מתי נדרש היתר בניה לבית ישן?
יש צורך להוציא היתר בניה לבית ישן כאשר מתכננים לבצע שינוי משמעותי במבנה. היתר נדרש בכל שינוי שמשפיע על גודל השטח הבנוי או אלמנטים מרכזים בבית, למשל שינוי חלוקה פנימית, שינוי ייעוד. שינוי מהותי יכול להיות תוספת בנייה, סגירת מרפסת, בניית פרגולה מעל גודל מינימלי, חיזוק מבני ועוד.
"גם פעולות בניה או שיפוץ שעשויות להיראות מינוריות, לעיתים מחייבות הוצאות היתר מראש, הכל בהתאם תכניות בניין עיר (תב"ע) הרלוונטיות לאזור שלכם. מוזמנים לפנות אלינו כדי שנבדוק מה נדרש לגבי הבית שלכם או הבית שאתם שוקלים לרכוש."
כמה דוגמאות למקרים בהם יהיה צורך להוציא היתר:
- כל תוספת שטח בנוי לנכס – הגדלת חדרים, בניית ממ"ד, תוספת חדרים, בניה או סגירת מחסנים, הרחבות למיניהן.
- שינוי ייעוד מבנה – לדוגמה שינוי מבית מגורים למבנה לשימוש עסקי, הסבה לצימר וכדומה.
- שינויים במעטפת של הבניין – פתיחת חלון חדש, שינוי בגג, סגירת מרפסת במבנה קבע.
- שינויים פנימיים מסוימים – למשל שינויים שעלולים להשפיע על יציבות המבנה או שינויים בתשתיות או מערכות מרכזיות של המבנה.
- ככלל, כל פעולת בניה שנעשית שלא במסגרת היתר קיים או בתנאי ההיתר המאושר.
מה ההשלכות של פעולה ללא היתר?
בנייה ללא היתר נחשבת לעבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה. המשמעות היא שהרשות המקומית רשאית להוציא צו להפסקת העבודה ואף להרוס את הבנייה שכבר בוצעה. מעבר לכך, הבעלים של הנכס עלול לעמוד בפני לסנקציות כספיות, הליכים פליליים, קשיים במכירת הנכס ועוד.
הביאו בחשבון למשל את ההשלכות הבאות:
- קבלת צו הריסה מנהלי – פירוש הדבר הוא שהרשות רשאית להורות על הריסת הבנייה שנעשתה ללא היתר, על חשבון בעל הבית.
- קנסות והליכים פליליים –הוועדה המקומית עלולה להגיש כתב אישום. העונש שבית המשפט עשוי להטיל לצד צו ההריסה הינו קנסות בסכומים גבוהים ובתנאים מסוימים אף רישום פלילי.
- בניה או שינויים ללא היתר מקשים על מכירה או קבלת משכנתא על הבית – הבנקים לא מעניקים משכנתאות על נכסים ללא היתר ועורכי דין (של רוכשים) לרוב ממליצים שלא לחתום על חוזה לרכישת בית שנמצא כי מעורבות בו חריגות בניה או שינויים ללא היתר.
- עבירה תכנונית מעוררת קשיים בהוצאת אישורי בניה או אישורים אחרים מהרשות המקומית, אם תרצו להנפיק כאלה בהמשך.
מהם השלבים לקבלת היתר בניה לנכס קיים? (היתר בדיעבד)
היתר בדיעבד מיועד להסדרת עבירת בנייה שכבר קיימת. מדובר בצעד לא פשוט שלרוב נעשה בליווי גורמי מקצוע כגון אדריכל או מהנדס. יש להמציא אישורים שיעידו שהבנייה איננה מפירה את התב”ע ואת המדיניות התכנונית הרלוונטית למיקום הנכס.
השלבים המרכזיים להוצאת היתר בדיעבד:
הגשת מסמכים אדריכליים והנדסיים, תוך הסתייעות בגורם מקצועי, מהנדס או אדריכל מוסמך.
הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ובה נימוקים לקבלת ההיתר בדיעבד.
התמודדות מול התנגדויות והוצאת אישורים לפי הצורך. בין היתר הדבר נעשה מול רשות מקרקעי ישראל, שכנים מתנגדים , גופים כגון כיבוי אש ועוד.
מה עושים אם קיימת חריגת בניה בבית ישן?
אם קיימת חריגת בניה צריך לבדוק נקודתית האם ניתן להסדיר אותה על ידי בקשה כאמור, להיתר בדיעבד. לשם כך תוכלו להיעזר בשירות שלנו, ליווי של אדריכל מנוסה, מהנדס ואם צריך גם עורך דין בתחום התכנון והבנייה.
המטרה היא לוודא שהחריגות עומדות בתנאי הבניה והתוכניות המקומיות ואין התנגדויות מהותיות מצד גורמים שונים. במקרים שבהם אין אפשרות להסדיר את החריגה, אפשרי כי יהיה צורך בהריסה של התוספת, כולה או חלקה.
כיצד משפיע ייעוד הקרקע על סיכויי קבלת היתר?
ייעוד הקרקע הוא עניין מרכזי בדרך לקבלת היתר. הקרקעות בארץ נכנסות תחת הגדרות תכנוניות, של תכנית בניין עיר על פי ייעוד מסוים. ייעוד כגון למגורים, תעשייה, מסחר או שטח ציבורי. אם הבנייה חורגת מהייעוד שהותר, למשל שימוש חורג או תוספת בניה ללא היתר, הבקשה לא תאושר או שיהיה צורך בשינוי ייעוד.
ניתן לשקול להגיש בקשה לשימוש חורג, לפי תנאי המקרה. שימו לב כי זו בקשה מיוחדת, הטיפול בה עשוי להיות לא פשוט וארוך. יש לפרסם את הדברים, להמתין ולראות האם יש התנגדויות (למשל מהשכנים) ועוד. בכל מקרה של ספק אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו כדי לבדוק מבעוד מועד מהו ייעוד הקרקע עליה עומד הבית וכן כל יתר הדגשים הרלוונטיים למבנה שלכם.
אילו מסמכים צריך להכין לצורך קבלת היתר בנייה לבית ישן?
בהכנת המסמכים סביר להניח שתיעזרו בגורם מקצועי ואמין. יש לנו הניסיון והיכולת לסייע לכם גם בנושא הזה. המסמכים העיקריים שנדרשים:
- תשריט מדידה עדכני, שהוכן על ידי מודד מוסמך.
- תכניות אדריכליות שבהן יהיה פירוט של המצב הקיים והמצב הרצוי.
- חוות דעת של מהנדס בניין (לפי הצורך).
- אישורים של רשות מקרקעי ישראל (אם הבית נבנה על מקרקעי מדינה).
- חתימות משכנים (לפי סוג הבקשה).
- אישורים מתאימים כגון אישור כיבוי אש, חברת חשמל, אישורי מהגורמים המטפלים בשימור מבנים וכדומה – לפי דרישת הוועדה.
שאלות ותשובות
ניתן לבדוק זאת על ידי פנייה למחלקת הנדסה בעירייה או לרשות המקומית שלכם. בקשו לעיין בתיק הבניין של הנכס, אשר בו נמצאים ההיתרים שניתנו בעבר, תכניות שאושרו, פרוטוקולים ונתונים ומידע נוסף. חשוב לבדוק אם תיאור המבנה בתיק תואם את מה שנבנה בפועל.
כדאי לציין שבחלק ניכר מהבתים ניתן לאתר מידע בלתי מבוטל אונליין, למשל דרך אתר הרשות המקומית או מערכת “רישוי זמין” (לא תמיד המידע אונליין יהיה המידע המלא).
באופן עקרוני ניתן לבצע עסקת מכר גם כאשר חלק מהמבנה נבנה ללא היתר, אך הדברים אינם כה פשוטים. קונים רבים יעדיפו להתרחק מרכישת נכס עם חריגות בניה. בנקים עלולים לסרב לתת משכנתא או שמטילים תנאים מיוחדים.
בהחלט ייתכן שהרוכש בעצת עורך הדין שלו יתנה את העסקה בכך שתסדירו את ההיתר בדיעבד לפני השלמת התשלום. לכן באם מתגלה שחלק מהבית נבנה ללא היתר, מומלץ לטפל בהקדם בהסדרת הדברים ככל המוקדם. כמו כן יש לציין את הדברים בהסכם המכר כדי להימנע מבעיות משפטיות בהמשך.
