מהי פרצלציה לא רצונית ואיך היא שונה מפרצלציה רגילה?
פרצלציה זו חלוקת קרקע לחלקות רישום בטאבו, כך שלכל חלקה יהיה מספר סידורי. מדובר בהכנסת סדר בנושא הבעלות. פרצלציה “רגילה” (כלומר רצונית) נעשית ביוזמת בעלי הקרקע, בהסכמתם. הבעלים הם המגישים את הבקשה לרישום החלוקה. מכך אפשר להבין מה זה פרצלציה לא רצונית.
מדובר בפרצלציה שמתבצעת ביוזמת רשות התכנון והבנייה, ללא צורך בהסכמת בעלי הקרקע. הדבר נעשה למשל בהקשר של תוכניות תכנון מתוך צורך ציבורי או תכנוני.
ההבדלים בין הסוגים הם בשאלה מיהו היוזם של התהליך, האם הוא תלוי ברצון הבעלים, האם יש רשות ממשלתית או תכנונית שכופה את ביצוע החלוקה. בפרצלציה לא רצונית עשויה להתקבל החלטה שמביאה להקצאה ואיזון מחדש של חלקות, בהתאם לתוכנית.
האם אפשר למנוע פרצלציה לא רצונית?
לא תמיד ניתן יהיה למנוע פרצלציה לא רצונית, למשל אם ישנה תוכנית מתאר הנוגעת בכך או כאשר ישנו צורך ציבורי. עם זאת יש כמה דרכים שיכולות לעזור בכך:
בודקים מעת לעת את מצב התכניות העירוניות או תוכניות המתאר. כך תוכלו לדעת האם יש תוכנית באיזור שעשויה לחתור לחלוקה מחדש או תוכנית שנקראות איחוד וחלוקה.
כאשר הוועדה הרלוונטית לתכנון מפרסמת את התכניות, יש אפשרות להגיב לפי החוק, ניתן להגיש התנגדות, להגיש עירעור או לקחת חלק בדיון בוועדה כבעל עניין.
עורך דין ואדריכל יכולים לסייע לוודא שהזכויות שלכם מוגנות, כך שגם אם תתבצע חלוקה ישמרו הזכויות שלכם מבחינות כמו זכויות מעבר, גישה נוחה, שבילים וכו׳.
אם כל הבעלים מסכימים לכך, אפשר לקדם פרצלציה רצונית שתמנע בעתיד חילוקי דעות והיקלעות לפרצלציה לא רצונית.
מתי נדרש ליווי אדריכלי בפרצלציה לא רצונית – ולא רק עו״ד?
ליווי של עורך דין מסייע להבין את הזכויות שלכם, איך ומתי להגיש התנגדויות, איך להגן על זכויות קנייניות וכדומה. בנוסף לכך, ליווי אדריכלי עשוי להיות נחוץ למשל במקרים הללו:
- כאשר צריך למדוד את הקרקע להבין מהו השטח המדויק שלכם, מהם הגבולות, תנאי הקרקע ועוד. כל אלה נחוצים לכם כדי לדעת האם התוכנית המיועדת תואמת למציאות בשטח.
- כדי להבין כיצד תוכנית הפרצלציה תשפיע על מיקום הבתים דרכי גישה, תשתיות כמו מדרכות, צנרת מים, ביוב, חניות וכדומה. אדריכל יכול לבדוק למענכם מה יתבצע בשטח ואיך הכל ייראה לאחר הפרצלציה.
- אדריכל יכול לקחת על עצמו תפקיד חשוב גם בהקשרים של תכנון סביבתי או תיאום עם רשויות הקשורות לתשתיות (מים, ביוב, כבישים). שימת לב אדריכלית תוכל למנוע פגיעה במבנים נוספים או בתשתיות.
- אדריכל נחוץ כאשר יש צורך לבדוק שינויים בנכס בעקבות הפרצלציה - שינוי בגודל, בצורת החלקה, נגישות, אחוזי בנייה.
השוואה: פרצלציה לא רצונית מול הליכי איחוד וחלוקה רגילים
הליכי “איחוד וחלוקה” רגילים הם תהליכים תכנוניים שמאפשרים לבעלי קרקע לאחד חלקות או לחלק קרקעות ביוזמתם. מדובר בפתרון של פרצלציה רצונית, בדרך שתואמת לתכניות שתוכננו ובאופן שהולם את רצונם של הבעלים. לעומת זאת, פרצלציה לא רצונית היא הליך שמקודם על ידי הרשויות, כך שיש הבדלים בהיבטים של שליטה בתהליך, הסכמות, ניהול הסיכונים וזכויות הבעלים.
| פרצלציה רצונית (או איחוד וחלוקה רצוניים) | פרצלציה לא רצונית | |
|---|---|---|
| יוזם ההליך | בעלי הקרקע שמבקשים לחלק או לאחד חלקות | הוועדה המקומית או רשות תכנונית, לעיתים המדינה. אין צורך בהסכמה של כל הבעלים |
| הסכמה של הבעלים | חייבת להיות הסכמה של כל בעלי הקרקע הרלוונטיים | לא תמיד נדרשת הסכמה. לעיתים חלק מסכימים וחלק מרגישים שהתהליך נכפה עליהם ואיננו ברצונם |
| שליטה על מיקום וחלוקת החלקות | הבעלים יכולים להשפיע על המיקום, השטח, הגישה לכל חלקה ועוד | פחות שליטה ולעיתים אפס שליטה. החלוקה מחייבת את הבעלים בהתאם לתוכנית של הרשות |
| עלויות | הבעלים נושאים בעלויות התכנון והפרצלציה | הרשויות משתתפות בעלויות, הבעלים עשויים להצטרך לשאת בעלויות מסוימות, עלויות של אנשי מקצוע לשם הגשת התנגדויות, עמידה ברגולציה ועוד |
| השפעה על הערך של הנכס | בדרך כלל ערך הנכס עולה, הבעלות על החלקות מוסדרת, קל יותר ליזום מכירה, בנייה, מימון כגון משכנתא | יתכן שערך הנכס יעלה, אך טמון סיכוי ממשי גם לפגיעה בערך הנכס לאחר הפרצלציה, למשל אם התכנון לקוי, אם לא נקבע פיצוי הולם |
| סיכוי לסכסוכים | סיכוי נמוך, מאחר שכל הצדדים מסכימים ביחד | סיכוי גבוה יותר לסכסוכים, שכן סיכוי משמעותי לכך שיהיו בעלים של חלקה שאינם מסכימים או לא מרוצים מהתוצאה |
שאלות נפוצות
אם אתם חוששים מפני פרצלציה לא רצונית בטאבו , הרי שצריך לבדוק האם בתב”ע קיימת הוראה לחלקות רישום, חלוקה חדשה, תכנית איחוד וחלוקה. חשוב לבדוק כי בגבולות המגרש נשמרות דרכי הגישה כראוי, שיש גישה לתשתיות, האם התוכנית משאירה שטחים פתוחים, האם קיימות דרישות מבחינה סביבתית, האם יש שטחים המיועדים להפקעה. חשוב לבדוק האם הבעלות מוגדרת כראוי בטאבו והאם יש הערות כאלה או אחרות.
בדרך כלל בעלי קרקעות באזורים שבהם מקודמות תוכניות מתאר מקיפות או פרויקטים ציבוריים (כבישים, שכונות חדשות, שטחים ירוקים) הם הראשונים להיכנס למסגרת של פרצלציה לא רצונית. גם בעלי מגרשים במתחמים עם חלוקה לא מוסדרת בטאבו, או שטחים חקלאיים שמיועדים לשינוי ייעוד – חשופים יותר. ב־IPAC אנו מדגישים: ככל שהבעלות מפוצלת בין מספר שותפים, כך הסיכוי להיכנס להליך כזה גדל, משום שלרשות קל יותר לקדם חלוקה מחייבת במקום הסכמה של כולם.
כן. החוק מאפשר להגיש התנגדויות או ערעורים להליכי פרצלציה לא רצונית. ברגע שהתוכנית מתפרסמת, לבעלי הקרקע יש פרק זמן מוגדר (לרוב 60 יום) להגיש התנגדות מנומקת לוועדה המקומית או המחוזית. כאן חשוב מאוד ליווי מקצועי – עורך דין ואדריכל יכולים לבדוק את התוכנית, לאתר פגיעות אפשריות בזכויות, ולבנות טיעון שיגן עליכם. ב־IPAC אנו מלווים בעלי קרקע בדיוק בשלב הזה, כדי לוודא שהאינטרסים שלכם יוצגו בצורה הטובה ביותר.
כאשר במסגרת תוכנית מתאר מתבצעת פרצלציה לא רצונית, המגרש המקורי שלכם עשוי להשתנות במיקום, בצורה או בגודל. במקרים כאלה מתקיימת הקצאה ואיזון מחדש – כלומר, בעלי הקרקע מקבלים מגרשים חלופיים מתוך החלוקה החדשה. המטרה היא לשמור על שווי ערכי דומה, אך בפועל ייתכנו מצבים שבהם נגרמות פגיעות בזכויות או בערך הנכס. כאן IPAC נכנסת לתמונה: אנו בוחנים את ההיבט התכנוני והמשפטי, כדי לוודא שהחלק שתקבלו ישמור על הערך והפוטנציאל שלו – בין אם מבחינת בנייה, גישה או שימוש עתידי.
