זכויות הדייר בפרויקטים של פינוי בינוי
פרויקטים מסוג פינוי בינוי נחשבים לפרויקטים נדל”ניים מורכבים למדי, אך גם בעלי חשיבות רבה. הם חלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית, שנועדו לאפשר לדיירים של בית משותף למסור את הדירה ליזם, המבנה נהרס ונבנה בניין חדש. בתמורה להסכמתם הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה, בבניין החדש.
לרוב הם יקבלו דירה עם תוספות ושדרוגים ביחס לדירה הישנה שנהרסה. הזכויות נועדו להיטיב עם הדיירים בכל שלב משלבי הפרויקט, הן לפני ההסכם, הן תוך כדי הבנייה וכמובן לאחר סיום הפרויקט. למשל:
הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין החדש. הדירה צריכה להיות בעלת מפרט טכני שלא יפחת ובדרך כלל גם יגדל ביחס לדירה הישנה.
עד לקבלת הדירה החדשה הדיירים זכאים לדירה חלופית או למימון שכר דירה על ידי היזם.
כדי להבטיח שהיזם ימלא התחייבויותיו במלואן הדיירים זכאים לקבל ערבות בנקאית או בטוחות אחרות.
דיירים בעלי צרכים מיוחדים, דיירים קשישים, נכים ובני משפחה זכאים להתאמות לפי העניין בדירה החדשה וכך גם לגבי הדיור החלופי.
מה אומר החוק לגבי זכויות הדייר?
החוק העיקרי המתייחס לזכויות הדיירים נקרא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006. החוק מגדיר למשל:
- צריכה שתהיה הסכמה של רוב בעלי הדירות בבית משותף (לרוב - שני שליש מהדיירים או יותר) בכדי לקדם את הפרויקט.
- דייר שמסרב סירוב בלתי סביר עלול להיתבע בגין הנזקים הכלכליים של יתר הדיירים.
- הדיירים זכאים לקבל דירות מגורים לזמן הבניה או מימון שכירות במשך כל תקופת הבנייה עד לאכלוס.
- זכויות מיוחדות מגיעות לדירים מוגבלים, קשישים, נכים וכדומה.
מה כולל ההסכם בין הדיירים ליזם?
ישנם כמה מרכיבים שצרכים להופיע בהסכם מול היזם, למשל:
ההסכם הטוב יכלול מה תהיה דירת התמורה מבחינת גודל, מספר חדרים, מפרט כללי, מרפסת, ממ”ד, חניה וכו’. אם יש הבדל בין הדירה הקודמת לדירה החדשה, מבחינת מיקום או קומה, הדבר יוזכר במפורש.
מציינים בחוזה מתי מתחילה תקופת השכירות או המעבר לדירה חלופית, משך השכירות עד מסירת דירת התמורה, סטנדרט של דיור חלופי, מי נושא בעלויות שכר הדירה וההובלה אל ומ-הדירה.
הסכם צריך לכלול ערבויות בנקאיות או בטחונות אחרים שמבטיחים שהיזם יסיים את הפרויקט כמתוכנן ויעמוד בכל ההתחייבויות, הכספיות והאחרות.
לדיירים צריכה לעמוד האפשרות לסרב לעסקה אם היא אינה עומדת בתנאים סבירים (לדוגמה: מבחינה כלכלית, מגורים חלופיים הולמים, התאמה לצרכים מיוחדים). ההסכם צריך לפרט גם את הזכויות של אוכלוסיות מיוחדות ואזרחים ותיקים לפי הצורך.
תהליך ליווי משפטי ואדריכלי וחשיבותו
ליווי משפטי ואדריכלי הוא נקודה מרכזית וחשובה ביותר בכל פינוי בינוי. עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית מסייעים לדיירים לקבל הסכם נאות מול היזם, להבטיח שהזכויות מנוסחות בבירור.
משרד אדריכלות מקצועי ומנוסה מלווה את הדיירים לכל אורך הדרך – מתכנון המפרט הטכני, דרך התאמת הדירה החדשה לצורכי המשפחה, ועד בדיקות איכות הבנייה והתאמה לתקנות בנייה ירוקה. שילוב של משרד אדריכלות לצד עורך דין מאפשר לדיירים להיות בטוחים שהתהליך מתבצע לטובתם המלאה.
הטבות ותמריצים ממשלתיים לדיירים בפינוי-בינוי
הנה כמה דוגמאות לתמריצים שמציעים המדינה או גופים ציבוריים:
הדיירים זכאים לקבל פטור ממס שבח, מס רכישה או היטלי השבחה לפי העניין, ולפי אופי הפרויקט של פינוי בינוי.
לאחר שהדיירים מקבלים את דירת התמורה הרשות המקומית עשויה להעניק להם הנחה בארנונה למשך כמה שנים. ההנחה תהיה על החלק שנוסף לשטח הדירה המקורית.
כך למשל הקלות בענין הפרוצדורה התכנונית, הקלות שמאפשרות קידום מהיר של הפרויקט, לצד נהלים מיוחדים הנוגעים לדיור ציבורי בהתחדשות עירונית.
אתגרים נפוצים וזכויות שחשוב לשמור עליהן
למי ששוקל להצטרף לפרויקט פינוי בינוי, קיימים אתגרים שראוי להיות מודעים אליהם:
- עיכובים בבנייה - אם הבנייה מתעכבת, חשוב שההסכם יכלול סעיפים שמבטיחים שהיזם ימשיך לשלם את שכר הדירה לדירה החלופית, כך שהדיירים לא ישלמו מכיסם.
- פער בין מה שהובטח למה שמקבלים - לעיתים דירת התמורה שונה בהיבטים כגון הגודל, מיקום בבניין, מפרט הבניה או איכות אחרים ממה שהובטח בעל פה. וודאו כי ההסכם מגדיר מפרט מלא.
- אי עמידה בעיקרון השוויון - ייתכנו הבדלים בתמורה בין דיירים בעלי דירות דומות, בעניין קומה או מיקום הדירה בבניין. כדאי לבדוק שההסכם שומר על עיקרון השוויון בין דיירים במצבים דומים.
שאלות נפוצות
אם בעל דירה מסרב לפרויקט פינוי בינוי בסירוב בלתי סביר, החוק מאפשר לנקוט נגדו הליכים משפטיים. יתכן שבית המשפט ישית עליו תשלום נזיקין כלפי שאר הדיירים ואף כלפי היזם. החוק מגדיר מספר קריטריונים לסירוב שנחשב סביר, למשל האם העסקה בלתי כדאית כלכלית.
היזם חייב לשלם מכיסו את שכר הדירה החלופית, לתקופה שבין פינוי הדירה הישנה ועד מסירת דירת התמורה החדשה. ההסכם צריך לפרט מה גובה השכירות, למי משלמים אותה ומה קורה במקרה של עיכובים באכלוס.
משך הזמן מאוד תלוי בגודל הפרויקט, במורכבות התכנון האדריכלי וההנדסי, קצב הוצאת האישורים מטעם הרשות המקומית, איכות התיאום עם משרד הבינוי והשיכון, אופי הניסיון של היזם ושל הקבלן המבצע ועוד. ניתן לצפות למספר שנים, לעיתים שנתיים ולעיתים אף חמש שנים ויותר, מרגע חתימת ההסכם ועד הכניסה לדירה החדשה.
לא תמיד, אך לעיתים כן. הדבר אפשרי למשל אם ההסכם מאפשר בחירה בין דירות בקומות או במיקומים שונים בבניין. העניין הזה תלוי ביזם, היקף השטח של דירות המגורים הכוללות, בתנאי ההסכם. לא תמיד הדייר מקבל אפשרות לבחור.
מכיוון שהרשויות מבקשות לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, אכן ישנן הטבות מס בלתי מבוטלות. כך למשל פטור ממס שבח, פטור מהיטל השבחה, לעיתים הנחה לתקופה מסוימת בארנונה.
