- חוק בניית ממד - מה חשוב לדעת
- חוק בניית ממ"ד מסדיר את ההנחיות והתנאים לבניית מרחבים מוגנים בדירות ובבתים פרטיים.
- החוק כולל דרישות בנוגע לתכנון, חומרים ואמצעי מיגון, כדי להבטיח הגנה מרבית לדיירים במצבי חירום.
- בנייה בהתאם לחוק מאפשרת לא רק עמידה בתקנות אלא גם העלאת ערך הנכס ושיפור תחושת הביטחון של המשפחה.
- IPAC מציעים ליווי מקצועי בתהליך הבנייה, עם דגש על עמידה בדרישות החוק ומימוש התכנון ברמה הגבוהה ביותר.
מה נחשב לממ"ד?
הממ"ד הוא מרחב מוגן דירתי. בניית הממ"ד היא חובה חוקית המוטלת על כל קבלן שבונה בית כאשר יש כללים ברורים ותקנים הקובעים את אופן הבנייה של החדר.
חדר הממ"ד מעניק לנו הגנה בעתות לחימה אך הוא גם חדר שעומד בזכות עצמו ובהחלט יכול לשמש כאחד מחדרי השינה בבית או כל חדר אחר מלבד מטבח או חדר רחצה.
קבלת היתר לבניית ממ"ד
- ליווי מקצועי בתהליך קבלת ההיתר
- עמידה בתקנים מחמירים
- מניעת התנגדויות ודאגה לביצוע חוקי
- תהליך יעיל וקצר יותר
מהו חוק בניית ממד?
למעשה חוק בניית ממד הוחל בשנת 1991 כאשר חוק זה מחייב הוספה של ממ"ד לכל מבנה חדש וכן אפשרות בנייה של ממ"ד במבנה ישן שאין בו ממ"ד.
את הממ"ד מותר לבנות גם מעבר לקו הבניין. אם אתם הולכים על הוספת חדר ממ"ד בבית, חשוב שתדאגו לכך שלא תהיה פגיעה בדירה הן מבחינת אור השמש והן מבחינת האוויר שנכנס לבית. כמו כן חשוב לשמור שהממ"ד לא ייצור פגיעה בעיצוב הכללי של הבית ובעיצוב הפנים שלו.
בבית שאין בו ממ"ד ניתן באמצעות תהליך קצר יחסית לקבל את תיק רישוי הבנייה. לרוב גם לא תהיה זכות התנגדות לדיירים אחרים לבניית חדר הממ"ד בדירה שם אין עדיין חדר כזה.
על אילו מבנים חל חוק בניית ממ"ד?
על פי החוק, מבנים חדשים חייבים לבנות עם ממ"ד תקני. חוק בניית ממ״ד מתייחס לחובה לבנות ממ"ד למשל:
- כאשר מתכננים ובונים בית פרטי צמוד קרקע
- כאשר מתכננים ובונים בניין מגורים, כלומר מבנה רב קומות
- כאשר מתכננים פרויקט של תוספת בנייה משמעותית
- בבניה עסקית או מסחרית, חלה חובה להקים מרחב מוגן תקני שיכול להיות קומתי
כאשר מוציאים היתר בנייה למבנה מגורים, יש לכלול בתוכניות הבניה את המרחב המוגן, על פי תקנות והוראות פיקוד העורף. כאשר מדובר במבנים ישנים שתאריך הבניה שלהם מוקדם ביחס לחובת הקמת ממ"דים, אין חובה להקים ממ"ד אך ניתן לעשות זאת ולקבל הקלות שנועדו לעודד הוספת ממ"דים.
ההקלות החדשות בנוגע לבניית ממד – מה אומר החוק?
ההקלות החדשות בנוגע לבניית ממד, שהתקבלו במהלך שנת 2023 מהוות בשורה משמעותית עבור הבניה בישראל, וכמובן גם עבור בטיחות התושבים. הנה כמה נקודות עיקריות של אותן הקלות מדוברות:
• פטור מהיתרי בניה – עבור בתים צמודי קרקע, מתאפשר להקים חדר ממ"ד מבלי שיהיה צורך בקבלת היתר בניה לשם כך. אולם, חשוב להדגיש כי בניית ממ"ד ללא היתר כרוכה בעמידה בלא מעט דרישות הנדסיות ותנאים ספציפיים, שמטרתם בעצם לאפשר את הקמתו של הממ"ד בצורה נכונה מבחינה הנדסית.
• צמצום הדרישות – נכון, כפי שהזכרנו קודם לכן – יש לא מעט דרישות בכל הנוגע להקמת ממ"ד מבחינה הנדסית, אך חשוב מאוד להדגיש כי דרישות אלו הצטמצמו בצורה חסרת תקדים בהשוואה למה שהיה קודם לכן. כך למעשה, במקרים בהם בכל זאת נדרש היתר בניה עבור הקמת הממ"ד, המון דרישות הוסרו – כמו לדוגמא הדרישה להסרת חריגות בניה. המטרה כאן היא להקל ככל הניתן על תוספת ממ"ד, שבימים אלו אנו מבינים עד כמה מדובר בתוספת חיונית מבחינה בטיחותית במדינת ישראל, עליה אסור לנו לוותר בשום פנים ואופן.
• הקלות תשלום – רשות מקרקעי ישראל הכריזה כי לא יידרש אישור מטעמה יותר, ובנוסף לכך – לא יידרש תשלום דמי היתר עבור בניית ממ"ד ששטחו עד 20 מ"ר בכל רחבי הארץ.
מתי ניתן לבנות ממ"ד בפטור מהיתר?
על מנת לקצר הליכים ולהקל על הוספת ממ"דים, ניתן במקרים שונים לבנות ממ"ד תוך פטור מהיתר. מעת לעת ניתן פטור מהסוג הזה במסגרת הוראות שעה. ניתן לבנות ממ"ד כחוק וללא היתר למשל:
- ביחידות דיור צמודות קרקע או מבנים קטנים, ללא ממ"ד.
- כאשר ניתן להוסיף למבנה ממ"ד במידות התקניות ובמקרים שבהם ניתן לקבל אישור, גם במידות קטנות יותר.
- כאשר מגישים אישור לפיקוד העורף כנדרש. לאחר הקמת הממ"ד יש לעדכן את הרשויות שהבניה הסתיימה.
חשוב להדגיש כי גם אם מקימים ממ"ד כחוק בפטור מהיתר, הרי שחייבים להקפיד על כל התקנות, לצרף תוכנית הנדסית מפורטת ולעמוד בכל תקנות המיגון הנוגעות למרחב מוגן.
איך השפיע החוק על השוק?
הודות לחוק המחייב בניית ממ"ד, אנחנו נהנים כיום מאפשרויות קלות יותר להרחבת הבית בחדר ממ"ד (שהופך להיות חדר ככל חדרי הבית.) מה שמהווה יתרון לכל מי שרוצה לשפר דיור ולהגדיל את הבית.
תהליך הרישוי הוא הרבה יותר פשוט וקל. נוספו תיקונים רבים לחוק שנועדו למנוע את ההתנגדויות לבניית ממ"דים. כך למשל אין צורך בהסכמה של יותר מ60% מהדיירים. כך גם ההליך כולו ניתן בהליך רישוי מזורז.
אפשר לומר כי בזכות החוק נהנים היום אנשים רבים מתוספת משמעותית לבית שלהם בלי להיתקע עם בירוקרטיה ארוכה ומורטת עצבים.
מה קובע החוק לגבי תוספת ממ"ד בבית משותף?
בבית משותף צריך להתייחס לשאלה האם הבניה של ממ"ד חדש משפיעה על הרכוש המשותף או על הזכויות של השכנים. יש צורך בהסכמה של רוב הדיירים, אך אין צורך בהסכמה של כולם. הסכמה של 60 אחוז ומעלה תאפשר להוסיף את הממ"ד.
בנוסף, החוק מחייב שהממ"ד יהיה תקני כאמור וכי הכניסה תהיה דרך הדירה. כאשר מדובר בפרויקט כגון תמ"א 38 או פינוי בנוי, המבנה המשופץ חייב לכלול ממ"דים לדירות.
איך מקבלים היתר לבניית ממ"ד?
למרות שאפשר בקלות לקבל היתר בנייה לחדרי ממ"ד, חשוב לפעול בצורה הנכונה ובהליכים המקובלים. אין היתר בשום אופן לבנות ללא אישורים.
ישנם חמישה שלבים בדרך לקבלת ההיתר.
- שלב ראשון – הגשת בקשה למידע להיתר. עורך הבקשה יפתח עבורכם את הבקשה ברישוי זמין. הוא יבצע מדידה עדכנית של המגרש ואף יצלם תמונות של המגרש והמבנה. בקשה זו כרוכה בתשלום אגרה על סך 198 ש"ח.
החלק של וועדת התכנון והבנייה בשלב הזה זהו אישור התנאים ומסירת תיק המידע בתנאים מוסכמים. - שלב שני – פתיחת הבקשה להיתר עורך הבקשה יגיש את הבקשה לצד הוכחת בעלות שלכם ואישור זכויות על השטח. הוועדה תבדוק את הנתונים.
- שלב שלישי – בדיקת הבקשה ע"י הוועדה. שלב זה נתון לידיה של הוועדה לתכנון ובניה. היא בוחנת את הבקשה, דנה בה, מעירה הערות ומוסיפה תיקונים.
- שלב רביעי – פתיחת בקשה להיתר ובדיקת תנאים מוקדמים. עורך הבקשה ידאג לדוח קונסטרוקטור, לאישור מטעם פיקוד העורף, ישלם את האגרות וההיטלים וימלא אחר דרישות הוועדה הנוספות.
- שלב חמישי – הפקת ההיתר וביצוע העבודה בפועל.
קבלת היתר לבניית ממ"ד
- ליווי מקצועי בתהליך קבלת ההיתר
- עמידה בתקנים מחמירים
- מניעת התנגדויות ודאגה לביצוע חוקי
- תהליך יעיל וקצר יותר
למה חשוב שיהיה לנו ממד בבית ?
לחדר ממ"ד בבית מספר יתרונות.
- החדר מעניק לנו תחושת ביטחון כאשר אנחנו יודעים כי בכל מקרה חירום כמו נפילת טילים או רעידת אדמה, יש לנו את החדר שיעניק לנו הגנה וביטחון.
- מעבר להגנה בעתות לחימה, מעניק חדר הממ"ד חוזק לכל המבנה כולו היות והוא מחזק במידה משמעותית ממש את כל המבנה. מה שמהווה יתרון במצבים של רעידות אדמה.
- הממ"ד נחשב כשטח שירות של הבית. מה שאומר שאם יש לכם זכויות בנייה בדירה, תוכלו לנצל אותם מלבד חדר הממ"ד. עם תכנון שייעשה בצורה נכונה וחכמה אתם עשויים להרוויח מכל הכיוונים.
איזה אישורים נצטרך להוצאת היתר לבניית ממד?
דווקא בנושא הזה של הוצאת היתר לבניית חדר ממ"ד יש הרבה אי הבנה ושאלות רבות. חשוב לדעת כי הוצאת ההיתר תלויה בהרבה מאוד גורמים ואין תהליך אחד דומה למשנהו. העלויות אף הן שונות מפרויקט לפרויקט.
מי אחראי על הטיפול בהנפקת האישורים?
יש אנשים שהיו רוצים מאוד לשדרג את הבית בו הם גרים אך הם לא יודעים מהיכן להתחיל ואל מי לפנות לשם כך. יש כאלה שמתייאשים ויורדים מהעניין כבר בשלב הזה שזה בעצם לפני שבכלל קורה משהו בפועל.
עבורם אנחנו מציעים את השירות שמתחיל כבר מהשלב הראשוני הזה של הנפקת האישורים. החברה תיטול על עצמה את כל ההתנהלות שזה כולל בדיקות בשטח על ידי מהנדס, הכנת כל המסמכים, איסוף חתימות של הדיירים וכל מה שצריך כדי לקדם את האישור המיוחל. מובן שבשלב הבא החברה אף תבצע את העבודה בפועל בצורה הטובה ביותר.
אם אתם יודעים ליזום בעצמכם ויחד עם דיירים נוספים בבניין אתם חושבים על בניית ממד והרחבה של הנכס, אין למעשה כל מניעה לכך שתתארגנו בכוחות עצמכם ותכינו בעצמכם את הבקשה על פי כל הכללים. עם הבקשה אתם תגשו אל ועדת התכנון והבנייה בעירייה אליה אתם שייכים ומשם תתקדמו בכוחות עצמכם גם הלאה.
ברור שיש הבדלים בגישות השונות אך הבחירה לא תמיד נתונה בידיכם. כי רק מי שאכן מסוגל להתעסק עם כל הפרוצדורה יוכל להתמודד בכוחות עצמו מול הרשויות על כל מה שכרוך בכך. אם אתם לא כאלה או שאתם בודדים במערכה ואין אתכם דיירים נוספים שרוצים להרחיב, הטוב ביותר הוא אכן להיעזר באנשי מקצוע שינהלו עבורכם את המערכה.
אולי יעניין אותך: היתר להוספת בריכה | היתר לחריגות בנייה
איך בונים את הממד בפועל?
הממ"ד אמור להיות בנוי מבטון מזויין במקשה אחת. הוא חייב להיות אטום מפני חומרים מסוכנים והוא אמור לכלול:
- דלת הדף – הדלת נועדה לאטום את החדר וכן למנוע חדירת רסיסים.
- חלון הדף – כנ"ל.
- נקודות חשמל ותקשורת
- מערכת אוורור וסינון.
אילו מידות ותקני מיגון נדרשים לפי חוק בניית ממ"ד?
על פי החוק והתקן, הממ"ד חייב לעמוד במידות מינימליות ובתקני מיגון מסוימים. למשל:
- הגודל של הממ"ד צריך לעמוד על 9 מטר רבוע. במידה ולא ניתן, אפשר להגיש בקשה לפיקוד העורף כדי להקים ממ"ד בשטח קטן יותר, שלא יפחת מ-5 מטרים רבועים.
- עובי הקירות התקני תלוי במיקום הממ"ד והאם מדובר בקיר חיצוני של הדירה או בקיר פנימי. קיר פנימי יהיה בעובי של 20 ס"מ לפחות ואם מדובר בקיר חיצוני הרי שיהיה עבה יותר מ-25 ס"מ ועדיף גם מעבר לכך, בהתאם למיקום.
- בממ"ד יש להתקין דלת מפלדה שעמידה בהדף ובסיסים, בעובי של לכל הפחות סנטימטר וחצי.
- הגובה של התקרה יהיה 2.5 מטרים בקירוב.
- בממ"ד יהיה חלון פלדה חיצוני, גם הוא עמיד להדף ורסיסים.
בניית ממ"ד – כמה זמן זה לוקח?
בניית ממ"ד משתנה בהתאם למספר פרמטרים כמו גודל הממ"ד, האופן בו נבחר לעצב אותו, זמינות צוות העבודה ויתר אנשי המקצוע ועוד. באופן כללי, ניתן להגיד כי בניית ממ"ד גם לאחר חוק בניית ממ"ד וההקלות החדשות עליו אמורה לקחת בין שבועיים לחודש במידה ומדובר בממ"ד שהוא די קטן ובסיסי. אם מדובר בחדר גדול יותר, נוכל לצפות לבניה שאורכת מספר חודשים ואפילו מעבר לכך.
אילו אישורים ודיווחים נדרשים לאחר השלמת בניית הממ"ד?
לאחר שמסיימים לבנות את הממ"ד צריך להגיש אישור מהנדס קונסטרוקטור. אנו באייפק נוכל לטפל בבקשה והכנת כל המסמכים והאישורים, לצורך בדיקה של פיקוד העורף והגורמים המוסמכים. האישורים יכללו:
- בדיקה על הבטון והמסגרות.
- בדיקת אטימות אוורור וסינון.
- אישור קונסטרוקטור על כך שהשלד והמבנה כולו יציב ותקני.
- מפת מדידה.
כיצד נשמור על תקינות הממ"ד שלנו?
חוק בניית ממ"ד וההקלות החדשות אינן מספיקות שכן, אמנם הבשורה הקלה על כל מי שרוצה להוסיף ממ"ד לבית, אך עדיין עלינו לשמור על תקינות חדר הביטחון כך שנוכל לוודא כי הוא נותר פרקטי. לפיכך, חשוב מאוד לבצע בדיקה תקופתית מטעם גורם מוסמך, על מנת לוודא כי חדר הממ"ד שלנו בבית עומד בכל הסטנדרטים הבטיחותיים המחמירים ביותר. מעבר לכך, חשוב לא פחות שנדאג לנקות אותו מעת לעת מלכלוך ואבק, ונשמור עליו נקי, מצוחצח וראוי לשימוש.
אין זה משנה איפה אנו גרים בארץ, ומהי מידת הסיכון שלנו – לא נרצה לגלות בדקה ה-90 בהינתן מצב ביטחוני מתוח כי הממ"ד שלנו כלל לא ראוי לשימוש ולא נעים לשהות בו, ולכן עדיף שנדאג להכשיר אותו מוקדם ככל הניתן, כך שנהיה מוכנים לכל תרחיש.
למה לבחור בIPAC לבניית ממד?
אנחנו חברת אייפק מציעים בניית חדרי ממד עם הקפדה על כל כללי התקן כדי שהחדר אכן יוכל למלא את מטרתו.
אנחנו שמים דגש על עיצוב נעים ונוח לעין כדי שהחדר אכן ישמש אתכם לכל מטרה שתרצו. לחדר מגורים, חדר עבודה או חדר שינה.
שאלות נפוצות על חוק בניית ממ״ד
לא חייבים על פי חוק להוסיף ממ"ד לבניין ישן, אם כי המדינה מעודדת זאת. בבתים שנבנו לפני החוק שהיה קיים באותו זמן אין חובה רטרואקטיבית. אם שוקלים תוספת בנייה משמעותית או הרחבת דירה, הרשות המקומית עשויה לדרוש לכלול תוספת ממ"ד כתנאי להיתר.
במקרים מסוימים ניתן לקבל אישור לממ"ד מעבר לקווי הבניין. הדבר כפוף להקלות תכנוניות או למסלול פטור מיוחד לממ"דים. יש להביא בחשבון את בתוכנית המתאר החלה על המגרש ועל הגישה של הוועדה המקומית.
תוספת ממ"ד בדרך כלל לא גורעת זכויות בנייה. כלומר שטח הממ"ד אינו נספר במכסת זכויות הבנייה הרגילות. רצוי לוודא זאת מול הרשות לפני שמגישים תוכניות בניה.
חריגות בנייה שלא מסדירים עלולות לעכב או למנוע מכם לקבל היתר לרבות היתר להוספת ממ"ד. ולכן מומלץ לבדוק שאין חריגות או ולהסדיר חריגות.
אדריכל ומהנדס קונסטרוקטור בעלי ניסיון בתחום מוסמכים לאשר ולכנן ממ"ד תקני. בחרו רק איש מקצוע שעובד עם התקן ויש לו ניסיון בדרישות פיקוד העורף.
בחברת Ipac אנו מלווים את לקוחותינו בכל שלביי תכנון, עד לקבלת אישור הממ"ד, ביצוע הנדסי וכל האישורים בסוף הבניה.
קבלת היתר לבניית ממ"ד
- ליווי מקצועי בתהליך קבלת ההיתר
- עמידה בתקנים מחמירים
- מניעת התנגדויות ודאגה לביצוע חוקי
- תהליך יעיל וקצר יותר
