בניית ממ״ד ללא היתר היא אפשרות שניתנה במסגרת צו השעה של פיקוד העורף, שמטרתה להקל על בעלי בתים להקים מרחב מוגן בזמן קצר יותר. המסלול מאפשר במקרים מסוימים להקים ממ״ד במסלול מזורז וללא הליך היתר בנייה מלא, כל עוד הבנייה עומדת בכל התקנים ההנדסיים והבטיחותיים המחייבים. המסלול מיועד בעיקר לבתים פרטיים ולבניינים נמוכים שאין בהם ממ״ד תקני, והוא מאפשר לקבל אישור לבנייה תוך זמן קצר יחסית לעיתים בתוך כ-14 ימים בלבד.
מהו צו השעה של פיקוד העורף ומה הוא מאפשר לבעלי בתים
על רקע המצב הביטחוני בישראל ובייחוד לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל בשנת 2023, התקבלה החלטה להקל על תהליך הקמת מרחבים מוגנים. במסגרת ההחלטה הוחלט לאפשר במקרים מסוימים בניית ממ״ד ללא היתר בנייה מלא, במסלול מזורז שמקצר משמעותית את הבירוקרטיה.
צו השעה הוא החלטה במסגרת תקנות התכנון והבנייה שמטרתה לאפשר לפרק זמן מוגבל הקמה של ממ״ד חדש בבתים ובדירות שאין בהם מרחב מוגן תקני. במקום להמתין חודשים רבים לאישור מהוועדה המקומית, ניתן במסלול זה לקבל אישור לבנייה תוך זמן קצר בהרבה – לעיתים בתוך כ-14 ימים בלבד.
למי שמעוניין להבין גם את תהליך ההיתרים הרגיל ואת המצבים בהם יש צורך בהיתר בנייה מלא, ניתן לקרוא בעמוד
היתר להוספת ממ״ד באתר. בשל המצב הביטחוני הוחלט להאריך את תוקף הצו והוא תקף נכון להיום עד לתאריך 25.10.2026. ייתכן כי הצו יוארך בעתיד, אך אין ודאות לכך ולכן במקרים רבים מומלץ לבדוק בהקדם את האפשרות לבנות ממ״ד במסגרת מסלול זה.
חשוב לדעת – הפטור מהיתר אינו פטור מתכנון מקצועי
למרות ההקלות הבירוקרטיות, בניית ממ״ד ללא היתר אינה פוטרת מתכנון הנדסי מקצועי. הממ״ד חייב להיות מתוכנן בהתאם לכל הנהלים והתקנים של פיקוד העורף ולכל הדרישות ההנדסיות המחייבות.
בנוסף לכך, הצו אינו פוטר את בעלי הבית מליווי של מהנדס בניין מוסמך, שתפקידו לוודא כי התכנון עומד בכל הדרישות וכי הבנייה מתבצעת בצורה בטוחה ותקנית. כלומר הצו מקל על הבירוקרטיה, אך אינו מאפשר להקל ראש באיכות הבנייה או בבטיחות המבנה.
למי מתאים המסלול של בניית ממ״ד ללא היתר
המסלול המהיר מתאים בעיקר לנכסים שאין בהם מרחב מוגן תקני ושניתן להוסיף בהם ממ״ד בהתאם למגבלות התכנון.
בדרך כלל מדובר במקרים הבאים:
- בתים פרטיים ללא ממ״ד
- דירות בבניינים בני עד שתי קומות
- נכסים שבהם ניתן להוסיף ממ״ד מבלי לחרוג מקווי הבניין
- מבנים שאין בהם מרחב מוגן דירתי
במקרים אחרים ייתכן שיהיה צורך במסלול רגיל של היתר בנייה.
מי זכאי לבנות ממ״ד ללא היתר
לא בכל מבנה ניתן לבצע בניית ממ״ד ללא היתר. אחד התנאים המרכזיים הוא שקווי הבנייה של המגרש מאפשרים הקמת ממ״ד תקני.
הממ״ד המתוכנן אינו יכול לחרוג מקווי הבניין כפי שהם מוגדרים בתוכנית המתאר, אלא אם קיימת הצדקה הנדסית מיוחדת. בניית ממ״ד במסגרת פטור מהיתר חלה בעיקר בשני מצבים מרכזיים.
יחידות דיור בבניין קטן (בבנייה נמוכה)
דירות הנמצאות במבנים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושאין בהם מרחב מוגן תקני.
בתים צמודי קרקע
בתים פרטיים שאין מעליהם יחידות דיור נוספות ושאין בהם ממ״ד תקני.
רוצים לבדוק אם המגרש שלכם עומד בקווי הבנייה? ניתן לקרוא מידע נוסף על תוספות בנייה לבית פרטי.
באילו מקרים לא ניתן לבנות ממ״ד במסלול הפטור
ישנם מצבים שבהם לא ניתן לבצע בניית ממ״ד ללא היתר ויש צורך במסלול רגיל של היתר בנייה.
לדוגמה:
- חריגה מקווי בניין
- מגבלות תכנוניות של המגרש
- בעיות קונסטרוקטיביות במבנה
- מבנים מורכבים מבחינה הנדסית
- מבנים גבוהים או מבנים עם מספר קומות רב
במקרים כאלה יהיה צורך לפעול במסלול הרגיל של היתר להוספת ממ״ד.
מה כולל המסלול המהיר לבניית ממ״ד
המסלול המהיר לבניית ממ״ד אינו פוטר מהגשת בקשה מסודרת. התהליך מתחיל בבחירת איש מקצוע מתאים בדרך כלל מהנדס בניין או אדריכל שילווה אתכם בהגשת הבקשה. בשלב הראשון מתבצעת מדידה מקצועית של המגרש והמבנה.
על בסיס המדידה ניתן לתכנן את המיקום המתאים ביותר להקמת הממ״ד תוך התחשבות במספר גורמים:
- מיקום ביחס למבנה
- גישה מהירה לממ״ד בעת אזעקה
- התאמה לתנאי המגרש
- עמידה בדרישות פיקוד העורף
לבקשה יש לצרף:
- תוכניות הנדסיות של הממ״ד
- אישור חתום של מהנדס בניין
- פרטי המקרקעין
- פרטי בעלי הנכס
כמה זמן לוקח לבנות ממ״ד במסלול המהיר
אחד היתרונות המרכזיים של המסלול הוא קיצור משמעותי של לוחות הזמנים.
בדרך כלל התהליך כולל:
- שלב תכנון – מספר שבועות
- שלב אישור – לעיתים כ-14 ימים
- שלב בנייה – בין חודש לחודשיים
במקרים רבים ניתן להשלים את כל התהליך בתוך מספר חודשים בלבד.
כמה עולה לבנות ממ״ד ללא היתר
עלות בניית ממ״ד משתנה בהתאם למספר גורמים:
- גודל הממ״ד
- מורכבות הבנייה
- תנאי השטח
- עבודות הנדסיות נדרשות
- עבודות גמר
העלות הכוללת כוללת בדרך כלל:
- תכנון אדריכלי
- תכנון קונסטרוקטיבי
- עבודות בטון ומיגון
- התקנת דלת וחלון ממוגנים
- עבודות גמר
מי שמעוניין להבין לעומק את טווח העלויות יכול לקרוא בהרחבה בעמוד כמה עולה להוסיף ממ״ד לבית.
מה הגודל המינימלי של ממ״ד לפי פיקוד העורף
תקנות פיקוד העורף קובעות כי שטח מינימלי של ממ״ד צריך להיות 9 מ״ר לפחות, לא כולל עובי הקירות.
בנוסף לכך קיימות דרישות נוספות:
- עובי קירות בטון מינימלי של כ-25 ס״מ
- התקנת דלת ממוגנת תקנית
- חלון ממוגן עם תריס פלדה
- מערכת אוורור וסינון תקנית
עמידה בדרישות אלו היא תנאי בסיסי לאישור הבנייה.
ליווי מקצועי לבניית ממ״ד ללא היתר
למרות ההקלות במסגרת צו השעה, בניית ממ״ד ללא היתר היא עדיין פרויקט הנדסי מורכב.
צוות IPAC מתמחה מזה שנים בשירותי אדריכלות והנדסה, כולל תכנון ופיקוח על בניית ממ״דים ותוספות בנייה.
אצלנו תמצאו צוות הכולל:
- אדריכלים
- מהנדסי בניין
- קונסטרוקטורים
- מומחי תכנון ובנייה
אנו מספקים פתרון מלא הכולל:
- בדיקת התאמת הנכס למסלול הפטור
- מדידת המגרש והמבנה
- תכנון אדריכלי והנדסי
- הגשת הבקשה
- ליווי מקצועי בתהליך הבנייה
המטרה שלנו היא לאפשר לכם להקים ממ״ד בצורה בטוחה, מקצועית ומהירה.
רוצים לבדוק אם הבית שלכם מתאים לבניית ממ״ד ללא היתר?
אם אתם מתגוררים בבית פרטי או בבניין נמוך שעשוי לעמוד בתנאי צו השעה, מומלץ לבצע בדיקה מקצועית לפני תחילת התהליך.
השאירו פרטים וצוות המומחים של IPAC יחזור אליכם עם בדיקה מלאה וייעוץ ראשוני.
שאלות נפוצות
כן. גם במסלול הפטור יש חובה בליווי של מהנדס בניין מוסמך.
כן, אך לעיתים נדרש תיאום עם דיירים נוספים ובדיקות תכנוניות נוספות.
מידע נוסף ניתן לקרוא על בניית ממ"ד בבית משותף.
העלות משתנה בהתאם לגודל הממ״ד ולמורכבות הבנייה.
התהליך כולל תכנון, אישור ובנייה, ובמקרים רבים ניתן להשלים אותו בתוך מספר חודשים.
במקרים מסוימים ניתן לבצע בניית ממ״ד במסלול פטור מהיתר בהתאם לתנאים שנקבעו במסגרת צו השעה.
