מה הוא היתר שינויים?
היתר שינויים הוא מונח בעל משמעות בבניה חדשה, וכן עשוי להידרש בהליכי שיפוץ או שינוי בנכסים קיימים. היתר מסוג זה נהיה רלוונטי עבורכם כאשר אתם מבקשים לבצע שינויים בנכס, לאחר שכבר ביקשתם וקיבלתם היתר בנייה. היתר שינויים נדרש כאשר הגעתם למסקנה שנדרשים לכם שינויים מסוימים שלא קבלו התייחסות בהיתר המקורי. שינויים לדוגמא הם למשל הוספת מעליות, שינוי קו החזית של הבניין, הרחבות, הוספת חדרי ממ”ד ועוד.
ראוי להדגיש את הקשר ההדוק שבין היתר שינויים לבין היתר הבניה המקורי. היתר הבנייה בעצם מאשר לבצע התחלת בנייה או לערוך שיפוץ בהתאם לתכניות ולתנאים שאושרו. תנאי הסף כוללים עמידה בחוקי התכנון ותשלום מיסים ואגרות הקשורים לבניה.
עם זאת, היתר שינויים נדרש כאשר רוצים לחרוג מעבר להיקף ההיתר המקורי. זה יכול להיות תוצאה של שינויים בהעדפה שלכם, או שזיהיתם צורך לא צפוי בשינוי המבנה.
קבלת היתר שינויים
- תמיכה מקצועית בכל תהליך השינויים
- עמידה בתקנות התכנון העדכניות ביותר
- מניעת בעיות משפטיות והבטחת בטיחות
- תכנון אדריכלי איכותי לשיפור הנכס
מהן הדרישות העיקריות לצורך קבלת היתר שינויים?
בכל מקרה של היתר שינויים יש להתייחס לנסיבות הקשורות לעניין. עם זאת אפשר בגדול ציין כמה דרישות עיקריות:
- עמידה בתקנות ובחוקי התכנון המעודכנים ביותר – כל שינוי שמבקשים חייב לעמוד בתקנות ובתב”ע ובכל חוקי התכנון העדכניים ביותר. זה מחייב את בעל הנכס או היזם להתייעץ עם אדריכל או חברה לשירותי אדריכלות. נדרשת הבנה מקיפה ומקצועית כדי להבטיח כי השינויים הנדרשים לכם מותרים על פי התקנות הנוכחיות.
- אישור מהרשויות המקומיות – התהליך כרוך בהגשת בקשה להיתר שינויים דרך וועדת התכנון המקומית. בקשה זו צריכה לפרט את השינויים המבוקשים תוך פירוט כיצד הם תואמים את התקנות. שכנים או צד ג’ מסוג אחר שעלולים להיות מושפעים מהשינויים, צפויים לקבל הודעה על הבקשה ועשויים להעלות התנגדויות חדשות.
- התאמה לתיקוני החוק האחרונים – חשוב להיות מודעים לתיקונים האחרונים לחוק התכנון והבנייה, כגון תיקון 134. תיקון זה, שנכנס לתוקף בתחילת השנה הקודמת (2023), מגביל משמעותית את ההקלות שהוועדות המקומיות יכולות לאשר. לגבי תכניות שהופקדו לאחר מועד זה, ניתן לשקול רק נושאים מינוריים ולא מהותיים. עבור תוכניות שהופקדו לפני מועד זה, ניתן להגיש בקשות להקלות יותר משמעותיות במהלך 2024 (אלא אם כן יוחלט להאריך את התוקף).
האם ניתן להתחיל בנייה ללא הגשת היתר שינויים?
התחלת הבנייה ללא הגשת היתר שינויים אינה רצויה, בלשון המעטה. ראשית, בנייה ללא ההיתרים לביצוע שינויים נחשבת להפרה של החוק. זה יכול להסתיים עם קנסות, תביעה משפטית, צו הפסקת עבודות ועוד.
בנוסף, שינויים בלתי מורשים וללא היתר עלולים להוביל לבניה של מבנה פחות בטוח ואף לא מספיק יציב. הרשויות נותנות היתרים תוך הקפדה שהשינויים המבוקשים לא יגרעו מהבטיחות של המבנה המוגמר.
שינויים בבניה: מתי נדרש היתר ומה ההשלכות?
שינויי בנייה ברחבי הארץ, בדגש על כאלה שחורגים ממה שהוגדר בהיתר הבנייה המקורי, מחייבים קבלת היתר שינויים. דרישה זו נקבעה כדי להבטיח שכל השינויים עולים בקנה אחד עם חוקי הבנייה וחוקי התכנון הקיימים לעת הזאת. היתר נדרש בדרך כלל עבור שינויים מהותיים כגון שינויים מבניים, בניית תוספות בשטח הבניין, שינויי עיצוב משמעותיים, או שילוב אלמנטים חדשים כמו מעליות או מרחבים מוגנים.
התוצאות של ביצוע שינויי בנייה ללא היתר מתאים עלולות להיות מאוד משמעותיות. למשל אם לא פועלים כחוק, אפשר להעריך שיינתנו קנסות גבוהים ואף יפתחו והליכים משפטיים.
אם השינויים נחשבים לבנייה בלתי חוקית, מדובר בסיכון משמעותי לשלם ביוקר. במצבים מסוימים, בעל הנכס עלול להיאלץ להחזיר את הנכס למצבו המקורי, כלומר הריסת בניה על חשבונו וחיוב בעלויות נוספות לפי הצורך.
יתר על כן, שינויים בלתי חוקיים יכולים לעכב עסקאות מכירה של הנכס בהמשך. הסיבה היא שבניה ללא היתר עדכני יכולה להערים קשיים בהערכת שווי או הנכס. גם לקבל משכנתאות לנכס שנבנה ללא היתר שינויים מתאים זה כמעט בלתי אפשרי.
עשוי לעדכן אתכם | כל מה שצריך לדעת על עבירות בנייה >>
מהי תוכנית שינויים לאחר היתר בנייה?
תוכנית מסוג זה נדרשת כאשר מתברר שיש צורך בשינוי לאחר שהתקבל היתר הבנייה המקורי. תוכנית זו מתארת את כל השינויים המבוקשים ביחס למבנה המקורי שאושר והיא נועדה להבטיח שכל השינויים עומדים בתקנות המקומיות ובחוקי הבנייה. בתוכנית יש להתייחס לכמה דברים:
- אופי השינויים – התכנית מתייחסת ומפרטת באופן מקיף את כל השינויים הנדרשים ביחס לתוכנית הבנייה שאושרה בתחילה. אופי השינויים יפורט במסמכים מצורפים כגון שרטוטים אדריכליים מתוקנים, תוכניות מעודכנות, ביצוע תחשיבים חדשים לצד תיאור הנסיבות המסבירות את הצורך בשינויים.
- התאמה לדרישות החוק – היתר לשינויים לאחר היתר בניה מקורי חייב לעמוד בכל חוקי הבנייה, חוקי התכנון ותקנות. התוכנית המוגשת נבדקת על ידי הרשויות ורק אם לא תהינה חריגות, התוכנית תאושר.
- בדיקת ההשפעה של השינויים – לפני מתן היתר השינויים מביאים בחשבון את ההשפעה הנרחבת על היבטים שונים. למשל, בודקים מהו האופן שבו השינויים משפיעים על הבטיחות והיציבות של המבנה, כך שהוא יהיה בטוח ותואם לתקנות העדכניות. בודקים כי השינויים לא יפגעו בשום היבט של בטיחות אש, יציאות חירום, גישה לרכבי חירום וכדומה. ההיתר לשינויים גם צריך להביא בחשבון את אופי מערכות המים וביוב, השפעה על השכנים, קווי מתאר וכדומה.
- בנוסף, לצורך קבלת ההיתר מתייחסים גם לשאלה האם אין בשנויים להשפיע לרעה על מראה הבניין ועל הפונקציונליות, בהשוואה לכוונה המקורית של הפרויקט והמטרות העיצוביות של המבנה.
סוגי המסלולים הקיימים בהיתר שינויים
ניתן לסקור קצת יותר לעומק את הנושא של היתר שינויים על פי סוגים שונים של מסלולים רלוונטיים. למשל:
| מסלולים | הסבר |
|---|---|
| היתר לשינויים קלים | שינויים קלים מתייחסים לשינויים בקנה מידה קטן, שאינם משפיעים באופן משמעותי במיוחד על המבנה. שינויים קלים יכולים לשלב התאמות בחלוקת החלל הפנימי, בשילוב שינויים חיצוניים קלים או שיפורים של אלמנטים שמתווספים למבנה קיים. היתר לשינויים קלים ניתן לקבל בתהליך פשוט יחסית, עם זמני טיפול קצרים וזריזים. |
| שינויים מהותיים | היתר לשינויים משמעותיים פירושו היתר לבצע שינויים מהותיים המשפיעים על גודל המבנה כולו או על אופי השימוש בו. דוגמאות לשינויים מהותיים יהיו למשל תוספת בניה שמגווה שינוי בגובה הבניין, שינוי השימוש העיקרי כגון ממגורים למסחר או שינויים מבניים נרחבים אחרים. תהליך מתן ההיתר לשינויים כאלה יהיה קפדני מאוד ויש צורך במסמכים ותוכניות מפורטים שיעברו בדיקה על ידי רשויות התכנון. |
| שינויים בטיחותיים או תוספות הקשורות לשעת חירום | במצבים שבהם מבנה עשוי להיות מסוכן, אפשרי יהיה צורך בשינויים מהירים. זה יכול לנבוע עקב נסיבות בלתי צפויות כמו בעיות בטיחות שהתגלו, שינויים בתקנות הבניה או מצבי חירום בטחוניים שמצריכות למשל הקמת ממ”דים. היתר לשינויים במצבים כאלה יכול להתקבל בצורה מזורזת, לפי העניין ובהתאם לעומס מקרים דומים המונחים לפתחה של וועדת התכנון והבניה. |
קבלת היתר שינויים
- תמיכה מקצועית בכל תהליך השינויים
- עמידה בתקנות התכנון העדכניות ביותר
- מניעת בעיות משפטיות והבטחת בטיחות
- תכנון אדריכלי איכותי לשיפור הנכס
טיפים מקצועיים להקלה על התהליך של הוצאת היתר שינויים
על ידי כמה טיפים שנציג, בעלי מגרשים או נכסים וכן יזמים יכולים לצלוח יותר בקלות את הדרך המורכבת של קבלת היתר שינויים.
- פעלו בשיתוף פעולה עם אדריכל. התייעצות ועבודה משותפת עם האדריכל יעזרו לכם להבין לעומק מה עומד בפניכם. תבינו היטב מה ניתן ומה לא ניתן לאור חוקי התכנון ולפי התב”ע הרלוונטית. חברת אדריכלות תוודא עבורכם שהשינויים המבוקשים אכן אפשריים ועולים בקנה אחד עם הדרישות המשפטיות והתקנות המחוזיות הנוכחיות.
- בדיקה מול הרשות המקומית עשויה להיות רלוונטית לאורך התהליך ויותר מפעם אחת. נסו לשמור על יחסים טובים עם ועדות התכנון המקומיות. פנו בצורה שקולה, דברו בנימוס ואל תנסו ללחוץ אם אינכם מבינים את ההשלכות. פנו בצורה עניינית וזה יוכל לעזור לכם להבין יותר בזמן אמת, על סיכויי קבלת ההיתר ועל קשיים שעלולים להתעורר.
- היו ערים לשינויים שעלולים לחול מעת לעת. שינויים משפטיים, כגון תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, עשויים להשפיע עליכם. היערכות מתאימה יכולה להועיל לבקשה שכן תוכלו לתכנן את השינויים בצורה מיטבית.
- לפני הגשת בקשה להיתר שינויים, תנו את הדעת על ההשפעות האפשריות של ההיתר המבוקש, על השכנים שמסביב. ניתן לשקול פניה יזומה לשכנים, כדי לקדם הבנות ולמנוע התנגדויות ועיכובים מצדם בתהליך הוצאת ההיתר. שקיפות מול השכנים וגישה חיובית יכולים לנטרל הרבה מוקשים.
באותו נושא | החשיבות של ליווי עורך דין תכנון ובניה >>
כיצד להתמודד עם דחיות וקשיים?
התמודדות עם דחיות או אתגרים בתהליך קבלת היתר שינויים יכולה להיות משימה לא קלה. בין אם תבחרו לטפל בזה באופן עצמאי ובין אם תעזרו באיש מקצוע, זכרו תמיד את חשיבות הענין.
אם בקשתכם להיתר שינויים נדחית, הצעד הראשון הוא להבין את הסיבות לדחייה. זה יכול להיות בגלל אי התאמה עם תקנה רלוונטית.
יתכן שיש בעיה עם היבט בטיחותי או סביבתי, או התנגדויות של שכנים. אם אתם פועלים לבד, חשוב שתעיינו לעומק בתקנות התכנון והבנייה המקומיות כדי לזהות נקודות שבהן ייתכן שבקשתכם לא תעמוד בתנאים. זה עשוי להיות כרוך בבחינה מחודשת של התוכניות שהגשתם וחשיבה מחדש על ביצוע התאמות לפי התקנות המקומיות.
עם זאת, התמודדות עם דחיות ואתגרים עשויה להיות הרבה יותר קלה בעזרת איש מקצוע. כלומר, מעורבותו של אדריכל מקצועי היא צעד מומלץ ביותר. אדריכלים מנוסים יכולים לספק לכם דרך פעולה מתאימה, על סמך מידע מקצועי וחוקי עדכני.
הם בקיאים בהליך התכנון ויש להם ניסיון במשא ומתן עם הרשויות המקומיות. בחברה לשירותי אדריכלות Ipac יכולים לסייע לכם לפני הצורך ניסוח של הבקשות והתוכניות כדי לטפל בסוגיות שגרמו לדחייה. תוכלו לקבל סיוע בהגשה מחדש של הבקשה בצורה טובה יותר.
במקרים מסוימים, ניתן להמליץ מתי כדאי לערער על ההחלטה. למשל אם לאחר בדיקת האדריכל רואים שיש לכם “קייס” יציב וכי טענותיכם נגד דחיית הבקשה הן טענות מבוססות.
באותו נושא | ייצוג בוועדות ערר >>
השפעת היתר שינויים על ערך הנכס
הוצאת היתר שינויים יכולה להשפיע באופן משמעותי על ערך הנכס שלכם. תנו את הדעת לכך שנכסים שעברו שיפורים או הרחבות שאושרו על פי חוק, בדרך כלל משקפים עלייה משמעותית בערך הנכס. הסיבה היא שהשיפורים הופכים את הנכס לאיכותי, מודרני ולעיתים גדול יותר. לדוגמה, הוספת חדר נוסף או שיפור העיצוב המרחבי של הנכס כך שיכלול חלל מגורים פתוח יכולים להפוך אותו למודרני ונחשק יותר (ובכך להגדיל את ערך הנכס).
לעומת זאת, נכסים עם שינויים שבוצעו ללא האישורים הנדרשים עלולים לספוג ירידת ערך. בנייה בלתי חוקית או שינויים שלא קיבלו היתר עלולים להוביל לתסבוכת משפטית, שיכולים להשפיע על הצעות רכישה של קונים אפשריים. זה עלול להוריד את ערך הנכס, ולצמצם מאוד את כמות האנשים שיביעו עניין ברכישה. קונים עלולים לחשוש מהסיכון תביעה נגדם לאחר הרכישה, מצד הרשויות העירוניות.
מקרים מורכבים: כיצד אייפק יכולה לעזור בקבלת היתר שינויים?
במקרים מורכבים בהם קבלת היתר שינויים עלולה להסתבך, חברת שירותי האדריכלות אייפק יכולה לסייע בכך. אייפק מתמחות בליווי מקצועי בתהליכי קבלת היתרי שינויים, גם במצבים הכרוכים בסוגיות משפטיות ואדריכליות מורכבות.
בעזרת המומחיות ארוכת השנים, תקבלו סיוע צמוד בבדיקה מעמיקה של הפרויקט שלכם, תכנון תוכניות אדריכליות מפורטות התואמות את התקנות הנוכחיות. כמו כן ייצרו בשמכם קשר עם ועדת התכנון המקומית להמשך הטיפול.
יש לכך ערך רב במקרים בהם השינויים כוללים צעדים הנדסיים ומבניים משמעותיים, או כאשר הנכס ממוקם שוכן באזור שבו חלים חוקי תכנון מחמירים או מיוחדים.
יש לומר כי חברת האדריכלות Ipac לא רק מתכננת תוכניות. בנוסף, מומחי החברה מספקים שירותים מקיפים הכוללים ביצוע בדיקות היתכנות, הכנה והגשת המסמכים הדרושים וייצוג בעל הנכס בדיונים מול הרשויות. במקרים בהם בקשה להיתר נדחית, תוכלו לקבל מענה בהתאם לסיבות הדחייה.
השירות הצמוד יכול לכלול את שינוי התכנון הקיים, סיוע מול התנגדויות שכנים ופירוק מכשולים בירוקרטיים אחרים.
היתר שינויים למרפסות וממ”דים: מה צריך לדעת?
כאשר שוקלים שינויים במרפסות או בממ”דים, חשוב להבין כי שינויים אלה דורשים בלא מעט מקרים היתר שינויים. זה נכון במיוחד אם השינויים גם משנים את המראה החיצוני או המבנה. תהליך קבלת היתר זה כרוך בהבטחה כי השינויים המוצעים עומדים בחוקי הבנייה ובתקנות התכנון והבנייה. הדבר חשוב מטעמי בטיחות וכדי לשמור על אסתטיקה עירונית ועל התאמה עם הסביבה.
לדוגמה, הרחבת מרפסת או סגירת מרפסת עלולים להשפיע על חזית הבניין. זה גם עלול להשפיע על הנוף ועל רמת הפרטיות של השכנים ויש להביא זאת בחשבון.
לפני שתמשיכו עם כל שינוי במרפסות או ממ”דים, מומלץ להתייעץ עם אדריכל מקצועי ולרשותכם עומד חברת שירותי האדריכלות Ipac. פה תקבלו תשובות מקיפות לגבי מה מותר ומה עלול לעורר קשיים. תקבלו עזרה בתכנון שינויים נדרשים שגם תואמים את צרכיכם.
כמו כן, אדריכל מנוסה יטפל בהגשת הבקשה להיתר שינויים, על סמך שרטוטים והגשת כל המסמכים הנלווים הדרושים. חשוב לציין כי שינויים בלתי מורשים עלולים להוביל לבעיות משפטיות סבוכות, כך שרצוי לפעול מראש תוך הבנה עמוקה של הנושא.
קבלת היתר שינויים
- תמיכה מקצועית בכל תהליך השינויים
- עמידה בתקנות התכנון העדכניות ביותר
- מניעת בעיות משפטיות והבטחת בטיחות
- תכנון אדריכלי איכותי לשיפור הנכס
היתר שינויים בעיריות גדולות ביחס לערים קטנות
התהליך וההשלכות של קבלת היתרי שינויים יכולים להיות שונים באופן משמעותי בין עיריות גדולות לערים קטנות בישראל. בעיריות גדולות, כמו תל אביב או ירושלים, התהליך נוטה להיות מורכב ומחמיר יותר. זה נובע בין היתר בשל צפיפות האוכלוסין הגבוהה, אופי אדריכלי מובהק בערים אלה לצד אכיפה קפדנית יותר של חוקי הבנייה וחוקי התכנון.
באזורים אורבניים צפופים ישנה התמקדות מוגברת בשימור האסתטיקה והתשתית העירונית, מה שיכול להפוך את קבלת היתר השינויים ליותר מסובך ומורכב. יתר על כן, היקף הבקשות ברשויות גדולות משמעותו בדרך כלל תקופת המתנה ארוכה יותר לאישורי היתרים. כל זה מגדיל את הסבירות למכשולים גם בצד הבירוקרטי.
לעומת זאת, בערים קטנות יותר או ביישובים פחות צפופים, התהליך לקבלת היתרי שינויים עשוי להיות מעט פשוט יותר. באזורים אלה חוקי תכנון לעיתים מקלים יותר ודרישות הסף מחמירות פחות. זה משקף את צפיפות האוכלוסייה הנמוכה יותר וכן השפעה פחותה על הנוף העירוני או שכנים קרובים.
תהליך האישור ברשויות מקומיות קטנות עשוי להיות מהיר בשל פחות בקשות ולעיתים גם בשל יחס יותר אישי של הפקידים. אך שימו לב, אין זה אומר שניתן להקל ראש בתקנות. כל שינויי הבנייה חייבים עדיין לעמוד בחוקים ובתקנות הארציים והמקומיות.
היתר שינויים והסביבה: התחשבות בקיימות ואקולוגיה
השיקול של קיימות והשפעה אקולוגית הופך משמעותי בתהליך קבלת היתרי שינויים והיתרי בנייה בכלל. ככל שהמודעות הסביבתית נמצאת בכותרות, ישנה מגמה גוברת של שילוב שיטות בניה בנות קיימא ועיצובים ירוקים בפרויקטים של תכנון ובנייה. בעת הגשת בקשה להיתר שינויים, יש יותר סיכוי כיום לעמוד מול תקנות והנחיות המדגישות קיימות סביבתית.
זה יכול לכלול דרישות לשימוש בחומרים חסכוניים באנרגיה, נקיטת צעדים להפחתת פסולת בנייה, לעיתיים דרישה לשילוב של שטחים ירוקים בפרויקטים גדולים כגון הקמת שכונות חדשות או סמוך למבנים חדשים.
אגב, עיריות מסוימות עשויות להציע תמריצים או תהליכים מזורזים לצורך קידום פרויקטים המפגינים מחויבות לשימור אקולוגי או סביבתי. כך למשל שילוב של פאנלים סולאריים, הקמת מערכות איסוף מי גשמים או שימוש בחומרים ממוחזרים. ההתמקדות בקיימות בתהליך הוצאת ההיתרים משקפת גישה של בנייה אחראית, לא רק לדור הנוכחי אלא גם בהשפעה על הדורות הבאים.
ההבדלים בין הגשת היתר שינויים לבניה חדשה מול בניה קיימת
יש כמה הבדלים עיקריים בהיתר שינויים לבניה חדשה אל מול היתר בבנייה קימת.
- עבור בנייה חדשה, הדרישות הן בדרך כלל מקיפות ויסודיות יותר. התהליך כולל הגשת מסמכים ותוכניות, מדידות האתר, תסקירי מומחים בנושאי סביבה ותשתיות סמוכות, הגשת תכוניות אדריכליים מלאות. לעומת זאת, שינויים במבנים קיימים מצריכים פחות פרוצדורה והמיקוד הוא בעיקר בשינויים המבוקשים ואיך הם משתלבים במבנה הקיים.
- תהליך האישור לבנייה חדשה ממושך יותר. יש צורך ביותר עבודה של ועדות תכנון, אופי התוכניות מקיף יותר ויש להביא בחשבון הרבה יותר גורמים והיבטים. שינויים שנעשים במבנה קיים עוברים בדרך כלל תהליך בדיקה מהיר יותר, שכן היבטים רבים כבר נבדקו בעבר ואופי השינויים הרבה יותר מצומצם ביחס לבניה חדשה ומלאה.
- שינויים בבניה חדשה נדרשים לאור תנאים שלא נצפו מראש ביחס לאתר, או היבטים אחרים שזוהו בסמוך לפני תחילת העבודה או אפילו לאחר התחלת העבודות בשטח. שינויים יכולים להתחיל בהיבטים קלים או לכלול שינויים מבניים יותר מקיפים. עם זאת, עבור בניה קיימת השינויים בדרך כלל מתייחסים לצרכי שיפוץ, חיזוקים נקודתיים או היבטים אסתטיים כאלה ואחרים. ההיקף העבודות במבנה קיים לרוב יהיה קטן יותר ביחס לבניה חדשה לגמרי.
היתר שינויים לעומת היתר בניה: מה ההבדלים?
היתר בנייה הוא אישור שנדרשים לקבל לצורך הקמה ובניית מבנה חדש מהיסוד.
לעומת זאת, היתר שינויים מתייחס לתיקונים נרחבים או לביצוע שינויים במבנה שעומד על תילו (מבנה קיים).
- בהיתר בנייה יש צורך בתכנון מדוקדק, ביצוע בדיקות של הקרקע, עריכת חישובים שונים והתייחסות לתשתיות חדשות.
- בהיתר שינויים מתמקדים בעיקר בהשפעת השינויים המבוקשים על המבנה הקיים.
- בהיתר שינויים התהליך מהיר יותר ויש צורך בפחות אישורים וחוות דעת מגורמים מקצועיים.
מבחינת עלויות, היתר שינויים בדרך כלל יעלה פחות מאשר הוצאת היתר בנייה מלא.
הסיבה היא שהוא אינו זקוק לכל הבדיקות והאישורים הנדרשים בבנייה חדשה לחלוטין.
“חשוב לדעת: גם היתר שינויים דורש תשומת לב מקצועית והקפדה על כל התקנות הרלוונטיות בנושאי בניה, בטיחות וחיבור לתשתיות. לא כדאי להקל בכך ראש ובמקרה הצורך, התייעצו עם אדריכל.”
מי הגורם המטפל בהיתר שינויים?
הגורם שמולו צריך לעבוד לצורך טיפול בהיתר שינויים הוא מחלקת ההנדסה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
צוות המחלקה שנמצא בעירייה או ברשות המקומית מורכב מהנדסים ובודקי תכניות. תפקידם לקבל את הבקשות, לבדוק אותן בהתאם לתוכניות בניין עיר ולכל הכללים הרלוונטיים מבחינת מתאר.
בנוסף למחלקת ההנדסה עשוי להידרש אישור מגורמים נוספים כמו כיבוי אש, פיקוד העורף או המשרד להגנת הסביבה. הכל בהתאם לאופי והיקף השינויים המבוקשים.
“חשוב לדעת: כל שינוי מהותי ביחס לתכנית הבניה המקורית, גם אם הוא נראה בעיניכם קטן או זניח, מחייב אישור מהוועדה המקומית. מי שיבצע פעולה תוך עקיפת התהליך והנוהל התקין, עלול לעמוד בפני קנסות כבדים. מי שמעגל פינות עשוי לעמוד בפני הצורך להרוס את תוספת הבניה על חשבונו.”
הוצאת היתר שינויים ביחד עם אייפק: כל השלבים
התהליך של הוצאת היתר שינויים הוא מורכב ודורש מקצועיות רבה. חברת אייפק מלווה את לקוחותיה בכל השלבים, מהרעיון הראשוני ועד לקבלת ההיתר.
- פגישת היכרות וליבון צרכים ראשוני: ברוכים הבאים לחברת אייפק. בפגישה תשבו יחד עם המומחים של אייפק ונברר יחד במה בדיוק מדובר. בפגישה זו נתחיל להבין את המצב התכנוני הקיים, מה דרוש לכם, במה אתם מעוניינים. אפשר להגיע עם היתרי בנייה קודמים שיש ברשותכם וכל מסמך המצביע על זכויות בנייה או מגבלות תכנוניות. לאחר ליבון צרכים ראשוני הצוות המקצועי שלנו יוכל להעריך את היתכנות ביצועם של השינויים הדרושים לכם, בהתאם לתקנות ולחוקי התכנון והבנייה הנוכחיים. בשלב זה תקבלו במידת האפשר הערכה ראשונית של העלויות הצפויות ושל לוחות הזמנים המשוערים, לאור הניסיון הרב בפרויקטים דומים.
- תכנון מפורט והכנת מסמכים: לאחר סיום בדיקת ההיתכנות, האדריכלים של אייפק מתחילים בעבודת התכנון המפורטת. שלב זה נועד להפיק תכניות אדריכליות מלאות שיכללו את כל השינויים המבוקשים, תכנון חזית מבנה, בניה נוספת וכל שינוי אחר כפי שמתבקש. במקביל מתבצעת עבודה מול יועצים מקצועיים נוספים לפי הצורך כגון קונסטרוקטור, יועץ בטיחות, יועץ נגישות וכיוצא בזה. הצוות מקפיד על הכנת כל המסמכים הנלווים הנדרשים שבהם יפורטו חישובי שטחים, נספחים הנדסיים ואישורים נוספים. הכל על פי הדרוש על פי העניין, מול הוועדה המקומית.
- הגשה וליווי בוועדות: בשלב הבא מגישים את התוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חברת אייפק ממשיכה לטפל בכל ההיבטים הבירוקרטיים. מלווה לאורך הדרך ומספקת מענה לכל שאלה של הלקוח אם זה בעניין תשלום אגרות והיטלים נדרשים ואם בעניין הכנת מסמכים בפורמט המיטבי ובסדר הנכון. במהלך הטיפול בבקשה מטפלים במהירות בעניינים המתעוררים כגון השבת תשובה לוועדה בעניין הערות, ביצוע השלמות, הכנסת שינויים תכנוניים כאלה או אחרים.
- קבלת היתר ולקראת ההמשך: לקראת קבלת ההיתר, בחברת אייפק ממשיכים להיות עם האצבע על הדופק על מנת לוודא שהכל מתנהל כנדרש מול הוועדה. לאחר קבלת ההיתר מוסברים כל הדגשים החשובים ללקוח, למשל האם יש הגבלות מסוימות שצריך להכיר בהם ואיך להתקדם עם ביצוע התוכנית.
כל מה שצריך לדעת לפני הגשת היתר שינויים
לפני הגשת היתר שינויים יש צורך לבדוק לעומק את המצב התכנוני הקיים. בנוסף:
- יש לוודא שאין חריגות בנייה, שכן הן עלולות לעכב את קבלת האישור.
- צריך לברר מהן הזכויות והמגבלות החלות על המבנה.
- הבינו היטב את הרכבי העלויות של הפרויקט לאורך הדרך. כך למשל ענייני אגרות, היטלים ועלויות נלוות.
- שקלו לעדכן מראש את השכנים, באופן שיפחית חששות ויוכל למנוע ההתנגדויות בהמשך, שעלולות לעכב את התהליך.
העצה שלנו: הכינו תיקיה מסודרת עם כל המסמכים הנוגעים לעניין.
למשל היתרי בנייה שהתקבלו בעבר, תשריטים ואישורים מגורמים שונים. סדר וארגון חוסכים זמן רב בתהליך מראשיתו ועד סופו.
למה כדאי לכם לעבוד ביחד עם אייפק?
אייפק מעמידה לרשותכם ניסיון מקצועי עשיר בטיפול בהיתרי שינויים.
הצוות שלנו ילווה אתכם לאורך כל התהליך, מהתכנון, הבנת מכלול השיקולים ועד לקבלת ההיתר והיערכות לביצוע.
מקפידים על סטנדרט מקצועי גבוה, תהליך עבודה מסודר ועדכון לאורך כל התהליך בכל אבני הדרך המרכזיות.
קבלת היתר שינויים
- תמיכה מקצועית בכל תהליך השינויים
- עמידה בתקנות התכנון העדכניות ביותר
- מניעת בעיות משפטיות והבטחת בטיחות
- תכנון אדריכלי איכותי לשיפור הנכס
