- תיקון 101 לחוק התכנון והבניה - מה חשוב לדעת
- תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה מהווה שינוי משמעותי במערכת התכנון בישראל, שמטרתו לייעל את תהליכי האישור והבקרה.
- התיקון כולל הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות, פישוט הליכי רישוי ושיפור השירות לציבור.
- משרד IPAC מתמחה בהכוונה וליווי משפטי מול הרשויות, עם דגש על התאמה מלאה לשינויים הרגולטוריים.
- ב-IPAC מספקים ללקוחות פתרונות מקצועיים למיצוי הזכויות ולהתמודדות יעילה עם דרישות התיקון.
הסבר קצר על תיקון 101 לחוק התכנון והבניה
לפני מספר שנים התווסף תיקון 101 לחוק התכנון והבניה. תיקון זה נחקק במטרה לייעל את הליכי התכנון ואישורי הבנייה בישראל במובנים שונים. מטרתו המובהקת של התיקון היא לפשט הליכים מורכבים, לצמצם בירוקרטיה וסחבת ולאפשר לציבור ליהנות משקיפות ונוחות בקבלת מידע כמו גם פישוט היבטים תכנוניים תוך הקלה על אנשים פרטיים ויזמים לקדם פרויקטים של בנייה.
עוד בנושא: חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע.
מהם עיקרי הוראות החוק?
התיקון מציג מספר היבטים מרכזיים שנועדו לשפר ולהקל על תהליך התכנון והבנייה:
| הוראה | הסבר |
|---|---|
| התיקון מצמצם במידה בלתי מבוטלת את הקשיים והמורכבות בקבלת היתרי הבנייה | על ידי איחוד שלבים בתהליך. שינוי זה נועד לצמצם את לוחות הזמנים לאישור ולהפוך את תהליכי הבניה לפשוטים יותר. |
| פרסום החלטות ותהליכים תכנוניים באינטרנט | אונליין כפי שמוגדר בתיקון לחוק, מאפשר להכניס שקיפות מול כל בעלי העניין. השקיפות חשובה מבחינה ציבורית כללית וכן מאפשרת להתעדכן אונליין בסטטוס הקשור לפרויקטים הנדסיים וקבלניים פרטניים. |
| התיקון מאפשר ייעול של מנגנונים התומכים במעורבות ציבורית בהקשר של הליכי תכנון | כך לציבור המעורבים והמושפעים מהתוכניות לבניה ופיתוח קל יותר להגיש הסתייגויות, התנגדויות ובקשות. |
| התיקון מקנה לוועדות התכנון המקומיות אוטונומיה רבה יותר | המאפשרת להן לקבל החלטות מהר יותר ותוך התייחסות לדגשים הרלוונטיים לאזורים שונים בארץ. המשמעות היא שקל יותר לקבל החלטות תכנון רלוונטיות המתאימות לאופי הסביבה הסמוכה . |
היתרונות של תיקון 101 לחוק התכנון והבניה
תיקון 101 מציע הביא עימו כמה יתרונות ראויים לציון בחוק התכנון והבניה.
האם קיימים חסרונות בחוק זה?
לאחר שציינו כמה מהיתרונות המשמעותיים של תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, ניתן להצביע על כמה חסרונות או נכון לומר ביקורות שהושמעו על כך. המבקרים טוענים למשל כי הביזור המורחב בנושא סמכויות התכנון והבניה עלול להוביל לחוסר עקביות בקבלת ההחלטות בין אזורים שונים בארץ.
בחלק מהאזורים הוועדות מקומיות מגלות הרבה מעורבות והבנה עמוקה בנושא החוק והצרכים הציבוריים השונים תוך איזון בניהם. באזורים אחרים, לעומת זאת, הדברים מנוהלים בצורה טובה פחות. כמו כן, פרשנויות שונות של החוק עלולים לפגוע בחלק מהתושבים וליצור תחושה של חוסר הוגנות. בנוסף, התיקון אמנם נועד לצמצם את הבירוקרטיה והחסמים, אולם עדיין יש לא מעט תהליכים שמעמידים קשיים וחסמים.
חלק גדול מהציבור עדיין לא נהנה מהנגישות של המידע בנושא הגשת בקשות את הסתייגויות הקשורות לתכנון ובניה. עם זאת, ברור כי התיקון בכללו מביא עימו בשורה חיובית וזהו צעד בכיוון הנכון.
להתייעצות עם עורך דין תכנון ובניה >>
מהו מדרג של ועדות מקומיות?
בישראל קיימים שני סוגים מרכזיים של ועדות מקומיות לתכנון ובנייה. הסוג הראשון נקרא ועדה מקומית רגילה והסוג השני נקרא וועדה מקומית עצמאית. ועדה מקומית רגילה נהנית מכמה סמכויות בתחום התכנון והבנייה, אך הן פחות נרחבות ביחס לוועדה העצמאית. ועדה מקומית עצמאית מקבלת סמכויות נרחבות הרבה יותר. הסמכויות הללו מאפשרות לה לקדם תוכניות מיוחדות וכן לקבל החלטות משמעותיות בתחום אחריותה ובאופן הרבה יותר עצמאי.
קבלת מעמד של וועדה עצמאית מותנה בעמידה בקריטריונים מתאימים. בין היתרים נדרשת הוועדה להוכיח יכולת מקצועית גבוהה, מערכת תכנון מסודרת, שיהיה לה צוות מקצועי איכותי ויכולת לעמוד בסטנדרטים גבוהים ברמה המקצועית וגם ברמה של שירות לציבור. הדבר נבחן באופן תקופתי כדי לוודא שהוועדה שומרת על הסטנדרט המתאים. חשוב להוסיף שבמדרג הוועדות יש וועדה מקומית עצמאית מסוג נוסף, המוגדרת כ”מיוחדת”. ועדות מקומיות עצמאיות מיוחדות מקבלות סמכויות נרחבות במיוחד בתחום התכנון והבנייה.
למשל יש בסמכותן לאשר תוכניות רחבות היקף וכאלה שמשפיעות על המרחב העירוני הרחב. מעמד זה של וועדה יכול להינתן בערים גדולות ומרכזיות וכן לוועדות שהוכיחו רמה מקצועית גבוהה במיוחד.
דגשים חדשים בתהליכי עבודה בוועדות
כדאי לדעת כי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה הביא עמו שינויים ניכרים למדי בתהליכי העבודה של הוועדות המקומיות. בין היתר מדובר בכמה דברים:
- יותר מחויבות לשקיפות, ניהול פרוטוקולים, רישום ותיעוד של עבודות שבאחריות הוועדה.
- זירוז תהליכי עבודה, לוחות זמנים מזורזים לעומת המקובל בעבר, למעט במקרים חריגים.
- עבודה צמודה עם מערכת ממשל זמין (אונליין), לרווחת הציבור.
בין הדגשים החדשים אפשר לציין את החתירה לשקיפות גבוהה מול הציבור. כל החלטה, פרוטוקול ומסמך צריכים להיות מתועדים, מסודרים ואף ניתנים לעיון על ידי הציבור. במקביל, המחוקק ראה לנכון להעביר הנחיות לוועדות, לעשות כל שניתן על מנת לעמוד בסטנדרט של טיפול מבחינת לוחות זמנים. יש צורך בשיקולים כבדי משקל על מנת לחרוג מהזמנים שנקבעו. נקבעו לוחות זמנים לטיפול בבקשות ובתוכניות.
למשל, החלטה בנוגע לבקשה להיתר בנייה צריכה להתקבל תוך מינימום סחבת ולמעשה המטרה היא להגיע לטיפול ברמה של עד חודשים ספורים ולא ברמה של חודשים רבים ואפילו שנים, כפי שהיה נפוץ קודם לכן. אם הוועדה לא עומדת בלוחות הזמנים, היא נדרשת לספק הסבר. כמו כן הוועדות נדרשות כיום לעבוד עם מערכת מקוונת שנקראת רישוי זמין.
מערכת זאת מאפשרת הגשה מקוונת של בקשות ומעקב אחר סטטוס הטיפול בהן, מצד גורמים שונים. המערכת מייעלת את תהליכי העבודה ומאפשרת למגישי הבקשה לדעת היכן הבקשה שלהן עומדת וכיצד היא מטופלת.
איך נקבעים החברים והמשקיפים בועדות מקומיות?
ככלל נקבע שהרכב חברי הוועדה לא ישתנה עקב התיקון 101 לחוק. עם זאת, הוחלט לחדד נהלים בדבר האנשים שלא יוכלו לכהן כחברים בוועדות התכנון וכן מוגדרים המשקיפים. כך למשל מי שנמצא בניגוד ענייניים עם תפקיד הוועדה, מי שהושע בעבירות בניה, לא יוכל לכהן בוועדה. הרכב הוועדה המקומית נקבע בחוק התכנון והבנייה.
בוועדה מקומית רגילה החברים יהיו נציגי הרשות המקומית ועל פי העניין גם נציגים נוספים כגון מטעם שר הפנים, מהמשרד להגנת הסביבה ועוד. כמו כן נקבע כי ועדה מקומית תהיה מוכרת כוועדה עצמאית אך ורק אם מונה לה נציג בתור יועץ, שמינה שר הפנים. הנציגים צריכים לגלות הבנה ובקיאות רבה בתחום התכנון והבניה, בעלי השכלה מתאימה וככל האפשר גם עם ניסיון במוסדות תכנון שונים.
בנוסף לחברי הוועדה, מוגדרים בחוק משקיפים שחובה לזמן לישיבות הוועדה. ביניהם נמנים נציג משרד הבריאות, נציג משטרת ישראל, נציג כיבוי אש, נציג ארגונים מקצועיים בתחום התכנון והבנייה ונציג ארגונים ציבוריים שעניינם בשמירת איכות הסביבה. המשקיפים רשאים להביע את דעתם המקצועית, אך אין הם משתתפים בהצבעות.
מהם מנגנוני הבקרה החדשים?
תיקון 101 נועד ליצור חיזוק משמעותי במנגנוני הבקרה על עבודת הוועדות המקומיות.
- מעמדו של המהנדס בוועדה – מעמדו של מהנדס הוועדה המקומית השתדרג. המהנדס מקבל סמכויות נרחבות ויש לו אפשרות לדווח ישירה למשרד הפנים. המהנדס אחראי להבטיח שכל החלטות הוועדה עומדות בדרישות ובתקנים המקצועיים, ועליו לדווח על כל חריגה או בעיה מקצועית.
- משקיפים מקצועיים – הוחלט כי בדיונים של הוועדה המקומית ישתתפו נציגים שיש להם סמכות ייעוץ. הנציגים הללו יהיו על תקן מינוי של שר הפנים, הם לא נחשבים לחברי הוועדה ואינם מצביעים על החלטות, אך הם משתתפים באופן פעיל בדיונים. המשקיפים יקבלו גישה למסמכים שונים, למידע שנדרש להם, לפרוטוקולים. הם יכולים להשמיע את דעתם ובמקרה הצורך יוכלו לדווח לשר הפנים. המשקיפים המקצועיים, שהם נציגים של משרדי ממשלה וגופים ציבוריים, קיבלו מעמד מחוזק בוועדות. לצורך השמעת קולם המקצועי הם חייבים לקבל את כל החומר מראש, זכאים להביע את דעתם המקצועית ודעתם חייבת להירשם בפרוטוקול. במקרים בהם הוועדה מתעלמת מחוות דעת מקצועית, עליה לנמק זאת בכתב ולאפשר למשקיף לערער על ההחלטה.
- יחידות בקרה – משרד הפנים הקים יחידת בקרה מיוחדת שתפקידה לפקח על עבודת הוועדות המקומיות. היחידה מבצעת ביקורות תקופתיות, בודקת את איכות ההחלטות המתקבלות ואת העמידה בסטנדרטים ובסדרי הזמנים. במקרה שוועדה מקומית אינה מתפקדת כראוי, יכול משרד הפנים להטיל עליה סנקציות לפי העניין וכן יתפרסם דוח ברמה שנתית.
- סנקציות אפשריות – שר הפנים מורשה לנקוט צעדים לפי תפקוד הוועדות ומידע שהגיע לידיו. למשל, הוא יכול לשלול מוועדה את הסמכות להיחשב לוועדה עצמאית. היא יכול לשלול סמכויות תכנון מוועדה מקומית ולהחליט כי הוועדה המחוזית תקבל את ההחלטות. כמו כן ניתן למנות מלווה מקצועי.
כל החידושים בעבודת מוסדות תכנון
בין החידושים נציין כי ועדת הערר המחוזית קיבלה סמכויות מורחבות. וועדה זו משמשת כגורם מקצועי עצמאי שיוכל לבדוק ולבקר את החלטות של ועדות מקומיות במקרה שמוגש ערעור. הוועדה מחויבת לתת החלטה בתוך פרק זמן סביר מיום הגשת הערר, מה שמתבטא הלכה למעשה בטיפול מהיר יותר בערעורים.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה זכתה ליותר סמכויות בתחום קביעת מדיניות תכנון ארצית. המועצה קיבלה כלים נוספים לפיקוח על ועדות שונות (מחוזיות ומקומיות). המועצה הארצית מוסמכת להוציא הנחיות מחייבות בנושאים תכנוניים שונים ולקבוע סטנדרטים אחידים. במקביל נציין את חיזוק תהליכי הדיגיטציה בהליכי התכנון והבניה. מוסדות התכנון, כמו הוועדות המקומיות והמועצה הארצית, מחויבים לעבוד במערכת ממוחשבת. כך ניתן לבקר החלטות, לקדם תהליכי עבודה ולהכניס סדר וניהול פעילות נאות.
מהו נוהל בדיקת תנאי סף?
בדיקת תנאי סף היא שלב מקדים, חשוב ביותר בהליך הגשת תכנית בנייה לוועדות התכנון. מדובר בבדיקה טכנית שנועדה להבטיח כי התכנית מוגשת באופן תקין וכוללת את כל המסמכים והמידע הנדרש. חשוב להבין שזהו שלב שונה מהבדיקה התכנונית המקיפה והנדרשת בהמשך. כלומר הוא נועד בעיקר לוודא שהתכנית נמצאת תקינה וראויה לעבוד בדיקה מדוקדקת והמשך טיפול.
לוחות הזמנים בבדיקת תנאי סף הוגדרו בצורה מסודרת. לדוגמא הוועדה מחויבת לתת תשובה ראשונית בתוך פרק זמן נתון מרגע הגשת התכנית. במידה והתוכנית עומדת בתנאי הסף, היא תועבר לדיון בוועדה תוך חודשיים עד שלושה במרבית המקרים. חשוב לדעת שאם התכנית אינה עומדת בתנאי הסף, יש למגיש פרק זמן מסוים של מספר חודשים בכדי להשלים את החוסרים, אחרת הטיפול בתוכנית נסגר.
הבדיקה כוללת שלושה מרכיבים עיקריים:
- בדיקת קיומם של מסמכים המחויבים על פי חוק (כמו הוכחת זיקה ביחס לקרקע).
- בדיקת התאמת מסמכי התכנית לנוהל מבא”ת העדכני.
- בדיקת מסמכי תכנון נוספים הנדרשים בהתאם לסוג התכנית.
חשוב להדגיש כי הוועדה אינה רשאית להוסיף תנאי סף מעבר למה שקבוע בנוהל, מה שמבטיח אחידות ושקיפות בתהליך. הגשת התכניות כיום מתבצעת באופן מקוון, כאשר הגרסה הדיגיטלית שמוגשת במערכת היא זו שנחשבת לאחר ההגשה בתור בקשה המקורית על פי חוק. זהו שינוי חשוב שנועד לייעל את התהליך ולהקל על המעקב אחר מצב הבקשה.
