מהי הגדלת זכויות בנייה וכיצד היא משפיעה על שווי הנכס?
הביטוי “זכויות בניה” פירושו השטח שמותר לבנות בו על מגרש מסוים, על פי תוכנית המתאר. זכויות בניה מוגדרות באחוזי בנייה, מתוך כל שטח המגרש והן הקובעות את סך המטרים הרבועים שניתן לבנות בקומה אחת או יותר, את מספר הקומות שאפשר לבנות, את אחוזי הבניה בכל קומה במבנה. כמו כן אחוזי הבניה קובעים את היחס בין שטחי המגורים, שטחי שירות ושטחים משותפים, החניות וכיוצא בזה.
הגדלת זכויות בנייה פירושה הגשת תוכנית נאותה בבקשה לשנות את המבנה הקיים או התוכנית הקיימת, במטרה להגדיל את היקף הבניה במגרש או במבנה שבו מדובר.
הגדלת זכויות הבניה יכולה לבוא לידי ביטוי למשל בדברים הללו:
- הגדלת אחוזי הבנייה
- הוספת יותר קומות בבניין או במבנה
- הגדלת שטחי שירות, מרפסות, מחסנים, חניות
- שינוי ייעוד
הגדלת זכויות הבנייה משפיעה על ערך הנכס מהסיבות הללו:
כל מטר רבוע נוסף שניתן לבנות מעלה ישירות את ערך הנכס משום שהרוכשים בדרך כלל משלמים לפי מטרז' בנוי, מעבר לשווי הקרקע.מתאימה לאור המצב. במקביל, ניתן להתחיל לבדוק האם הדיירים באותו אזור רואים את ההתחדשות העירונית באופן חיובי.
הגדלת זכויות בניה יכולה לאפשר לבנות יחידות דיור נוספות. יחידות אלה יכולות להיות דירות להשכרה, יחידות דיור לילדים בבית פרטי וכדומה. יחידה שניתן להשכיר או שחוסכת צורך לשכור דירה נוספת לבני משפחה, היא בעלת ערך מובהק שניתן לכמת.
תוספת שטח כמו מרפסות, חדרי אחסון או אפילו קומה נוספת פירושם איכות חיים ואיכות מגורים גבוהים יותר. בבוא היום, במכירת הנכס תוכלו לקבל מחיר גבוה יותר.
נכס עם זכויות בנייה גדולות, אפילו כאלה שלא נוצלו בשלב זה, נחשב למבוקש יותר ולכן גם שווה יותר.
>> לפני כל פעולה מומלץ לבצע בדיקת זכויות בניה מקצועית כדי להבין את מלוא הפוטנציאל התכנוני של הנכס.
איך תהליך הגדלת זכויות בנייה עובד בפועל? שלב אחר שלב
תהליך להגדלת זכויות בנייה צריך להיות ערוך, מסודר ומקצועי בכדי שידונו בו וכדי להגדיל את סיכויו להתקבל. לרוב, נראה את השלבים הבאים:
- בדיקת המצב הנוכחי ובחינת אפשרויות – תחילה צריך לאסוף מידע לגבי המצב הקיים. חשוב לבדוק מקרוב את תוכנית המתאר הקשורות למגרש, זיהוי זכויות הבניה שישנם וכאלה שמומשו וכיוצא בזה.
- ייעוץ והכנת דרך פעולה מתאימה – בשלב זה יש להיעזר באנשי מקצוע מתחום האדריכלות והגשת תוכניות בניה.
- הכנת תוכנית אדריכלית – האדריכל מכין תוכנית בניה הכוללת קומות, חתכים, חזיתות, חישובי שטחים ותכנון חניה.
- תוכנית תכנונית – נספחי תכנון והצדקה תכנונית, כולל השפעת הבנייה על הסביבה.
- הגשת הבקשה לוועדה המקומית – הגשת כל המסמכים הנדרשים לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
- דיון בבקשה – הוועדה דנה, לעיתים דורשת השלמות או הבהרות.
- פרסום והתמודדות עם התנגדויות – שלב שבו עשויות לעלות התנגדות להיתר בניה מצד שכנים או גורמים שונים.
- קבלת החלטה – אישור, אישור בתנאים או דחייה.
- בקשה להיתר בניה – שלב סופי בדרך ליישום, כחלק מתהליך הוצאת היתר בניה בפועל.
מהם הסיכונים? טעויות נפוצות בהגשה להגדלת זכויות בנייה וכיצד להימנע מהן
- הגשת בקשה לא מקצועית
- התעלמות מהשכנים
- חוסר הלימה לתוכנית המתאר
- אי הקפדה על חניה ותשתיות
- תכנון תקציבי לקוי, כולל חוסר היערכות ל־היטל השבחה
בשלבים מורכבים אלו, שילוב של עורך דין תכנון ובניה לצד צוות התכנון יכול לצמצם סיכונים ולמנוע עיכובים יקרים.
איך IPAC מלווה תהליכים מורכבים של הגדלת זכויות בנייה
אנחנו ב־IPAC שירותי אדריכלות והנדסה בעלי ניסיון רב בטיפול בהגדלת זכויות בנייה, גם בפרויקטים מורכבים ובמסגרות של התחדשות עירונית.
אנו מלווים את הלקוחות משלב בדיקת הפוטנציאל, דרך התכנון, הייצוג מול הרשויות ועד קבלת האישורים – בשקיפות, מקצועיות וראייה כלכלית רחבה.
המטרה שלנו היא להפוך את התהליך הבירוקרטי של הגדלת זכויות בנייה לתהליך ברור, נשלט ומוצלח – עד למימוש מלא של פוטנציאל הנכס.
שאלות נפוצות
כן. בניית ממ״ד ללא היתר עלולה ליצור בעיות מהותיות בעת מכירת הנכס או בקשת משכנתא. בנקים וגופי מימון בודקים התאמה מלאה בין מצב הנכס בפועל לבין היתר הבנייה והנסח. ממ״ד שנבנה ללא היתר או ללא הסדרה תכנונית עשוי להיחשב חריגת בנייה, דבר שעלול לעכב או למנוע קבלת משכנתא, לדרוש שמאות מופחתת או לחייב את המוכר להסדיר את החריגה כתנאי לעסקה.
האחריות חלה במלואה על בעל הנכס. גם אם הבנייה בוצעה במסגרת הקלות או צווים זמניים, ממ״ד שנבנה ללא פיקוח של אדריכל ומהנדס רשוי עלול להיחשב כבלתי תקני מבחינה הנדסית ובטיחותית. במקרה של ליקוי, נזק או פגיעה בנפש, האחריות המשפטית, האזרחית ולעיתים גם הפלילית, מוטלת על בעל הבית ולא על הקבלן או המבצע בפועל.
במקרים מסוימים כן, אך לא באופן אוטומטי. ממ״ד שנבנה בצו השעה מחייב בחינה תכנונית והנדסית בדיעבד, והגשת בקשה להסדרה מול הוועדה המקומית. ייתכן שיידרשו התאמות, חיזוקים, מסמכים הנדסיים ואישורים נוספים כדי להפוך את הממ״ד לחלק חוקי וקבוע מהמבנה. ללא הסדרה כזו, הממ״ד עלול להיחשב כחריגת בנייה גם לאחר תום הצו.
הסיכון המרכזי הוא בטיחותי. ממ״ד הוא אלמנט הנדסי מורכב שנדרש לעמוד בתקנים מחמירים של פיקוד העורף. בנייה עצמאית ללא ליווי מקצועי עלולה לגרום לטעויות בתכנון, בעובי קירות, בזיון, באיטום או בחיבורים למבנה הקיים – טעויות שעלולות לפגוע ביכולת המיגון של הממ״ד ואף לסכן חיים. בנוסף, קיימים סיכונים תכנוניים, משפטיים וכלכליים הקשורים להסדרת המבנה בעתיד, תביעות, קנסות או דרישה להריסה.
