מהו יזם פינוי בינוי ומה התפקיד המרכזי שלו בפרויקט
יזם פרויקטים של פינוי־בינוי יוזם, מתכנן ומוביל פרויקטים בתחום של התחדשות עירונית. בפרויקטים אלו הורסים מבנים ישנים, כך שניתן לבנות במקומם מבנים חדשים. המבנים החדשים מכילים יחידות דיור רבות יותר והמבנה כולו עומד בסטנדרטים הגבוהים המקובלים כיום.
יזם פינוי־בינוי תר אחר מתחמים המתאימים לפרויקט, שוקד על איסוף חתימות וגיבוש הסכמה מול הדיירים. בשילוב אנשי מקצוע נוספים כגון אדריכל מקצועי ומהנדס מוסמך, הוא מכין תוכניות בנייה, עוסק בהוצאת היתרי בנייה, בגיוס מימון ובשיתופי פעולה עם קבלן ביצוע.
היזם נושא באחריות כוללת להובלת הפרויקט ולתיאום בין כלל הגורמים המעורבים – מהנדסים, אדריכלים, שמאים, עורכי דין, יועצים והרשויות הרלוונטיות.
שלבי העבודה של יזם פינוי בינוי – מהתכנון ועד המסירה
תהליך פינוי בינוי נשען על מספר שלבים עיקריים:
- איתור מתחם מתאים לצד בדיקת היתכנות – היזם תחילה מאתר מתחם שיתאים לפרויקט. הוא יביא בחשבון היבטים תכנוניים, הנדסיים וכלכליים. דגשים חשובים הם מאפייני המגרשים, רמת המבנים הקיימים, זכויות הבניה שניתן יהיה לקבל. בדיקה כלכלית חשובה (“דוח אפס”) מנתחת ובודקת האם ישנה רווחיות עקרונית בפרויקט בהתאם לכמות הדירות, עלויות הבנייה והוצאות נוספות. אם ישנה היתכנות מבחינה כלכלית, היזם יכול להמשיך בפרויקט שכן הוא בר ביצוע בהיבט הפיננסי.
- יצירת קשר עם הדיירים והחתמה על הסכמה עקרונית - היזם נפגש עם בעלי הדירות, מציג את הפרויקט ואת התמורה שהם צפויים לקבל, כך למשל גודל הדירה לאחר הבניה, תוספות כמו חניה, מחסן, מימון שכר דירה בזמן הפינוי וכדומה. כדי להמשיך נדרש רוב מקרב הדיירים אך לא חייבים להשיג הסכמה מלאה. היזם יכול להחתים גם על הסכם עקרוני, מעין זיכרון דברים, שבו יוזכרו ההתחייבויות שלו ושל הדיירים. בשלב זה אנו ממליצים לדיירים להיעזר באנשי מקצוע כגון עורך דין ומהנדס מטעמם.
- תכנון אדריכלי - לאחר השגת חתימות של רוב דיירים, היזם בעזרת צוות תכנון ובו אדריכלים, מהנדסים ואחרים, מכין תוכנית ומגיש אותה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בשלב זה ולאור דרישות מהעירייה, עשויים להידרש התאמות ושינויים בתוכניות.
- חתימת הסכמים מפורטים והשלמת גיוס מימון (ליווי בנקאי) - היזם מחתים את הדיירים על הסכם מחייב, הכולל לפי החוק סעיפים בנושאים כגון ערבויות, לוחו זמנים לבניה, מפרט טכני של המבנה והדירות וכל ותמורות שמקבלים הדיירים. במקביל, על היזם לגייס ליווי בנקאי, הון המשמש למימון הבנייה וביטחונות פיננסיים. הבנק המלווה בודק היטב את התוכניות, אחוזי החתימה של הדיירים ועוד.
- פינוי, הריסה ובנייה - היזם מממן את הוצאות מעבר הדירה של הדיירים (שכירות) עד סיום הבנייה. לאחר קבלת היתר בנייה מתחיל שלב העבודות עצמו הכולל פינוי המבנה וההריסה. על בסיס חוזים עם הקבלן המבצע בונים את המבנה החדש. לצד בניית הבניינים החדשים מקימים את כל התשתיות, חניות וכל היתר.
- מסירה לאחר אישור אכלוס - לאחר סיום שלב הבנייה, עורכים במקום בדיקה הנדסית לקבלת טופס 4, כלומר טופס אכלוס. הדיירים מקבלים את המפתח לדירות החדשות בהתאם למפרט. בדומה לכל פרויקט בניה חדש, לייזם יש אחריות לפרויקט גם לאחר המסירה, במסגרת תקופת הבדק והאחריות על פי חוק המכר.
>> למידע נוסף הכנסו למאמר בנושא טופס 4 לבית פרטי
יזם פינוי בינוי לעומת יזם תמ״א 38 – מה עדיף לדיירים
במידה ואתם שואלים מה עדיף לכם, יזם של פינוי בינוי או יזם של תמ”א 38, תוכלו להביא בחשבון את הדגשים הבאים:
| תמ״א 38 | פינוי בינוי | |
|---|---|---|
| משמעות הפרויקט | חיזוק ושיפור מבנה קיים, לא בניה חדשה | הריסה של כמה מבנים ישנים ובנייה מחדש של המתחם |
| מימון | המימון על ידי היזם, היקף ההון הדרוש נמוך יותר | מימון על ידי היזם באמצעות ליווי בנקאי |
| ערך הנכס בסוף התהליך | דירה משודרגת, יש עליית ערך אך נמוכה יותר ביחס לפינוי בינוי | ערך הדירות החדשות גבוה יותר, שכן מקבלים דירה חדשה בבניין חדש |
| משך זמן הפרויקט | מהיר יותר לעומת פינוי בינוי | ביצוע ארוך יותר בשל המורכבות והיקף ההריסה והבניה |
| תשתיות | ללא שינוי מהותי | שדרוג תשתיות לצד פיתוח שטחים ציבוריים |
מי מממן את עלויות הבנייה בפרויקט פינוי בינוי?
המימון מוטל על כתפי היזם, שמגייס הון עצמי והלוואות מגורמים בנקאיים או חברות אשראי מורשות אחרות. חלק מההון יכול להגיע ממכירה מוקדמת של הדירות הנוספות שנבנות בפרויקט. הדיירים עצמם אינם צריכים לממן את עלויות הבנייה או ההריסה של המבנה הישן.
מגמות חדשות בתחום: יזמים משלבים בנייה ירוקה וטכנולוגיות חכמות
בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה בולטת בהיבט של חדשנות. כך למשל עקרונות של בנייה ירוקה בפרויקטים של פינוי בינוי. יזמים מאמצים תקנים חדישים, הבניה החדשה תומכת בחסכון באנרגיה ובמים, פתרונות ירוקים של בידוד, שימוש בחומרים ממוחזרים. בנוסף, ניתן לשלב טכנולוגיות חכמות של דירות חכמות, אפליקציות ועוד.
IPAC – ליווי הנדסי ואדריכלי מקצועי בבחירת יזם פינוי בינוי
אנו בחברת IPAC מתמחים במתן שירותי אדריכלות והנדסה. יש ביכולתנו לסייע בליווי מקצועי לדיירים המתלבטים לגבי בחירת יזם פינוי בינוי או הבנת התוכניות והמפרט המוצעים להם. ניסיון רב בהוצאת היתרי בנייה, תכנון הנדסי ואדריכלי, ייצוג מול רשויות התכנון.
"הצוות שלנו מעמיד לרשותכם מהנדסים, אדריכלים ועורכי דין בעלי ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית והבניה בכלל. השירותים שתוכלו לקבל הם ניתוח תוכניות בניה, תכנון פרויקטים עבור יזמים וקבלנים, בדיקת היתכנות, ליווי בתהליך קבלת ההיתרים, פיקוח בניה ועוד."
שאלות נפוצות
לפני שבוחרים יזם, כדאי לבדוק את הניסיון שלו בפרויקטים קודמים ולוודא שביצע כבר מיזמים דומים בהצלחה. חשוב לבחון אם יש לו גב כלכלי וליווי בנקאי אמיתי, ולא רק הבטחות. בקשו לראות תוכניות, מפרט טכני ולוחות זמנים מפורטים, ושימו לב שהוא עובד עם מהנדסים, אדריכלים ועורכי דין בעלי ניסיון בהתחדשות עירונית. מומלץ מאוד שמהנדס מטעמכם יעבור על ההצעה לפני החתימה כדי לוודא שהתמורה שאתם מקבלים באמת עומדת בסטנדרט.
התנגדות של חלק מהדיירים לא בהכרח עוצרת את התהליך, אבל היא בהחלט עלולה לעכב אותו. בדרך כלל דרושה הסכמה של לפחות 80% מהדיירים כדי לקדם את הפרויקט. אם יש מיעוט שמתנגד, ניתן לנסות לפתור את העניין בהסברה פתוחה ובשקיפות מלאה מול כולם. כשזה לא עוזר, יש אפשרות לפנות לוועדה ליישוב סכסוכים או לבית המשפט. לעיתים התנגדויות נובעות מחוסר הבנה, ולכן מפגש עם גורם מקצועי כמו אדריכל או יועץ הנדסי יכול לעזור להרגיע את הרוחות ולגבש הסכמה רחבה.
יזם אמין הוא כזה שמציג ערבויות בנקאיות מסודרות, מפרט טכני ברור ולוחות זמנים ריאליים. לפני שאתם חותמים, ודאו שהתמורה שלכם מוגדרת במדויק – גודל הדירה, התוספות והערבויות. אל תחתמו לפני שמהנדס או עורך דין מטעמכם בודק את ההסכם. יזם אמין לא יחשוש מביקורת מקצועית, להפך – הוא יעדיף שתעשו זאת כדי לבנות אמון ולמנוע בעיות בעתיד.
