רוב עבודות הבנייה דורשות היתר בנייה, ורק בודדות הן פטורות. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי עבודות בניה, הריסה, בנייה מחדש, תוספת לבניין קיים וכל תיקון למעט שינויים פנימיים בדירה צריכות היתר בנייה.
מפת הדרכים לאישור היתר בנייה
אם רוצים לבקש היתר אחרי הבנייה אפשר להגיש בקשה להיתר בדיעבד, אם יש זכויות בנייה. במקרה זה מומלץ לשכור חברה המתמחה בהשגת היתרי בנייה מסוגים שונים, כדי לעזור בתהליך, בעיקר מול הרשויות העלולות להגיב בצורה שלילית. תהליך הגשת הבקשה דומה, אך יש לציין בבקשה כי מדובר במבנה קיים, ולכלול תוכניות.
- שלב ראשון – על מנת להגיש בקשה להיתר יש צורך לשכור מהנדס או אדריכל מוסמך שיהיה אחראי על תכנון הבנייה וילווה את תהליך בקשת ההיתר, כי רק עורך בקשה מוסמך יכול להגיש בקשות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
- שלב שני – על מנת לבקש היתר יש לקבל תחילה את המידע הדרוש, הכולל הנחיות לתהליך הרישוי. מידע זה ניתן לקבל באמצעות בקשת תיק מידע מהועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות מערכת רישוי מקוונת. התיק מכיל מידע תכנוני רלוונטי, כולל זכויות בניה ושימושים על פי התב”ע שבתוקף, לצד התנאים להשלמה עד לקבלת היתר, ותנאים למילוי הבקשה להיתר. על המבקש להגדיר את מהות בקשת ההיתר לשם קבלת מידע מדויק מהוועדה. לאחר קבלת הבקשה, מונפק תיק המידע תוך 30 ימי עבודה, בתנאי שהבקשה כוללת מפת מדידה מעודכנת ותמונות של המגרש. תיק המידע תקף לשנתיים מיום קבלתו, ויש לקבלו לפני הגשת בקשה להיתר.
- שלב שלישי – לאחר קבלת תיק מידע אפשר להתחיל בתכנון.
- שלב רביעי – בקשה מסודרת לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות. לכל רשות ישנם נהלים לגבי האישורים הנדרשים והתנאים לקבלת היתר.
מצורף סרטון מאתר “מידרג” המסביר מהוא היתר בנייה ומפרט על התהליך:
מרגע שהוגשה בקשה ישנם מספר שלבים נוספים בתהליך קבלת היתר בנייה:
- בדיקת סף – בדיקה ראשונית שאכן כל המסמכים והאישורים הנדרשים מצורפים לבקשה.
- בקרה מרחבית – בשלב זה נבדקת תכנית הבקשה להיתר מבחינת עמידתה בתקנות ובהוראות הוועדה לגבי חישובי שטח וכד’. לרשות הרישוי יש 45 ימי עבודה להשלים את הבדיקה/בקרה ולהגיש בקשה תואמת-תב”ע לדיון בוועדה. לגבי בקשות לרבות הקלות, יש לבצע את הבדיקה תוך 90 ימי עבודה. הוועדה מחליטה אם לאשר, לדחות או לדון מחדש בבקשה לאחר סינון טכני. אם יש אישור, הוא עובר לבקרה הנדסית (תכן).
- בקרת תכן – לאחר אישור הוועדה לבקשה להיתר, מתבצעת בדיקה לוודא שהמבנה המוצע עומד בדרישות הבטיחות. המבקש מגיש לעיון הוועדה המקומית את המסמכים הדרושים. לאחר עמידה בתנאים לבקרת תכנון יש להגיש תוכניות ואישורים סופיים באופן מקוון. הבדיקה אורכת עד 30 ימי עבודה – אם אין צורך במכון בקרה – אך בפועל עשויה להימשך שישה חודשים ומעלה. תוקף החלטת הוועדה לשנתיים ממועד ההחלטה.
- שלב אחרון: תשלום כל אגרות הבנייה, היטלים והשבחות, תוך 5 ימי עסקים. תוקף היתר הבנייה הוא ל-3 שנים.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה
על פי חוק כל התהליך אמור להיות יחסית קצר בזמן אבל הפועל, הוא ארוך בגלל עומסים ברשויות וסיבות של כוח אדם ועוד.
- בקשה לקבלת תיק מידע – על פי חוק, הרשות צריכה למסור את המידע תוך 30 ימי עסקים. אם לא, אפשר לעבור ישירות לבקשה לקבלת היתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
- הגשת בקשה להיתר – כל שלב לוקח את הזמן שלו:
- בדיקת סף – יכולה לקחת בין 3 חודשים ל-5 חודשים.
- בקרה מרחבית – יכולה לקחת בין 45 יום בהליך מקוצר עד 90 יום בהליך רגיל.
- בקרת תכן – יכולה לקחת בין 4 חודשים ל-8 חודשים.
- דרישה לתשלום – יכולה לקחת בין 10 ימים ל-30 יום.
- הפקת היתר בניה – יכולה לקחת בין 5 ימים ל-10 ימים ימים.
זו הסיבה שרבים בוחרים לשכור חברה כמו IPAC שירותי אדריכלות והנדסה, המתמחה בהשגת היתרי בניה, הוספות בנייה, חריגות ושמכירה את מבוכי הבירוקרטיה, לעיתים גם את האנשים הפועלים בה, ושיש לה ניסיון רב שנים בקיצור זמני תהליך קבלת היתר בניה המייגע והמתיש.
כמה עולה להוציא היתר בנייה
עלות היתר בניה היא עלות משתנה, המושפעת מגורמים רבים, כולל עלויות שונות, אגרות, והיטלים.
- עלויות ישירות – במינהל התכנון ישנו מחשבון על פיו ניתן לחשב את אגרות הבנייה שיש לשלם. האגרות נקבעות בהתאם להיקף ולסוג הבנייה. התעריפים מתעדכנים פעם בשנה בהתאם למדד. בנוסף לאגרות יש להוסיף תשלום היטלים כמו: היטל השבחה, שמשולם עבור עליית שווי הקרקע עקב הבנייה, היטלי פיתוח עירוניים, המשולמים לרשות המקומית עבור תשתיות עירוניות והיטלי הפיתוח לביוב וצנרת מים, וכו’.
- עלויות עקיפות – תשלום לכל הגורמים המקצועיים המעורבים בתהליך הבקשה, כמו מהנדס או אדריכל (כעורך הבקשה), תשלום עבור יצירת תוכניות בנייה, ייעוץ מקצועי בכל נושא, כמו קונסטרוקציה, חשמל, מים ועוד.
- עלויות בלתי צפויות – תשלום ליועצים עבור אישורים נוספים שהוועדה תבקש, תיקון מסמכים, חוסר במסמכים וכד’. כדי למנוע פיזור תשלומים אנשים בוחרים לשכור חברה שמנהלת את הפרויקט מא’ עד ת’, ומלווה את כל תהליך קבלת היתר בניה, כולל הגשת הבקשה, תכנון, ייצוג בועדה המקומית, בדיקת אגרות והיטלים ועוד.
