אנשים שגרים בבניינים משותפים עשויים למצוא את עצמם נקלעים לדילמות שונות כמו זכויות קנייניות כאשר הם מבקשים ליצור שינויים שונים בבניין כמו למשל בנייה על הגג.
מצוקת הדיור הקשה מובילה לכך שאנשים מחפשים כל הזמן פתרונות דיור מחוץ לקופסה כאשר האופציה הזו של בנייה על הגג היא אופציה מאוד מוכרת ולרוב גם הכי קלה ופשוטה. אז זה נראה אולי פשוט על פניו אך למעשה זה רחוק מאוד מלהיות פשוט, בעיקר במובן הזה של שימוש ברכוש משותף.
תוספת בניה על גגות קיימים
לכל מבנה יש חלקים שונים שהם צמודים לדירות מה שהופך אותם בקלות רבה עם שינויים קלים לקניין פרטי. עם זאת יש חלקים אותם אי אפשר לחבר לדירה פרטית בשום צורה היות וחלקים אלו שייכים לכל הדיירים. כמו הלובי, חדר המדרגות או המעלית.
מה זה בכלל בניה על גג משותף?
אם אתם מתגוררים בדירת גג, יש מצב שתרצו להרחיב את הבית ולשפר את תנאי המגורים שלכם על חשבון הגג שעל הבית שלכם. הדבר עשוי להיות פתרון יעיל מאוד, פשוט יחסית וגם קל לביצוע.
יש לנו מזל בעניין הזה הודות לרפורמת הפרגולות ורפורמת המרפסות שנכנסה לתוקף בשנת 2016 כאשר זה צמצם במידה משמעותית את כל הבירוקרטיה שדרושה במצבים אלו של תוספת בנייה. כך שקל הרבה יותר לקבל היום היתרי בנייה כדי לבנות על הגג. עם זאת מודבר בתהליך שחייב להיעשות וחשוב לנהל אותה בצורה נכונה.
איך עובד התהליך? ממי צריך לקבל אישור ואיך מגישים בקשה?
כאשר רוצים לבנות על הגג, צריך בראש ובראשונה לבדוק למי שייכות הזכויות בנייה על הגג. אם הזכויות שייכות לכל בעלי הדירות המתגוררים בבניין, הרי שישנה אפשרות שבעל דירת הגג ירכוש מכל הדיירים את חלקם בעד תשלום שיהיה מוקבל על כל הדיירים. יש לציין שגם אם ישנה התנגדות מצד חלק מהדיירים, אפשר להסתפק בהסכמה של 75% מהדיירים וזה יבלום את ההתנגדות של הדיירים האחרים.
בכל מקרה חשוב לדעת. בניה על גג משותף ללא הסכמה היא לגמרי לא אופציה ויש לתת את הדעת על כך לפני שעושים מהלך כזה או אחר. כי בנייה כזו עלולה להסתיים ממש לא טוב. צו הריסה, קנסות וכמובן גם סכסוכי שכנים שזה גם כן לא משהו נעים במיוחד.
תהליך קבלת היתר לתוספת בניה >>
איזה אפשרות בניה אפשר להשתמש כשנעשה בניה על גג משותף?
אפשרויות הבנייה על גג משותף זה למעשה כמו כל בנייה אחרת שהיא יכולה להיות עשויה בטון ובלוקים שזו הבנייה המסורתית אבל זה גם יכול להיות בנייה קלה. כל אפשרות עשויה להיות טובה אך ברור שהבנייה המסורתית היא הטוב והיעילה יותר מכל בנייה קלה. עם זאת לא נוכל להתעלם מהיתרונות של הבנייה הקלה כאשר היא מאפשרת להגיע לתוצאות מהירות מאוד, אסתטיות ומבפנים, התחושה היא ממש כמו בבנייה רגילה. כך שלא נוכל לפסול אותה על הסף.
מה המחיר של בניה על גג משותף ומה משפיע על המחיר?
בנייה על גג משותף זה לא דבר פשוט ואת המחיר אי אפשר לקבוע מראש. ישנם כמה וכמה פרמטרים שמשפיעים על העלות הכוללת כאשר המחיר ישתנה הן בהתאם לגודל של תוספת הבנייה והן בהתאם לעבודה הנדרשת. יש הבדלים גם בין סוג הבנייה. אם תבנו בבנייה קלה זה יהיה כמובן זול יותר מבנייה סטנדרטית עם בלוקים ובטון. כך גם כל הסטנדרטים משפיעים על העלויות ועל המחירים.
בנייה על הגג – ההבדלים בין בניה גג משותף לבנייה על גג פרטי
על ידי בנייה על הגג ניתן לממש תוספת בנייה בצורה יחסית נוחה ויותר קלה ביחס להרחבות הדורשות פעולות הריסה מקדימות. אולם כאשר מדובר בבנייה על הגג, יש להבחין בין בנייה על גג משותף לבין בנייה על גג שמוגדר כפרטי, למשל גג בבית פרטי, וילה או דו משפחתי.
| בנייה על גג משותף | בנייה על גג פרטי |
|---|---|
| דרוש היתר בניה והגשת תוכניות מאושרות. | דרוש היתר בניה והגשת תוכניות מאושרות. |
| הסכמה מרוב השכנים בבניין (75%) נדרשת להתחלת הבניה. | התנגדויות משכנים עשויות להתרחש במקרה שהבנייה חוסמת נוף או אור שמש. |
| אחוזי בניה ניתנים לכל הבניין, אפילו אם הגג פרטי ושייך לדיירי הקומה האחרונה. | בעלות על הגג מאפשרת שימוש באחוזי הבניה על אף התנגדויות שכנים. |
| בנייה ללא הסכמה אסורה ועלולה להביא לצו הריסה, קנסות וסכסוכי שכנים. | בנייה ללא הסכמה אסורה ועלולה להביא לצו הריסה, קנסות וסכסוכי שכנים. |
הדרכים לדעת אם באפשרותי לבצע תוספת בניית חדר על הגג ללא מגבלות
על מנת להתחיל בנייה על גג פרטי, תחילה יש לבדוק האם ישנה האפשרות לבניית חדר על הגג ללא מגבלות. בין היתר, רצוי לבצע את הצעדים הבאים:
- בדיקת תוכניות המבנה הקיים, על מנת לגלות האם יש זכויות בנייה קיימות שניתנות למימוש. ניתן לבדוק את הדברים ברמ”י (רשות מקרקעי ישראל). הבדיקה תוכל לאשר האם יש ברשותכם זכויות לבנייה על הגג או שמא הזכויות הללו נוצלו או אינן נמצאות ברשותכם אלא ברשות גורם אחר.
- אם יש לכם חדר קטן על הגג שנבנה בעבר תחת היתר, ואתם רוצים להגדיל אותו להיקף של עד 40 מטרים, יש סיכוי רב שתוכלו לקבל אישור לכך.
- אם אתם מתגוררים בדירה העליונה והגג פנוי וחלקו רשום על שמכם, ישנו סיכוי טוב שתוכלו לקבל אישור לבניית חדר על הגג בחלק משטח הגג.
- במידה ויש לכם זכות לתוספת חדר על הגג, תצטרכו לבדוק מהו היקף השטח שעליו תוכלו לבנות. לרוב מדובר באחוז מסוים מסך השטח של המבנה (בין אם המבנה כולו בבעלותכם ובין אם לאו), עד למקסימום שמגדירה הרשות המקומית.
- יש צורך להוציא היתר בנייה מהעיריה. בהיתר הבניה יש לציין את הפרטים המלאים, כגון מהו שטח החדר או החדרים שאתם רוצים לבנות, באיזו שיטת בנייה תרצו להשתמש וכן הלאה.
מהו השטח המקסימלי לתוספת חדר על הגג?
לצורך בניית חדר על הגג צריך להביא בחשבון את גודל השטח המותר לבנייה. בהכללה, על פי רוב ניתן יהיה לבנות חדר שגודלו לא יעלה על 40 מטר רבוע. יחד עם זאת, ישנם מקרים שבהם האישור שיינתן יהיה על גודל שטח קטן יותר מ-40 מטרים רבועים, לעיתים באופן משמעותי.
רק לאחר הוצאת היתר בנייה תוכלו לדעת באופן מדויק מהו השטח שאושר לבנייה. ניתן להיעזר בחוות דעת של אדריכל מנוסה מטעמנו, על מנת שיוכל להעריך מהו הגודל שתוכלו לבנות עליו, על פי מאפייני המבנה, תב”ע רלוונטית וגורמים נוספים.
למידע נוסף אודות: תוספת בניה עד 25 מטר
היתרונות בבניית חדר על הגג
בנייה של חדר או כל תוספת על הגג יכולה להיעשות בשיטות שונות, למשל בבניה רגילה או בניה קלה על הגג. בין כך ובין כך, ניתן לציין כמה יתרונות חשובים:
- בבניה על הגג, ההכנות המקדימות לבניה מבחינה הנדסית ואדריכלית פחות מורכבות ביחס לבניה שכוללת הריסת חלקי מבנה קיימים.
- תוספת חדר על הגג מגדילה את שטח הבית, ומאפשרת לשפר את הפונקציונליות שלו. ניתן להקים על הגג חדר שישמש כחדר שינה, חדר אורחים, יחידת דיור לילדים, חדר עבודה ועוד ועוד.
- בבניית חדר על הגג לא רק מגדילים את השטח הבנוי אלא גם מעלים את ערך הנכס באופן משמעותי.
- ישנה גמישות רבה מבחינת עיצוב ופונקציונליות בבניית חדר על הגג. ניתן להקים את החדר על פי תוכנית המתאימה לכם, בעיצוב ובטעם שלכם.
כמה עולה להוציא היתר בניה לבנייה על הגג?
עלות הוצאת היתר בנייה לצורך בנייה על הגג תלויה במורכבות התכנון הנדרש, גודל השטח הבנוי ושיקולים נוספים. בהכללה, כאשר מדובר בתוספת בגודל חדר סטנדרטי, עלות הוצאת ההיתר יכולה לעמוד על כ-30 – 40 אלף ₪. העלות יכולה להאמיר במצבים שונים, כגון אם צריך לבצע תכנון ייחודי, האם ישנן חריגות בנייה שרוצים להכשיר במעמד הוצאת ההיתר ועוד. להערכה מדויקת יותר, תוכלו לפנות אלינו ונרתום לצורך העניין את מיטב הניסיון המקצועי שלנו בביצוע תוספות בנייה והוצאת היתרים עבור לקוחותינו.
עשוי לעניין אתכם | תוספת בנייה על הגג >>
מה חשוב לדעת לפני שניגשים לתהליך?
לפני שניגשים לתהליך של בנייה על הגג, חשוב לדעת שהבירוקרטיה והמורכבות בקבלת היתר ואישור בנייה אינם קלי ערך. יש ביכולתם האפשרות להיעזר במומחיות שלנו, על מנת שנטפל בשמכם בכל מה שדרוש, נבדוק אם ישנם אחוזי בניה לא מנוצלים, נפנה בשמכם לגורמים ברשות המקרקעין ובעירייה, לשם הוצאת היתר בליווי כל התוכניות הנדרשות. מוזמנים לפנות אלינו, Ipac לשירותי אדריכלות והנדסה, מעל 20 שנות ניסיון והצלחה.
לסיכום
עבור מי שמחפש פתרון לצפיפות דיור, הרי שבנייה של תוספת על הגג עשויה להיות פתרון מוצלח ופשוט. ברור שזה קל יותר וגם זול יותר ממכירת הדירה וקנייה של דירה חדשה. עם זאת, עבור אדם שרוצה לעשות דבר כזה, עומדים כמה וכמה מכשולים בדרך מולם הוא חייב להתמודד. כאמור יש את העניין הקנייני מול השותפים דיירי הבניין ויש את המכשול התכנוני מול הרשויות.
אתם צריכים לנהל משא ומתן מול השכנים ואתם צריכים להתנהל מול וועדת התכנון והבנייה במקום בו אתם מתגוררים. הדבר הכי נכון בסיטואציה הזו היא לפנות ולהיעזר בגורמים מקצועיים מתחום ההנדסה וכן עו”ד לעניני מקרקעין כדי להגשים את החלום בלי עוגמת נפש מיותרת. אנחנו באייפק שירותי אדריכלות והנדסה נשמח ללוות ולעזור לכם בכל התהליך, השאירו פרטים ונציגינו יחזרו אליכם בהקדם האפשרי.
