב יש פחות עיכובים של גורמים בלתי צפויים או מעכבים.
חסרונות תמ”א 38:
- תמורה פחות משופרת לעומת פינוי בינוי. מדובר בשדרוג הדירה הקיימת, הוספת ממ"ד, ולעיתים הרחבה נוספת של הדירה, לא במידה ניכרת כי לא בונים מחדש. שלא כמו פינוי בינוי לא מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, אין תוספת מהותית של שטח.
- תמ"א 38 מתאימה לבניינים ספציפיים בתנאים מאוד מוגדרים. לא כל בניין יכול להיכנס למסלול הזה והתנאים אף הוקשחו עם השנים. בנוסף, התכנית לא מאפשרת להכניס שינויים מבניים משמעותיים ואם הבניין זקוק לשינויים הנדסיים נרחבים תמ"א 38 לא תתן לזה מענה.
- אמנם הדיירים לא עוזבים את הדירה הקיימת, אבל זה לא אומר שהחיים ממשיכים כרגיל. במשך שנתיים שלוש לפחות יחולו עבודות בניה מחוץ לחלון. מסביב לבניין יש רעש, אבק, ישנם פיגומים, תנועה של פועלים. זה משפיע על איכות החיים וכן לעיתים נוצרות תקלות בזמן העבודה כגון נזילות, בעיות בתשתיות ועוד.
פינוי בינוי – יתרונות וחסרונות
יתרונות פינוי בינוי:
- הדיירים מקבלים דירה חדשה, בנויה מהיסוד. לא מדובר בדירה משופצת או משודרגת אלא בדירה מהניילונים, בסטנדרט הבניה החדש ביותר. יסודות עמידים, קירות מבודדים, כל המערכות חשמל ומים וביוב הכל חדש.
- בפינוי בינוי הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר, לעיתים בעשרות אחוזים יותר. עוד חדר שינה או חדר עבודה, מרפסת גדולה, עוד שירותים וכדומה. הכל מרווח יותר בלי להתפשר.
- פינוי בינוי יכול להקפיץ את ערך הנכס פי כמה. ניתן להישאר לגור בדירה יוקרתית, להשכיר במחיר גבוה או למכור ברווח ניכר.
חסרונות פינוי בינוי:
- צריכים לעזוב את הדירה לכמה שנים. צריך למצוא מקום מגורים זמני אחר. לא לכולם נוח לשנות את סביבת המגורים, במיוחד אם ישנם ילדים בגיל בתי ספר או אזרחים וותיקים.
- פינוי בינוי זה פרויקט שצריך להתאים עבורו תכנית מתאר יסודית, יש צורך באישורי ועדות, תכנון סבוך, צפי להתנגדויות מגורמים שונים. התהליך יכול להימשך שנים עוד לפני שמתחילים להניח אפילו אבן אחת או לחפור יסודות.
- בפינוי בינוי הדיירים תלויים ביזם למשך הרבה יותר שנים ודברים יכולים להשתנות בזמן הזה. אם היזם נקלע לקשיים כלכליים, אם יש עיכובים או התנגדויות לא צפויות, הדבר מעכב את קבלת הדירה ואי הוודאות צפויה להימשך זמן רב (לכן חשוב במיוחד לבחור יזם בזהירות רבה).
בבחירת יזם פינוי בינוי חשוב לוודא איתנות פיננסית וניסיון מוכח, שכן הפרויקט עשוי להימשך שנים רבות.
השוואה בין המסלולים
כדאי להשוות אחד מול השני את שני המסלולים הללו של התחדשות עירונית. בגדול, תמ”א 38 מייצג תהליך יותר מהיר אך פחות תמורות, פינוי בינוי מתאים למי שמוכן לעבור דירה לשנים רבות ורוצה לקבל בתמורה יותר ערך ודירה חדשה לגמרי.
תמ”א 38 | פינוי בינוי |
תהליך מהיר יותר, מחצית מהזמן | יכול לארוך כ-5 עד 10 שנים ויותר |
לא צריך לעזור את הדירה | צריך לעזוב את הדירה לכל התקופה |
דירה משופרת, אך לא חדשה, תוספת ממ”ד, מעלית וכדומה | מקבלים דירה חדשה גדולה בהרבה מהישנה |
יותר פשוט מבחינה תכנונית | פרויקט מורכב מבחינה תכנונית |
סיכון נמוך יותר לדיירים | סיכון גבוה יותר |
פרויקט על חשבון היזם | פרויקט על חשבון היזם |
פחות תמורה | תמורה משופרת |
מתאים לבניינים נמוכים וישנים, כאשר רוב הדיירים מעדיפים להישאר לגור בדירתם לתקופת הפרויקט | מתאים לבניינים מסוגים שונים, עם אחוז גבוה של דיירים שמוכנים לעזוב את הדירה לפרק זמן ארוך |
מה באמת קובע איזה מסלול אפשרי?
יש מספר פרמטרים שמגדירים איזה מסלול אפשרי, מעבר לרצונם החופשי של הדיירים:
- תוכנית מתאר מקומית – תכנית המתאר מגדירה כמה יחידות ניתן לבנות במגרש נתון וכן האם יש אפשרות לבנייה לגובה. פינוי בינוי כדאית כלכלית ליזם כאשר ניתן לאשר בניינים עם מקסימום יחידות דיור ליחידת שטח. אם יש אפשרות לתוספת קטנה של יחידות, סביר שתמ"א 38 תהיה אפשרית אך לא פינוי בינוי.
- מצב הבניין – בניינים מאוד ישנים, עם בעיות הנדסיות רציניות עשויים שלא להתאים לחיזוק בלבד ורק הריסה ובניה יהיו אפשריים.
- גודל המגרש שעליו יושב - בפינוי בינוי המגרש צריך להיות גדול דיו כדי שליזם יהיה משתלם לבצע את הפרויקט. בניין אחד או אפילו כמה בניינים בשטח מצומצם מאוד, לא בטוח שניתן יהיה להגיע לרווח יזמי עבור פינוי בינוי מלא.
- מיקום – בניין באזור ביקוש יזכה ליותר התעניינות מצד יזמים רציניים עבור פינוי בינוי אפילו יותר מאשר תמ"א 38.
- הסכמת הדיירים – אפילו אם מבחינה תכנונית שני המסלולים אפשריים, הדיירים צריכים להסכים על החלופה המועדפת. אם יש דיירים מבוגרים שלא מוכנים לעזוב את הדירה, יש יותר סיכוי שיסכימו לתמ"א 38. אם יש הרבה זוגות צעירים או משפחות שרוצים דירה חדשה לגמרי, זה מעלה את הסיכוי להסכמה עבור פינוי בינוי.
למה בדיקה תכנונית מוקדמת חוסכת שנים?
לא כדאי להתחיל מו״מ עם יזמים לפני שיודעים מה באמת אפשרי במגרש. בדיקה מוקדמת חוסכת שנים של אשליות ותסכול.
בדיקה זו כוללת ניתוח זכויות, קווי בניין, חניות והיתכנות תכנונית במסגרת תהליך הוצאת היתר בניה, שמאפשר להבין האם הפרויקט בר ביצוע ומהו המסלול הנכון.
רק לאחר בדיקה מקצועית ניתן לפנות ליזמים עם דרישות ריאליות ולנהל משא ומתן מבוסס.
בדיקה תכנונית מוקדמת, בעזרת יועץ תכנון מקצועי, עצמאי ובלתי תלוי, יכולה לחסוך שנים וגם למנוע לא מעט עצבים וטרחה. בדיקה תכנונית מוודאת מהן התכנית האפשריות ברמה המקומית, מה ניתן לבנות והאם ישנן מגבלות כאלה ואחרות. בודקים את זכויות הבניה, הצמדות, זכויות ומגבלות לעניין החניות, קווי בניין ועוד.
רק לאחר שיודעים את המצב לאשורו על סמך הבדיקה התכנונית, הדיירים יודעים למה יוכלו לצפות, מה ריאלי ומה לא. כך אפשר לדרוש מיזמים הצעות ריאליות ובנות ביצוע. זה חוסך שנים של משא ומתן על הבטחות שלא ניתן לקיים וכך מונעים אכזבות בהמשך. לדעת מראש, נותן לכם שקט וגם כוח.
שאלות נפוצות
תמ״א 38 מחזקת ומשדרגת בניין קיים מבלי להרוס אותו, בעוד שפינוי בינוי כולל הריסה מלאה ובנייה מחדש. בפינוי בינוי הדיירים מתפנים לתקופת הבנייה ומקבלים דירה חדשה לחלוטין.
הבחירה תלויה ביעדי הדיירים ובמאפייני הבניין. תמ״א 38 מתאימה למי שמעדיף להישאר בדירה ותהליך קצר יחסית. פינוי בינוי מתאים למי שמעוניין בדירה חדשה ותוספת שטח משמעותית גם במחיר של מעבר זמני.
ברוב המקרים פינוי בינוי מאפשר תמורה גבוהה יותר, מאחר שנבנה בניין חדש ובהיקף זכויות רחב יותר. עם זאת, הדבר תלוי בזכויות הבנייה ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
תמ״א 38 נמשך לרוב כשנתיים עד שלוש. פינוי בינוי עשוי להימשך חמש עד עשר שנים ואף יותר, בשל שלבי תכנון, אישורים וביצוע.
רק בדיקה תכנונית מקצועית יכולה לקבוע האם ניתן לבצע תמ״א 38, פינוי בינוי או ששני המסלולים אפשריים. הבדיקה כוללת ניתוח זכויות בנייה, תכנית מתאר מקומית וכדאיות כלכלית.
