מה שכל בעל דירה חייב להבין לפני חתימה על הסכם
לפני שחותמים על הסכם של פינוי בינוי או שמצטרפים לפרויקט התחדשות עירונית, חשוב מאוד להתייחס להשלכות מבחינת חבויות המס. מאוד נוח להתמקד בתמורות שמקבלים, בגודל של הדירה החדשה שצפויה להיבנות, בהשבחה של ערך הנכס, בלוח הזמנים הצפוי, אבל חשוב שזה לא יבוא במקום לראות את התמונה במלואה. מבחינה כלכלית יש המון משמעות למיסים ולחיובים שיחולו וצריך להבין על היטל השבחה פינוי בינוי, מס שבח ומע"מ. מדובר בשלושת סוגי המיסים המרכזיים שבעלי דירות עלולים להיתקל בהם ומי שלא בודק את הדברים מראש עשוי לגלות הפתעות יקרות מבלי להיות ערוך לכך.
היטל השבחה פירושו תשלום שנגבה בעקבות כל עלייה בערך של נכס כתוצאה משינוי תכנוני. כאשר בעל דירה (או אפילו בעל מגרש) נהנה מזכויות בנייה נוספות, ערך הנדל"ן עולה. רשות המיסים רואה בכך השבחה וההיטל מחושב לפי שיעור מסוים מעליית הערך. שיעור ההיטל יכול להגיע עד לחמישים אחוזים מעליית הערך לפי הערכת שמאי. במקביל, מס שבח הוא מס שמוטל על רווח הון לאחר מכירת נכס.
כך, כאשר בעל דירה מוכר את דירתו הוא עשוי לשלם מס שבח על ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי למחיר המכירה או לשווי זכויות הבניה שנמכרו ליזם. מע"מ (מס ערך מוסף) הוא מס שחל על רכישת דירה מקבלן או יזם. במסגרת פינוי בינוי בעלי הדירות עשויים לקבל פטור ממע"מ על קבלת הדירה החדשה, על פי ההיגיון שהיא מחליפה את הדירה הישנה. הפטור תקף כל עוד התמורה נחשבת לסבירה ואם התמורות עודפת, יש אפשרות שהדיירים יחויבו על הפער במע"מ לפי שיעור המע"מ הנוכחי.
היטל השבחה בהתחדשות עירונית: מתי משלמים, כמה משלמים ואיך ניתן להפחית את החיוב
את היטל ההשבחה משלמים כאשר התקבלה החלטה על שינוי תכנוני כגון שינוי תב"ע, שמשביח את הנכס ומעלה את ערכו. בפרויקטים של התחדשות עירונית השינוי התכנוני מתבטא בתוספת זכויות בנייה, השבחה על בסיס שינוי ייעוד, הוספת קומות או תוספות אחרות. המועד שבו מתגבשת החובה לשלם היטל השבחה היא מועד אישור התכנית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לחילופין מועד קבלת היתר הבנייה.
גובה ההיטל מחושב לפי נוסחה שמביאה בחשבון את ערך הנכס לאחר ההשבחה בניכוי שווי הנכס לפני השינוי, כפול שיעור ההיטל (בדרך כלל 50%). השומה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית. כדי להפחית את החיוב ניתן לחלוק על הערכת השמאי להביא שומה נגדית.
בערעור יש להגיש חוות דעת מתאימה ומפורטת כך שמאי מקרקעין מקצועי יכולה לעזור להפחית את ערך ההשבחה שלפיה משלמים את ההיטל. דרך נוספת להפחית את היטל ההשבחה היא על ידי מימוש הטבות והנחות. למשל אם הפרויקט נכנס במסגרת תוכנית מתאר או תכנית ממשלתית מיוחדת, ניתן לקבל הקלות.
"חשוב לשים לב שבפרויקטים של פינוי בינוי, מקובל לחתום על הסכם שמגדיר כי היזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה. תמיד בדקו שהדברים כתובים במפורש ואסור להניח זאת כמובן מאליו. עם זאת, אם הדייר מקבל הטבות מפליגות או תמורות מעבר למה שהוסכם בתחילה או למה שמקובל, ייתכן שיצטרך לשלם מכיסו חלק מההיטל."
פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי ותמ״א 38, מי זכאי ומה התנאים המעודכנים
על מנת לעודד פינוי בינוי ותמ"א 38, הגדירו עם השנים מספר הקלות ופטורים. ישנו פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה לפרויקטים מסוימים, בדגש על תכניות בניה שאושרו מתוך צרכי הציבור. במקרים כאלה בעלי הדירות זכאים לקבל פטור מהיטל השבחה על שטח הדירה, כל עוד תוספת השטח אינה עולה על רף מסוים. אם מקבלים עוד תוספת שטח והיזם לא התחייב לשלם על כך את היטל ההשבחה, בעלי הנכס יצטרכו לשלם את ההפרש.
כמו כן, ניתן פטור עבור תוספות מסוימות כגון ממ"ד. יש לציין כי במקרים מסוימים הפטור מהיטל השבחה מוגדר כפטור מושהה. בעלי הנכס צריכים להתגורר בנכס מספר שנים על מנת ליהנות מהפטור. כמו כן הפטור ניתן בגין בניה למגורים ולא בניה מסחרית.
נסכם את התנאים לקבלת הפטור:
- מדובר בבניה למגורים ולא דירה להשקעה
- הפרויקט נכנס לקטגוריה של תוכנית מאושרת
- התמורה לא עולה על רף מקובל מבחינת שטח הדירה או תמורות נוספות
- חשוב לוודא שההסכם עם היזם מכיל סעיף המגדיר שהיזם נושא בתשלומים הקשורים להיטל השבחה
מה ההבדל בין היטל השבחה, מס שבח ומע״מ בפרויקטים של התחדשות עירונית?
לפני שנוגעים במספרים או עורכים חישוב היטל השבחה, נדגיש כי היטל השבחה איננו זהה למס שבח ושניהם מחושבים בנפרד ממרכיב המע"מ.
- היטל השבחה הוא תשלום, סוג של מס, שנגבה בגין עליית ערך של נכס על בסיס שינוי בתוכנית בניין עיר או שינוי תכנוני אחר. את ההיטל משלמים במועד קבלת היתר הבנייה או כבר עם אישור התכנית.
- לגבי מס שבח בהתחדשות עירונית, מס שבח הוא סוג של מס רווחי הון, המוטל על נדל"ן. החובה לשלם את המס חלה עם מכירת הנכס או כאשר ישנה עסקה שנחשבת למכירה (למשל מכירה רעיונית). כאשר הדירה במסגרת התחדשות עירונית מהווה דירת מגורים והיא דירת מגורים יחידה, מקובל להעניק פטור ממס שבח (בכפוף לתנאים מסוימים).
- מע"מ נחשב למס עקיף שמוגדר באחוזים מערך העסקה. המס מוטל בעת רכישת דירה מקבלן ובפרויקטיים של התחדשות עירונית ניתן פטור אלא עם התמורות מוגדרות כתמורות עודפות.
ליווי תכנוני והנדסי בהתחדשות עירונית, איך IPAC מסייעת לצמצם חשיפות מס והפתעות תקציביות
IPAC שירותי אדריכלות והנדסה מסייעים בליווי תכנוני והנדסי, תוך התייחסות גם לנושא המיסוי וההיטלים השונים. הליווי התכנוני משולב עם היבטים כלכליים וחבות במיסים, בזכות שיתוף פעולה עם עורכי דין שעוסקים במיסוי נדל"ן, שמאי מקרקעין ומומחים נוספים לפי הצורך.
בנוסף, אנו מסייעים במידה ומגישים ערעור על שומת היטל השבחה. על ידי שמאים מטעמנו ניתן להגיש חוות דעת לרשויות באופן שיכול לחסוך לדיירים עשרות ואף מאות אלפי שקלים. בעזרת הליווי התכנוני וההנדסי המתאים, לא תגלו הפתעות בלתי צפויות ותוכלו לחסוך תשלומים מיותרים או תשלומים עודפים.
שאלות נפוצות בנושא מיסוי והתחדשות עירונית
את היטל השבחה משלמים למדינה בגין עלייה בערך הנכס לאחר אישור שינוי תכנוני כגון תב"ע או אישור פרויקט תמ"א או התחדשות עירונית אחרת. בפרויקט פינוי בינוי מקובל כי היזם משלם את ההיטל, אך חשוב שהכל יצוין במפורש בהסכם בין הדיירים לבין היזם. במידה ודייר מקבל שטחים מעבר לרף נתון, הוא עשוי להצטרך לשלם את הערך היחסי של ההיטל.
בדרך כלל בהסכמי פינוי בינוי היזם לוקח על עצמו את התשלום של היטל ההשבחה. אולם, מה שקובע זה מה שמצוין בהסכם כך שחשוב לבדוק שישנו סעיף מפורט בנושא הזה. אם הדייר מבקש להכניס בדירה שינויים מיוחדים או שהוא מקבל שטחים עודפים, ייתכן שיצטרך לשלם מכיסו היטל השבחה בהתאם לכך.
ניתן להשתמש בפטור מלא או חלקי, הפטור ניתן על סמך גודל הדירה או תוספת השטח שמקבלים. בתמ"א 38 ישנו פטורים על תוספות מסוימות כגון הוספת ממ"ד.
החישוב נקבע על פי ההפרש בין שווי הנכס לפני ההשבחה לבין ערך הנכס לאחר השבחה, כפול שיעור ההיטל (50%). ערך ההשבחה תלוי בגורמים כמו גודל הדירה, מאפייני הדירה כגון קומה, גודל מרפסות, זכויות בניה נוספות. שמאי מקרקעין עורך את השומה, וניתן לערער עליה על בסיס דוח שמאי נגדי ומפורט. היטל השבחה יכול לנוע בין עשרות אלפים למאות אלפי ₪, על פי ערך הנכס המושבח.
