אז מה זה בעצם חריגות בניה?
חריגות בנייה מתייחסות לכל חריגה או שינוי שנעשו בתוכנית הבנייה המקורית שאושרה רשמית על ידי הרשויות הרלוונטיות או בעלי העניין המעורבים בפרויקט הבנייה. חריגות עשויות לכלול שינויים בתכנון, בחומרים, במידות או בכל היבט אחר של תוכנית הבנייה. סטיות אלו מתרחשות בדרך כלל עקב נסיבות בלתי צפויות, שיפורים בתכנון ושינויים בדרישות, או כאשר קיים כבר מבנה, בניין או בית והוחלט לבנות תוספות שלא היו בתוכנית הבנייה המקורית. חשוב לקבל היתר לשימוש חורג.
איזה סוגים של חריגות בנייה קיימות?
- תוספות או הרחבות לא מורשות: חריגות בנייה אלו כוללות ביצוע שינויים בתוכנית בנייה ללא קבלת אישור מתאים, או חריגה מההיקף המאושר, כמו לדוגמה היתר להוספת חדר ממ”ד, הגדלת בניין מעבר לגבולות המאושרים, או בניית מבנים נוספים ללא רשות.
- הפרת פרמטרי בנייה: הכוונה היא לחריגה מתקנות הבניה שצוינו מראש בתוכנית, כגון חריגה ממגבלות גובה, אחוזי בנייה או גבולות המגרש. גם שינוי אזורי ייעוד ללא היתרים מתאימים נכנס לקטגוריה זו.
- חריגות קלות: מדובר בחריגות בנייה פחות משמעותיות יחסית, כמו סגירת מרפסת, שינוי סוג המדרגות, התקנת מזגנים או הקמת פרגולה וכד’. במקרים מסוימים ניתן לקבל עבורן היתר בנייה בדיעבד.
- שימוש לא מורשה בנכס: זה מתרחש כאשר נעשה שימוש בנכס באופן שמפר את ההיתר המאושר. כמו לדוגמה חלוקת בית למספר דירות ללא אישור, הפעלת גן ילדים ללא היתר וכד’.
היתר בניה בדיעבד
ניתן להסדיר בדיעבד מקרים בהם בוצעה בנייה ללא היתר; למרות שבנייה לא מורשית עלולה להוביל לצווי הריסה מינהליים או אפילו לאישומים פליליים, ישנם מצבים בהם עדיין ניתן להגיש בקשה להיתר לאחר שהחריגה התרחשה. לוועדה המקומית יש סמכות לתת היתרים לחריגות בנייה זמניות, בדרך כלל לשנה. הם יכולים גם להנפיק היתרים קבועים שאינם מוגבלים בזמן, אך עשויים לדרוש שינויים בנכס.
הבקשה אדריכלות חו מוצגת בדרך כלל כמתווה הכולל פרטים כמו זכויות קניין, אחוזי בנייה מותרים, חישוב שטחי בנייה קיימים ושרטוט חלקה. הוועדה רשאית לבקש אישורים נוספים מגופים כמו רשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, או חברת החשמל.
מעבר לכך, חיוני להוכיח כי חריגת הבנייה אינה גורמת להפרעה לנכסים סמוכים.
מהי חריגת בניה מותרת?
חריגת בניה מותרת כשמה כן היא: זו חריגה שניתן לה היתר, למרות היותה חורגת. בדרך כלל היתר כזה יהיה מוגבל מראש, אך ישנם מקרים שחריגות בנייה לא תהיינה מוגבלות בזמן מסוים. חריגת בניה מותרת תהיה בעלת תוקף במידה ואושרה על ידי הוועדה המקומית.
הוועדה המקומית תאשר חריגה במידה ויוכח שהיא איננה מפריעה לדיירים אחרים או לשכנים, והיא עומדת בתנאים כמו הגשת תשריטים חתומים, מפות שטח וכד’.
אולי יעניין אותך:
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה | אדריכלות חוץ בתים פרטיים
כיצד מתבצעת הסדרת חריגות בניה?
חשוב לציין כי יש צורך בקבלת היתר בנייה לחריגות אלו, גם אם תהליך הבנייה כבר החל או הסתיים. מומלץ להיעזר ביועץ מוסמך אשר יעריך את הנכס, יאסוף את נתוני המקור והחריגה, וילווה את התהליך. בעת הגשת הבקשה להיתר יש לכלול:
- הוכחת בעלות על הנכס.
- הסכמת כל בעלי הזכויות בקרקע. במקרים בהם הנכס משותף, נדרשות חתימות של כל בעלי הזכויות בקרקע.
- מפת אתר מעודכנת. יש להצטייד במפה עדכנית של אתר הבנייה או הנכס הקיים.
- תכנית שינוי מפורטת. יש לכלול תכנית שינוי המתארת את החריגות, חתומה על ידי מודד ואיש מקצוע מוסמך.
- היתרים נוספים: לאחר קבלת היתר על חריגות הבנייה, ייתכן שיהיה צורך להשיג היתרים נוספים מגופים רלוונטיים כגון חברת חשמל, שירותי ביוב, שירותי כבאות והצלה.
- מידע מפורט לגבי הנתונים המקוריים של הנכס, שינויים מוצעים ושינויים מבוקשים.
- את הבקשה בצירוף האגרות והחיובים הנדרשים יש להגיש לוועדה המקומית בהתאם לחוק.
מהו היטל השבחה על חריגות בניה?
היטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הרשות המקומית ומוסדר לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. “השבחה” או “שיפור” מתייחס לעלייה בערך הנכס הנובעת מאישורי התכנית, אישורי הקלות או מתן שימוש יוצא דופן. במידה ובעל דירה יקבל היתר לחריגות בניה המעלות את ערך רכושו, הוא עלול להיות מחויב בתשלום היטל השבחה. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מקרקעין והוא בדרך כלל בסביבות 50% מעליית הערך.
חשוב לציין כי בעל דירה מחויב בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות הקשורות לתוכניות במהלך מכירת נכס או רכישת היתר.
האכיפה והעונשים על חריגות בניה
חריגות בנייה אינן חוקיות ועלולות להוביל להעמדה לדין פלילי. במרבית המקרים ניתנת אזהרה על מנת לאפשר תיקון ההפרה לפני העמדה לדין. עבירות קלות של אנשים ללא רקע פלילי יכולות להיפטר בהסדר שבו העבריין מודה בעבירה, מבטיח לא לחזור עליה, ומשלם קנס. ניתן לברר לגבי ביטול כתב אישום והגעה להסדר עם הרשות המקומית.
קנסות בגין עבירות בניה יכולים לנוע בין 8,000 ל-300,000 שקלים, בהתאם לגודל העבירה וחומרתה. הפרות הקשורות לנכסים מסחריים מקבלות בדרך כלל קנס כפול בהשוואה לעבירות מגורים. העבירות מסווגות לפי בנייה ללא היתר, שימוש בלתי חוקי ברכוש, עבירות בקרקעות מוגנות, והפרות הקשורות לגודל.
הקנסות מחולקים ברוב המקרים על פי השטח. לדוגמה:
- חריגות בשטח עד 25 מ”ר עלולות לגרור קנס בסדר גודל של 25,000 ש”ח
- חריגות בשטח של 75 – 100 מ”ר עלולות לקבל קנס בסדר גודל של 200,000 ש”ח
- חריגות שבוצעו על ידי חברות עלולות לגרור קנסות כפולים ולהגיע לסכומים משמעותיים.
חריגות בנייה הן עבירה פלילית וכדי להימנע מתביעות, קנסות ורישום פלילי, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע שמתמחה בקבלת היתר לחריגות גם בדיעבד.
