לוחות זמנים טיפוסיים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מה באמת קורה מהרגע הראשון?
כאשר דיירים נפגשים עם יזם או עם חברת התחדשות עירונית, אחד הדברים הראשונים שרוצים לדעת הוא מתי הפרויקט צפוי להסתיים. ישנם יזמים שמדברים על חמש או שש שנים אבל למעשה רוב הפרויקטים לא מגיעים לנקודת הגמר לפני שחולפים שש או שמונה שנים. לא מעט פרויקטים למעשה מתארכים וחורגים מלוחות הזמנים שעליהם דובר בתחילה.
הפער בין הציפיות לבין מציאות נובע מכך שמדובר בפרויקט הנדסי ותכנוני מורכב שמשפיעים עליו הרבה פרמטרים שונים. כבר ברגע הראשון, בשלב של גיבוש הסכמה בין הדיירים ואיסוף חתימות, דברים לא תמיד הולכים חלק ולמעשה ההפך הוא הנכון. כבר בשלב הזה דברים מתעכבים בשל גורמים שונים שנציג בהמשך. מעבר לכך יש צורך בשלל אישורים, וועדות והרבה דברים בדרך יכולים לגרום לשינויים של לוחות זמנים פינוי בינוי.
מרגע שהדיירים חותמים על הסכמתם לפרויקט התחדשות עירונית ועד לרגע המרגש שבו מקבלים את המפתח לדירה החדשה, עוברים אין ספור צעדים משפטיים, תכנוניים והנדסיים וכל שלב תלוי בקודמו. כל עיכוב בשלב אחד מעורר אפקט שמשפיע על לוחות הזמנים להמשך הדרך.
שלבי פרויקט פינוי בינוי: כמה זמן לוקח כל שלב מרעיון ועד אכלוס
שלבי פרויקט טיפוסי של פינוי בינוי הם:
| שלב בפרויקט פינוי בינוי | מה קורה בשלב הזה | משך זמן משוער | גורמים נפוצים לעיכוב |
|---|---|---|---|
| איסוף חתימות והסכמות דיירים | גיוס הסכמת בעלי הדירות לצורך קידום הפרויקט | כמה חודשים עד יותר משנה | סרבנים, חוסר הבנה של התהליך, סכסוכי שכנים, בעלי דירות שלא זמינים, ירושות או העברת בעלות |
| חתימה על הסכם פינוי בינוי | ניהול משא ומתן עם היזם ובחירת התמורות והסעיפים בהסכם | כמה חודשים ולעיתים יותר | מו״מ ממושך, השוואה בין יזמים, מחלוקות על התמורות והתנאים |
| תכנון אדריכלי והנדסי | הכנת תוכניות, בדיקות היתכנות, סקר קרקע, עבודה מול יועצים ואנשי מקצוע | כשנה עד שנתיים | מורכבות הנדסית, דרישות מקצועיות, התאמות לתנאי השטח ולדרישות הוועדה |
| הוצאת היתר בנייה ואישורים | הגשת התוכנית לוועדה המקומית, דיונים, תיקונים, התנגדויות וקבלת אישורים מגורמים חיצוניים | כשנתיים עד שלוש, ולעיתים יותר | בירוקרטיה, עומס בוועדות, התנגדויות, שינויים בתוכנית, דרישות של כבאות, חשמל, תחבורה, מים ומשרדי ממשלה |
| פינוי הדיירים ותחילת ביצוע | מעבר לדיור חלופי, הריסת הבניין והתחלת העבודות בשטח | תקופה קצרה יחסית לפני תחילת הבנייה | עיכובים בהתארגנות לפינוי, תיאום בין הדיירים, מוכנות הפרויקט לביצוע |
| שלב הבנייה | הקמת הבניין החדש עד לסיום העבודות | כשנתיים עד שלוש | בעיות הנדסיות, מחסור בכוח אדם, מזג אוויר, מתיחות ביטחונית, עיכובי אספקה ושינוע חומרי גלם |
| קבלת טופס 4 ואכלוס | בדיקות אחרונות, תיקון ליקויים, קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירות | כמה חודשים | ליקויים בביצוע, עיכובים באישורים סופיים, דרישות השלמה של הרשות המקומית |
למה פרויקטים של התחדשות עירונית מתעכבים? הגורמים הנפוצים מאחורי הפער בין ציפיות למציאות
סיבות רבות יכולות לעכב את ההתקדמות של התחדשות עירונית. לפעמים אלה סיבות חיצוניות לגמרי, כגון תהליך אישור תב״ע חדשה בגלל צרכי המציאות המודרנית לעומת מה שהוגדר בתב"ע ישנה. מעבר לכך ניתן לציין כמה גורמים נפוצים שגורמים לעיכובים:
- הבירוקרטיה הישראלית ובפרט בתחום התכנון והבניה סבוכה ואיטית ביחס למקובל בעולם. הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה עמוסות בפניות וזמני הטיפול ארוכים מטבעם. מה עוד שכל שינוי קטן בתכנית צריכים לאשר מחדש, יש צורך בעוד ועוד דיונים והתוצאה היא הארכת פרק הזמן בחודשים.
- מלבד הוועדות לתכנון ובניה, גם גורמים מאשרים נוספים עשויים לגרום לעיכובים. כך למשל חברת החשמל או משרד התחבורה. לוחות הזמנים שלהם לא בהכרח מתואמים עם הלוחות הזמנים שהוגדרו לכל פרויקט התחדשות עירונית.
- התנגדויות שמוגשות מטעם שכנים, ארגונים סביבתיים או גופים אחרים, גורמים גם הם לעיכובים בפרויקטים של התחדשות עירונית. התנגדויות לתכנית בניה פירושה עוד דיונים, עוד שטיחת טענות ותגובות. לא פעם הדבר נמשך לערעור מול הוועדה המחוזית או מול בית המשפט. כל התנגדות יכולה לעכב את הפרויקט עד שמגיעים לעמק השווה או מוצאים פתרונות יצירתיים.
- שינויים תכנוניים עשויים להאריך אפילו פרויקט שתוכנן היטב לכאורה. במהלך התכנון לא פעם מתגלות בעיות הנדסיות, לעיתים הרשות המקומית מעמידה תנאים חדשים או שצריך לשנות את התכנית בעקבות החלטה של וועדת התכנון. כל שינוי צריך לבוא לידי ביטוי בתוכניות בניה מעודכנות שאותן צריך פעם נוספת להגיש ולהמתין להיתר.
- היבט מסוג אחר שיכול לעכב פרויקט של התחדשות עירונית הוא בעיית מימון. יזמים לא מנוסים או כאלה שלא הביאו בחשבון גורמים לא צפויים, עשויים לגלות באמצע הדרך שישנן בבעיות תזרימיות או שקשה לגייס מימון נוסף עד שהפרויקט מתחיל להניב הכנסות. הדבר עלול לעצור פרויקט לתקופה ארוכה. במקרים מסוימים יזמים פושטים רגל וצריך להכניס יזם חדש וזה עניין לא פשוט ולעיתים מעכב פרויקט למשך זמן רב.
איך תכנון אדריכלי והנדסי נכון יכול לקצר לוחות זמנים ולצמצם סיכונים
תכנון אדריכלי והנדסי ראוי לשמו יכול לסייע בקיצור לוחות הזמנים, הפחתת אי וודאות וצמצום סיכונים. אדריכל ומהנדס שעושים את מלאכתם נאמנה כבר מהרגע הראשון, כמעט ולא משאירים קצוות פתוחים ליד המקרה. עבודה יסודית נשענת למשל על סקרי קרקע, בדיקות הנדסיות, תיאום רציף עם כל הגורמים הרלוונטיים. תכנון אדריכלי והנדסי מתנהל מתוך ניסיון עשיר בעבודה מול הוועדה המקומית ובכך מקטינים מאוד את הסיכוי לעיכובים שלפני הוצאת ההיתר.
"תכנון אדריכלי והנדסי מצוין מביא בחשבון את הנהלים והדרישות של גורמים כמו כבאות, דרישות נגישות, צרכי החניה, תשתיות וכל היתר. כך חוסכים את הצורך בזמן נוסף לצורך הכנסת שינויים והתאמות. בנוסף, ליווי של הפרויקט על ידי אנשי מקצוע מנוסים פירושו לתת מענה לבעיות שונות ולמצבים לא צפויים, במוקדם במקום במאוחר. כך, גם כאשר יש עיכובים, הרי שהם סבירים ולא חריגים."
ליווי מקצועי בהתחדשות עירונית, איך ניהול נכון של תהליך חוסך שנים של עיכובים?
ליווי מקצועי של המומחים מחברת IPAC שירותי אדריכלות והנדסה, פירושו שיש לכם מענה לאורך כל הדרך. הניסיון, הידע, המקצועיות, מקצרים את הזמן לקבלת היתר בנייה, עובדים נכון בכל הבירוקרטיות ונהלי הוועדות המקומיות. עושים הכל כדי לזרז תהליכים אך מבלי לעגל פינות.
הליווי המקצועי כולל את ניהול פרויקט מקרוב, תיאום ושיתוף פעולה הדוק עם גורמים שונים המעורבים בפרויקט, בקרה מתמדת על לוחות זמנים ומציאת פתרונות מחוץ לקופסא כאשר יש בהן ערך. הניסיון שלנו מאפשר לנו להתכונן מראש כדי להפחית סיבוכים ולחסוך חודשים ואף שנים של עיכובים.
שאלות נפוצות בנושא לוחות זמנים טיפוסיים בפרויקטים
פרויקט פינוי בינוי נמשך בממוצע בין 6 ל-10 שנים, החל משלב איסוף חתימות ועד קבלת מפתח לדירה החדשה. במקרים מורכבים, התהליך עשוי להימשך אף יותר.
השלבים המרכזיים כוללים איסוף חתימות דיירים, חתימה על הסכם, תכנון אדריכלי, הוצאת היתר בנייה, פינוי הדיירים, שלב הבנייה ולבסוף קבלת טופס 4 ואכלוס.
עיכובים נגרמים לרוב בשל בירוקרטיה, התנגדויות דיירים או שכנים, דרישות של הוועדות, שינויים תכנוניים, בעיות מימון או עיכובים מצד גורמים מאשרים.
קבלת היתר בנייה יכולה לקחת בין שנתיים לשלוש שנים ולעיתים אף יותר, בהתאם למורכבות הפרויקט, התנגדויות ודרישות רגולטוריות.
תכנון מקצועי מוקדם, עבודה עם אדריכלים ומהנדסים מנוסים, תיאום מול הרשויות וניהול נכון של התהליך יכולים לצמצם עיכובים בצורה משמעותית.
