מהי תביעת דייר סרבן בפינוי בינוי ומתי בכלל צריך אותה?
תביעת דייר סרבן פירושה תביעה שמייצגת את טיעוניהם של דיירים שחתמו על הסכם פינוי בינוי, בפנותם אל בית המשפט. הדיירים שמגישים תביעה או שמגישים עבורם דייר סרבן פינוי בינוי שואפים לקדם את פרויקט פינוי בינוי שהדייר הסרבן מבקש לסכל או מערים מולו קשיים בלתי סבירים.
הגשת התביעה מאפשרת לבית המשפט להתערב כאשר רוב גדול של הדיירים מסכים לעסקת פינוי בינוי ודייר אחד (או מיעוט קטן מקרב הדיירים) מתנגד ללא טיעון סביר. יש צורך בתביעה מסוג זה למשל כאשר:
- רוב הדיירים חתמו על הסכם פינוי בינוי – בדרך כלל מדובר על לפחות שני שלישים מהדיירים (או יותר) שחתמו על הסכם מול היזם. ההסכם מפרט נושאים כמו מגורים חלופיים, זכויות בניה, התמורות לדיירים וכדומה.
- דייר אחד או כמה דיירים מסרבים לחתום - אלה הדיירים שאינם מסכימים לחתום על ההסכם, אף כי תנאיו הוגנים וסבירים. הסירוב של הדיירים מסכל את הפינוי בינוי, שכן בלי הסכמה של כל הדיירים לא ניתן להרוס את הבניין לצורך בניית בניין חדש.
- סירוב לא מוצדק, בלתי סביר - הסירוב אינו נשען על נימוקים סבירים או שמועלות דרישות לא סבירות, ניסיון לסחוט יותר מהיזם, חוסר תום לב וכדומה.
- נחיצות הנדסית או שיפור איכות החיים והמגורים - פרויקט פינוי בינוי מגלם שיפור משמעותי בתנאי המגורים, משפר את בטיחות ועמידות המבנה ומאפשר קידום הליך פינוי בינוי שמשרת את כלל הדיירים.
סירוב סביר מול סירוב שאינו סביר – ההגדרה המשפטית שכל דייר צריך להכיר
עיקרון משפטי חשוב הוא האם הסירוב של הדייר נחשב ל”סביר” או “בלתי סביר” במסגרת פרויקט פינוי בינוי. בית המשפט מתייחס לאופי הסירוב ומחליט האם הוא מוצדק או לא. סירוב סביר פירושו, מבחינה משפטית, שהדייר צודק ויש ממש בטענותיו, ואין זה כך במקרה של סירוב בלתי סביר.
בית המשפט בודק כל מקרה לגופו ומביא בחשבון את האינטרסים של הדייר המתנגד ואת אלה של הדיירים שמעוניינים לקדם את הפרויקט. ככל שההסכם הוגן והסירוב פחות מוצדק, כך גדל הסיכוי שבית המשפט יחייב את דייר סרבן פינוי בינוי לחתום על הסכמתו, ואף יאפשר הגשת תביעת דייר סרבן פינוי בינוי.
סירוב סביר
סירוב של דייר ייחשב לסביר במקרים כגון:
- תנאים לא הוגנים בהסכם – אם ההסכם מכיל תנאים בלתי הוגנים או לא שוויוניים ביחס לשאר הדיירים, או אם הדייר מקבל פחות ממה שמגיע לו על פי החוק או בהתאם ל־זכויות בניה הקבועות בתוכנית החלה.
- פגיעה בזכויות הדייר - אם הפרויקט פוגע בזכויותיו של הדייר באופן בלתי מידתי, למשל תקופה ארוכה מאוד של תהליך הריסה ובנייה ללא פיצוי הולם, פינוי מהדירה ללא דירה חלופית מתאימה, או מצב שבו צפויה ירידה משמעותית בערך הנכס.
- שיקולים אישיים לגיטימיים – התנגדות הנובעת ממצבו האישי של הדייר, כגון קשיש, חולה או אדם שמצבו הבריאותי או האישי מיוחד. למשל, חולה סופני המבקש להישאר בביתו בתקופת חייו הנותרת, מתוך שיקול אנושי ומוצדק.
- היעדר איתנות פיננסית של היזם – כאשר היזם אינו מציג ערבויות מספקות לביצוע הפרויקט, או כאשר קיימים ספקות ממשיים באשר ליכולתו הפיננסית להשלים את הבנייה.
- בעייתיות בהסכם או בתוכנית הבניה – אם קיימים פגמים מהותיים בהסכם, בתוכנית הבניה או בהיתרים הנדרשים, לרבות מצבים של התנגדות להיתר בניה שלא קיבלה מענה ראוי. במקרים כאלה הדייר רשאי לסרב, כל עוד הפגמים לא תוקנו כנדרש.
סירוב בלתי סביר
לעומת זאת, סירוב ייחשב לבלתי סביר במקרים כגון:
- העמדת תנאים ודרישות כספיות מוגזמות – כאשר הדייר דורש פיצוי כספי או תנאים שאינם מידתיים ואינם מתיישבים עם התמורות שניתנו לשאר הדיירים.
- סחיטה או ניצול מצוקת יתר הדיירים - דייר שמנסה לנצל את מצוקת יתר הדיירים כדי לקבל תנאים מועדפים או פיצוי מופרז, ייחשב כמי שפועל בחוסר תום לב.
- סירוב עקרוני ללא סיבה הולמת – דייר המסרב לחתום על ההסכם מתוך עיקרון בלבד, או מתוך רצון לחסום את הפרויקט, ללא נימוק הגיוני או ענייני.
- התעלמות מטובת הכלל – אם ברור שהפרויקט מועיל לדיירי הבניין ככלל, והדייר הסרבן אינו מציג נימוק מוצדק לסירובו, בית המשפט יעדיף את טובת הכלל, כפי שנקבע לא אחת בפסקי דין העוסקים ב־פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי.
- חוסר שיתוף פעולה במשא ומתן – דייר שמסרב לנהל משא ומתן עם היזם בתום לב, מתחמק מפגישות או מציב תנאים שמשתנים ללא הרף, ייחשב כמי שפועל בחוסר תום לב, מצב שמצדיק פנייה ל־עורך דין תכנון ובניה ולנקיטת הליכים משפטיים.
מתי מותר להגיש תביעה נגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי?
כפי שעולה מן החוק ומהפסיקה, יש תנאים שחייבים להתקיים בכדי שניתן יהיה להגיש התביעה נגד דייר סרבן. חשוב להדגיש כי לא בכל מקרה של סירוב יש סיכוי לכך שתביעת דייר סרבן תזכה לאוזן קשבת בבית המשפט.
- רוב משמעותי של הדיירים כבר חתום על ההסכם – חייב שתהיה הסכמה של רוב משמעותי מהדיירים לפרויקט פינוי בינוי.
- ההסכם הוגן וסביר – בית המשפט רוצה להיווכח כי ההסכם שנחתם הוא מאוזן ושוויוני.
- הדייר הסרבן קיבל הצעה זהה או דומה ליתר הדיירים – פער מהותי בתמורות יפגע בסיכויי התביעה.
- משא ומתן בתום לב – על התובעים להראות שנעשו ניסיונות אמיתיים להגיע להסכמה.
- הסירוב אינו מוצדק – נימוקים בלתי סבירים, דרישות מופרזות או חוסר תום לב.
- הפרויקט של פינוי בינוי מועיל וחשוב – בית המשפט יבחן את תרומת הפרויקט לדיירים ולסביבה, לרוב בליווי גורם מקצועי כגון עורך דין תכנון ובניה.
איך מתנהל הליך תביעת דייר סרבן – שלב אחרי שלב
הליך של תביעת דייר סרבן פינוי בינוי אינו מתבצע באבחה אחת, אלא כולל מספר שלבים ברורים שבית המשפט מצפה לראות כי מוצו בצורה מסודרת ומקצועית:
שלב ראשון – בדיקת היתכנות משפטית ותכנונית
עוד לפני פנייה לערכאות, נבחנת התשתית העובדתית: האם מתקיים רוב נדרש של דיירים, האם ההסכם עומד בעקרונות של זכויות בניה , האם התמורות שוויוניות, והאם קיימת התאמה למסגרת של הליך פנוי ובינוי לפי הדין והפסיקה.
שלב שני – ניהול משא ומתן ותיעוד תום לב
הדיירים והיזם נדרשים להוכיח שנוהל משא ומתן אמיתי מול הדייר הסרבן, כולל פגישות, הצעות חלופיות וניסיונות לגישור. שלב זה קריטי, שכן חוסר תום לב מצד התובעים עלול להביא לדחיית התביעה.
שלב שלישי – חוות דעת מקצועיות
במקרים רבים מצורפות חוות דעת תכנוניות, כלכליות ולעיתים גם שמאיות, כדי להוכיח שהפרויקט מגלם ערך אמיתי לדיירים וכי מימוש התחדשות עירונית במקרה זה אינו פוגע בדייר הסרבן מעבר לנדרש.
שלב רביעי – הגשת התביעה לבית המשפט
התביעה מוגשת לערכאה המוסמכת ומנוסחת כך שתציג תמונה מלאה: תנאי ההסכם, עמדת הרוב, התנהלות הדייר הסרבן והנזק שנגרם עקב העיכוב. במקרים רבים נעזרים ב־עורך דין תכנון ובניה לצורך ניהול ההליך והצגת הטיעונים בצורה מדויקת.
שלב חמישי – דיון והכרעה שיפוטית
בית המשפט בוחן את סבירות הסירוב, את תרומת הפרויקט לטובת הכלל ואת מידת הפגיעה בדייר הסרבן. אם נקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר, רשאי בית המשפט לכפות את קידום הפרויקט ואף לפסוק סעדים נלווים.
מה הסיכונים לדייר שמסרב ללא הצדקה? פיצויים, הוצאות משפט ותקדימים חשובים
דייר שמסרב לפרויקט פינוי בינוי ללא עילה מוצדקת, עלול להיחשף לשורה של סיכונים משפטיים וכלכליים משמעותיים:
- חיוב בפיצויים – בתי המשפט הכירו בכך שדייר סרבן עלול לגרום נזק כלכלי ממשי לשאר הדיירים ולעיתים גם ליזם. במקרים מסוימים נפסקו פיצויים בגין עיכוב הפרויקט, אובדן רווחים ופגיעה בערך הנכסים, בהתאם להיקף הנזק שנגרם בפועל.
- הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין – מעבר לפיצויים, דייר שנמצא כמי שפעל בחוסר תום לב עשוי להיות מחויב בהוצאות משפט משמעותיות ובשכר טרחת עורכי הדין של הצד שכנגד. פסיקה זו נועדה להרתיע סירובים בלתי מוצדקים.
- קביעות תקדימיות בפסקי דין – במהלך השנים ניתנו לא מעט פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי, בהם חזרו בתי המשפט והדגישו כי זכות הקניין אינה מוחלטת וכי יש לאזן אותה מול טובת הכלל ומול אינטרסים של רוב הדיירים. במקרים קיצוניים אף הוטלו סנקציות אישיות על הדייר הסרבן.
- פגיעה במעמד המשפטי של הדייר – דייר שמסרב ללא נימוק סביר עלול למצוא עצמו בנחיתות משפטית בהליכים עתידיים הקשורים לנכס, לרבות מחלוקות על פינוי בינוי זכויות הדייר או הליכים משלימים בתחום התחדשות עירונית בפריפריה ובמרכז.
שאלות נפוצות
לא כל דייר שמתנגד לפרויקט נחשב אוטומטית לדייר סרבן. לפי הדין והפסיקה, דייר ייחשב “סרבן” רק אם מתקיימים שני תנאים מצטברים:
רוב משמעותי מבין הדיירים כבר הסכים לפרויקט פינוי בינוי (בדרך כלל לפחות שני שלישים, ולעיתים יותר – בהתאם לנסיבות).
ההתנגדות של הדייר אינה מבוססת על טעמים סבירים, כגון פגיעה ממשית בזכויותיו, תנאים לא הוגנים, היעדר ערבויות או בעיות תכנוניות מהותיות.
כל מקרה נבחן לגופו. לכן, דייר שמעלה טענות ענייניות ומגובה בנתונים לא בהכרח ייחשב סרבן, בעוד שדייר שמתנגד ללא נימוק ממשי או מתוך חוסר תום לב – עשוי להיחשב כזה בעיני בית המשפט.
אין סכום פיצויים קבוע בחוק. גובה הפיצויים נקבע לפי הנזק שנגרם בפועל כתוצאה מהעיכוב בפרויקט. בתי המשפט בחנו בין היתר:
משך העיכוב שנגרם לפרויקט
הפגיעה הכלכלית בדיירים האחרים
אובדן רווחים או הזדמנויות
הוצאות משפטיות שנגרמו לצדדים
במקרים מסוימים נפסקו עשרות ואף מאות אלפי שקלים, לצד חיוב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין. מנגד, אם בית המשפט קובע שהסירוב היה סביר – לא ייפסקו פיצויים כלל.
הסיכוי לקבלת התביעה תלוי בשילוב של מספר גורמים:
האם ההסכם שנחתם עם הרוב הוגן, סביר ושוויוני
האם הדייר הסרבן קיבל הצעה דומה לזו של שאר הדיירים
האם נוהל משא ומתן בתום לב לפני הגשת התביעה
האם קיימת תרומה ממשית של הפרויקט לבטיחות, לאיכות החיים ולערך הנכסים
האם הסירוב מבוסס על נימוקים חלשים או דרישות מופרזות
כאשר התנאים מתקיימים, הפסיקה נוטה לתמוך בעמדת הרוב ולאפשר את קידום הפרויקט, גם במחיר כפיית הסכמה על הדייר הסרבן.
משך הטיפול משתנה ממקרה למקרה, אך ניתן לתת טווחים כלליים:
שלב מקדמי (בדיקות, משא ומתן, חוות דעת): מספר שבועות עד כמה חודשים
ניהול ההליך המשפטי: לרוב בין חצי שנה לשנה, ולעיתים יותר במקרים מורכבים
במקרים מסוימים, עצם הגשת התביעה או קבלת החלטת ביניים גורמת לדייר הסרבן לחזור בו – וההליך מתקצר משמעותית
ניהול נכון ומקצועי של התיק כבר מהשלב הראשון יכול לחסוך זמן רב, לצמצם סיכונים ולהוביל לפתרון מהיר יותר.
