מהו פינוי-בינוי ב־2025?
פינוי-בינוי הוא סוג של התחדשות עירונית. המטרה של פינוי בינוי היא לפנות בניינים ישנים כך שניתן יהיה לבנות במקומם מבנים חדשים, מודרניים. בשנת 2025 פינוי-בינוי ממשיך לשמש דרך חשובה ל להתמודד עם התיישנות עירונית ועם משבר הדיור (חוסר בדיור זמין באזורי ביקוש).
ניתן באופן זה לחדש אזורים עירוניים וותיקים ללא צורך בעתודות קרקע נוספות. קידום של פינוי בינויי מתבסס על שיתוף פעולה בין הדיירים, יזמים ורשויות התכנון. המטרה היא להקים יחידות דיור נוספות באזורים מרכזיים ומבוקשים, תוך שיפור איכות החיים והמגורים של הדיירים הוותיקים.
פינוי בינוי ב-2025 ואילך נועד להיות גמיש יותר, לסייע בזירוז פרויקטים פרטניים. בתהליך מספקים פתרונות דיור זמניים וחלופיים לדיירים. לאחר מכן הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו מתחם חדש ובו יותר יחידות דיור לצד תשתיות משופרות. כאשר הדיירים חוזרים לבניין, הם מקבלים לרוב דירות גדולות ומשופרות, תוספת כגון חניה, מרפסת שמש וכיוצא בזה והכל – ללא תשלום מצדם.
מהם התנאים לקבלת אישור פינוי-בינוי ומה חשוב לבדוק לפני החתימה?
"לפני החתימה על הסכם פינוי-בינוי חשוב לבדוק היטב כמה היבטים בעלי משמעות רבה. למשל, בדקו שהיזם אוחז בניסיון מוכח בפרויקטים מסוג זה וכי יש לו איתנות פיננסית מספקת לביצוע הפרויקט. כדאי להתרשם מפרויקטים שהשלים וכי עמד בכל התחייבויותיו הכספיות והחוזיות. חשוב לבדוק בעין בוחנת את תוכנית הבנייה, לוודא כי הדירות בבניין החדש צפויות להיות גדולות יותר ומשודרגות. בדקו את איכות הגימור ואת לוח הזמנים. כמובן בדקו כי קיימים כל האישורים מטעם הרשויות (רשות מקומית, רשות התכנון). וודאו שהיזם מעמיד על פי החוזה דיור חלופי הולם בתקופת הבנייה."
התנאים לקבלת אישור פינוי-בינוי:
- היתכנות מבחינה תכנונית – הבניין צריך להיות ממוקם באזור שבו אפשר לקבל את הגדלת זכויות הבנייה על פי תוכנית המתאר המקומית.
- הסכמת הדיירים - נדרשת הסכמה של רוב ממשי של בעלי הדירות (כיום מדובר על רוב של לפחות 66 אחוזים מבעלי הדירות ועדיף כמובן – יותר).
- כדאיות כלכלית - הפרויקט חייב להיות כלכלי מבחינת היזם. כלומר הכנסות ממכירות תוספת הדירות צריכות לכסות את כל ההוצאות בצירוף הרווח היזמי המקובל לפחות.
- יכולת ביצוע - היזם צריך להוכיח שהוא מחזיק ביכולת כספית ובניסיון בביצוע פרויקטים בהיקף דומה. מקובל לבקש ערבויות בנקאיות מתאימות.
- אישורי תכנון ובנייה – יש להוציא היתר בנייה דרך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
איך נראה תהליך פינוי בינוי במלואו?
תהליך פינוי-בינוי איננו מתרחש מהיום למחר. הוא צפוי לארוך לפחות מספר שנים.
יזום ותכנון
היזם מאתר בניין המתאים לפינוי-בינוי ויוצר קשר עם הדיירים. בשלב זה עורכים בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית. בודקים לגבי זכויות הבנייה הקיימות והאם ניתן לקבל תוספת זכויות בניה. בודקים את מחירי הדיור באזור. היזם מגיש הצעה ראשונית לדיירים, נפגש עימם ומסביר על התהליך. היזם צריך להתרשם מאופי המבנה ועורך תחשיבים של עלויות לכל הפרויקט.
קבלת הסכמה וחתימה של הדיירים
לאחר שהיזם מקבל אור ירוק, כלומר יש הסכמה עקרונית של הדיירים, ממשיכים להכנת הסכמים מלאים ומפורטים. כל דייר חותם על הסכם אישי מול היזם. בהסכם מציינים את אופי הדירה החדשה שיקבל הדייר, לוחות זמנים, פיצוי בגין עיכובים במסירה, אופי הדיור החלופי לתקופת העבודות. בשלב זה כבר צריך להחליט על ועד דיירים, שיייצג אותם מול היזם לאורך הדרך. היזם מפקיד ערבות בנקאית עבור הדיירים.
הגשת תוכניות לוועדו התכנון
היזם, מלווה באדריכל, מגיש תוכנית בניה ושרטוטים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. התוכנית יציגו את הבניין החדש, חלוקת הדירות, מיקום החניות, שטחים ציבוריים, תשתית. הוועדה בודקת שהתוכנית עומדת בתנאי תוכנית המתאר המקומית, היבטי בטיחות, נגישות, איכות הסביבה וכדומה. יש לציין כי צריך גם לפרסם את אופי התוכנית בפני הציבור כדי לאפשר הגשת התנגדויות בפרק זמן סביר.
הדיירים עוברים לדיור חלופי
לאחר שישנם כל האישורים עוברים לביצוע בפועל. היזם מעמיד לדיירים דיור חלופי (דירות שכורות מטעמו או תשלום דמי שכירות) למשך תקופת הבנייה. במידת הצורך מסיימים את הגשת התוכניות עם תיקונים או השלמות ומקבלים היתרי בניה שיאפשרו להתחיל בעבודות. היזם מסדיר את הטיפול בנושא קבלני הביצוע, הזמנת חומרים לפי הצורך. קבלן המתמחה בהרס בניינים ישנים יכול בשלב זה להרוס את המבנה, לפנות את ההריסות וכך לפנות מקום לבנייה החדשה.
השלמת הבניה ומסירת הדירות
הבניין החדש הולך ונבנה, תוך העמדת פיקוח צמוד של מהנדס ומפקח בניה מטעם הדיירים. לקראת סיום הליך הבנייה בודקים שהכל בוצע כהלכה וכפי שהוסכם. לאחר מכן אפשר לפנות לרשות המקומית לקבלת אישור אכלוס. בשלב זה הדיירים מקבלים מפתח ויכולים להיכנס לדירה החדשה.
השוואה בין פינוי-בינוי לבין תמ"א 38
ההבדל המרכזי בין שתי התוכניות נעוץ בגישה ובמטרות: פינוי-בינוי מתמקד בהקמת מבנה חדש לחלוטין במקום הקיים, בעוד תמ”א 38 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים כך שיהיו בעלי עמידות גבוהה יותר בפני רעידות אדמה ותוך הוספת יחידות דיור בנויות בקומות נוספות.
| תמ"א 38 | פינוי-בינוי |
|
|---|---|---|
| מטרת התוכנית | חיזוק בפני רעידות אדמה, תוך שדרוג מבנה קיים | התחדשות עירונית תוך הגדלת כמות יחידות הדיור בהיקף ניכר יותר |
| אופי טיפול במבנה | המבנה הקיים נותר על עומדו, הוא עובר חיזוק ושיפורים שונים | הריסה מלאה ובנייה מחדש של הבניין |
| האם הדיירים צריכים לעבור לדיור חלופי | בדרך כלל הדיירים נשארים, לעיתים חלקם צריכים לפנות את הדירה (למשל בעלי הדירות העליונות) | כל הדיירים זקוקים לדיור חלופי עד סוף הפרויקט |
| שיפור הדירות שמקבלים הדיירים | שדרוג הדירות הקיימות, תוספת שטח לדירות | דירות חדשות לגמרי, בדרך כלל גדולות יותר |
| למי זה מתאים | מתאים לבניינים שנבנו לפני 1980 | מתאים לבניינים ישנים, שמצבם הכללי ירוד |
| מימון הפרויקט | מימון על ידי היזם | המימון יכול להיות משולב, הון יזמי עם תמיכה ממקורות ממשלתיים |
| תוספת יחידות דיור | תוספת דירות קטנה יותר לעומת המקובל בפינוי בינוי | תוספת משמעותית הרבה יותר של יחידות דיור לפי גודל שטח |
הסיכונים הנפוצים בפרויקטים של פינוי-בינוי
אין ספק כי ישנם יתרונות רבים בתהליך של פינוי-בינוי. יחד עם זאת אין להתעלם מכך שמדובר בפרויקט ארוך טווח וסבוך ולאור זאת ישנם סיכונים שחשוב להביא בחשבון. ניתן להיערך בהתאם וכך להקטין את הסיכונים במידה ניכרת.
- סיכונים בהיבט הפיננסי (קושי כלכלי עד כדי קריסת היזם) – מקובל להעריך שזהו הסיכון הגדול ביותר בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. בשל העלויות הגבוהות היזמים עלולים להיכנס לקשיים ככספיים במהלך הביצוע. למשל עקב עליית מחירי תשומות הבנייה, ירידת מחירי הדיור, עליית ריבית המשכנתאות, קושי בגיוס מימון. במקרה כזה של קריסה כלכלית של היזם, הדיירים עלולים למצוא את עצמם ללא דירות חדשות ללא מי שיממן שכר דירה עד להשלמת הפרויקט על ידי יזם חליפי. הדרך להיערך בהתאם היא לקבל ערבויות בנקאיות בגובה מספק. במקביל חשוב לבדוק בקפידה את המצב הכלכלי של היזם לפני התחלת הפרויקט ואף במהלכו.
- עיכובים בביצוע - פרויקטים של פינוי-בינוי הם פרויקטים גדולים של בניה ויש היבטים רבים ולא צפויים שיכולים לגרום לעיכובים. למשל בעיות בקבלת האישורים מהרשויות, קשיים בביצוע הבנייה בקצב המוערך, בעיות לא צפויות מול שכנים או רשויות ועוד. עיכובים יכולים להאריך את תקופת העבודות, מה שגורם אי נוחות לדיירים. לשם הקטנת הסיכונים מהסוג הזה זיכרו לכלול בהסכם מול היזם סעיפים מתאימים שיכנסו לתוקף במקרה של עיכובים. לדוגמה, פיצוי כספי, הארכת משך הדיור החלופי.
- איכות בנייה בלתי מספקת או אי התאמה לתכנון – ישנו סיכון שהדירות החדשות לא יעמדו בסטנדרטים שהובטחו או שיהיו בעיות וליקויים באיכות הבנייה. בעיות בגימור, בתשתיות, באיטום, בתכנון הדירות. כדי למנוע זאת הקפידו למנות מהנדס. מהנדס מטעם הדיירים נועד לפקח על כל שלבי הבנייה ולוודא התאמה מלאה בין הבנייה לבין המפרט שהוסכם.
