מהו בעצם צו מבנה מסוכן?
צו מבנה מסוכן הוא סוג של צו מינהלי שמוציאה רשות מקומית. הצו מופנה כלפי בעל נכס או דיירים, כאשר נמצא כי המבנה מהווה סיכון, כלומר עלול לגרום לפגיעה גופנית או נזק לרכוש. הצו נועד למנוע מצבים שבהם מבנה רעוע, ישן או לא מתוחזק משמש למגורים או לתכלית אחרת (למשל עסקית או ציבורית), מבלי שננקטו אמצעים לתיקון הליקויים. את הצו ניתן להוציא על בסיס פנייה יזומה מטעמם של דיירים או שכנים או כיוזמה של העירייה בעקבות ביקורת של מהנדס.
הצו שמגדיר מבנה כמסוכן מפרט את הליקויים ואת הסכנה הטמונה בו. הצו מורה לבעל הנכס לבצע עבודות שיקום, חיזוק או הריסה. כל עוד לא בוצעו העבודות הנדרשות בצו, המבנה נמצא במעמד בעייתי, הרשות עלולה להוציא הוראה לפינוי הדיירים מהמקום או לסגירת חלקים של המבנה.
"צו מבנה מסוכן נחשב לצו משפטי, בתור שכזה - בעל הנכס מחויב לפעול על פי האמור בו ותוך פרק זמן נתון. כמו כן אין מדובר רק בצעד מינהלי אלא בצעד משפטי ובעל השלכות. למשל במבנה כזה מוקפאת האפשרות למכירה או העברת זכויות. חברת ביטוח עשויה לסרב לבטח נכס מסוג זה ובנוסף התעלמות מהצו עלולה לגרור הטלת קנס כספי."
הליקויים הנפוצים ביותר שמובילים להוצאת צו מבנה מסוכן
ליקויים הנדסיים או ליקויי תחזוקה שנמשכים לאורך זמן במבנים ישנים, הם המניעים רשויות מקומיות להוציא את הצו הנדון. בין הליקויים הנפוצים ביותר ניתן למנות:
- התקלפות טיח, התערערות חיפויים וסיכון לנפילת חלקי בטון - מדובר בסיכון מיידי שעלול להוביל לנפילת חלקים בצידו החיצוני של המבנה. חלקים שעלולים ליפול לעבר מדרכה או לחזית הבניין או לעבר החניה מהווים סיכון של ממש.
- סדקים רחבים בעמודים או בקירות תומכים – סימנים מסוג זה מעידים על כשל מבני שעלול להחמיר יותר ויותר ולגרום להתערערות ואף לקריסה של חלק מהמבנה או כולו.
- חשיפת ברזלים וסימני חלודה - חלודה שמכרסמת את הבטון סביב הברזל למשל בעמודים, מחלישה את יכולת הנשיאה והעמידות של המבנה.
- נזקי מים שלא מטופלים לאורך זמן – נזקי רטיבות, חלחול מים, נזקי עובש וכיוצא בזה, עלולים לחלחל למבנה ולפגוע ביציבותו.
- ליקויי בטיחות נוספים – למשל ליקויים בגגות, במעקות ובמדרגות. ליקויים מסוג זה מעמידים בסיכון את הדיירים ואת כל המשתמשים או השוהים במבנה.
הסרת צו מבנה מסוכן – מה כולל התהליך?
התהליך של הסרת צו מבנה מסוכן מתנהל בפיקוח מהנדס מוסמך, שמלווה את תיקון הליקויים. ניתן לחלק את תהליך לשלושה שלבים מרכזיים:
הכנת חוות דעת הנדסית ותכנית לשיקום הליקויים
מהנדס מבנים בודק את הליקויים שנרשמו בצו מבנה מסוכן. לאחר הבדיקה המהנדס מכין דו"ח שמפרט אילו עבודות נדרשות לצורך ביצוע השיקום.
עבודות שיקום
על פי הדוח, קבלן מבצע מנהל את התיקונים, הכל לפי הנחיות המהנדס. המהנדס מפקח על הביצוע, עד להשלמה של כל התיקונים לאור סעיפי הליקוי.
הגשת אישור מהנדס
אישור מהנדס נדרש לצורך הסרת הצו. לאחר גמר העבודות, מהנדס מוסמך מגיש לרשות המקומית אישור בחתימת ידו. האישור מעיד שהמבנה תקין ואינו מסוכן. בהתאם לכך הרשות מסירה את הצו.
מי מוסמך להסיר צו מבנה מסוכן?
הרשות המקומית היא הגורם שמוציא את הצו וגם זה שמוסמך להסיר אותו. כפי שציינו, הסמכות המקצועית שקובעת כי המבנה תקין – שייכת למהנדס מוסמך. לאחר שהמהנדס הגיש חוות דעת שהמבנה טופל בהתאם לדרישות, רק אז הרשות המקומית תבטל את הצו. הרשות עשויה לערוך ביקורת לפי ראות עיניה, בטרם הסרת הצו.
"רק מהנדס בתחום המבנים יכול לחתום על מסמך כי המבנה תקין. אין די באדריכל או קבלן ביצוע ולכן חשוב לוודא שמהנדס הינו עתיר ניסיון בטיפול בהסרת צווים של מבנים שהוגדרו כמסוכנים."
איך מתמודדים עם מבנה מסוכן בבניין משותף?
כאשר הצו מוטל על בניין משותף הטיפול בצו נעשה באחריות כל הדיירים, שכן מדובר ברכוש משותף. ועד הבית מרכז את ההתנהלות מול העירייה ומול המהנדס, אולם כל בעלי הדירות שותפים לאחריות ולביצוע התיקון.
במקרה שדיירים מסרבים להשתתף במימון עלות התיקונים ניתן לפנות לבית משפט או למפקח על הבתים המשותפים להסדרת הנושא. אם הנושא לא מטופל על ידי בעל הנכס או הדיירים, העירייה רשאית לבצע את התיקונים בעצמה ולחייב את הדיירים בתשלום לפי חלקם היחסי.
ההבדלים בין חיזוק מבנה לשיקום מבנה
חיזוק מבנה פירושו שיפור יכולת הנשיאה של המבנה תחת עומסים שונים. שיקום מבנה נעשה על ידי תיקון של אלמנטים פגומים או רעועים.
| דוגמאות נפוצות | מתי נדרש | מטרת הטיפול |
|---|---|---|
| חיזוק מבנה – למשל חיזוק עמודים, הוספת קורות, עיבוי אלמנטים | חיזוק נדרש כאשר יש חשש לקריסה או התערערות רצינית של המבנה או חלקו | שיפור יציבות המבנה והתאמתו לעמידות הנדרשת על פי אופי העומסים הנדרשים |
| שיקום מבנה – למשל תיקוני טיח, החלפת מרזבים, סתימת סדקים, שיקום בטון | שיקום נדרש לצורך טיפול בבעיות הנובעות מחוסר תחזוקה או עקב היווצרות נזק מקומי, נקודתי | תיקון ליקויים כאלה ואחרים, שלא בהכרח נוגעים ישירות ליציבות מבנית |
מתי שווה לשקול הריסה מלאה במקום הסרה בלבד של צו מבנה מסוכן?
בהכללה, כאשר עלות השיקום יקרה מאוד או כאשר המבנה במצב רעוע ביותר או כזה הקרוב לקריסה, בהחלט ייתכן שהריסה תהיה הפתרון המועדף הן מבחינה כלכלית והן מבחינה הנדסית. מבנה שבו התשתית והקונסטרוקציה מעורערים ביותר, מבנה שנחשב כבר מזמן כמבנה מסוכן ולא טופל, כדאי להתייעץ עם מהנדס לגבי אפשרות של הריסה.
ניתן לשקול במקביל אפשרות של הקמת בניין חדש במסלול של תמ”א 38 (מסלול הריסה ובניה) או השתתפות בפרויקט של פינוי-בינוי. עבור דיירים בבתים משותפים יתכן שכדאי להעדיף מהלכים כאלה, על פני תיקונים שמהווים “טלאי” זמני ובלתי מספק. אפשר לשקול זאת באזורי ביקוש, היכן שניתן לקבל זכויות בנייה משמעותיות.
שאלות ותשובות
התמהמהות בהסדרת הטיפול בצו מבנה מסוכן בעייתית מכמה סיבות. הדחייה חושפת את בעל הנכס או הדיירים לסכנה, פגישה בנפש או ברכוש. בנוסף הדיירים חשופים גם מבחינה משפטית, למשל תביעה בגין גרימת נזקים לצד ג’. כמו כן הרשות המקומית עלולה להטיל קנסות, להורות על פינוי המבנה או לתבוע את בעלי המבנה או הדירות בבית המשפט.
הסרת צו מבנה מסוכן יכולה לארוך פרק זמן של מספר חודשים. בחלק מהמקרים מדובר בחודשיים שלושה ובאחרים אפילו חצי שנה ויותר. לעיתים חלים עיכובים בגין מחלוקות בין דיירים או בשל היבטים כלכליים. משך הזמן הנדרש להסרת הצו תלוי באופי הליקויים שצריך לטפל בהם, היקף העבודות הנדרשות לשיקום וכן זמן הנדרש לבחירת קבלן מוסמך. פרק הזמן תלוי גם במהירות הטיפול ברשות המקומית לאחר קבלת חוות דעת מהמהנדס.
