מה זה דייר סרבן?
דייר סרבן הוא דייר בבניין שמסרב בסירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי בינוי. ניתן להגדיר גם דייר סרבן פינוי בינוי בתור דייר שמוכן להצטרף אבל במקביל מעמיד דרישות לא סבירות או שונות באופן מהותי ביחס לשכנים בבניין.
ניתן להבין מתוך ההגדרה הזאת כי לא כל סירוב הופך את הדייר אוטומטית לסרבן, אלא רק סירוב שנחשב בלתי סביר או מופרז מבחינת התגמול. אפשר לומר כי דייר סרבן הוא בעל דירה בבניין ששם מקלות בגלגלים ומונע להתקדם עם התחדשות עירונית בשל סירובו העקרוני או הצגת תנאי לא סביר.
מה החוק אומר על דייר סרבן?
החוק מתייחס לתופעת הדיירים הסרבנים, בין היתר בחוק פינוי ובינוי משנת 2006. החוק מגדיר כי ניתן לתבוע דייר סרבן בפינוי בינוי, על בסיס נזק כספי שנגרם לשכנים כתוצאה ממניעת הפרויקט שלא עקב סיבות סבירות. החוק מגדיר את אופן ההתמודדות המשפטית במקרים של דיירים סרבנים ובמילים אחרות – תביעת דייר סרבן פינוי בינוי בבית המשפט.
כמו כן ישנם אמצעי אכיפה מול דיירים המעכבים פינוי בינוי ללא הצדקה סבירה. למשל דיירים שמסרבים לפרויקט למרות ש-80% מבעלי הדירות בבניין הסכימו – מוכרים כסרבנים לפי החוק. ישנו אחוז מוגדר של הסכמה בין הדיירים, שמעבר אליו נחשב הסירוב כבלתי סביר.
ההבדל בין דייר סרבן אמיתי לדייר עם התנגדות מוצדקת
בעל דירה רשאי לסרב לפינוי בינוי אם אין בה כדאיות כלכלית, אם התוכנית אינה מותאמת לצרכיו האובייטקיביים וכן אם לא מקבל מגורים חלופיים עד שהבניין החדש יוקם. המחוקק מכיר בזכותו הלגיטימית של בעל הדירה להתנגד לעסקה אם מדובר בהתנגדות סבירה ומנומקת באופן סביר.
| דייר סרבן אמיתי | דייר עם התנגדות מוצדקת |
|---|---|
| מעמיד תנאים מופרזים ביחס לשכנים | מציג נימוקים כלכליים לסירוב |
| מעכב פרויקט מבלי לנמק כלל או ללא נימוק הגיוני | העסקה אינה מתאימה לו עקב נסיבות מהותיות |
| מסרב למרות שהתמורה משתלמת | לא מקבל דירה חלופית מתאימה |
| דורש תגמולים שאינם מידתיים לעומת שאר הדיירים | דייר מבוגר שדירתו הנוכחית מותאמת לצרכיו |
| מנסה לסחוט לעצמו הטבות כלכליות מיוחדות | דייר הסובל מבעיות רפואיות או חברתיות מיוחדות |
אילו סנקציות קיימות נגד דייר סרבן?
לא הייתה משמעות רבה למונח דייר סרבן, אילולא ניתן היה להטיל סנקציות כנגד הדייר. למי שרוצה להתרשם, ניתן למצוא דוגמאות לפסקי דין, תחת פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי. ככלל, המטרה היא לאזן בצורה משפטית בין זכות הדייר הסרבן לבין זכויות הדיירים להשתתף בפרויקט פינוי בינוי.
- תביעות פיצויים - הדייר הסרבן יהיה אחראי בתשלום דמי נזיקין מול שאר בעלי הדירות בבניין. זוהי הסנקציה שפירושה שההדייר הסרבן נדרש לשלם פיצויים לשכנים שנפגעו כתוצאה מסירובו. ישנם פסקי דין שבהם הוטלו פיצויים משמעותיים הלכה למעשה.
- צוו פינוי - החוק מכיר בכך שניתן במקרים מסוימים להורות לדייר הסרבן לפנות את דירתו על מנת לאפשר את המשך התקדמות הפרויקט.
- חוות דעת מקצועית - ניתן להיעזר בהכרעה של שמאות מקרקעין, השמאי יכריע בשאלת הכדאיות הכלכלית של העסקה, על מנת לאשר או להפריך את טענת הדייר הטוען שהעסקה אינה כדאית לו מבחינה כלכלית.
איך מתמודדים עם דייר סרבן שמעכב פרויקט?
ניתן להתמודד עם התנגדות של דייר סרבן בדרכים שונות. למשל:
רצוי תמיד להתחיל עם הידברות. דיאלוג ומשא ומתן יכולים לעזור להבין את הסיבות של הדייר. כך חותרים להבין את הסיבות לסירוב, באופן שניתן לנסות ולמצוא פתרון שיתאים לכל הצדדים. לעיתים סירוב למעשה נובע מחוסר הבנה או חששות.
במקרים מסוימים ניתן להציע לדייר תנאים משופרים, עד גבול הסביר כמובן. כך למשל אם הסירוב נובע מתנאים מיוחדים של הדירה או בשל מצבו של הדייר (למשל אם דירתו גדולה יותר משל יתר הדיירים). חשוב לוודא שהשיפור בתמורה איננו בגדר אפליה או עושק כלפי הדיירים האחרים.
יתר הדיירים יכולים להתאגד לשם הגשת תביעה משותפת במקרים שבהם הדייר הסרבן מסרב לכל ניסיון לפשרה ולהידברות. התביעה תיגע בנזקים הכלכליים ודרישה לפיצויים. רצוי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי.
שאלות נפוצות
כאשר 80 אחוזים מבעלי הדירות בבניין מסכימים, המתנגדים מוגדרים בתור כסרבנים. כלומר, ברגע שמתקבלת הסכמה של 80% מבעלי הדירות, הדיירים שמסרבים עשויים לעמוד מול תביעה משפטית בדרך למימוש פינוי בינוי.
בהחלט ניתן לתבוע דייר סרבן של פינוי בינוי. ניתן לתבוע דייר סרבן על רקע ההפסד הכספי שנגרם כתוצאה ממניעת הפרויקט, שלא עקב התנגדות סבירה.
הפיצוי שניתן לדרוש מדייר סרבן נובע מהנזק הכלכלי שנגרם כתוצאה מסיכול הפרויקט. פסקי דין בנושא שניתנו, יכולים להעיד כי בית המשפט עשוי לפסוק מיליוני שקלים המוטלים על הדיירים שמסרבים לקידום הפרויקט. הפיצוי עשוי להביא בחשבון הפסדי שכר דירה, עלויות מימון נוספות, פיחות בשווי הנכס ועוד.
במקרה שישנם מספר דיירים סרבנים, הרי שהחוק מתייחס אליהם כקבוצה. כל עוד מתקיימת הסכמה של 80% מבעלי הדירות, כל הדיירים שמסרבים נחשבים ביחד כסרבנים. מבחינה מעשית, ככל שיש יותר דיירים סרבנים, כך קידום הפרויקט והגשת התביעה נחשבים ליותר מורכבים. מאידך, החוק מאפשר לנקוט צעדים משפטיים נגד כל הסרבנים ביחד.
