מהי התחדשות עירונית של שנת 2025?
התחדשות עירונית בשנת 2025 מתקדמת שורה של תכניות ביישובים שונים, פרויקטים בעלי תכלית מאוד ברורה. מטרת ההתחדשות היא לשפר את המרחב העירוני, להביא לחיזוק מבנים ישנים, הוספת יחידות דיור תוך עלייה באיכות החיים ובתשתיות של אזורים שהתיישנו.
השנה ובעתיד הנראה לעין משתדלים להתניע יותר פרויקטים לעומת השנים הקודמות. ככלל, ניתן לראות גידול של ממש במספר היתרי הבנייה שניתנים לפרויקטים של התחדשות עירונית. בעידוד הרשויות נראית קפיצה של ממש בשנים האחרונות, במתן אישורי בניה. נקווה כי המגמה של התחדשות עירונית בקצב מואץ ועם פחות חסמים – תמשיך גם הלאה.
המטרות של התחדשות העירונית
התחדשות עירונית במיטבה נועדה לתת מענה לכמה היבטים המאפיינים רבים מהאזורים העירוניים בארץ, בייחוד באיזורי הביקוש. המטרות העיקריות של התחדשות עירונית:
חיזוק מבנים כך שיעמדו איתן בפני רעידות אדמה
זוהי מטרה בטיחותית ראשונה במעלה. מבנים ותיקים ברחבי הארץ הבניינים הוקמו לפני שנוסח התקן הרלוונטי לפי ההבנה של היום. התחדשות העירונית מאפשרת לחזק מבנים קיימים או להרוס מבנים ישנים לצורך הקמת מבנים חדשים ועמידים הרבה יותר. הסטטיסטיקה מלמדת כי זה עניין של זמן עד שרעידות אדמה רציניות יפקדו את ישראל, כפי שקרה בעבר.
קראו על: הסרת צו מבנה מסוכן
מענה למשבר הדיור ויוקר הדיור
הוספת יחידות דיור חדשנות מאפשרת להשיג מטרה חשובה ומשולבת. מצד אחד הגדלת היצע הדירות ומצד שני שימוש בקרקעות עירוניות ללא צורך ב"נגיסת" שטחים פתוחים. זו דרך שתורמת להורדת מחירי הדיור תוך מתן מענה לזוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות.
שיפור איכות החיים במרחב העירוני
שדרוג המרחב הציבורי הינו מטרה חשובה שניתן לקדם בעזרת התחדשות עירונית שמתוכננת היטב. בפרויקטים המובילים ניתן לשלב מבנים חדישים ומודרניים המשולבים עם שטחים ירוקים ופארקים, שיפור התשתיות ופתרונות נוספים. התחדשות עירונית מאפשרת לחדש שכונות ישנות באמצעות חשיבה תכנונית מחודשת.
סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית
ישנם מספר מסלולים וסוגים מרכזיים של התחדשות עירונית:
- תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) – תמ”א 38 היא תכנית המייצג חשיבה ממשלתית לקידום חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית פועלת כבר יותר מעשור. מסלול זה מתחלק לשני סוגים עיקריים: תמ”א 38/1 שפירושו חיזוק המבנה הקיים והוספת יחידות דיור תוך תוספת קומות ותמ”א 38/2 שפירושו הריסה ובניה. תמ”א מהסוג השני מאפשרת להוסיף קומות נוספות ויחידות דיור רבות יותר.
- פינוי-בינוי – מסלול מקיף ורחב יותר, שנשען על הריסת כמה מבנים באזור מסוים ולאחר מכן בנייה מחדש של מתחם מגורים שלם (כלומר כמה וכמה בתים סמוכים). פרויקט פינוי בינוי נשען על תכנון סביבתי נרחב ונדרש גם שינוי תב”ע (תכנית בניין עיר) במתחם. המטרה היא להקים מתחם מגורים חדש לחלוטין עם תכנון מודרני, ותשתיות חדשות.
- סוגים נוספים – התחדשות עירונית במובן הרחב ניתנת לביצוע גם בפרויקטים “צנועים” יותר, אך גם הם בעלי חשיבות במרקם העירוני. למשל מתן אישורי בניה והרחבה, שדרוג המרקם העירוני על ידי שיפוץ חזיתות ושיפור תשתיות, הוספת אלמנטים כמו מרפסות שמש במבנים קיימים וכיוצא בזה. לרוב כאן מדובר בפרויקטים במימון מלא של הדיירים (ולא במימון יזמי כמו בשני הסוגים הראשונים).
מהי חשיבותה ותרומתה של ההתחדשות העירונית?
"ההתחדשות העירונית מביאה עמה יתרונות מבחינת סטנדרטים של בניה, בטיחות, נראות. ההתחדשות העירונית מספקת פתרונות מגורים איכותיים לאלפי משפחות, תוך הגדלת היצע הדיור באזורי ביקור ובשכונות מתיישנות. הפרויקטים הללו מאפשרים לתושבים הוותיקים לקבל דירות חדשות ומשודרגות בסביבת המגורים המוכרת להם והמועדפת עליהם."
בנוסף, מבחינה כלכלית ההתחדשות העירונית אף מניעה וממריצה את הכלכלה. פרויקטים אלה תורמים להוספת מקומות עבודה בענף הבנייה ובתחומים נלווים של ספקים, יצרני חומרי בניה וכדומה.
השקעות הענק בתחום מזרימות מיליארדי שקלים לכלכלה ותורמות לצמיחה. כמו כן שיפור השכונות מעלה את ערך הנכסים באזור ומושך אוכלוסייה חדשה, זוגות צעירים ואחרים.
סיכונים ואתגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית
לאחר שהצגנו כמה מהיתרונות החשובים, כדאי להיות מודעים לאתגרים ולסיכונים אשר לרבים מהם יש פתרונות טובים למדי במידה ונערכים לכך.
- עיכובים בלוחות זמנים וחריגה מהעלויות המשוערות – פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים לפגוש בדרך גורמים רבים שאינם צפויים וקשה לחזותם באופן מלא. השפעות כמו מזג האוויר קיצוני, קשיים בשרשרת האספקה הנובעים מגורמים גיאופוליטיים או מסחריים, בעיות תכנון או עיכובים של הגורמים המאשרים. חריגות מלוח הזמנים עלולות להעלות את עלויות הבניה ולעורר אי נוחות בקרב הדיירים.
- התנגדויות ומחלוקות בין דיירים – לעיתים נוצר קושי לקדם את התוכנית אשר זקוקה להסכמה מצד רוב הדיירים בבניין. מוגדר כי יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מבעלי הזכויות בניין כדי לקדם למשל תמא 38. חילוקי דעות בין דיירים ולעיתים התנגדויות מצד דיירים סרבנים עלולים "לגרור" את הפרויקט, להביא לעיכובים ואף למנוע ממנו לקרום עור וגידים.
- בירוקרטיה מסובכת - התחדשות עירונית כרוכה בהליכים רבים ולא פשוטים מול רשויות התכנון והבנייה. יש לדאוג להוצאת אישורים ולהקפיד על עמידה בקריטריונים וסעיפים מגוונים. אם לא נערכים לכך נכון, הרי שהיבטים בירוקרטיים עלולים להוביל לעיכובים, עליה בהוצאות וקשיים משפטיים שונים.
- עליה במחירי תשומות הבניה – כמו כל פרויקט גדול בבניה, עלולים לחול בדרך שינויים בענף הנדל"ן, עליה במחירי תשומות הבנייה, גידול בהוצאות המימון והליווי הבנקאי ליזמים וקבלנים. היבטים אלה עלולים להביא לקריסה של יזמים שאינם מנוסים דיים ו"תקיעת" פרויקטים שכבר יצאו לדרך.
איך משפיעה התחדשות עירונית על ערך הנכס?
ההתחדשות העירונית ברוב המוחלט של המקרים תורמת לעליה בערך הנכסים הנוגעים לפרויקט. הדירות החדשות שנבנות במסגרת הפרויקטים של תמ”א 38 ושל פינוי בינוי מקבלות תג מחיר גבוה יותר ביחס לדירות הוותיקות באותה השכונה. אלה דירות יותר גדולות, משופרות, מודרנית.
גם העובדה שהשכונה עצמה מתחדשת, תורמת לעליית ערך הנכסים באזור. עוד נכסים בסביבה נהנים מעליית ערך כתוצאה משיפור הנראות והמרחב הציבורי, שיפורי התשתיות ושדרוגים נוספים. אפילו נכסים ששוכנים בסמוך לפרויקטים המדוברים לרוב יהיו שווים יותר בזכות הגעה של אוכלוסייה חדשה וחזקה לאזור, פתיחת עסקים חדשים וכיוצא בזה.
