מהי הערת אזהרה בטאבו?
הערת אזהרה בטאבו היא רישום שנועד להגן על זכויות של אדם (או ישות משפטית או מסחרית כמו בנק למשכנתאות), שיש לו זיקה אל נכס מסוים, בשעה שאין הוא רשום כבעלים של הנכס ברישומי הטאבו. הערת האזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין והיא מהווה התראה בפני הציבור. זו התראה שמגלה לכל מי שמגלה עניין בקניית הנכס, על כך שקיימים בעלי עניין בנכס, כאלה שיש להם זכויות מסוימות בנכס שאינן באות לידי ביטוי בנסח הטאבו הרגיל.
אפשר לומר כי הערת אזהרה בטאבו מהווה מעין “דגל אדום” או סימן אזהרה, המזהיר רוכשים על כך שקיימת מחלוקת לגבי הנכס, שיש תביעה מסוימת לגביו או זכות כלשהי בנכס שצריך להיות ערים לגביה. מרגע שעורכים רישום של ההערה, כל מי שיקנה את הנכס לא יוכל לטעון שלא ידע לגבי הטענות של צד שלישי לגבי הנכס או לגבי הזכויות הקשורות אליו. כלומר ההערה מהווה הגנה על זכויותיו של מי שרשם על שמו את ההערה.
מהן הסיבות לרישום הערת אזהרה בטאבו?
"קיימות מספר סיטואציות שבהן מקובל מאוד לרשום הערת אזהרה בטאבו, כאשר לרוב מדובר ברצון לבצע בעתיד עסקה או להימנע מביצוע של עסקה בנכס. הסיבות כוללות מצבים משפטיים, מסחריים ואחרים."
סיבות שכדאי לציין:
- מחלוקות בענייני ירושה - כאשר קיימת מחלוקת בין יורשים בעלי הזכויות בנכס, או כאשר יורש סבור שהנכס הועבר שלא כדין לאדם אחר. במקרים כאלה הערת האזהרה מונעת כל אפשרות למכור את הנכס בטרם נפתרה המחלוקת בהסכמה או על ידי תביעה בבית המשפט. לדוגמא, מקובל לרשום הערת אזהרה כאשר אחד היורשים עלול לנסות למכור נכס משפחתי מבלי שיתר היורשים הסכימו לכך.
- תביעות בעניין אזרחי או פלילי – במקרים שבהם עלולה להתבצע הונאה, כאשר יש חשש לזיוף של מסמכים וכיוצא בזה. מקובל לרשום הערה גם אם עולה חשד שנכס נרכש בכספים שמקורם בפעילות לא כשרה, כלומר פלילית. כמו כן, כאשר עומדת תביעה אזרחית נגד בעל הנכס ויש חשש שהוא ינסה להעביר את הנכס לאדם אחד בכדי להימנע מתשלום.
- מחלוקת בענייני קניין או שותפות - כאשר קיימת מחלוקת לגבי זכויות שותפות בנכס, או כאשר אדם טוען שיש לו זכויות קניין בנכס מבלי שהן רשומות בנסח הטאבו. לדוגמה, במקרים של שותפות בלתי רשמית, כאשר כמה צדדים ביצעו השקעות כשותפים ברכישת הנכס, כאשר פלוני מימן שיפוץ או בנייה של נכס השייך באופן רשמי לאדם אחר.
- מניעת העברת הנכס שלא כחוק - במקרים שבהם קיים חשד שבעל הנכס מתכנן להעביר את הנכס על שם מישהו אחר, באופן שיפגע בזכויות גורמים אחרים. למשל במקרים של פשיטת או כאשר ישנם חובות כאלה ואחרים.
- הגנה על זכויות – רישום הערה על ידי אדם שיש לו זכות שימוש בנכס או זכות אחרת לגביו, מבלי שאותה הזכות רשומה בטאבו. הרישום מקובל כאשר יוזם הרישום חושש שמכירת הנכס תפגע בזכויותיו. למשל, זכויות של חכירה, שכירות לטווח ארוך, התחייבויות חוזיות שאינן רשומות בטאבו.
מה אומר החוק לגבי רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין?
חוק המקרקעין ותקנות רישום המקרקעין מסדירים את הכללים לעניין רישום הערת האזהרה. על פי החוק, אדם או גוף הטוען לכך שהוא בעל זכות כלשהי בנכס הרשום בטאבו, רשאי לבקש מרשם המקרקעי לרשום הערת אזהרה בנסח הטאבו. הבקשה לרשם המקרקעין תהיה מנומקת ומלווה במסמכים או ראיות חזקות לגבי הזכות במקרקעין.
החוק מסמיך את רשם המקרקעין לבדוק כל בקשה לרישום הערת אזהרה, בכדי להחליט האם יאשר לרשום את ההערה. הרשם אינו נדרש להכריע במחלוקת כזאת או אחרת, אלא רק מחליט האם קיימת טענה מבוססת שמצדיקה את רישום ההערה כהתרעה לציבור. על פי הצורך, הרשם רשאי לדרוש מילוי תנאים מסוימים לפני רישום ההערה (כגון הוצאת ערבות), כדי להקטין את האפשרות להגיש בקשות סרק לרישום הערות אזהרה, בקשות שנועדו אך ורק להתנכל ולהזיק לבעל הנכס הרשום.
כיצד נראה תהליך הרישום של הערת אזהרה בטאבו?
תהליך הרישום מתנהל באופן הבא:
הכנת הבקשה על סמך מסמכים
בשלב זה צריך להכין בקשה מפורטת לטובת רישום הערת אזהרה. בבקשה יפורטו הנימוקים ויצורפו אישורים וראיות התומכות בה. מגיש הבקשה יצרף צילום תעודת זהות, יפרט את פרטי הנכס (כלומר מהי הכתובת, הגוש והחלקה של הנכס). יש לצורף מסמכים רלוונטיים כמו הסכמים, צוואות, תכתובות וכל ראיה אחרת שמבהירה מדוע יש לרשום הערת אזהרה. במקרים שקיימת תביעה משפטית תלויה ועומת, לבקשה צריך לצרף עותק מכתב התביעה או פסק דין, אם קיים.
הגשת הבקשה ותשלום האגרה
את הבקשה מגישים ללשכת רישום המקרקעין באזור הרלוונטי על פי כתובת הנכס. בצמוד להגשת הבקשה לרישום צריך לשלם את האגרה ולעמיד ערבות לרשום במידה ונדרשים לכך. לשכת רישום המקרקעין, הטאבו, שולחת העתק של הבקשה לבעל הנכס הרשום. מוקצב לו פרק זמן קצוב להגיש תגובה או התנגדות לרישום ההערה במידה והוא מעוניין בכך.
רישום הערת אזהרה
רשם המקרקעין על סמך הבקשה, המסמכים ותגובת בעל הנכס (אם בחר להגיש התנגדות), יקבע האם לאשר את רישום ההערה. אם הבקשה מאושרת ההערה נרשמת בדף שנקרא נסח טאבו. לאחר מכן ההערה נרשמת בכל עותק שמופק בטאבו. כלומר מרגע שהושלם הרישום כל מי שמבקש לקנות את הכנס יוכל לראות בקלות שישנה הערת אזהרה על גבי נסח מודפס או ממוחשב (אונליין).
