- תמא 70 וזכויות בניה - מה חשוב לדעת
- תמ"א 70 שרושרה בסוף 2024 מגדירה מדיניות בנייה חדשה בסביבת תחנות המטרו, במטרה לעודד מגורים ועבודה סמוך לתחבורה ציבורית.
- התכנית קובעת הגדלה של זכויות בנייה ושימושים מעורבים באזורים במרחק הליכה מהתחנות.
- בעלי קרקעות עשויים ליהנות מתוספת זכויות, שינוי ייעוד והתאמות תכנוניות.
- קבלת היתר תותנה באישור תכנית מקומית והגשת מסמכים תכנוניים לפי הנחיות הרשות.
מהי תמ”א 70?
תמ״א 70 היא תכנית מתאר ארצית חדשה, שאושרה בסוף 2024. מטרתה של התמ”א הזאת הוא להסדיר את הפיתוח העירוני המצוי בסמיכות לתחנות המטרו המתוכננות בגוש דן ובפרט בתל אביב והסביבה. התכנית קובעת את כללי הבנייה העדכניים לאורך קווי המטרו ומספקת מסגרת תכנונית מאורגנת הנוגעת להיקפי הפיתוח, זכויות הבנייה באזור, תמהיל השימושים ואופן מימוש התכניות.
תמ״א 70 גובשה בעבודה מאומצת של מספר שנים ונחשבת לנקודת מפנה במדיניות התכנון העדכנית. תמא 70 וזכויות בניה הכרוכות בה מהווים מסגרת חשובה המשלימה את תכנון הקמת קווי המטרו ופיתוח האזור. מטרתה של התוכנית לתמוך בפיתוח ובהתחדשות הצפויה של אזור המטרופולין של תל אביב, שעתיד לכלול 4 עד 5 מיליון תושבים ואף יותר (על פי ההערכות) כבר בתוך כעשור.
איך תמ”א 70 משנה את כללי המשחק בתכנון העירוני בישראל
עד לאישור תמ”א 70 התכנון העירוני סביב צירי תחבורה ופתרונות של תחבורה ציבורית והקמת קווי מטרו התבצע בצורה פחות מוסדרת. התכנון נעשה על בסיס מדיניות בלתי אחידה של הרשויות המקומיות. מציאות זו גרמה להבדלים ופערים בתכנון וביצוע, חוסר ודאות ויעילות נמוכה בקידום תכניות ראויות.
תמ״א 70 יצרה מדיניות ארצית אחידה ומחייבת, שמתמקדת באזורים שמוגדרים כמרחבי השפעה של תחנות מטרו – כלומר אזורים שנמצאים בטווח הליכה (מספר מאות מטרים מהתחנות).
שינוי כללי המשחק נובע מכל אלה:
- הגדלת זכויות הבנייה בסמוך לתחנות המטרו, דגש על בנייה רוויה, שימושים מעורבים כלומר מגורים, מסחר ותעסוקה. פיתוח לאור הצורך בפתרונות באזורים עמוסים.
- התכנית מגדירה שטחים סביב התחנות כמתחמים שיש לתכנן באופן שמתאים לפיתוח אורבני אינטנסיבי.
- קידום פתרונות של תחבורה ציבורית. התכנון ממקד את הפיתוח סביב תחנות המטרו כדי לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולהפחית את התלות ברכב הפרטי היוצר את הגודש של גוש דן.
- הכנת תוכניות מקומיות בהתאם לתמ"א 70. כלומר כל רשות מקומית שממוקמת לאורך קו המטרו מחויבת להכין תכניות רלוונטיות שיותאמו לעקרונות תמ״א 70.
מה המשמעות של גבולות התכנון העירוני לפי תמ”א 70?
תמ״א 70 מגדירה בצורה חדשה את ההתייחסות למרחבים עירוניים, כאשר תחנות המטרו מהוות מוקד מרכזי לפיתוח. הגבולות המוגדרים בתוכנית אינם נקבעים רק לפי תחום שיפוט מוניציפלי, כפי שמקובל עד כה, אלא לפי מה שמוגדר בתור “טווחי השפעה”.
פירוש הדבר הוא שטח שנמדד במרחק הליכה סביר מהתחנה, כאשר בתחום זה צפוי להתבצע עיבוי של הבניה, תינתן תוספת זכויות וייעוד שימושים חדש.
המשמעות בפועל היא שהרשות המקומית לא יכולה כעת להמשיך לפעול רק על פי תכניות שהיא מגדירה. על הרשות להיערך ולתכנן תוכניות רלוונטיות בסמיכות למטרו, בהתאם למדיניות הארצית שקובעת תמ״א 70. פירוש הדבר שיש צורך בשיתוף פעולה עם מינהל התכנון, הסדרה של תשתיות, תכנון מחדש של מתחמים סביב התחנות.
איך תמ”א 70 משפיעה על מגרשים פרטיים
בעלי קרקע ומגרשים פרטיים במתחמים הכלולים בתחומי ההשפעה של התחנות צפויים לראות שינויים בזכויותיהם, הכל בהתאם לתכניות המקומיות שיגובשו לפי עקרונות תמ״א 70.
ההשפעות העיקריות הן:
- צפי להגדלת זכויות בנייה – בעלי קרקעות רבים יוכלו ליהנות מתוספת משמעותית בשטחי בנייה, לרבות תוספות לגובה ולמספר יחידות דיור.
- שינוי ייעוד הקרקע – למשל קרקעות שייעודן היה קודם למגורים בלבד, עשויות להפוך לכאלה המיועדות למתחמי מגורים משולבים עם מסחר או תעסוקה.
- התאמות תכנוניות – יהיה צורך לעדכן תכניות שכבר הוכנו, בהתאמה להוראות תמ״א 70 כתנאי לקבלת היתרי בנייה.
התנאים לקבלת היתר בניה לפי תמ”א 70
קבלת היתר בנייה לפי תמ״א 70 תהיה על פי תכנית בניה שהרשות תאשר, על בסיס העקרונות שנקבעו בתמ״א 70. למשל
- מיקום הנכס במרחב הסמוך לתחנה כפי שמוגדר בתמ”א.
- הסדרת תכנית מקומית שאושרה לפי תמ״א 70.
- הגשת מסמכי תכנון, שרטוטים ומידע נוסף, לצד חוות דעת תחבורתית תוך התאמה לתשתיות קיימות או מתוכננות.
- יש צורך לעמוד בהנחיות של הרשויות הרלוונטיות הנוספות כגון בתחום התחבורה, התשתית (וזאת לצד הוראות מצד הרשות המקומית).
היתרונות והחסרונות של תמ״א 70
תמ״א 70 מביאה עימה תשתית סדורה שתומכת בשדרוג ופיתוח אורבני מואץ, בהתאם לצרכים ולתוכניות העתידיות של גוש דן ותל אביב רבתי. אלה כמה מהיתרונות והחסרונות המרכזיים:
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| ודאות תכנונית החשובה הן לבעלי הנכסים, הקרקעות והמבנים והן לרשויות | הגבלות על שימושים וייעודים מסוימים |
| הגדלת זכויות בנייה במתחמים סמוכים לתחנות המטרו | יש צורך בביצוע שינויים ניכרים בתכניות קיימות |
| עידוד השימוש בתחבורה ציבורית ושיפור איכות החיים, הורדת עומסי תחבורה וחניה | התמ"א נשענת על תכנון תכניות רבות ומפורטות בתהליך לא זול וגם ממושך |
| פיתוח ושיפור סביבתי וכלכלי של אזורים שוקקים | יתכנו בעיות עקב התנגדויות שונות של דיירים ואחרים המושפעים או יושפעו מהתמ"א ומתוכניות הנלוות אליה |
