בכל מבנה קיים ישנן זכויות בנייה המפרטות את היקפי הבנייה האפשרית בו והן נקבעות ורשומות בתוכנית בניין העיר. בכל שינוי, ניצול זכויות קיימות, בנייה חריגה, שינויים בתוך המבנה הקיים, שינוי מטרת המבנה תוספות בנייה ועוד- יש צורך בקבלת היתר בנייה. היתר בניה הינו אישור שמוענק על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה ומשמש לכל שינוי או תוספת בנכס שלא כלולים בהיתר הקודם.
קבלת היתר לתוספות בנייה
- ליווי מקצועי של מהנדס בניין
- תהליך מהיר לתוספות קטנות
- הכוונה וייעוץ על ידי אדריכל
- תהליך מסודר ומוגדר לפי החוק
היתר לתוספות בנייה - מילון מונחים
תוספת בנייה
תוספת בנייה היא תוספת של שטח בנוי ומקורה למבנה שכבר קיים בלי שינוי מטרת החכירה המקורית. יש לעמוד בתנאי הרשות וכן בתנאי חוזה החכירה ובהתאם לחוק התכנון והבנייה. תוספת בנייה כרוכה בתשלום לעומת תוספת בנייה בבנייה רוויה שהיא פטורה מתשלום שלדמי היתר , כאשר יש גם שינוי בתכנון על המבקש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
בנייה רוויה
בנייה רוויה היא בניית יחידה בבניין בעל שתי קומות לפחות, ארבע יחידות דיור בכל קומה לפחות ובכל קומה יחידה אחת אשר שולמו עבורה דמי היתר.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום שנדרש בעל הקרקע או החוכר לשם לוועדה המקומית אשר אישרה את תוכנית הבנייה והעלתה בכך את שווי המקרקעין עליו הוא בונה.
דמי היתר בנייה
דמי ההיתר הנגבים עבור תוספת בנייה הינם דמי חכירה שנתיים או מהוונים והם משולמים עבור זכויות חכירה לתוספות בנייה אשר טרם שולמו עבורן. את גובה דמי ההיתר קובעים לפי ערך הקרקע אותו מעריך שמאי מקרקעין לפי טבלאות של הרשות. הנחות תינתנה בהתאם להנחיות הרשות המקומית וטבלת המקומות המועדפים למגורים של הממשלה. את היטל ההשבחה ישלם במלואו המבקש ללא הנחה וללא החזר.
באילו מצבים נצטרך היתר לתוספת בנייה?
על פי חוק תכנון ובנייה, יש צורך בקבלת היתר בנייה בכל אחת מהסיטואציות הבאות.
- בנייה של מבנה חדש.
- הרס של מבנה קיים ובנייה שלו מחדש
- שינוי הקירות החיצוניים שלך מבנה כמו קירוי, סגירת מרפסת, פתיחה של חלון בקיר חיצוני וכן הלאה.
- שינוי בשטחים חיצוניים כמו קירוי חניה, הקמת מחסן, הקמת פרגולה או ככה, בניית גדר וכן הלאה.
רק ברגע שיש לכם היתר לביצוע תוספות בנייה תוכלו להתקדם הלאה. אם אתם מסתפקים ואל באמת יודעים אם שינוי שאתם רוצים לבצע מחייב קבלת היתר, בררו את העניין.
מלבד זאת חשוב לדעת כי יש להיצמד לזכויות הבנייה שהוגדרו בקבלת ההיתר ללא חריגות כלשהן. כל חריגה מחייבת היתר חדש.
איך מגישים בקשה להיתר? שלב אחרי שלב
שלב | פעולה נדרשת |
---|---|
שלב 1 | פנייה אל אדריכל או מהנדס |
שלב 2 | הגשת בקשה של מהנדס |
שלב 3 | בדיקת הוועדה |
שלב 4 | בדיקת מהנדס מטעם הוועדה |
שלב 5 | פרסום התנגדויות בעיתונים |
שלב 6 | דיון ואישור בוועדה המקומית |
הגשת הבקשה היא תהליך שמורכב מכמה וכמה שלבים:
- פנייה אל אדריכל או מהנדס – לפני הכול עליכם לפנות את מהנדס על מנת שהוא יבדוק האם אכן השינוי הרצוי מבחינתכם אפשרית מבחינה הנדסית וכן האם יש צורך בקבלת היתר בנייה במקרה שלכם. חברת Ipac מציעה ליווי צמוד ומקצועי לשם כך.
- הגשת הבקשה – הגשת הבקשה תיעשה על ידי המהנדס אליו פניתם כאשר האו יפרט את הבקשה שלכם, כולל המטרה של הנכס, חומרי הבניין שיידרשו לצורך ביצוע השינוי, אחוזי הבנייה ושטחי הבנייה המבוקשים כמו כן אישור מעודכן על כך כי אתם בעלי הנכס. את הבקשה מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- בדיקת הוועדה – הוועדה עוברת על הבקשה ועל כל החומרים ומוודאים כי הכול הוגש כראוי. אם יש צורך במסמכים נוספים או מידע נוסף, תוחזר הבקשה לביצוע ההשלמות הנדרשות.
- בדיקת מהנדס – מהנדס מטעם הוועדה יבדוק את כל הנתונים ויוודא כי אכן הבקשה עומדת בכל התקנות ובכל דרישות החוק.
- התנגדויות – אם בבקשה ישנן חריגות מהתקנות הרגילות, יש לפרסם את הבקשה בשני עיתונים שהם בתפוצה ארצית וכן במקומון שבועי. מלבד זאת יש לשלוח את הבקשה לכל הדיירים או בעלי הנכסים שגובלים בשטח של המבקש ואף לתלות שלט שמדווח על השינוי המתוכנן. כל ההליכים הללו נועדו לאפשר לכל מי שעשוי לראות את עצמו נפגע מהשינוי, להביע את התנגדותו. התנגדויות מתקבלות עד 14 יום מעת מועד הפרסום והם נבדקים ונידונים ברשות הרישוי.
- דיון בוועדה המקומית – בוועדה המקומית לתכנון ובנייה נבדקת הבקשה. בכל וועדה יש את הקריטריונים שלה. אם הבקשה אכן תאושר יהיה עליכם לשלם היטל השבחה ועוד אגרות וכך תקבלו את היתר הבנייה. ההיתר יישאר בתוקף למשך 3 שנים.
קבלת היתר לתוספות בנייה
- ליווי מקצועי של מהנדס בניין
- תהליך מהיר לתוספות קטנות
- הכוונה וייעוץ על ידי אדריכל
- תהליך מסודר ומוגדר לפי החוק
תוך כמה זמן מקבלים את ההיתר?
כל התהליך עד לקבלת היתרי הבנייה המיוחלים עשוי לארוך בין שמונה חודשים ל 16 חודשים. התהליך הינו מורכב מאוד ואם קורה והבקשה נדחית על ידי הרשות המקומית, ישנה אפשרות להגיש ערעור לוועדת הערר המחוזית או למחלקה המשפטית בעירייה.
מה כלול בבדיקות המבנה?
חשוב מאוד לפני תחילת התהליך להיעזר במהנדס בניין מקצועי שתפקידו לבדוק את המבנה, להכין את תוכנית הקונסטרוקציה שלו, וכמו כן יחשב את כל הנתונים הרלוונטיים, יוודא באילו כמויות של חומרים מדובר להשלמת העבודה וכן מהו משך העבודה הצפוי בנכס. כאשר כל הממצאים יהיו ברורים ניתן יהיה להציג אותם ביחד עם הבקשה לקבלת היתר לתוספת בנייה.
כאשר מדובר בתוספות קטנות כגון- הקמה של גדר, שינוי החזית של הבניין, הוספה של מרפסת וכדומה ניתן להתייחס לכך בתהליך שמוגדר בחוק כ ‘עבודה מצומצמת’ וקבלת ההיתר לתוספות בנייה מסוג זה הינן מהירות יותר לרוב מאשר היתרים אחרים.
מומלץ במהלך כל התהליך להתייעץ עם אדריכל אשר תפקידו לעזור ולייעץ ולכוון בתהליך, שכן הוא מכיר את תקנות הבנייה. מדובר בתקנות מאוד ברורות וקבועות על פי חוק כך שניתן לקרוא אותם אך תמיד עדיף לקחת איש מקצוע המתמחה בכך ומבין את התחום.
האם ניתן לעשות זאת לבד או מומלץ ליווי של חברה המתמחה בתחום?
תמיד עדיף להיעזר באנשי מקצוע מתחום הבנייה על מנת להכין את הבקשה בצורה הראויה כדי להאיץ את קבלת ההיתרים הרצויים.
מי מאשר היתר לתוספת בנייה?
כל בקשה לתוספת הבניה נשקלת על ידי הרשות המקומית ותאושר בהתאם לזכויות שנוצלו/לא נוצלו כבר בנכס, בתכנית בניין העיר המאפשרת תוספת בנייה ובסוג הנכס המדובר. מדובר בתהליך ארוך ולא פשוט ולכן מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים טרם הגשת הבקשה ובמהלך התהליך.
חשוב לציין שבניית תוספי בנייה ללא היתר בנייה או בניגוד להיתר בנייה היא עבירה פלילית. תכנית בנין עיר בתוקף היא היחידה שלפיה ניתן לראות מהן זכויות הנכס שנוצלו עד כה ואילו הגדלת זכויות בנייה ניתן לבצע.
יכול לעניין אותך גם: תוספת בניה לבית פרטי: מה זה כולל וכמה עולה?
קבלת היתר לתוספות בנייה
- ליווי מקצועי של מהנדס בניין
- תהליך מהיר לתוספות קטנות
- הכוונה וייעוץ על ידי אדריכל
- תהליך מסודר ומוגדר לפי החוק