מה זה תמ"א 38?
תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית שתכליתה לחזק מבנים ישנים כך שיהיו עמידים יותר בפני סכנות של רעידות אדמה. כחלק מהתוכנית מקבלים הדיירים זכויות בנייה נוספות כך שיזמים פרטיים יכולים לקדם את החיזוק ללא תשלום. התוכנית שכבר פועלת לא מעט שנים, רלוונטית למבנים שנבנו לפני 1980.
הסיבה היא שבתאריך זה נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה. באמצעות תמא 38 הדיירים יכולים ליהנות ממבנה מחודש ובטוח יותר. במקביל הם מקבלים בדרך כלל שדרוגים כמו התקנת מעלית או תוספת ממ”ד. היזמים מקבלים תמריצים כספיים שבאים לידי ביטוי בדמות תוספות בנייה.
למרות שדובר בעבר על ביטול תמא 38, הרי בחלק ניכר מהרשויות ניתנה הארכה, בשלב זה ההארכה ניתנה עד לשנת 2026. עוד חשוב לדעת שעדיין קיימות שתי האפשרויות עבור הדיירים – חיזוק ושדרוג של הבניין (תמ”א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2). נרחיב בהמשך על שתי האפשרויות וההבדלים ביניהן.
"תמ"א 38 הפכה לדרך חשובה של התחדשות עירונית (לצד פינוי בינוי), בעיקר באזורים שבהם יש הרבה בנייה ישנה. התחדשות עירונית מסוג זה מזרימה דם חדש לשכונות וותיקות, בזכות כניסת תושבים צעירים וחידוש פני העיר. כל עוד מתקיימים התנאים ההנדסיים והתכנוניים הנדרשים, מדובר בצעד המועיל לדיירים, לתושבים, לעיריות ולציבור".
כיצד נראה התהליך של פרויקט תמ"א 38?
מכיוון שלא כל מבנה יכול להתאים לתמ”א 38, תמיד חשוב להתחיל עם התייעצות מול גורמי מקצוע אובייקטיבים. התהליך עצמו מורכב מכמה תחנות עיקריות:
- בדיקת היתכנות - בדיקת היתכנות תמ"א 38 נעשית בליווי של מהנדס או אדריכל. המהנדס בודק אם המבנה מתאים לתמ"א מבחינת תכניות בניין עיר (תב"ע), לאור מצב המבנה, על פי מספר הקומות ועוד.
- התאגדות הדיירים – בשלב זה נדרשים הדיירים להתגבש לרוב התומך בהליך. כחלק מזה נדרשים הדיירים לחתום על הסכמים. יודגש כי אין צורך בהסכמה מלאה אך נדרש רוב ממשמעותי מקרב דיירי הבניין. ככל שההסכמה רחבה יותר – התהליך בדרך כלל יתנהל בצורה טובה ומהירה יותר.
- בחירת יזם – הדיירים (בדרך כלל נציגות מטעם הדיירים) בוחרים יזם שינהל את חיזוק המבנה והפרויקט כולו. היזם צריך להכין הצעה מפורטת לדיירים. בשלב זה חשוב לבחור גם עורך דין מייצג, השומר על האינטרסים של הדיירים ובודק את החוזים.
- תכנון והגשת בקשה להיתר - האדריכל והמהנדס מכינים תכניות ומסמכים נלווים לצורך קבלת היתר מהרשות המקומית. הבקשה להיתר מגיעה לוועדה המקומית, שעשויה לבקש עוד מסמכים, הבהרות או תיקונים כאלה ואחרים.
- בנייה - לאחר שמקבלים היתר בניה תמ"א 38 מתחילה הבנייה באתר. הבניה נעשית עם פיקוח הנדסי צמוד.
אילו דיירים מתאימים לפרויקט תמ"א 38?
תנאי הסף הראשון הוא כאמור בעלי דירות או דיירים שמתגוררים במבנים שנבנו לפני 1980. לרוב מדובר במבנים שאינם רבי קומות, הם ללא ממ”ד, אין בהם מעלית. במבנים ישנים מסוג זה, הדיירים שרוצים להצטרף לפרויקט הם בדרך כלל אלה המעוניינים:
- להעלות את ערך הנכס שבבעלותם
- לקבל תוספת חניה, תוספת ממ”ד, לעיתים מרפסת ושיפור חזות המבנה
- לשדרג את איכות המגורים הכללית בבניין
- להשתתף בפרויקט שממומן כולו על ידי היזם, בלי להוציא שקל מהכיס
ההבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
תמ”א 38/1 פירושה חיזוק של המבנה הקיים. לעומת זאת תמ”א 38/2 פירושה הריסה של הבניין הישן ולאחר מכן בנייה מחדש של בניין מודרני. ההבדלים העיקריים שראוי לציין הם:
| תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה | תמ"א 38/1 – חיזוק בניין קיים |
|---|---|
| מדובר בהריסה מוחלטת של המבנה ובניית מבנה חדש לחלוטין | חיזוק מבנה קיים, לא הורסים את המבנה אלא רק מחזקים ובונים תוספות |
| הפרויקט לוקח יותר זמן, כי יש צרוך להרוס את המבנה ולפנות את ההריסות | הפרויקט מסתיים בפרק זמן קצר יותר |
| הדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי | הדיירים מקבלים דירות משודרגות, גדולות יותר אך לא חדשות |
| היזם מקבל יותר תוספת בנייה | היזם מקבל פחות תוספת בנייה |
| הדיירים עוברים לדיור חלופי עד שהבנייה מסתיימת | לרוב הדיירים יכולים להמשיך להתגורר בדירה במהלך תקופת העבודות |
ערים בהן ניתן לבצע תמ"א 38
תמ”א 38 אפשר לבצע מבחינה עקרונית וגם מעשית בערים שיש בהן ביקוש חזק לדירות, ערים שבהן קרקע יקרה יחסית ויש בניינים ישנים. לדוגמה, תל אביב, רמת גן, גבעתיים, ירושלים, חיפה, ראשון לציון ועוד. הרשויות המקומיות שותפות להליך ויכולות לקבוע מדיניות משלהן מתי לאשר ומתי לא לאשר.
חלק מהעיריות מקלות וחלקן מערימות יותר קשיים. ככלל, בפריפריה הרבה יותר קשה לקדם תוכניות כאלה, למרות מאמצים מצד הממשלה.
שאלות ותשובות
התהליך עשוי לארוך שנה עד שנתיים מרגע החתימה מול היזם ועד לקבלת היתר. בתשובה לשאלה כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה תמא 38 צריך להביא בחשבון שעלולים לחול עיכובים שונים. למשל, עיכובים הנובעים מהערות שונות של הועדה המקומית שדורשת שינויים בתוכנית, בשל התנגדויות שכנים, עיכוב הקשור בחתימות דיירים.
ברוב הפרויקטים אם ישנו רוב של שני שליש מהדיירים שחתמו על הסכמה, ניתן לפעול משפטית נגד דייר סרבן תמא 38. יש אפשרות ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים ובחלק מהמקרים ניתן להתקדם גם ללא הסכמת הסרבן – אם יוכח שהוא מתנגד מסיבות לא מוצדקות.
