חוק המרפסות

מטרות הרפורמה בתהליכי הרישוי, כפי שמופיעות בחוק:

1. קיצור, ייעול ופישוט הליכי רישוי הבניה
2. שיפור השירות שניתן לציבור
3. הסרת העמימות – מידע שלם ומלא לפני הגשת הבקשה להיתר
4. מכוני בקרה כזרוע של מהנדס הוועדה בתהליך הרישוי ובמהלך הביצוע
5. ריכוז הליכי האישור של גורמים חיצוניים במקום אחד – מכון הבקרה
6. רישוי זמין – הגשה מקוונת וניהול תהליך הבקשה מתחילתו ועד לסיום הבניה
7. מסלולי רישוי קצובים בזמן

חוק הרחבת מרפסות – אז מה אומר החוק בנושא?

חוק המרפסות מדבר בין השאר על עבודות שונות שלגביהן יחול פטור מהצורך לבקש אישור בניה. לשם כך הוא מגדיר קודם כל באופן כללי את התנאים לפטור.

מבנים ופרויקטים של בניה יהיו פטורים מהיתר אם יעמדו בכללים הבאים:

• הם פשוטים מבחינה הנדסית
• אינם יוצרים סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש
• השפעה מועטה על חזות הבניין והסביבה
• אינם פוגעים בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו

חשוב לציין כי הפטור חל רק על הפרוצדורה של הוצאת היתר, וכי כל יתר הדינים חלים על בעלי הבית ועל מבצעי העבודה, כמקובל.

הפטור לא יחול במקרים הבאים:

• השטח הוא של מתקן בטחוני
• השטח הוא בתחום אתר המיועד לשימור

החוק מתייחס לסוגים שונים של תוספות בנייה (הרשימה המלאה מתפרסת על 8 עמודים שלמים!) כולל גדרות, שערים, גגונים, סככות, מבנים טכניים, מבנים זמניים, שימושים נלווים למבנה וכו'. החוק אינו מזכיר מרפסות באופן מפורש, אך הוא נוגע באלמנטים שהם רלוונטים לפרויקטים של הרחבה, סגירה או בניית מרפסת.

האם חוק בניית מרפסות מאפשר לבנות מרפסת ללא היתר?

בהתאם לחוק בניית מרפסות כדי להוסיף מרפסת חייבים להוציא היתר בניה כמו בכל תוספת בניה. במקרים מסוימים ניתן להקים מרפסת במסלול מקוצר או בהליך מהיר. בצורה כזאת ניתן לקבל אישור מזורז עבור מרפסות, על פי תנאים מסוימים שקבעה הרשות המקומית.

מעוניינים לבנות מרפסות חדשות? פנו אלינו לאייפק על מנת לבדוק האם במקרה שלכם ניתן להוציא היתר בהליך מהיר. נוכל לסייע לפי הצורך בתכנון מרפסות ובהסדרת מסמכי הבקשה שמגישים לרשות המקומית שלכם. 

מהן מגבלות השטח והעומק במסלול רישוי מקוצר?

המסלול של הרישוי המקוצר מתאים למרפסות בעלות שטח קטן יחסית. במקביל, מדובר לרוב במרפסות שלא חורגות במידה רבה מקו הבניין. כלומר כאשר החריגה מקווי הבניין אינה עולה על אחוזים מסוימים שנקבעו בתוכנית המתאר.

אם המרפסות צפויות לחרוג מעל ומעבר למגבלות אלו, על מנת להוציא היתר בניה חייבים לפעול במסלול המקובל כדי להוציא היתר בניה. לאחר שמגישים את הבקשה עם המסמכים הנלווים וועדת התכנון תדון בבקשה. 

חוק המרפסות ועדה מקומית לתכנון ובניה

לפני תיקון 101, ועדות מקומיות לתכנון ובניה היו מסווגות על פי חלוקה גיאוגרפית; לכל הועדות המקומיות היו אותן סמכויות, והן נבדלו זו מזו בהתאם לפריסה הגיאוגרפית.

בתיקון 101 הוגדרו ארבעה סוגים שונים של ועדות מקומיות, כאשר החלוקה של הועדות מבטאת את רמת המקצועיות ואת הכלים שברשות כל ועדה בתחום התכנון:

• ועדה מקומית “רגילה” – סמכויות בסיסיות שנמצאות אצל כל הועדות המקומיות.
• ועדה מקומית “עצמאית” – בעלת סמכויות נוספות. בסמכותה לאשר תכניות שעשויות לשנות תכניות שאושרו על ידי הועדה המחוזית, וגם להוסיף זכויות בניה בסוגי שטחים שונים כמו שטחי ציבור, שטחי מגורים, אזורי תעסוקה, אתרי מלונאות, תשתיות מקומיות, חניונים ציבוריים, וכו'.
• ועדה מקומית “עצמאית מיוחדת” – כל הסמכויות של הועדה שתחתיה, בתוספת סמכות לאשר תוכניות פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, אף אם התוכניות הללו חורגת מהסמכויות של ”ועדה עצמאית”.
• ועדה מקומית “עצמאית” שיש לה תכנית מתאר – מוותרת על סמכויותיה בתור ”ועדה עצמאית”, וועדה עצמאית מיוחדת, ובסמכותה כל התוכניות שתואמות את תכנית המתאר הכוללנית.

כיצד בודקים זכויות בנייה וקווי בניין לפני שמתכננים את המרפסת?

לפני שמתכננים מרפסת, חשוב לבדוק את תוכנית המתאר שחלה על הנכס שלכם. כמו כן חשוב לבדוק מהם קווי הבניין המאושרים וכמה זכויות הבנייה ניתן לנצל. כדי לבדוק זכויות בניה וקווי בניין לפני שמתכננים מרפסת:

• ניתן לפנות אלינו, לחברת אייפק, על מנת שנבדוק כל זאת עבורכם. 
• בדיקה מלאה נעשית מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• כחלק מהבקשה ואם המידע איננו זמין אונליין, יתכן שיהיה צורך להוציא תיק מידע להיתר ובו כל הנתונים הרלוונטיים לגבי המגרש, זכויות בניה וקווי בניין. 

מה ההבדל בין הוספת מרפסת, הרחבת מרפסת וסגירת מרפסת?

ההבדלים לעניין מרפסות חדשות או קיימות ושינויים במרפסות:

• הוספת מרפסת פירושה בניית מרפסת חדשה לכל דבר ועניין. כלומר לא הייתה קודם לכן מרפסת במבנה.
• הרחבת מרפסת מתייחסת למבנה עם מרפסת, כאשר רוצים להגדיל את המרפסת הקיימת. 
• סגירת מרפסת, שהיא עניין אחר לגמרי, פירושה להפוך את המרפסת הפתוחה לשטח סגור ומקורה, כלומר לחדר לכל דבר. כדי לסגור מרפסת יש להוציא היתר ולהביא בחשבון את אחוזי הבניה והאם נוצלו כבר אחוזי בניה בעבר. 

כמה זמן לוקח התהליך מהתחלה ועד שהמרפסת מוכנה

הוספת מרפסת כשלעצמה אינה תהליך ארוך. למעשה, הבניה היא החלק הקצר של התהליך, שכולל מספר שלבים:

• השגת הסכמת הדיירים – במידה ומדובר בבית משותף. יש לכך גם משמעות תכנונית; אם כל הדיירים רוצים להוסיף מרפסת, אפשר לבנות מרפסות הנשענות על מרפסות נמוכות יותר, בעוד שאם לא כולם מסכימים, ייתכן שהפתרון היחידי הוא מרפסות תלויות (גם פה צריך הסכמת דיירים).
• תכנון המרפסת – בשלב הזה קובעים את קווי המתאר של המרפסת; מרפסת מלבנית, רבועה, בצורת "ריש" וכו'. בין שאר הדברים מחליטים על גובה הקירות בהיקף, מעקה, ריצוף, תשתיות מים, חשמל, ניקוז, ועוד. בשלב הזה מומלץ לחפש בעלי מקצוע בתחום, ואפילו כדאי לשקול שימוש בשירותי אדריכל, שיבצע את התכנון, ויוכל להביא רעיונות מצד אחד, ולהסביר מגבלות מצד שני. חשוב לוודא שכל תכנון של המרפסת יקבל אישור ממהנדס בניין מוסמך לגבי מבנה המרפסת והתאמתה לבניין.
• הוצאת היתר בנייה – הוספת מרפסת משפיעה על נראות הבניין וסביבתו, ולכן יש לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית. לכל עיריה או רשות יש העדפות משלה, ובהחלט ייתכן שברשות אחת תקבלו היתר בניה "גנרי", שמגדיר רק גבולות וקווי מתאר מקסימליים, שמהם אין לחרוג, ובאחרת הועדה תדרוש תוכנית בנייה של המרפסת כדי לדון בכל הפרטים.
• בחירת שיטת בניה – זהו הזמן להחליט איך בונים את המרפסת:
  • מרפסת תלויה או מרפסת עמודים: תלוי אם מוסיפים מרפסת בודדת, או שמדובר בהוספת מספר מרפסות.
  • מרפסת בטון או מרפסת פלדה: 
    • מרפסת בטון משמעותה יציקת בטון על פלטפורמת פלדה. התהליך דומה לבניית בית, והחסרון הגדול הוא שזה גורם להפרעות רצינית יותר לסביבה בזמן הבניה.
    • מרפסות פלדה, שמזמינים מראש. זו למעשה בניה טרומית. יתרונה בכך שהיא חוסכת הרבה זמן.
• תחילת ביצוע – התחלת הבניה. יש לקחת בחשבון שמדובר בבניה מתוך הבית, עם כל האבק והרעש הכרוכים בה. ייתכן שיהיה צורך לשבור חלק מקיר כדי ליצור יציאה למרפסת. בכל מקרה כדאי להיעזר באנשי מקצוע כדי להבין למה לצפות, להכין את הבית (ואת המשפחה) בהתאם.
• גמר ועיצוב – סוף סוף מגיעים לשלב של עיצוב המרפסת, ויצירת המראה והאווירה שחלמתם עליה לאורך כל הפרויקט. זה עשוי לכלול צמחים, גגון / פרגולה, תאורה, רהיטי גן, צביעה, ריצוף וכו' – בקיצור, כל מה שתורם לאווירה במרפסת. גם פה מומלץ להתייעץ עם מקצוענים בתחום, כדי לא "לבזבז" את המומנטום.

אילו מסמכים ואנשי מקצוע נדרשים לקבלת היתר למרפסת?

כדי לקבל היתר למרפסת צריך:

• להפיק תיק מידע
• להכין תכניות אדריכליות
• להמציא חוות דעת מקונסטרוקטור לפי הצורך (למשל בהרחבת מרפסת)

אנחנו בחברת אייפק מספקים שירותי תכנון, ליווי אדריכלי והסדרת היתרי בניה. במידה ואתם מעוניינים להקים מרפסת בבית פרטי, להוסיף מרפסות לבניין משותף או להרחיב מרפסת קיימת (או לסגור מרפסת), פנו אלינו. ברשותנו ניסיון רב וכל אנשי המקצוע הרלוונטיים תחת קורת גג אחת. 

מה קורה במצב בו קיימת התנגדות לבניית מרפסת?

תרחיש נפוץ הוא שדיירים מתנגדים לבניית מרפסת בנכס משותף, במיוחד כאשר יש זכויות בנייה משותפות. חוק המקרקעין קובע כי קבלת אישור מ-75% מבעלי הדירות נחוצה להרחבת דירה, לרבות בניית מרפסת, ובלבד ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

למרות שקיים צורך ורצון אמיתיים בבניית מרפסת, חשוב להכיר בכך שבנייה כזו עלולה לפגוע משמעותית באיכות החיים של התושבים השכנים ולשנות את חזית המבנה. כתוצאה מכך, הטיפול בסכסוכי שכנים הוא מורכב, הן במישור האישי והן במישור המשפטי, ומומלץ לשכור איש מקצוע שמבין הן בבנייה, הן בחוקי בנייה והן בתקשורת וגישור בין אנשים, שיסייע בפתרון הבעיה.

האם נדרש לשלם ארנונה על הוספת מרפסות?

לכל רשות יש את הזכות המלאה לגבות ארנונה על שטחי מרפסת וכל רשות קובעת את התעריפים שלה ואת התקנות על פיו היא תגבה את הארנונה. לכן כדאי לבדוק כל מקרה לגופו בכל רשות ספציפית

חוק המרפסות – הקפידו להבטיח כי הקבלן פועל בהתאם לתכניות

בעת הרחבת מרפסת יש חשיבות מכרעת להקפדה על חוקי הבנייה והתקנות הרלוונטיים, וכן על כל הרשאות התכנון שניתנו על ידי הרשות המקומית. כמו כן, חשוב לוודא כי קבלן הפרויקט יעבוד בהתאם לתוכניות ולמפרטים המאושרים כדי למנוע מחלוקות פוטנציאליות עם דיירים או שכנים.

כדי להבטיח את זה מומלץ להעסיק קבלן בעל מוניטין ורקורד של ביצוע מוצלח של פרויקטים דומים. בנוסף, לדאוג לתקשורת שוטפת עם דיירים ושכנים לאורך תהליך הבנייה, מה שיכול לעזור לטפל בכל חשש או בעיה שעלולה להתעורר, ולמנוע מחלוקות פוטנציאליות.

אייפק ליווי מלא בכל ההליך וחסכון בבירוקרטיה

הגישה המקיפה של IPAC לשירות לקוחות מבטיחה שהלקוחות מקבלים תמיכה מלאה לאורך כל התהליך, מהייעוץ הראשוני ועד השלמת הפרויקט. זה כולל סיוע בניווט בנוף הרגולטורי המורכב, וניהול כל מכשול בירוקרטי שעלול להתעורר. על ידי מתן ליווי מלא, IPAC יכולה לעזור ללקוחות לחסוך זמן ומאמץ, ולאפשר להם להתמקד בהיבטים אחרים של חייהם או עסקיהם.

יתרה מכך, המומחיות של IPAC יכולה לעזור ללקוחות לחסוך כסף גם על ידי הימנעות ממלכודות נפוצות וייעול התהליך. IPAC יכולה למזער את העלויות הכרוכות בעיכובים, שגיאות ובעיות אחרות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט.

בזכות היתרונות המקצועיים של IPAC, הליווי המלא והמומחיות שלה במבוכי הבירוקרטיה, החברה יכולה למצב את עצמה כשותפה חשובה עבור לקוחות המעוניינים לייעל ולהוזיל את הפרויקטים שלהם.