אחד מהמושגים המוכרים בתחום התכנון והבניה זה המושג של זכויות בנייה. מה זה בעצם זכויות בניה? האם אפשר לדעת על זכויות בנייה על פי מספרי גוש או חלקה? מה חשוב לבדוק לפני שיוצאים לתהליך כזה של בנייה ומהי קרקע חקלאית? על כך ועוד במאמר שלפניכם.
מהן זכויות בנייה?
המושג זכויות בניה זה בעצם מושג שמבטא את הפוטנציאל התכנוני ואת התועלת שניתן להפיק מקרקע כלשהי.
זה אומר מהם אחוזי הבנייה ומהן האפשרויות לניצול הקרקע מבחינת הבנייה והשימושים האפשריים כאשר זה למעשה מהווה מדד לערך של הקרקע.
בדיקת זכויות בניה כוללת התייחסות לכל מה שאפשר לבנות על אותה הקרקע. כלומר השטח האפשרי לבנייה, מספר היחידות שאפשר לבנות, הגובה המקסימלי של המבנה האפשרי, מספר הקומות וכן הלאה.
את זכויות הבנייה קובעת הרשות לתכנון ובנייה כאשר מדובר בתוכניות שהן מעוגנות בתב”ע. (תוכנית בניין עיר)
אילו סוגים של זכויות בניה קיימות?
ישנם שני סוגים עיקריים של זכויות בנייה:
- זכויות בנייה מובנות – זכויות אלו מוענקות על ידי תב”ע לבעלי המקרקעין.
- זכויות בנייה אישיות – אלו הן זכויות שמוענקות על פי השיקולים של הוועדה לתכנון ובנייה לבעלי המקרקעין.
איך בודקים זכויות בניה?
כדי לבחון את זכויות הבנייה בבניה חדשה או בבנייה קיימת, מחייבת בדיקה של אנשי מקצוע בתחום. זה כולל איסוף נתונים עבור המגרש ועבור המקרה הנתון.
לא קל להגיע לתמונה השלמה בבדיקה מהסוג הזה היות וכפי שכבר ציינו, לצורך כך חייבים לבדוק ולנתח את כל הנתונים הקשורים לנכס כאשר זה עשוי לכלול הרבה מאוד נתונים. כמו היעד של הנכס, קווי הבניין, השימושים הצפויים, הגובה, ועוד ועוד.
בגלל שזה כל כך מורכב, חשוב לעשות את הכול בצורה מסודרת ועם הנחיה של איש מקצוע שיש לו את המקצועיות ואת המומחיות לתחום. רק כך אפשר לצלוח את כל הסיפור הזה בקלות וביעילות.
אולי יעניין אותך: היתר לחריגות בנייה
מה העלות הממוצעת של בדיקת זכויות בנייה?
העלות הממוצעת של בדיקת זכויות בניה בית פרטי נעה בין 700 ₪ ועד 2,200 ₪, כל מקרה לגופו. בדיקת זכויות הבניה מומלצת מאד לפני כל קניה של בית, דירה, שטח חקלאי, או עסק, על מנת למנוע אי הבנות ועוגמת נפש בהמשך. כמו שלא קונים רכב בלי בדיקה, כך גם לא קונים נכס מבלי לבדוק את זכויות הבנייה.
התהליך אמור להיות פשוט, אך לעיתים הוא הופך למורכב, ומומלץ להשתמש בשירותיהן של חברות שמתמחות בזכויות בניה ויודעות לבדוק את הנושא לעומק, לרוחב, לאורך ולגובה.
איך ניתן לדעת זכויות בניה לפי גוש וחלקה?
יש דרך יעילה לבדוק את זכויות הבנייה על פי מספרי הגוש והחלקה כאשר זה נעשה באופן מקוון. חשוב לציין כי מידע כזה הוא לא בעל תוקף משפטי מחייב והוא באחריות המבצע בלד.
את המידע אפשר למצוא באתר האינטרנט של הרשות הממונה על המקרקעין או לחילופין באתר של רשות מקרקעי ישראל.
השירות מחייב תשלום אגרה.
מחשבון זכויות בניה – האם זה מדויק?
כשמדברים על מחשבון זכויות בניה, חשוב לדעת שהמחשבון אינו בודק את אחוזי השטח המותרים לבנייה. המחשבון מתמחר את השווי שלהם לאחר שהגיעו התוצאות מבדיקת זכויות בניה בית פרטי בית משותף או שטח חקלאי.
המחשבון יבדוק את הערך הכספי של זכויות הבנייה, כולל כל העלויות הנילוות והמיסוי עליהן, למקרים בהם מעוניינים לנייד, למכור וכד’.
נוסחה לחישוב אחוזי בניה – יש כזה דבר?
בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) משנת תשנ”ב – 1992 סעיף 2, מפורטות כל התקנות שעל פיהן מחשבים את אחוזי הבניה.
הנוסחה הכללית היא חישוב של כל השטח של המגרש כפי שהוא מופיע ברישומים, אחרי שמחסרים ממנו את כל השטחים המופקעים לשימוש הציבור. בנוסף, יש מספר לא קטן של מרכיבים שיש לקחת בחשבון כדי לחשב את שווי זכויות הבניה, כמו למשל:
- שווי הנכס, ב – ₪
- גודל הנכס הבנוי, במ”ר
- שטח זכויות הבנייה, במ”ר.
- הוצאות שונות הכרוכות במכירת זכויות הבנייה
- שכ”ט לגורמים שונים, כמו לדוגמה:
- שכ”ט של עו”ד רכישה לנכס
- שכ”ט של עו”ד לעסקה הנוכחית
- שכ”ט של מתווך לרכישת / מכירת הנכס
- שכ”ט של שמאי מקרקעין
- מסים שונים:
- מס רכישה על הנכס
- מס רווח הון / מס שבח
- מע”מ
לאחר שהוגדר השטח נטו מבררים מהן זכויות הבניה שאושרו לפי התב”ע.
השלב הבא הוא חישוב של היחס (באחוזים) בין השטח נטו לבין השטח, לפי אחוזי הבניה שאושרו. התוצאה היא אחוזי הבניה.
למרות שעל פניו נראה שקל לפתור את החישובים הללו בעזרת נוסחה פשוטה, מומלץ לעשות זאת בעזרת מומחים – אדריכל, מהנדס בניין וכד’ – על מנת שהחישוב יהיה מדויק ויאפשר תוספת בניה, השבחת נכס ועוד.
איך מנצלים זכויות בנייה על גג משותף?
כדי לנצל זכויות בניה על גג משותף חייבים לברר קודם כל את סוג הקניין של הגג.
- אם הגג הוא רכוש משותף, הרי שהגג משותף לכל דיירי הבניין מבחינת בעלות. המשמעות למעשה היא שעל מנת לנצל את זכויות הבנייה ולבנות עליו, יהיה צורך באישור הסכמה בכתב של 75% מכל דיירי הבניין.
- אם הגג הוא קניין פרטי, הוא יהיה בדרך כלל צמוד ושייך לדירת הגג. אך למרות שהגג פרטי, זכויות הבנייה הנוספות הן רכוש משותף של כל דיירי הבניין. לכן, כאשר רוצים לבנות עליו, יש צורך גם במקרה הזה להשיג את ההסכמה בכתב של 75% מכל דיירי הבניין. זאת, אלא אם כן צויין מראש ובמפורש בתקנות הבניין שהגג הוא רכוש פרטי של דירת הגג, הן מבחינת זכויות הבנייה בהווה – בעת חתימה על התקנון – והן בעתיד, כשמישהו ירצה לבנות ולממש את זכויות הבנייה על הגג.
- במצבים מסוימים, בעל דירת גג שמעוניין לבנות על הגג יכול לרכוש זכויות בנייה מהדיירים האחרים.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים לבנות?
לפני שמתחילים לבנות, ולא משנה אם זו בנייה חדשה או אפילו רק תוספת בנייה, יש לפעול על פי כל השלבים.
זה כולל –
- בירור הפוטנציאל של הקרקע.
- בירור הייעוד של הקרקע לצורך ווידוא התאמה שלו למטרה.
- בדיקת השטח והתאמה שלו למטרה המבוקשת.
- בדיקת הגבלות אם ישנן בשטח מתוקף תב”ע.
מהן זכויות הבנייה במקרה של תמ”א 38?
תמ”א 38 מעניקה תוספת זכויות בנייה הן ליזם והן לדיירים.
- זכויות הבנייה הנוספות ליזם משתנות בהתאם למבנה המיועד לתמ”א 38, ולפי מה שהעיריה או המועצה המקומית החליטה. באופן כללי, היזם מקבל תוספת זכויות בניה של קומה וחצי נוספת עבור בניין בן קומה אחת, בבניין בן 2 קומות הוא יקבל תוספת של 2 וחצי קומות, בבניין בן 3 קומות הוא יוכל להוסיף לבניה עוד 3 קומות, ועבור בניין בן 4 קומות ומעלה, התוספת תסתכם ב-3 וחצי קומות.
- בעלי הדירות, שהם בעצם בעלי זכויות הבנייה, זכאים לתוספת בנייה של עד 25 מ”ר לדירה, עם שדרוגים נוספים שאינם על חשבון התוספת, כמו למשל מעלית, חנייה, תשתיות ועוד.
כמה שוות זכויות בניה קרקע חקלאית
ישנם שני גורמים המשפיעים על זכויות הבנייה בקרקע חקלאית, חשוב לציין כי שני הגורמים אינם תלויים זה בזה.
מצד אחד יש לנו את רשויות התכנון ומצד שני יש את רשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל אחראית על קביעת הזכויות שמותרות באותו שטח על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, רשויות התכנון הן אלה שמתכננות ומגדירות את זכויות הבנייה על פי התקנות של תוכניות המתאר הרלוונטיות לכל יישוב.
לרוב הדבר מורכב משילוב של תוכניות מתאר שונות מה שמחייב ניתוח משפטי אדריכלי על מנת להוביל למסקנה הסופית וקבלת האישור לבנייה בקרקע חקלאית.
מדובר בזכויות בנייה שוות שהערך שלהן רק יעלה במקרה ואכן אפשר יהיה להפשיר את הקרקעות ולהוציא אותן לבנייה.
רוצים לדעת כמה שוות זכויות הבנייה שלכם? פנו אלינו ומיד נחזור אליכם ונעשה לכם סדר בכל הבירוקרטיה. IPAC
מה עוד אפשר ללמוד מבדיקת זכויות בנייה?
מביצוע בדיקה של זכויות בניה בית פרטי ניתן ללמוד למשל על אפשרויות השבחה פוטנציאלים של הנכס, בהווה ובעתיד.
בנוסף, בעזרת המידע על זכויות הבניה יהיה אפשר להעריך את גודלו הריאלי האפשרי של הנכס שמותר לבנות על בסיס זכויות הבנייה, וכן מה שווי הנכס כולו אם וכאשר ירצו למכור או לקנות.
