היתר להוספת ממ״ד לדירה או לבית פרטי הוא מהלך בעל חשיבות בטיחותית ותכנונית מהמעלה הראשונה.
מאז שנות ה־90 החוק בישראל מחייב תכנון והקמה של ממ״ד במבנים חדשים ובתוספות בנייה, ובמקביל נקבעו עם השנים הקלות, מסלולים ייעודיים ואף אפשרות למסלול מהיר במקרים מסוימים.
בעמוד זה ריכזנו את כל המידע הרלוונטי להוספת ממ״ד מתי נדרש היתר בנייה, באילו מקרים קיימת אפשרות לבנייה ללא היתר, מהן ההקלות בבניינים קיימים, ומה ההבדל בין בנייה עצמאית לבין בנייה במסגרת תמ״א 38 כדי שתוכלו לבחור את הפתרון הנכון ביותר לנכס שלכם.
- היתר להוספת ממ״ד – מה חשוב לדעת לפני שמתחילים
- ברוב המקרים נדרש היתר בנייה להוספת ממ״ד - היתר בנייה הוא המסלול המרכזי והקבוע, ומאפשר תכנון תקני, גמישות תכנונית וליווי מול הוועדה המקומית במיוחד בבניינים משותפים.
- קיימים מקרים חריגים של מסלול מהיר וללא היתר - בכפוף לתנאים מוגדרים בצו השעה, בעיקר בבתים פרטיים ובמבנים העומדים בקריטריונים תכנוניים ברורים.
- הבחירה בין המסלולים תלויה בנכס ולא בסיסמאות - סוג המבנה, מיקום, זכויות בנייה ורמת הדחיפות הם שקובעים אין פתרון אחד שמתאים לכולם.
- ליווי מקצועי חוסך טעויות, עיכובים ועלויות מיותרות - IPAC מלווה בעלי נכסים בהיתר רגיל ובמסלול המהיר, משלב הבדיקה ועד סיום התהליך כדי שתבחרו את הפתרון הנכון ביותר לנכס שלכם.
החובה החוקית להוספת ממ״ד והתקנים המחייבים
החובה החוקית משנת 1991
משנת 1991 החוק מחייב להוסיף ממ״ד לכל מבנה חדש שנבנה, וכן לכל תוספת בנייה לדירה קיימת.
בשנת 2010 הוגדרו בחוק הקריטריונים המעודכנים לבניית ממ״ד תקני, המותאם למשפחה של עד שש נפשות.
דרישות תקן לממ״ד
על מנת שממ״ד ייחשב תקני, עליו לעמוד בדרישות הבאות:
- בנייה מבטון מזוין, עם עובי קירות מינימלי של 25 ס״מ
- שטח של 9 מ״ר נטו (כ־12.5 מ״ר ברוטו)
- גובה פנימי בין 2.5 ל־2.8 מטרים, ורוחב מינימלי של 1.6 מטר
- התקנת שני צינורות אוורור – אחד פנימי ואחד חיצוני
- התקנת דלת וחלון אטומים, עמידים בפני חדירת אוויר, רסס והדף
דרישות אלו נבדקות בקפדנות במסגרת הליך ההיתר, וגם במסלולים מקלים קיימת חובה לעמוד בהן.
הוספת ממ״ד בבניינים קיימים – הקלות והטבות תכנוניות
בבניינים שנבנו לפני שנים ואינם כוללים ממ״ד, המחוקק והוועדות המקומיות מאפשרים הקלות משמעותיות, מתוך הבנה לחשיבות הבטיחותית של הממ״ד.
בין ההקלות הקיימות:
- שטח הממ״ד אינו נחשב כחלק משטח הדירה
- אם לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה, ניתן לבנות ממ״ד עם היתר רגיל ללא אישורים מיוחדים
- ניתן לחרוג מתוכנית בניין העיר המקורית (תב״ע) לצורך הוספת ממ״ד
- ניתן להוסיף ממ״ד לבניין גם אם אינו כלול בשטח הדירה המקורי
- אין צורך בקבלת הסכמה של כל דיירי הבניין, בניגוד לתוספות בנייה אחרות
- קיימת אפשרות להליך מזורז להוצאת היתר להוספת ממ״ד
בניית ממ״ד פטורה מהיטל השבחה של הוועדה המקומית
שיקולי שכנים ומיקום הממ״ד
לפני בניית ממ״ד יש לבדוק:
- את מיקומו הפיזי המתוכנן
- חריגה מקווי המבנה
- השפעה על אור, אוויר ופתחים של דירות אחרות
עם זאת, בשל חשיבות הממ״ד, הוועדה המקומית והחוק מעניקים לו משקל גבוה יותר מאשר לרצון השכנים, בהשוואה לתוספות בנייה רגילות. אין צורך בקבלת הסכמה של כל דיירי הבניין
שלבי התהליך להוצאת היתר להוספת ממ״ד
משך הזמן קצר משמעותית מהליך היתר רגיל לתוספת בנייה, במיוחד כאשר מדובר בהליך מזורז לממ״ד.
(להרחבה בנושא: הוצאת היתר בנייה וגם קריטריונים לקבלת היתר בנייה)
דרכי בנייה להוספת ממ״ד
בניית ממ״ד באופן עצמאי
כל בניית ממ״ד מחייבת יציקה של יסודות וקירות מבטון מזוין מהקרקע ועד התקרה.
בדירות בקומות עליונות נדרש אישור של הדיירים בקומות שמתחת, מאחר והבנייה נשענת על שלד הבניין.
התהליך כולל:
- הגשת נתוני הנכס, זכויות הבנייה, מפה טופוגרפית ומדידות
- הגשת טופס בקשה ותשלום אגרות
- לאחר קבלת האישור – התקשרות עם אדריכל, מהנדס ואנשי מקצוע
העלות משתנה בהתאם:
- לגודל הממ״ד
- לסוג הדלתות והחלונות
- למערכת הסינון והאבזור
(להרחבה בנושא: בניית ממ״ד בבית פרטי)
בניית ממ״ד במסגרת תמ״א 38
במסגרת פרויקט תמ״א 38:
- הממ״ד נבנה לפי כל התקנים הנדרשים
- היזם נושא בעלויות הבנייה
- נחסכת מהדייר התנהלות עצמאית מול הרשויות ואנשי המקצוע
עם זאת, התהליך תלוי בהסכמות כלל הדיירים, פתרונות חניה, תכנון סביבתי ואישורים נוספים מה שעלול להאריך את משך הביצוע.
האם אפשר לבנות ממ״ד ללא היתר? מסלול מהיר וצו השעה
במצבים מסוימים נקבע צו שעה המאפשר בניית ממ״ד במסלול מהיר וללא היתר בנייה רגיל, בכפוף לתנאים מוגדרים.
מי יכול להיכנס למסלול המהיר
המסלול מיועד בעיקר ל:
- בתים פרטיים
- מבנים נמוכים העומדים בקריטריונים תכנוניים מסוימים
לא כל נכס זכאי, ודירות בבניינים משותפים לרוב אינן מתאימות למסלול זה.
ההבדל בין מסלול מהיר להיתר רגיל
- המסלול המהיר מוגבל בגמישות התכנונית
- קיימת אחריות הנדסית מלאה לעמידה בתקנים
- ייתכנו מגבלות עתידיות על הרחבות נוספות בנכס
מתי המסלול המהיר כן מתאים
כאשר קיימת דחיפות גבוהה, והנכס עומד בכל התנאים המסלול המהיר יכול להוות פתרון יעיל.
עם זאת, הבחירה בין היתר רגיל למסלול מהיר מחייבת בדיקה מקצועית מוקדמת.
היתר בנייה לממ״ד או מסלול מהיר – איך בוחרים נכון?
אין פתרון אחד שמתאים לכולם.
הבחירה תלויה ב:
- סוג הנכס
- המצב התכנוני
- הדחיפות
- וההשפעה העתידית על הנכס
ליווי מקצועי מאפשר לבחור את המסלול הנכון, ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר.
ליווי מקצועי בהוספת ממ״ד
אנו מלווים בעלי נכסים:
- בהוצאת היתר בנייה להוספת ממ״ד
- וכן בבדיקה וליווי במסלול המהיר וללא היתר, כאשר הוא רלוונטי
הליווי כולל בדיקת זכאות, התאמה רגולטורית, תכנון וניהול התהליך מול הרשויות.
רוצים לדעת איזה מסלול מתאים לנכס שלכם?
השאירו פרטים לבדיקת זכאות וייעוץ ראשוני, ונבחן יחד האם היתר רגיל או מסלול מהיר הוא הפתרון הנכון עבורכם.
שאלות ותשובות נפוצות על היתר להוספת ממ״ד
ברוב המקרים כן. היתר בנייה הוא המסלול הרגיל והקבוע להוספת ממ״ד, במיוחד בדירות בבניינים משותפים או כאשר נדרש תכנון מורכב. עם זאת, קיימים מקרים חריגים שבהם ניתן לבנות במסלול מהיר וללא היתר, בכפוף לתנאים.
היתר בנייה מאפשר גמישות תכנונית רחבה יותר ומתאים לכל סוגי הנכסים.
המסלול המהיר הוא פתרון נקודתי, מוגבל בתנאים, ומתאים בעיקר לבתים פרטיים העומדים בקריטריונים שנקבעו בצו השעה.
ברוב המקרים, זמן קבלת היתר להוספת ממ״ד קצר יותר מהיתר לתוספת בנייה רגילה, במיוחד כאשר מדובר בהליך מזורז. משך הזמן משתנה לפי סוג הנכס והוועדה המקומית.
כן. החוק והוועדות המקומיות מאפשרים הקלות בהוספת ממ״ד בבניינים קיימים, ואין צורך בהסכמה של כל דיירי הבניין, בניגוד לתוספות בנייה אחרות – בכפוף לעמידה בתנאים.
לא. בניית ממ״ד פטורה מהיטל השבחה של הוועדה המקומית, כחלק מההקלות שנקבעו בחוק.
במקרים מסוימים כן, אך לא תמיד. הסדרה בדיעבד תלויה במצב התכנוני, בעמידה בתקנים ובהחלטת הוועדה המקומית.
צו שעה הוא הוראת שעה זמנית, שעשויה להשתנות או להתעדכן. לכן חשוב לבדוק את המצב הרגולטורי העדכני לפני קבלת החלטה.
רק בדיקה מקצועית של הנכס, הזכויות התכנוניות והדחיפות תאפשר לקבוע האם היתר רגיל או מסלול מהיר הוא הפתרון הנכון.
