- עבירות בנייה - מה חשוב לדעת
- עבירות בנייה – מה חשוב לדעת? עבירות בנייה מתייחסות לפעולות כמו בנייה ללא היתר, חריגה מתוכניות מאושרות או שימוש במבנה שלא בהתאם לייעודו.
- ההתמודדות עם עבירות דורשת הבנה מעמיקה של החוקים המקומיים והכנה קפדנית לתהליך הגנה מול הרשויות.
- מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום התכנון והבנייה שידע להציג את המקרה בצורה מקצועית.
- IPAC מספקים ייעוץ וליווי משפטי מקצועי לטיפול בעבירות בנייה, תוך הגנה על זכויותיכם מול הרשויות.
מהן עבירות בניה ואיך אפשר להימנע מהן?
באופן כללי, עבירות בנייה מתייחסות למכלול רחב של הפרות מסוגים שונים, של חוק התכנון והבנייה. החוק מסדיר את אופי השימושי בקרקע, מתן היתרי בנייה ותכנון עירוני.
הפרות בניה כוללות למשל בנייה בלתי מורשית או חריגות מתוכניות בניה שאושרו וניתן להן היתר. על מנת שלא להסתבך עם עבירות בתחום הבניה והפיתוח, חשוב לעבוד באופן מסודר, על סמך היתרים ותוכניות.
קבלת ההיתרים לפני תחילת הבנייה והקפדה על ההנחיות והתקנות, בליווי אדריכלי, מאפשרים פיתוח חוקי, מוסדר כך שלא יתקבלו צווי הריסה או יופעלו סנקציות אחרות.
בהמשך המאמר נסביר בפירוט על משמעות חוק התכנון והבניה, אילו עבירות נפוצות על החוק קיימות בישראל, מהם סוגי העונשים שעלולים לחול על מפירי החוק ואיך ניתן לבצע הכשרה של עבירות בניה בדיעבד (קבלת היתר בדיעבד). חברת IPAC לשירותי תכנון ואדריכלות עומדת לשירותכם בכל עניין.
מה אומר חוק התכנון והבניה בישראל?
חוק התכנון והבניה בישראל משמש כמסגרת החוקית הבסיסית, המגדירה את אופי הנהלים של שימוש חוקי בקרקע, מאפייני התכנון הנדרשים ופעולות הבנייה במדינה.
- חוק התכנון והבניה מתווה ומגדיר את ההליכים הנדרשים על מנת להוציא היתר בנייה.
- החוק עוסק בתחומי האחריות של ועדות התכנון וגם מציין מהם מנגנוני האכיפה שמאפשרים להתמודד עם הפרות החוק.
- החוק נועד להבטיח פיתוח מסודר, תוך שמירה על המרחב הציבורי, שמירה נאותה על הסביבה ושמירה על האינטרס הציבורי תוך פיתוח ובניה. כל מי שמבקש לבצע פיתוח ולהתקדם בפרויקט בניה או שיפוץ שכולל הרחבה מסוג כלשהו, צריך להתייחס לאמור בחוק זה. הכרת החוק וייעוץ של אנשי מקצוע, יאפשרו להימנע מהיקלעות למצבים לא נעימים ולסנקציות כספיות ואחרות.
באותו נושא | חוק בניית מרפסות >>
עבירות נפוצות על חוק התכנון והבניה
ניתן להזכיר כמה הפרות נפוצות של חוק התכנון והבנייה:
- בנייה בלתי מורשית, בנייה ללא היתר – בנייה שנעשתה ללא שום קבלת הרשאה וללא הוצאת היתר בניה כחוק. ישנן דוגמאות רבות לעבירות מסוג זה.
- חריגות בניה – הבניה נעשתה לאחר הוצאת היתר כחוק, אולם בוצעו חריגות ביחס להיתר הבניה שניתן.
- בניה על הגג של בניין – בניה של חדר עם יציאה לגג.
- חריגה מהשטח המותר לבנייה – היתר בניה מגדיר מהו גודל השטח שעליו בונים ומהו השטח המקסימלי שניתן לניצול במגרש. החריגה יכולה להיות בצורה של הוספת קומה או בכיסוי שטח גדול יותר של הקרקע.
- פיצול דירה למספר יחידות, שלא על פי היתר. מדובר בשינוי באחוזי הצפיפות וכדי שפעולה כזאת תתבצע כחוק, יש צורך בתיקון של היתר או שינוי תב"ע.
כיצד אוכפים עבירות בנייה?
למרות שהיו שנים רבות שבהם ברשויות רבות לא הקפידו לאכוף עבירות בנייה, הרי שכיום לא ניתן לסמוך על כך שמגמה זו תימשך. למעשה בשנים האחרונות נעשים מאמצי אכיפה מוגברים ונחרצים.
חשוב לדעת שלא מעט בעלי בתים ודירות כלל לא מודעים לכך שהם מתגוררים בבניין שנעשו בו עבירות בניה. האכיפה של עבירות בנייה נעשית על ידי יחידות הפיקוח של הרשויות המקומיות או היחידות של הוועדות המחוזיות. בסמכות הוועדות:
- לערוך ביקורות יזומות לפי הצורך.
- לבדוק תלונות של דיירים, שכנים או אחרים, לגבי עבירות בניה שנעשו.
- לבדוק האם נעשו עבירות בניה באמצעות תצלומי אוויר ובדרכים אחרות.
במידה ואנשי הרשות המקומית או הוועדה המחוזית מגלים כי נעשה עבירת בניה, הרשות עשויה לאכוף באמצעות כמה סוגי צעדים. ראשית, הרשות מורשית להוציא צו הפסקת עבודה. הרשות יכולה גם להוציא צו הריסה מנהלי כך שבעל הבית יצרך להרוס את תוספת הבניה. במקביל ניתן להגיש כתב אישום פלילי או להוציא דרישות לתשלום קנסות. בחלק מהמקרים הרשות תהרוס את התוספת הלא חוקית ותחייב את בעל המבנה לשלם את ההוצאות.
מהי הענישה בגין עבירות בנייה?
על פי חוק התכנון והבניה ועל פי חוק העונשין, ניתן להטיל כמה וכמה סוגים של סנקציות ועונשים על מפירי החוק בנושא של עבירות בניה.
העונשים כוללים מצד אחד סנקציות שנועדו להחזיר את המצב לקדמותו ומצד שני, עונשים כספיים של קנסות ואף מאסר במקרים מסומים.
הענישה כוללת למשל:
- קבלת צו המורה על הריסה של מבנה או חלק מבנה.
- קבלת צו המורה על הפסקת עבודות בניה.
- רישום הערות בפנקס המקרקעין המציינות את קיום עבירות הבניה.
- הטלת קנסות, לרבות העלאת גובה הקנס באם ישנה התעלמות מצו קודם או שהעבירות ממשיכות לאורך זמן.
- מאסר בשל התעלמות מצווי הריסה או הפסקת עבודות.
חשוב לציין כי הפרת החוק והענישה שבצידה עשויים לחול על מי שביצע או תכנן את העבודות וכן על מי שמשתמש בנכס לאחר מימוש עבירות הבניה.
עשוי לעניין אתכם | טיפול בצווי הריסה >>
מי נושא באחריות לעבירות בנייה בנכס?
האחריות מבחינה משפטית לכך שנעשו עבירת בנייה חלה על:
- מי שביצע עבודות בניה או הרחבה, ללא היתר בניה או בחריגה משמעותית מהיתר שניתן.
- מי שהיה בעל הנכס בעת שבוצעה עבירת בניה.
- מי שקנה נכס מבלי שבדק האם יש או אין עבירות בניה, עשוי למצוא את עצמו בבעיה. גם אם לא תהיה בכך אחריות פלילית כפי שעשויה לחול על מי שביצע עבירה בעצמו, בעל נכס עשוי להידרש להסדיר עבירת בניה שאחראי לה שביצע הבעלים הקודם.
ההבדלים בין עבודה אסורה לשימוש אסור
במסגרת חוק התכנון והבניה ישנו אזכור שמגדיר עבודה אסורה לצד עבירות שמוגדרות כשימוש אסור.
ההגדרה של עבודה אסורה בחוק מתייחסת לבניה שאמורה להתבצע תחת היתר אך נעשתה ללא היתר או שלא על פי תנאי היתר שניתן.
שימוש אסור, לעומת זאת, מתייחס לשימוש במקרקעין כאשר נדרש היתר, אך ללא היתר או שלא על פי תנאי השימוש במקרקעין על פי תוכנית הבניה.
האם על עבירת בנייה חלה התיישנות?
אין זו הגזמה לומר שעבירות בניה נעשו לנפוצות מאוד, על אף הסנקציות כפי שהצגנו קודם לכן. וועדות הבניה כמו גם הרשויות עצמן מגישות תביעות רבות בעניין והשאלה היא האם ניתן לתבוע בגין חריגות בנייה לאורך זמן וללא התיישנות.
עורכי דין מסבירים כי חריגות בניה ובניה ללא היתר מוגדרים כעבירות פליליות, אך לא בדרגה הגבוהה ביותר. כלומר הן מוגדרות כעבירה מסוג עוון.
מכיוון שכך, שאלת ההתיישנות נוגעת למעשה להתיישנות עבירות מסוג עוון. עבירות מהסוג הזה מתיישנות עם תום 5 שנים ולכן זהו פרק הזמן הסטנדרטי שבו ניתן להגיש תביעה בגין עבירות בניה.
יש לציין כי עשויה לעלות טענה של שימוש אסור בנכס שבוצעו בו עבירות בניה, גם לאחר יותר מחמש שנים במידה והנכס ממשיך להיות בשימוש.
מה לעשות כאשר הוגש נגדי כתב אישום בגין עבירות בנייה?
מכיוון שעבירות בניה נחשבות כאמור לעבירה פלילית, יש להתייחס בכובש ראש לכל כתב אישום המוגש בעניין זה. אחד הדברים הראשונים שמומלץ לעשות הוא לבדוק האם מדובר בפעולה שאמורה לקבל פטור מהיתר.
כדאי גם לבדוק האם מדובר בבניה שלו הייתם מגישים בקשה להיתר מראש, הייתם מקבלים אותו בסבירות גבוהה מאוד.
ניתן להכשיר חריגות בנייה לאחר ביצוען, אך איך מדובר בעניין פשוט וקל. פעולה מסוג זה עשויה להצריך טיפול מול הוועדה המחוזית ולא רק פנייה לוועדה המקומית לבניה.
על כל פנים, ברגע שמוגש כתב אישום בגין עבירות בניה, חשוב להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בנושא. משרד אדריכלות בשילוב שמאי מקרקעין ועו"ד לפי הצורך, יוכלו ללמוד את כתב האישום ולהציע מענה בהתאם לנסיבות ולאופי העברות.
מה עושים אם מקבלים התראה, קנס או צו בגין עבירת בנייה?
במקרה שמקבלים התראה או צו לעניין עבירות בניה, מומלץ לפעול כמה שיותר מהר לאדריכל, מהנדס ועורך דין המתמחים בתחום של עבירות בניה והסדרת עבירות בניה. אנו באייפק יכולים לבדוק עבורכם את כל האפשרויות במקרים כאלה, כולל הכשרה בדיעבד, להגיש התנגדות בשמכם או ולפעול מול הרשות בכל דרך אפשרית ובהקדם.
האם ניתן להכשיר עבירת בנייה ולקבל היתר בדיעבד?
לא תמיד ניתן להכשיר בדיעבד, אבל במקרים רבים ניתן להכשיר עבירת בנייה באמצעות בקשה להיתר בניה בדיעבד. הסיכוי להוציא היתר בדיעבד גדול יחסית במידה שהבנייה תואמת את התוכניות החלות על המגרש ואינה חורגת מזכויות הבנייה.
היתר בדיעבד לא ניתן אם הבניה לא תקנית במהותה או עלולה להוות סכנה. במידה והבנייה אינה תואמת לתוכנית בניין עיר, ניתן לנסות לפתור זאת בדרכים מתאימות, כמו לבקש הקלה מיוחדת מהוועדה או לשנות בהתאם את התב"ע.
איך ניתן להימנע מענישה על עבירות בנייה?
כדי להימנע מענישה בגין עבירות בניה, רצוי לבדוק מוקדם ככל האפשר האם ואיך ניתן "להלבין" את עבירות הבניה.
בנושא זה, חשוב להבין שאי ידיעת החוק איננה פוטרת מעונש את מבצעי העבירה או המשתמשים בנכס. עם זאת, ישנם מקרים רבים שבהם ניתן לקבל היתר בגין חריגות בניה שכבר בוצעו בעבר.
חשוב לציין שאין צורך לחכות להגשת כתב אישום על מנת לבדוק את האפשרות להוציא היתר בדיעבד. אם אתם סבורים או חוששים שהכנס שלכם מכיל עבירות בניה משנים קודמות, מהרו להתייעץ עם הגורמים המתאימים.
חשוב להוסיף ולומר שגם בקניית נכס ישנה אפשרות "להסתבך" עם עבירות בניה. אי לכך, שימו לב שלפני רכישת נכס אפשר לבקש לעיין בתיק הבניין (לעיתים הוא מצוי אונליין).
דרך טובה לזהות בעיה היא כאשר אין זהות בין שטח הדירה או הבית בפועל, לבין היתר הבניה. משמעות הדבר היא שיתכן שישנן תוספות בנייה שבוצעו ללא היתר כנדרש.
כיצד עבירות בנייה משפיעות כשרוצים למכור את הנכס או לקבל משכנתה?
עבירת בנייה מעוררת קשיים בשלב שבו רוצים למכור את הנכס או כאשר רוצים לקבל משכנתה. קודם כן, בנקים בדרך כלל מסרבים לאשר משכנתה לנכס שנבנה או הורחב ללא היתר או תחת חריגות בניה.
במכירת נכס, שימו לב כי כיום עורכי דין רבים מזהירים את הקונים או בודקים עבורם האם הנכס הורחב שלא כחוק. הסיבה לכך היא כאמור הסנקציות כגון צווי הריסה, קנסות והקושי לקבל משכנתה.
סיוע המשפטי בהכשרת חריגות בנייה עם חברת IPAC
אם אתם מתמודדים עם כתב אישום, אם קיבלתם צו הריסה או שאתם רוצים להסדיר חריגות בניה מן העבר, תוכלו להיעזר במומחים של חברת IPAC, חברה לשירות הנדסה ואדריכלות מתמחים בהוצאת היתרים, הכנת תוכניות והגשת בקשות להכשרת חריגות בניה בדיעבד.
מכיוון שיש להתייחס לכל מקרה לגופו, אתם מוזמנים לפנות על מנת שניכנס לעובי הקורה. הניסיון הרב בתחום וההיכרות עם הרשויות המקומיות ברחבי הארץ מועילים מאוד ללקוחותינו ונשמח לעמוד לשירותכם בהקדם.
שאלות נפוצות
ניתן למכור דירה מסוג זה, אך מבחינת החוק חלה החובה החוקית לגלות זאת לקונה (גילוי נאות). בהתאם, ניתן לצפות לירידה בערך הנכס וכן ניתן לצפות שיהיו קשיים לקבל משכנתה. לכן, מומלץ להסדיר כל עבירת בניה במידת האפשר, לפני שמוכרים דירה.
האחריות מבחינה מנהלית עוברת למי שרכש דירה שחלות בה עבירות בניה. על הבעלים הנוכחי ישנה החובה להסדיר עבירות בניה, גם אם האחריות הפלילית נותרה על מי שביצע את העבירה בעצמו.
ניתן להכשיר בדיעבד כאשר הבנייה מתאימה לתב"ע וכי הבניה איכותית, תקנית ולא מסוכנת. במקרים חריגים ניתן לקבל הקלה מיוחדת.
תהליך להכשרת עבירות בניה יכול להיות ארוך למדי. הדבר תלוי באופי העבירות ובמי שמטפל בשמכם בהסדרת העבירות או החריגות.
חריגת בנייה פירושה שניתן היתר בניה אבל בבניה עצמה נעשו סטיות או שינויים ביחס לתוכנית המקורית. עבירת בנייה היא בדרך כלל חמורה יותר והיא מתייחסת לבנייה ללא היתר או בניגוד חמור לתנאי ההיתר. אכיפה של עבירת בניה בדרך כלל נחרצת יותר.
בחברת IPAC אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי מקצועי בין היתר בעניינים כמו הסדרת עבירות בנייה, טיפול בחריגות בניה, טיפול וייצוג מול ועדות התכנון והבנייה, בשיתוף עם משרד עו"ד שעובד עימנו.
