פינוי בינוי מסחר – מה זה אומר ואיך זה שונה לעומת פרויקטים למגורים
פינוי בינוי מסחר שייך לקטגוריה של התחדשות עירונית (בדומה לפינוי בינוי למגורים), אולם התכלית אחרת לגמרי. בפינוי בינוי של שטחים מסחריים המוקד הוא התחדשות של מתחמים מסחריים, תעשייתיים ולעיתים מה שנקרא עירוב שימושים (מתמחי מסחר ומגורים או מסחר ותעשייה ביחד). התחדשות עירונית באה לתת מענה כאשר שטחים מסחריים או תעשייתיים אשר יעילים מספיק או לא מתאימים כעת, לאור התפתחות הכלכלה או שינויים תכנוניים שנדרשים בעיקר בסביבה העירונית הצפופה ובאזורי הביקוש.
פינוי בינוי של שטחים מסחריים הולך ותופס תאוצה בדגש על אזורי תעשייה ושטחי תעסוקה ותיקים שהתיישנו. בין היתר מחדשים באופן כזה רחובות ישנים שבהם ישנה פעילות מסחרית וכן מחדשים מתחמים שנבנו לפני עשרות שנים ויותר ואין הם מתאימים לצרכי ההווה מבחינה כלכלית, תעסוקתית, מסחרית וכן מבחינת התשתיות הקיימות.
מבחינה מעשית, פינוי בינוי מסחר פירושו להרוס מבנים מסחריים כדי לבנות מתחם מסחרי חדיש ומודרני, לעיתים שילוב של מרחב עסקי ותעשייתי חדש. המתחם המסחרי צפוי ברוב המוחלט של המקרים לאפשר יותר פעילות מסחרית, לעיתים תוך שינוי אופי השימוש בקרקע (שינוי ייעוד קרקע). במסגרת פינוי בינוי מסחרי הנטייה כיום היא לאפשר ככל האפשר עירוב שימושים, שילוב של מסחר, משרדים ואף מגורים בהתאם למדיניות התכנון ברמה המקומית והמחוזית.
מה מייחד פינוי בינוי מסחר לעומת פינוי בינוי למגורים
לעומת המקובל בפינוי בינוי למגורים, כאשר מדובר במתחמים מסחריים עולה מארג סבוך יותר של בעלי עניין, מטרות, אופי השימושים בקרקע (כיום ולאחר הפינוי בינוי) ועוד. הדברים הרבה יותר מסובכים כאשר מדובר בפינוי בינוי בשטחי מסחר, מכיוון שבמבנים מסחריים, אפילו ישנים, ישנה פעילות עסקית מסחרית לעיתים בקנה מידה רחב (מה שלא קיים במבני מגורים).
כל התקדמות לקראת פינוי בינוי תשפיע על היכולת של עסק קיים להמשיך לפעול ברציפות מול לקוחות קיימים ובאזור שבו העסק נהנה ממוניטין. יתר על כן מבנים מסחריים כפופים למדיניות תכנונית מיוחדת, צריך להביא בחשבון נושאים כמו חניה לעובדים וללקוחות, צריך להביא בחשבון דגשים של תחבורה, תשתיות והשלכות סביבתיות יותר מורכבות ביחס להתחדשות עירונית של מבני מגורים.
עוד הבדל ראוי לציון הוא שבפינוי בינוי לגורים בדרך כלל יחידות הדיור דומות וזכויות בעלי הדירות (בעלי חלק יחסי בקרקע), דומות גם הן. לעומת זאת בפינוי בינוי מסחר על השטח בנויים מבנים בגדלים מגוונים, ישנם שימושים מגוונים בקרקע (חנויות, מפעלים, חניונים ועוד). שווי העסקים מגוון מאוד והרבה בעלי קרקעות או מבנים קשורים בחוזים עסקיים עם עסקים פעילים. לאור כל זאת יש צורך בעבודת תכנון מקיפה ומדוקדקת במיוחד והתייחסות מפורטת מאוד לחוק התכנון והבנייה כבר מהשלבים המוקדמים של המיזם.
למי מתאים פינוי בינוי מסחר ומתי זה הופך להזדמנות כלכלית אמיתית
פינוי בינוי מסחר מתאים במקרים הללו:
- באזורים שבהם מתקיימת פעילות מסחרית לאורך שנים.
- בשטחים מסחריים שבהם המבנים המסחריים והתעשייתיים אינם מממשים בצורה מיטבית את הפוטנציאל של השטח, במיוחד לאור הצרכים הנוכחיים.
- באזורים נגישים מבחינת תחבורה פרטית או ציבורית, קרובים לכבישים מרכזיים.
- אזורים שנמצאים בקרבה למטרופולינים, קרובים למוקדי תעסוקה ומגורים.
- אזורים שבהם קיימת מדיניות עירונית או ממשלתית שמעודדת התחדשות עירונית, שינוי ייעוד קרקע או הגדלת זכויות בנייה.
"הזדמנות כלכלית ראויה לציון נוצרת על רקע פער גדול בין אופי השימוש הנוכחי בשטחי המסחר לבין הפוטנציאל הגלום מבחינה תכנונית בכדי לענות על הצרכים. לדוגמה, מבנה תעשייתי קטן ניתן להחליף במבנה גדול וגבוה בהרבה, שישמש למשרדים ומסחר גם יחד. מרכז מסחרי ישן ניתן להפוך למתחם קניות או מתחם משולב של מסחר, תעסוקה ותעשייה קלה".
מהם השלבים המרכזיים בתהליך פינוי בינוי מסחר, משלב הרעיון ועד האכלוס
ניתן לתאר תהליך של פינוי בינוי מסחר באופן הבא:
בדיקת המצב הקיים - בודקים מהן זכויות הבנייה הנוכחות, מהן תוכניות הבניה, מהי מדיניות הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. כמו כן בודקים מהן התשתיות הנוכחיות, האם יש מגבלות בתשתית ובתחבורה שצריך לטפל בהן. מטרת שלב זה היא להבין האם ישנו בסיס תכנוני עקרוני לפינוי בינוי ומהו היקף הזכויות שניתן לחתור אליו.
גיבוש תוכנית כוללנית - מדובר בעריכת תוכנית עקרונית שמתייחסת לעניין חלוקת השימושים, פתרונות בענייני חניה וזרימת תנועה. מטרת שלב זה היא להציג בפני הגורמים ברשות המקומית או המחוזית את התוכנית הכללית כדי לקבל הסכמה עקרונית להתקדם הלאה.
קידום התוכנית הסטטוטורית - בשלב זה עורכים תוכניות מפורטות יותר, מתכנסים לדיונים בשיתוף מקבלי החלטות, מקבלים התנגדויות או הסתייגויות ומבצעים תיקונים בתוכנית לפי הצורך.
לאחר שהתכונית המלאות מאושרות ניתן להוציא היתרי בנייה.
הריסת המבנים והתשתיות הישנות לצורך ביצוע הבניה של המבנים החדשים על פי התוכניות שאושר.
אילו זכויות בנייה ניתנות בפרויקטים של פינוי בינוי מסחר ואיך מממשים אותן נכון
זכויות הבנייה בפרויקטים מסחריים של פינוי בינוי ניתנים על בסיס:
- תוכנית המתאר הארצית החלה על השטח שבו מדובר (על בסיס החלטות של ועדה מחוזית וועדה מקומית לתכנון הבניה)
- זכויות הבניה לרוב כוללות הגדלת שטחים, תוספת קומות, שינוי ייעוד או שילוב שימושים
- בחלק מהמקומות זכויות הבניה ניתנות לאור תוכנית קיימת שגובשה לעניין פינוי בינוי
כדי לממש באופן הטוב ביותר את זכויות הבניה חשוב לתכנן בצורה נאותה את הפיתוח של השטח. צריך להביא בחשבון את החלטת ועדת התכנון והבניה, אופי השימוש בכל השטח, יש להתייחס למגבלות תנועה, צרכי חניה, עומס צפוי על תשתיות. חשוב שהמימוש של זכויות הבניה יישען על תוכניות מקיפות שמביאות בחשבון את מדיניות הבניה הנוכחית וחשוב להיעזר במהנדסים ואדריכלים בעלי ניסיון בהכנת תוכניות מורכבות ומפורטות.
איך IPAC מלווה פרויקטים של פינוי בינוי מסחר משלב התכנון ועד הביצוע
אנו ב-IPAC בעלי ניסיון עשיר בתכנון, ליווי ופיתוח תוכניות של פינוי בינוי מסחר. המהנדסים והאדריכלים מטעמנו בקיאים בתהליכי עבודה נכונים ושקדניים ונוכל ללוות אתכם כבר משלב בדיקה הראשונית ועד ליווי הביצוע ופיקוח על הבניה. אנו בעלי ניסיון מוכח בניתוח תכנוני מעמיק. לאחר שאנו לומדים את מדיניות התכנון ומבינים מהו הפוטנציאל הריאלי במימוש הזכויות ופיתוח אנו ניגשים להכנת התוכניות המלאות.
כאשר התהליך מתקדם, יש לנו היכולת להוביל את התכנון האדריכלי וההנדסי, לפעול כנדרש מול וועדות התכנון, להתמודד עם הבירוקרטיה הכרוכה בקידום התוכנית והוצאת היתרי הבנייה. אנו מספקים מגוון פתרונות תחת קורת גג אחת, כאשר התוצאות מדברות בעד עצמן.
שאלות נפוצות
בכל פרויקט פינוי בינוי ובמיוחד בפינוי בינוי מסחר, יש חשיבות עליונה בהסדרה נאותה של פתרונות לבעלי הזכויות והעסקים הקיימים. יש צורך להסדיר בחוזה עד מתי יוכלו העסקים לפעול ומה יהיו הפתרונות הזמניים כגון העברת פעילות למיקום זמני או קבלת פיצוי כספי. חשוב שהכל יהיה כתוב בהסכם תוך התייחסות לשלבים השונים של הפרויקט.
לא כל נכס מתאים לפינוי בינוי מסחר, משום שישנן מגבלות בנושאים כמו ייעוד הקרקע העתידי, אופי התשתית, השפעה על הסביבה ועוד. חשוב לבדוק בשלב מוקדם ככל האפשר האם ישנן מגבלות תכנוניות וסטטוטוריות ובאילו דברים ניתן לטפל ומהי הצורה הטובה ביותר להתגבר על מכשולים ולחתור לפתרונות מקובלים או יצירתיים.
