- תקנות סטייה ניכרת - מה חשוב לדעת?
- תקנות סטייה ניכרת הן חלק מרכזי בתחום התכנון והבנייה, ומשפיעות על אישור תוכניות והיתרים.
- עורך דין תכנון ובניה במשרד IPAC מספק ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי, המותאם לתקנות ולדרישות החוק.
- עם ניסיון ומקצועיות, IPAC מובילים את לקוחותיהם לפתרונות מוצלחים בהתאם לחוק ולדרישות הרשויות.
- IPAC מתמחים בפתרונות מותאמים בתחום התכנון והבנייה, עם מחויבות למקצועיות ושירות ללא פשרות.
מהי סטייה ניכרת?
סטייה ניכרת מוגדרת בתחום התכנון והבנייה, בהקשר של חריגה משמעותית מתכנית בנייה שאושרה או מהיתר בנייה שהתקבל.
תקנות סטייה ניכרת נועדו להגדיר את הגבול שבין שינויים קטנים שנחשבים למקובלים בתכנית הבנייה, לבין שינויים הרבה יותר מהותיים.
שינויים מהסוג המהותי שנובעים מסטייה ניכרת, מחייבים בדיקה ואישור מחדש של תכנית הבניה.
חשוב להדגיש כי לא כל שינוי או חריגה מתכנית שאושרה נחשבים לסטייה ובוודאי שלא לסטייה ניכרת. החוק מכיר בכך שבמהלך הבנייה כמעט תמיד יהיו שינויים קטנים ולא מהותיים.
כמו כן מקובל להתיר הקלות שונות במידת הצורך. החוק, אם כן, מגדיר אילו שינויים נחשבים לסטייה קלה ואילו לא. למעשה המטרה היא לאזן בין הצורך להתיר גמישות שנדרשת בתהליך הבנייה ביחס לתוכניות שהוכנו מראש, לבין הצורך לשמור על התב”ע, להקפיד על ערכן של תוכניות בניה שאושרו ולמנוע פגיעה באינטרסים של הציבור, שכנים ואחרים.
במקרה של סטייה ניכרת, יש צורך לחזור לוועדה התכנון ולקבל ממנה אישור מחדש.
לעומת זאת, שינויים קלים, שאינם נחשבים לסטייה ניכרת יכולים לעבור אישור בהליך פשוט ומהיר בהרבה.
מהן תקנות סטייה ניכרת?
תקנות סטייה ניכרת הן בעלות משמעות רבה בתקנות התכנון והבנייה בישראל. מטרתן להגדיר בצורה נאותה מהי סטייה מהותית מתכנית בניה שאושרה.
תקנות אלו נקבעו על בסיס חוק התכנון והבנייה עם השלמות של הוראות שעה. התקנות מספקות קו מנחה חשוב עבור קבלנים, בונים, מתכננים ומהנדסים.
כמו כן נציין כי התקנות מפורטות במסגרת “תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס”ב-2002”. הן כוללות כמה קטגוריות של שינויים ובין היתר מוזכרים:
התקנות לא רק מגדירות מהי סטייה, אלא למעשה גם את השיעור או ההיקף של השינוי שנחשב למותר וממנו ואילך – הוא אסור.
למשל, מוגדרת מהי ההקלה שניתן לתת להוספת קומות בבניין, על פי מספר הקומות שאושרו. ככל שהבניין גבוה יותר, כך ניתן לאשר יחסית בקלות יותר הקלות בתוספת הגובה מבלי שהדבר ייחשב כסטייה (בהינתן עמידה בתנאים שונים).
התקנות נועדו להוסף סדר, וודאות ואחידות בעניין מתן הקלות לצד סטנדרטיזציה שתחתם כפופים כל הרשויות והועדות. כך יכולים יזמים, אדריכלים, מתכננים, ועדות תכנון ואחרים, לדעת מבעוד מועד מהם הגבולות המותרים לשינויים.
מתי בנייה נחשבת כסטייה ניכרת?
כעת נבקש להרחיב מעט, להבהיר ולהדגים מתי בנייה נחשבת כסטייה, ועל כן מחייבת הוצאה היתר חדש. לדוגמא:
- שינוי בגובה הבניין באופן שלא מתאים להשתלבותו בסביבתו – תוספת של קומה אחת או יותר מעבר למותר בתכנית נחשבת לסטייה ניכרת. למשל, אם התכנית מאשרת בניין בן 4 קומות, ונבנתה קומה חמישית, זו תיחשב לסטייה ניכרת (אלא אם ניתנת הקלה). תוספת משמעותית לגובה הבניין, אפילו ללא הוספת קומה שלמה, עשויה להיחשב לסטייה ניכרת אם היא חורגת מהגובה המקסימלי המותר בתכנית באחוזים משמעותיים.
- חריגה מקווי הבניין – בנייה מעבר לקווי הבניין המותרים בשיעור הקבוע בתקנות נחשבת לסטייה ניכרת. קווי הבניין הם הגבולות המוגדרים שבתוכם מותר לבנות בתוך המגרש. כמו כן בנייה צריכה להתבצע בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים באותו קטע של רחוב.
- הגדלת שטח הבנייה – תוספת שטח בנייה מעבר למותר בתכנית, מתייחס הן לתוספת של דירות בבניין והן לתוספת של מבנים במגרש נתון, בהגבלות שמוזכרות בתקנות. אם תוספת הדירות עולה על 20 אחוזים מהמספר המירבי שהותר בתוכנית, הרי שמדובר בסטייה ניכרת. וגם אם אושרה הקלה, השטח הממוצע של הדירות לאחר ההקלה לא יעלה על 80 מטרים רבועים.
שינוי בייעוד הקרקע – שימוש בקרקע למטרה שונה מזו שנקבעה בתכנית או בתב”ע נחשב לסטייה ניכרת. למשל, אם שטח מסוים מיועד למגורים על פי התכנית ונעשה בו שימוש למטרה מסחרית (כמו למשל מפעל ייצור או פתיחת חנות), זו תיחשב לסטייה ניכרת. - שינויים מסוימים בתכנון הפנימי – רוב השינויים שאדם מבצע בתוך הדירה אינם נחשבים לסטייה ניכרת, אולם יש מקרים שבהם הדבר שונה. כך למשל, אם השינוי הפנימי כולל את פיצול הדירה או אם השינוי משנה באופן מהותי את אופי הדירה או את אופי השימוש בה.
סטייה ניכרת בוועדות ערר
ועדות הערר לתכנון ובנייה עשויות להתייחס לסטייה ניכרת ולתת פרשנות לנושאים שבמחלוקת. כאשר מתעוררת מחלוקת לגבי שינוי כזה או אחר, באם לא ברור האם העניין מהווה סטייה ניכרת או לא, הדברים עשויים להגיע לבדיקתה ולהכרעתה של וועדת ערר שתדון בכך. בועדה תתקבל הכרעה, לכאן או לכאן.
במהלך הדיונים בוועדה מביאים בחשבון את המהות של השינוי (כמו אחוזי החריגה), הקלות אפשריות וכן גם ההשפעה של השינוי על כל האזור. מתחשבים באינטרס הציבורי, באופי ההשפעה של השינוי על שכנים וכן תכנונים סביבתיים נוכחיים ועתידיים.
עשוי לעניין אתכם | ייצוג בוועדות ערר >>
מהו התיקון מס' 134 לחוק התכנון והבנייה?
תיקון 134 לחוק התכנון מתייחס לטיפול בסטיה ניכרת מתוכניות בנייה. התיקון קובע כללים מפורטים לגבי מה נחשב לסטייה ניכרת. כמו כן התיקון נוקט יד יותר קשה בטיפול במקרים כאלה. התיקון מגדיר מחדש את המקרים שבהם ניתן לקבל הקלות בתוכניות בנייה ומצמצם את שיקול הדעת של ועדות התכנון בנושא ההקלות.
עד כה, הוועדה המקומית יכלה לתת הקלות שונות, אלא אם כן הן נחשבו לסטייה ניכרת של ממש. על פי התיקון הוועדה המקומית תוכל לאשר הקלות אך ורק בנושאים מדויקים שיפורטו בתקנות החדשות. רק בנושאים שעל פי חוות דעת של מהנדס הוועדה המקומית השפעת השינויים תהיה מעטה וזניחה, תהיה גמישות מסוימת.
חוק תכנון ובניה: סטייה ניכרת כחלק מתוכנית בנייה ומקרים מיוחדים
בחוק התכנון והבניה ישנם כמה וכמה דגשים הנוגעים לסטייה ניכרת כחלק מתוכנית הבניה. למשל:
- בעניין היתר להגדלת שימוש למגורים, הוראת שעה נקבע כי: “היתר לפי סעיף זה יכול שיינתן אף אם נקבע בתוכנית כי סטייה מהוראות התוכנית לעניין זה תהיה סטייה ניכרת”.
- לעניין הקלה לפיצול דירות, נקבע כי: “ועדה מקומית תיתן הקלה של תוספת יחידת דיור אחת לכל יחידת דיור צמודת קרקע הקיימת במגרש… מעבר למספר המרבי של יחידות דיור המותר לבנייה… וכן רשאית לתת הקלה של תוספת שטחי בנייה… בדרך של פיצול יחידת… אף אם נקבע בתוכנית כי סטייה מהוראותיה לעניין זה תהיה סטייה ניכרת” (בתנאי שיתקיימו תנאים מסוימים שמוגדרים בתקנות).
- עוד נאמר כי: “הוספה של קומות תת קרקעיות או הוספה של שטח לצורכי חניה בקומות תת קרקעיות, לא תיחשב כסטייה ניכרת לעניין בניית התוספת.
חוק תכנון ובניה: סטייה ניכרת כחלק מתוכנית בנייה ומקרים מיוחדים
רפורמת ביטול ההקלות צפויה להיכנס לתוקפה החל מתחילת שנת 2025. פירוש הדבר הוא שעם ביטול הרפורמה של ההקלות יחול צמצם משמעותי באפשרות לקבל הקלות בנייה.
נכון לכתיבת שורות אלה, בקרוב מאוד יחולו תקנות חדשות שיקשו מאוד על וועדות התכנון ברמה המחוזית, להעניק הקלות בניה שלא הוזכרו בתוכנית המקורית.
חוק התכנון והבניה, לפי סעיף 151, מתיר מתן הקלות בתנאים מאוד מסוימים במיוחד אם הדברים לא גורמים לשינוי מהותי ביחס לתכונית הבניה המקורית. המטרה של הרפורמה היא לחייב את מוסדות התכנון לקבוע כבר בשלב התכנון מה יהיו אפשרויות הבנייה שימומשו לאחר מכן. תצומצם מאוד היכולת לאשר תוכנית בניה ולאחר מכן להעניק הקלות שונות שלא הוזכרו בתוכנית המקורית.
"השינוי האמור צפוי להשפיע בצורה משמעותית על יזמים, על קבלנים ועל כל מי שיגיש בקשה להיתר בניה מעתה ואילך. משנת 2025 ואילך יוטל על המתכננים לתכנן תוכניות בניה כמה שיותר מפורטות מבלי להסתמך על מתן הקלות".
כיצד אייפק יכולים לעזור לכם במידה ואתם צריכים עזרה בהתמודדות עם סטיה ניכרת?
אייפק מספקת ללקוחות קיימים וחדשים ליווי מקצועי בכל הנוגע להתמודדות עם סטייה ניכרת. הצוות המשפטי (עורכי דין) והתכנוני (מהנדסים ואדריכלים) של החברה, יודע לבצע בדיקה לעומק של כל פרטי המקרה ועל בסיס הידע המקצועי לתת פתרונות להתמודדות עם סטיה ניכרת.
החברה מסייעת בטיפול בהגשת טיעונים, בניית תיק מסמכים וייצוג מול וועדת התכנון. אייפק יכינו את כל הדרוש, למשל תוכניות בניה מתוקנות, עריכה וניסוח של חוות דעת מקצועית בעניין הסטייה וכיוצא בזה.
הצוות שלנו ערוך גם לייצג אתכם ביונים בוועדות התכנון וטיפול מול הרשויות בכל טענה של סטייה ניכרת.
אילו בעלי מקצוע מטפלים בבעיות של סטייה ניכרת?
בטיפול בסטייה ניכרת צריכים לעמוד לרשותכם אנשי מקצוע בעלי התמחויות שונות. כך לדוגמא, נדרשים עורכי דין שהמתמחים בתכנון ובנייה ומעודכנים בכל התקנות ועדכוני החקיקה החדשים ביותר.
עורכי הדין מטפלים בהיבטים המשפטיים, ייצוג מול ועדות התכנון, מענה בכתב או בעל פה לפניות שונות וכן הכנת המסמכים שאותם מגישים לוועדה או לוועדת הערר. לצד עורכי הדין עומדים לרשותכם גם אדריכלים ומהנדסים בעלי וותק רב. אדריכלים ומהנדסים מנוסים הם שאמונים על הכנת התוכניות, לרבות תוכניות מתוקנות לאור הסייגים או ההנחיות שעלו בוועדות.
הם שנותנים את הפתרונות התכנוניים שיאפשרו להתגבר על הסטייה שהוגדרה כסטייה מהותית וניכרת. לעיתים יובאו גם חוות דעת נלוות בהקשר של תחשיבים ועלויות, בשילוב שמאי מקרקעין או שיוכנו מסמכים שישמשו כראיות כדוגמת מדידות שערכו מודדים מוסמכים.
בקיצור, ללקוחות ניתנת מעטפת שלימה כאשר מדובר בחריגות בנייה, סטייה מקווי בניין ובאופן כללי – סטייה ניכרת.
מי אמור לייצג אתכם בועדות מקומיות?
בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה הייצוג שלכם ניתן על ידי עורך דין המתמחה בתחום התכנון והבנייה. עורך הדין שעומד לרשותכם מכיר לעומקם את החוקים והתקנות, את נהלי העבודה של הוועדות המקומיות ואת כל הקשור עם סטייה ניכרת.
במהלך הייצוג ישנה מעורבות של אדריכל או מהנדס האמונים על הכנת התוכניות ומציגים לפי הצורך את ההיבטים הטכניים או התכנוניים של הבקשה.
"בחברת אייפק, הייצוג בוועדות עבור הלקוח נעשה על ידי צוות משולב - עורכי דין ואנשי מקצוע להנדסה ואדריכלות. עושים הכל על מנת לייצג נאמנה את הלקוח ואת האינטרסים שלו."
למה לבחור בחברת אייפק?
חברת אייפק מעניקה ללקוחותיה תמהיל מיוחד, שנוגע הן בפן המשפטי והן בפן התכנונית. לחברה וותק וניסיון ברמה המשפטית וההנדסית, הכל מוצע ללקוחות תחת קורת גג אחת. הצוות המקצועי שעומד לרשותכם נשען על עורכי דין מנוסים בתחום התכנון והבנייה, לצד מהנדסים ואדריכלים בעלי ניסיון רב בעבודה מול ועדות התכנון.
החברה צברה ניסיון רב בעבודה מול מגוון סוגי לקוחות, מיזמים וקבלנים ועד לקוחות פרטיים. לצד ההיבט המקצועי, הלקוחות מוזמנים להכיר את איכות השירות ברמה האישית. מקפידים על זמינות מול הלקוח, שקיפות מלאה ועדכונים שוטפים לאורך כל הדרך.
לסיכום, ניתן לראות כי מכלול התקנות העוסקות בסטייה ניכרת מאפשר לסטות מתנאי היתר ומתוכניות בניה שאושרו, בנסיבות מסוימות. הדבר נעשה כל עוד השינוי סביר ובהיקף ראוי או שניתנה הקלה. עם זאת, במקרים של סטייה ניכרת, למעט חריגים והוראות שעה, יש צורך לפתוח בהליך של מתן הקלות מיוחדות או הגשת בקשה להיתר חדש על כל המשתמע מכך.
עשוי לעניין אתכם | ייצוג בעת בעיות מסוג ליקויי בנייה או ייצוג בעת בעיות בתכנון ובנייה.
