פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי – מה המשמעות המשפטית והמעשית לדיירים וליזמים
באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי אפשר להוביל התחדשות עירונית במקומות רבים הארץ. התחדשות מהסוג הזה מועילה ברמת הפרט, ברמת הסביבה וכמובן מעלה את ערך הדירות ומשפרת את איכות המגורים. כך ניתן להוסיף יחידות דיור באזורי הביקוש שבהן לא נותרו עתודות קרקע זמינות לבניה וכך ניתן לאפשר לדיירים ליהנות מדירות בסטנדרט עדכני, דירות עם ממ”ד, שיפורים ותוספות כמו מרפסות שמש, דירה על נוף, מעלית ועוד.
הבעיה היא שבפרויקטים רבים מגיע דייר סרבן ו”תוקע” את הפרויקט כולו. מכיוון שהמדינה רואה בפרויקטים אלו באופן מוצהר אינטרס ציבורי ראשון במעלה, נקבעו תקדימים משפטיים שמאפשרים להתמודד עם חסמים שונים וביניהם דיירים שמתנגדים ללא תכלית מוצדקת, מה שנהוג לכנות “דייר סרבן”.
בשורה של פסקי דין הנוגעים לעניין התגבשה המציאות הנוכחית, שניתן להתקדם עם פינוי בינוי גם כאשר לא כל בעלי הדירות שהם גם בעלי זכויות בקרקע, מוכנים לחתום על הצטרפות לפינוי בינוי. המשמעות המשפטית של פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי היא שבכל פרויקט של פינוי בינוי ישנו איזון בין הזכויות של כל הדיירים. מצד אחד ישנה הזכות לקניין, שהיא הזכות של בעל הנכס על יחידת הדיור כלומר הדירה שהוא קנה ורשומה על שמו.
מצד שני, ישנה טובת הכלל, שהיא הזכות של כל יתר הדיירים בבניינים ישנים, לשפר את איכות המגורים, ליהנות מדירות חדשות בסטנדרט מודרני, דירות בסטנדרט אדריכלי משופר, ועם מפרט הנדסי ובטיחותי משופרים ביחס לדירות הישנות. אותו איזון משפטי הוא שעומד בלב המקרים שבהם ישנו דייר סרבן ויש צורך בפנייה לבית משפט כדי לאפשר לפרויקט לצאת לדרך.
"כאשר דייר מעלה התנגדות לפרויקט, בית המשפט ייתן פסק דין לגופו של עניין ולאור הנסיבות. בית המשפט ובראשו השופט שדן בתיק מתייחס לפרטי המקרה, אופי ההסכם בין נציגות הדיירים לבין היזם, אופי התנהלות של הצדדים לאורך הדרך וכיוצא בזה. בסופו של דבר יינתן פסק דין בעניין הדייר הסרבן כאשר משקל מיוחד ניתן לאופי הסירוב, האם הוא "דווקאי" או האם הוא נובע מסיבות מהותיות ויש בהן ממש."
מי מוגדר דייר סרבן בפינוי בינוי ואיך בתי המשפט בוחנים את הסירוב
דייר שצריך לחתום על הסכמה לפינוי בינוי נחשב לכל לדייר המחזיק בבעלותו דירה, ובכך הוא אחד מבעלי הזכויות המשפטיות. הדייר הוא אף בעלים משותף על חלק מהקרקע שעליה עומד הבניין. כך, דייר סרבן הוא אחד מהדיירים בעלי הדירות, אשר בניגוד לרוב הדיירים האחרים המעוניינים להצטרף לפינוי בינוי הוא מסרב להצטרף להסכם.
החוק ובית המשפט הדן במקרה הבא לפניו אינם רואים בשלילה את עצם הסירוב אלא דנים בשאלה האם מדובר בסירוב סביר או דווקאי. השופט הדן בתיק מסוג זה מבקש לדעת האם ההצעה והתמורות שמוצעים לדייר הסרבן עומדים בסטנדרט המקובל בפרויקטים מסוג זה והאם התמורות הולמות את שווי זכויותיו (כלומר היותו בעל דירה וחלק ברכוש המשותף, בהתייחס לשווי הדירה הנוכחי).
לפני מתן פסק דין לעניין זה, מתייחס בית המשפט להיבטים תכנוניים, להיבטים כספיים וגם לאופי החוזה שהוצע לדייר הסרבן. בית המשפט מייחס חשיבות לשאלה מיהו היזם, להיתכנות הביצוע על פי התוכנית, אופי הבניין החדש בהתאם למדיניות התכנון העירונית, האם ניתן לדייר פתרון הולם של דיור חלופי עד שהפרויקט יסתיים והדירה החדשה תהיה מוכנה וראויה למגורים.
בית המשפט רואה בצורה אחת סירוב שנועד לעצור את הפינוי בינוי ללא סיבה ממשית ובצורה אחרת סירוב שנשען על יסודות מוצקים, שנובע ממצב אישי מיוחד או מכך שזכויות שונות של הדייר מקופחות. לאור מכלול השיקולים וההיבטים יתן בית המשפט את פסיקתו.
באילו מקרים סירוב לפינוי בינוי נחשב מוצדק ובאילו לא
סירוב להצטרף לחותמים בעד פינוי בינוי עשוי להיחשב למוצדק או לבלתי מוצדק.
מקרים שבהם בית המשפט נוטה לראות בסירוב כסירוב מוצדק: | מקרים שבהם בית המשפט נוטה לראות בסירוב כסירוב בלתי מוצדק: |
|
|
"ככלל, פסיקות בית המשפט בנושא זה נוטות לתעדף קידום פרויקטים של פינוי בינוי, כאשר אין מניעה עקרונית לכך. כלל מרכזי הוא שלא לאפשר לדייר סרבן יחיד לתקוע מקלות בגלגלים באופן שמונע מיתר הדיירים לממש את זכותם, בפרט כאשר הדייר הסרבן אינו מוכיח כי ישנה פגיעה ברורה ומוחשית בזכויותיו."
מגמות בפסיקה בשנים האחרונות בנושא דייר סרבן פינוי בינוי
המגמה הנוכחית המשתקפת בפסיקה בעניין דיירים סרבני פינוי בינוי היא בעיקרה “הרוב קובע”. השיקולים הם:
- ניתן משקל משמעותי לעמדת רוב הדיירים, המעוניינים בפינוי בינוי.
- בית המשפט מכיר בכך שעיכוב פרויקטים ממין זה פוגע לא רק ביזמים אלא באופן מובהק ביתר הדיירים.
- סירוב דווקאי פוגע גם באינטרס הציבורי, שהוא התמודדות עם מצוקת הדיור, לאור מחסור בקרקעות לבניה באזורי הביקוש.
- בית המשפט רואה בחיוב התחדשות עירונית ופינוי בינוי, שתכליתם בין היתר היא להעמיד מבנים מודרניים, הכוללים ממ"ד ונבנים תקן מתקדם לעמידות ברעידות אדמה.
- ניתן לראות בפסיקה כי בית המשפט לא דוחה אוטומטית התנגדויות של דיירים, אם יש בהן ממש. אם נמצא למשל כי התוכנית האדריכלית וההנדסית אינה הולמת או שההסכם לוקה בחסר או יש בו פגמים מהותיים.
- ככלל, המגמה היא שתהיה התנהלות מקצועית, שקולה, שקופה ומקצועית בין היזם לבין כלל הדיירים. אם היזם פועל בצורה שקופה, מקצועית ומעמיד ביטחונות ראויים, גדול הסיכוי שבית המשפט יורה להמשיך בפינוי בינוי, למרות התנגדות הדייר הסרבן.
איך IPAC תורמת לצמצום התנגדויות ולמניעת סכסוכים בפרויקטים של פינוי בינוי
הניסיון שלנו בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מראה כי פעמים רבות התנגדות של דייר זה או אחר נובעת מאי הבנה או מחוסר ידע או חששות כלליים. לאור זאת, אנו עושים כל מאמץ כבר מתחילת הדרך להתייחס לזכויות הדיירים, התאמת התוכניות בהתאם להתב”ע תוך בחינת היתכנות כלכלית של הפרויקט כולו. כאשר הדיירים מקבלים את מלוא המידע ובצורה ברורה, כאשר הם רואים בעיניים את תוכניות הבניה המפורטות והם יודעים בדיוק מה יתבצע, רמת החשש יורדת ורמת האמון עולה.
בנוסף, אין ספק שחוות דעת תכנונית והנדסית שבצועה הנדרש נחוצים גם במידה ומוגשת תביעה מול דייר סרבן. בית המשפט נותן משקל רב לתוכניות ולחוות דעת הנדסית מקצועית. כאשר התוכניות מפורטות וניתן להראות כי הרשות המקומית נוטה לאשר תוכניות ממין זה וכי זכויות כל הדיירים לא יקופחו, פסק הדין יהיה בתאם. ככל שהכל מתנהל בשקיפות ובמקצועיות כבר מההתחלה, ניתן לצמצם התנגדויות ואף להגיע לסכמות במקרים רבים, ללא צורך בפניה לבית המשפט.
שאלות נפוצות
כאשר מתנהל הליך משפטי מול דייר סרבן, לא בהכרח יושבים בחיבוק ידיים. ניתן להמשיך עם שלבים של תכנון, עבודה מול ועדות התכנון של הרשות המקומית וכדומה. מה שקשור בביצוע, פינוי הדייר והריסה ובניה, צריך להמתין עד להכרעת בית המשפט.
אין מניעה לכך שהדייר הסרבן ישנה את עמדתו ויסכים לחתום, הן לפני מתן פסק הדין והן לאחר מכן. ניתן בהחלט לחתום על הסכם עם הדייר ובית המשפט בדרך כלל יראה זאת לחיוב. למעשה עצם העובדה שניתן פסק דין עשוי להמריץ את הדייר הסרבן לחתום על הסכמתו.
